Znalecký posudek číslo 1738/228/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1738/228/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na rodinném domě č.p. 21 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 39 a pozemcích parc.č.st. 39 a parc.č. 47/1 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seletice, obec Seletice, okres Nymburk, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 12. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 2724/07-23 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 17 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 15 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 12) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: 1.e.: 1.f.: 1.g.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 12, k.ú. Seletice, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, KP Nymburk, řízení PÚ : 4715/2008. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Seletice v měřítku 1 : 2880 ze dne , mapový list V.S.IX -12/12, řízení PÚ : 4715/2008. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku, dále manželů Jelínkových (rodiče vlastníků oceňovaných nemovitostí, bydlí v rodinném domě č.p. 21, tel.: ) a p. Hloucalové (spoluvlastník oceňovaných nemovitostí). Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne za účasti manželů Jelínkových a p. Hloucalové. 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037Ex2724/07-23 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na rodinném domě č.p. 21 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 39 a pozemcích parc.č.st. 39 a parc.č. 47/1 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seletice, obec Seletice, okres Nymburk, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 12. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 12 pro k.ú. Seletice ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Hloucalová Ludmila, Za školou 54, Vlkava, Čachovice u Mladé Boleslavě, (705627/1013), podíl ½ Jelínek Martin, Nuselká 1418/51, Praha 4, Nusle, Praha 4, (680517/1153), podíl ½ LV č. 12 Katastrální území Seletice (kód ) Obec, okres Seletice ( ), Nymburk (CZ 0208) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Seletice, 21, rod. dům, St. 39, 554 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh St. 39, 554 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 47/1, 187 m 2, zahrada parc.č. 47/1 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce, manželů Jelínkových (rodiče vlastníků oceňovaných nemovitostí, bydlí v rodinném domě č.p. 21, tel.: ) a p. Hloucalové (spoluvlastník oceňovaných nemovitostí). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku, manželů Jelínkových (rodiče vlastníků oceňovaných nemovitostí, bydlí v rodinném domě č.p. 21, tel.: ) a p. Hloucalové Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 (spoluvlastník oceňovaných nemovitostí) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívají manželé Jelínkovi. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12 ze dne pro k.ú. Seletice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 12). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 12 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seletice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 12 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seletice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Obec Seletice, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, leží v okrese Nymburk ve vzdálenosti cca 16 km severně od Nymburku a cca 20 km jihovýchodně od Mladé Boleslavi při komunikaci II.třídy č Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 21, samostatně stojící, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou přístupnou z venkovních prostor. Součástí objektu je malý sklípek a garáž. Rodinný dům je umístěný na pozemku parc.č.st. 39, vedle něj jsou situovány vedlejší stavby (zděná vedlejší stavba a dřevěné kůlny) a zahrada na parc.č. 47/1. Původní objekt pochází z roku 1880, postupně byly prováděny různé rekonstrukce a stavební úpravy, současný stavebně technický stav objektu je dobrý. Rodinný dům je umístěn v rovinatém terénu v klidné lokalitě v zástavbě rodinných domů. Přístup k objektu je umožněn po zpevněné komunikaci (pozemek parc.č. 754/1 nezapsaný v katastru nemovitostí na LV) a poté přes zatravněný pozemek parc.č. 754/6 ve vlastnictví obce Seletice. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 21, hospodářskou stavbou, dřevěnými kůlnami, venkovními úpravami (přípojky inženýrských sítí, skleník, žumpa, studna, oplocení, zpevněné plochy, venkovní schody), trvalými porosty a pozemky parc.č.st. 39 a parc.č. 47/1. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu a veřejný vodovod. