Znalecký posudek číslo 1506/275/2007

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1506/275/2007 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rekreačního objektu na pozemku parc.č. 3406/28 (nezapsaného na listu vlastnictví) a pozemků parc.č. 3406/28, 3407/18 a parc.č. 3408/172 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště, zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 3272/05-6 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 20 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Pozemky Rekreační objekt Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 18 Přílohy Příloha 1 Letecký snímek Příloha 2 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 4826) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné pozemky zahrada Příloha 7 Srovnatelné pozemky orná půda Příloha 8 Srovnatelné rekreační objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4826, k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, vyhotovený dne dálkovým přístupem, řízení PÚ: 12317/ Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v měřítku 1 : ze dne , mapový list č. Uherské Hradiště 4-3/32, řízení PÚ: 12319/ Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Mapa obce a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., 617/2006 Sb. a 76/2007 Sb. 1.g.: Informace a sdělení získaná na místním šetření od paní Jany Hastíkové (pracovnice městského úřadu Kunovice, tel.: ) a paní Ireny Koutné a pana Jana Blažka (pracovníků stavebného odboru, tel.: ). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ch.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rekreační objekt nacházející se na pozemku parc.č. 3406/28 (nezapsaný na žádném listu vlastnictví) a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 zapsány na listu vlastnictví č. 4826, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to rekreačního objektu (nezapsaného na LV) a dále nemovitostí zapsaných na LV č pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Pavlík Pavel (681201/1349), V Humnech 1405, Kunovice LV č Katastrální území Kunovice u Uherského Hradiště (kód ) Obec, okres Kunovice (550744), Uherské Hradiště (CZ0722) Vlastnictví stavby Část obce, č.e., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh - Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh 3406/28, 2168 m 2, zahrada 3407/18, 25 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace 3408/172, 1184 m 2, orná půda Ochrana Parc.č. 3406/28 zemědělský půdní fond (BPEJ výměra 323, BPEJ výměra 1845) Parc.č. 3408/172 zemědělský půdní fond (BPEJ výměra 588, BPEJ výměra 596) Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Informace o objektu byly získány při místním šetření od paní Jany Hastíkové (pracovnice městského úřadu Kunovice, tel.: ) a paní Ireny Koutné a pana Jana Blažka (pracovníků stavebního odbodu Kunovice, tel.: ). Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Výměry objektu použité ve výpočtu byly zjištěny z informací zjištěných na místě samém a zaměřením při místním šetření. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti dle získaných informací užívá vlastník. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (viz příloha č. 4 LV č. 4826). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění rekreačního objektu na pozemku parc.č. 3406/28 a nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění rekreačního objektu na parc.č. 3406/28 (nezapsaného na žádném listu vlastnictví) a nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti rekreační objekt na parc.č. 3406/28 a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 se nachází v oplocené zahrádkářské kolonii na konci k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, po pravé straně komunikace vedoucí směrem na obec Hluk. Nemovitosti jsou umístěny za bytovými domy Nový Dvůr a dále v blízkosti vodojemu, před vepřínem. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 a rekreační objekt postavený na pozemku parc.č. 3406/28, který není zapsán na žádném listu vlastnictví. Jedná se o podsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou a vestavěným podkrovím. Rekreační objekt obklopuje zahrada na pozemku parc.č. 3406/28, na které je z části umístěn vinohrad a nad zahradou je umístěn pozemek parc.č. 3407/18, který slouží jako část přístupové cesty ke všem zahradám v oplocené části zahrádkářské kolonie. Přístup k hlavní bráně a k pozemkům je přes pozemky jiných vlastníků, po částečně zpevněné panelové cestě z hlavní komunikace. Pozemek parc.č. 3408/172 leží u hlavní Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 komunikace vedoucí na obec Hluk a není zahrnut do oplocené kolonie. K datu místního šetření byl pozemek zatravněn. Nemovitosti jsou tedy tvořeny rekreačním objektem nacházejícím se na pozemku parc.č. 3406/28 (není zapsán v Katastru nemovitostí) a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172. Pozemek parc.č. 3406/28 je svažitý, pozemky parc.č. 3407/18 a 3408/172 jsou mírně svažité s možností napojení na IS elektroinstalaci. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rekreační objekt na pozemku parc.č. 3406/28, 2. Pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18, 3408/172. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rekreační objekt na pozemku parc.