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p Hospodářská stavba 3. Ostatní vedlejší stavby 4. Venkovní úpravy 5. Trvalé porosty 6. Pozemky parc.č.st. 39 a parc.č. 47/1 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č.p Popis Jedná se o samostatně stojící objekt, s jedním nadzemním podlažím, malým sklípkem a půdou pod sedlovou střechou. Půda je přístupná z venkovních prostor. Stavebně konstrukční charakteristika : Základové konstrukce jsou smíšené, svislé nosné konstrukce jsou zděné (z kotovic a cihel). Střecha hlavní části je sedlová, přístavby pultová s krytinou z vlnitého eternitu, střecha verandy je plochá s krytinou z vlnitého plechu. Krov je dřevěný, klempířské konstrukce jsou pozinkované. Stropy jsou dřevěné, trámové. Fasáda je stříkaná s obložením půdy dřevem, část přístavby je bez fasádních omítek, vnitřní omítky jsou vápenné, část prostor je obložena dřevem, keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy jsou dřevěné, dlážděné a betonové kryté koberci. Okna jsou dřevěná, dvojitá, dveře dřevěné, vrata do garáže plechová, výklopná. Vytápění je ústřední, řešeno tuhými palivy. Objekt je napojen na elektřinu, je provedena elektroinstalace 220/380 V. Zdrojem vody je veřejný vodovod a studna, odpady jsou odváděny do žumpy. Vnitřní hygienické vybavení tvoří koupelna s vanou a umyvadlem a samostatné splachovací WC, v kuchyni je instalován sporák na PB láhve. Na objektu není umístěn bleskosvod. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu a veřejný vodovod. Dispoziční řešení : - 1.PP malý sklípek, - 1.NP veranda, 4 x pokoj, kuchyně, spíž, koupelna, WC, místnost s mrazákem, garáž, - půda Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 1.PP: 2,50*2,50 = 6,25 m 2 veranda: 4,29*2,83 = 12,14 m 2 podezdívka: 8,27*8,54 = 70,63 m 2 1.NP - hlavní část: 16,55*5,26 = 87,05 m 2 přístavba: 3,28*16,55 = 54,28 m 2 půda: 16,55*5,26 = 87,05 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (2,50*2,50)*(2,00) = 12,50 m 3 veranda: (4,29*2,83)*(2,50) = 30,35 m 3 podezdívka: (8,27*8,54)*(0,40) = 28,25 m 3 1.NP - hlavní část: (16,55*5,26)*(2,50) = 217,63 m 3 přístavba: (3,28*16,55)*(3,00) = 162,85 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 půda: (16,55*5,26)*(3,70)/2 = 161,05 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 612,63 m Stáří a opotřebení Původní objekt pochází z roku 1880, postupně byly prováděny různé rekonstrukce a stavební úpravy, současný stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá průběžným úpravám a údržbě, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 60 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 622,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 612,63 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 622,- Kč 612,63 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 60 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Hospodářská stavba Popis Jedná se o hospodářský objekt obdélníkového půdorysu s pultovou střechou a třemi místnostmi, který není zakreslen v katastrální mapě. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je zděný, částečně bez fasádních omítek. Střecha je pultová krytá vlnitým eternitem bez klempířských konstrukcí. Okna jsou dřevěné, jednoduché, dveře dřevěné, podlaha je betonová. Je provedeno napojení na elektřinu (elektroinstalace 220/380 V) Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 3,62*8,95 = 32,40 m 2 Obestavěný prostor: (3,62*8,95)*(2,25) = 72,90 m Stáří a opotřebení Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 70 %. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 564,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 72,90 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 564,- Kč 72,90 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 70 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Ostatní vedlejší stavby Jedná se o dřevěné kůlny u rodinného domu. Komentář : věcná hodnota ostatních vedlejších staveb byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména o přípojky inženýrských sítí, skleník, žumpu, studnu, oplocení, zpevněné plochy a venkovní schody. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Trvalé porosty Jedná se především o okrasné a ovocné porosty v zahradě rodinného domu. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemky parc.č.st. 39 a parc.č. 47/ Popis Jedná se o rovinaté pozemky zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 12. Pozemek parc.č.st. 39 je zastavěn rodinným domem č.p. 21 s přístavbou a garáží, pozemek parc.č. 47/1 slouží jako zahrada s vedlejšími stavbami. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek a budou oceněny jako pozemky stavební. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) St / Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 12 z Katastru nemovitostí činí celkem 741 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 350,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 350,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č m 2 Obecná cena stavebních pozemků 350,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 21 Hospodářská stavba Pozemky Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : jedenmiliončtyřistadevadesátjednatisícosmset korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku, manželů Jelínkových (rodiče vlastníků oceňovaných nemovitostí, bydlí v rodinném domě č.p. 21, tel.: ) a p. Hloucalové (spoluvlastník oceňovaných nemovitostí) na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívají manželé Jelínkovi. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Seleticích a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Jiné Oceň. objekt Seletice 4+1 ano samostatně stojící, jednopodlažní RD, s malým sklepem a půdou pod sedlovou střechou, s garáží, vedlejšími stavbami a zahradou, IS - elektřina, vodovod + studna, žumpa, vytápění tuhými palivy 1 Rožďálovice 3+1 ano 2 Hasina 3+1 ne 3 Hrubý Jeseník 3+1 ne 4 Patříň 3+1 ne 5 Svídnice 4+1 ne 6 Žitovlice 2+1 ano 7 Loučeň 4+1 ne samostatně stojící, jednopodlažní RD, se sklepem a půdou, s garáží, kůlnou a dřevníkem, IS - elektřina, vodovod, kanalizace, plyn samostatně stojící, jednopodlažní RD, s půdou, dílnou, kůlnou a bazénem, po částečné rekonstrukci, IS - elektřina, septik, studna, vytápění elektrické samostatně stojící, jednopodlažní RD, po vnitřní rekonstrukci, k bydlení i rekreaci, IS - elektřina, studna, septik, vytápění akumulačními kamny samostatně stojící, jednopodlažní RD s podkrovím a půdou vhodnou k vestavbě, s kůlnou samostatně stojící, zrekonstruovaný RD, k trvalému bydlení nebo rekreaci, se suchým WC, IS - elektřina, studna (užitková), vytápění tuhými palivy samostatně stojící chalupa, jednopodlažní, s půdou vhodnou k vestavbě, po rekonstrukci, se stodolou užívanou k parkování, IS - elektřina, vodovod na hranici pozemku, studna, septik, vytápění lokální na tuhá paliva samostatně stojící RD, využívaný spíše jako rekreační objekt, v současnosti neobývaný, udržovaný, částečně podsklepený, jednopodlažní, se sedlovou střechou, se skladovacími prostorami a dílnou, velká zahrada, IS - elektřina, studna Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,01 1,00 1,00 1,00 1,05 1,01 1, , ,00 0,98 0,95 1,00 1,02 1,00 0, , ,02 1,00 0,95 1,02 1,01 1,00 1, , ,02 1,00 0,95 1,00 1,02 1,00 0, , ,01 1,00 0,95 1,05 0,97 1,00 0, , ,01 0,99 1,00 1,05 0,97 1,01 1, , ,02 1,00 0,95 0,96 1,06 1,00 0, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč, průměrnou hodnotou je ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení nebo rekreaci - k objektu patří garáž Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - stáří objektu - lokalita se zhoršenou dopravní dostupností - lokalita s nižší občanskou vybaveností Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena jako průměrná po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : jedenmilionšestsettisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12 ze dne pro k.ú. Seletice v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 12 ze dne pro k.ú. Seletice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 12). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku, manželů Jelínkových (rodiče vlastníků oceňovaných nemovitostí, bydlí v rodinném domě č.p. 21, tel.: ) a p. Hloucalové (spoluvlastník oceňovaných nemovitostí) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívají manželé Jelínkovi. Objekt je bez viditelných statických poruch. Přístup k objektu je umožněn po zpevněné komunikaci (pozemek parc.č. 754/1 nezapsaný v katastru nemovitostí na LV) a poté přes zatravněný pozemek parc.č. 754/6 ve vlastnictví obce Seletice. Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na oceňovaných nemovitostech. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 12 ze dne je zhotovitelem ocenění navržená na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 činí ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na rodinném domě č.p. 21 nacházejícím se na pozemku parc.č.st. 39 a pozemcích parc.č.st. 39 a parc.č. 47/1 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Seletice, obec Seletice, okres Nymburk, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 12 vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých). V Brně, dne 4.prosince 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1738/228/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 4.prosince 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17