č. 3406/ Popis Jedná se o podsklepený jednopodlažní objekt se sedlovou střechou, vestavěným podkrovím a je osazen ve svažitém terénu. Objekt není zapsán na žádném LV a není veden v Katastru nemovitostí ani na jiném úřadě. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha objektu je sedlová, krytinou je plech. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné. Okna jsou kryta dřevěnými okenicemi, dveře jsou plechové a dřevěné. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, objekt je napojen na elektroinstalaci, voda je z vlastní studny umístěné v blízkosti chaty Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 4,03*6,44 = 25,95 m 2 1.NP: 3,08*5,33 = 16,42 m 2 Podkroví: 3,08*5,33 = 16,42 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (4,03*6,44)*(1,70) = 44,12 m 3 1.NP: (3,08*5,33)*(2,41) = 39,57 m 3 Podkroví se zastřešením: (3,08*5,33)*2,67/2 = 21,92 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 105,61 m Stáří a opotřebení Stáří rekreačního objektu bylo určeno odborným odhadem na 20 roků. Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 20 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 500,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 105,61 m 3 Výchozí reprodukční cena 3 000,- Kč 105,61 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 20 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Věcná hodnota celkem Rekreační objekt Celkem HV po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemku. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy: dvěstějedenácttisícdvěstě korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle informací získaných od objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá vlastník. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Pozemek parc.č. 3406/ Popis Na oceňovaném pozemku je postaven rekreační objekt, který není zapsán v Katastru nemovitostí a na části je umístěna vinice. V platném územním plánu z června 2002 je pozemek veden jako pozemek pro individuální rekreaci. Předmětný pozemek leží v oplocené zahrádkářské kolonii a je přístupný přes pozemek parc.č. 3407/18 a přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek je svažitý a je napojen na elektroinstalaci. Na pozemku se nachází studna Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště a je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m / Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost pozemku m 2 Způsob využití Kunovice zahrada 1 Uherský Brod 998 zahrada 2 Podolí zemědělská půda 3 Uherský Ostroh zahrada 4 Ostrožská Nová Ves zahrada Vlastnosti pozemek je svažitý, využívaný jako zahrada, na části je umístěna vinice a na pozemku stojí rekreační objekt, jinak jsou zatravněné zahrada se nachází v zahrádkářské kolonii, z jedné strany je pozemek oplocený, vhodný pro stavbu rekreační chaty, orientovaný je na jih, je osázený ovocnými stromy jedná se o rovinatý pozemek, který slouží jako zahrada a je možné ho využít i k rekreaci, přes část pozemku protéká říčka Olšava jedná se o zahradu, na které jsou vysázeny třešně a jabloně a je na ní umístěn zahradní domek a studna, pozemek je vhodný i k rekreaci mírně svažitý pozemek, který slouží jako zahrada, na části je umístěna vinice, ovocné stromy a chatka, možné využívat i k rekreaci Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 5 Osvětimany 988 zahrada 6 Zlechov zahrada pozemek vhodný k užívání jako zahrada nebo pro výstavbu rekreační chaty, je mírně svažitý, zatravněný bez trvalých porostů svažitý pozemek umístěný v blízkosti silnice E50, vhodný jako zahrada, sad, vinice nebo pole Č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m , ,99 0,97 1,00 1,00 0, , ,98 0,98 0,99 1,01 0, , ,99 0,99 1,00 1,00 0, , ,99 0,98 1,00 1,00 0, , ,98 0,97 0,99 1,01 0, , ,97 0,98 0,98 0,99 0,92 50 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 84 Minimum Kč / m 2 50 Maximum Kč / m Výměra oceňovaného pozemku m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 50,- Kč/m 2 až 125,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 84,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 84,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 84,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemku 84,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Pozemek parc.č. 3407/ Popis Oceňovaný pozemek slouží jako část přístupové nezpevněné komunikace mezi pozemkem parc.č. 3406/28 a oplocením. Pozemek je veden v katastru nemovitostí jako ostatní plocha a Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 v platném územním plánu z června roku 2002 je zapsán jako pozemek komunikace. Předmětný pozemek leží v oplocené zahrádkářské kolonii a je přístupný přes pozemek parc.č. 3407/18 nebo po panelové cestě a dále po nezpevněné komunikaci vedoucí přes pozemky jiných vlastníků Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště a je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m /18 25 Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 25 m Výpočet obecné hodnoty pozemku U ostatních pozemků jsem dle získaných informací z lokálních realitních kanceláří, internetového serveru a odborných znalostí odvodil, že se jejich cena pohybuje v rozmezí 10 až 20 % z ceny pozemků určených pro rekreaci. Pro daný případ navrhuji 15 % z hodnoty pozemků určené pro rekreaci, tedy 12,60,- Kč/m 2. Mnou kalkulovaná jednotková cena pro pozemky určené pro rekreaci činí 84,- Kč/m 2 a pro ostatní oceňované pozemky tedy činí 12,60 Kč/m 2. Jednotková cena ostatních pozemků 12,60 Kč/m 2 Celková výměra 25 m 2 Obecná cena ostatního pozemku 12,60 Kč/m 2 25 m 2 = 315,- Kč Celková obecná hodnota ostatního pozemku 315,- Kč Pozemek parc.č. 3408/ Popis Oceňovaný pozemek leží u hlavní komunikace vedoucí směrem na obec Hluk. V Katastru nemovitostí je zapsán jako orná půda, v platném územním plánu z roku 2002 je veden jako vinice. Předmětný pozemek leží mimo oplocenou zahrádkářskou kolonii a ke dni místního šetření je zatravněný a nevyužívaný. Pozemek je mírně svažitý a napříč pozemkem vede elektrické vedení Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště a je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m / Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č. Lokalita velikost 2 pozemku m Způsob využití Vlastnosti pozemek je mírně svažitý a nachází se podél Oceň. Kunovice orná půda zpevněné komunikace, přes pozemek je umístěno objekt vedení vysokého napětí 1 Míkovice zemědělská pozemek umístěn u hlavní komunikace, je půda rovinatý a slouží jako pole 2 Nezdenice zemědělská pozemek ležící na kraji obce, je mírně svažitý a půda slouží jako pole 3 Vápenice ostatní pozemky vedené jako ostatní, umístěné v chráněné krajinné oblasti Bílých Karpat 4 Salaš zemědělská půda pozemky sloužící jako zemědělská půda, v blízkosti je elektroinstalace a komunikace Č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m , ,00 1,01 1,02 1,02 1, , ,96 1,00 1,02 1,02 1, , ,96 1,05 1,01 0,98 1, , ,98 1,02 1,00 1,00 1,00 73 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 50 Minimum Kč / m 2 33 Maximum Kč / m 2 73 Výměra oceňovaného pozemku m Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 33,- Kč/m 2 až 73,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu na minimu daného intervalu, tj. na 33,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 33,- Kč/m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Jednotková cena pozemku 33,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemku 33,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Srovnávací hodnota pozemků celkem Pozemek parc.č. 3406/28 Pozemek parc.č. 3407/18 Pozemek parc.č. 3408/172 Pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 celkem ,- Kč 315,- Kč ,- Kč ,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy: dvěstědvacettisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Rekreační objekt Na trhu nemovitostí v okrese Uherské Hradiště jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Pozemek Popis Oceň. objekt Kunovice Uherský Brod Kudlovice Jarošov Buchlovice Uherský Brod Spytihněv 640 samostatně stojící, zděná chata, podsklepená s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, u chaty studna samostatně stojící, zděná chata ze smíšeného zdiva, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím s vlastním zdrojem vody a elektřiny samostatně stojící, zděná chata, podsklepená s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, nad chatou je místo pro parkování, u chaty zahrada s vinohradem samostatně stojící zděná chata, podsklepená s jedním nadzemním podlažím a vestavěným podkrovím, k chatě náleží zahrada samostatně stojící, z části zděná a z části dřevěná chata, podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, s terasou, v blízkosti je jezero samostatně stojící dřevěná chatka, s vlastní studnou, umístěná na zahradě v zahrádkářské kolonii samostatně stojící z části zděná a z části dřevěná chata, částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, k chatě náleží zahrada s ovocnými stromy Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K4 K5 K6 KC Cena oceň objektu poloha velikost stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč , ,00 1,00 1,00 0,97 1,00 0, , ,99 1,00 1,00 0,97 1,00 0, , ,99 1,00 1,00 0,98 1,01 0, , ,00 0,99 0,98 0,97 0,98 0, , ,99 1,00 1,00 0,97 1,00 0, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 8 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč. Uvedený rekreační objekt má tyto silné stránky: - objekt se nachází v oplocené zahrádkářské kolonii Uvedený rekreační objekt má tyto slabší stránky : - přístup po nezpevněné komunikaci a také přes pozemky jiných vlastníků - objekt není napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod a plynovod - stavba není zapsaná na listu vlastnictví v Katastru nemovitostí Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný objekt rekreace navržena na ,- Kč. Obecná hodnota (po zaokrouhlení) ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Vzhledem k tomu, že oceňovaná nemovitost objekt rekreace (není zapsán v Katastru nemovitostí) se nachází na pozemcích parc.č. 3406/28 a 3407/18 a předmětem ocenění je pouze objekt rekreace, je nutné odečíst částku za odkoupení pozemku parc.č. 3406/28 a 3407/ Výpočet obecné hodnoty pozemků Jedná se o tyto pozemky: - pozemek parc.č. 3406/28 vedený v Katastru nemovitostí na LV č jako zahrada, na které je umístěn rekreační objekt, - pozemek parc.č. 3407/18 vedený v Katastru nemovitostí na LV č jako ostatní plocha, slouží jako část přístupové komunikace, Pozemky byly oceněny v kapitolách a : Parc.č. Výměra v m 2 Druh pozemku 3406/ zahrada 3407/18 25 ostatní plocha Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 Obecná hodnota Pozemek parc.č. 3406/28 Pozemek parc.č. 3407/18 Pozemky celkem ,- Kč 315,- Kč ,- Kč Výpočet obecné hodnoty nemovitosti po odečtení pozemků Obecná hodnota objektu ,- Kč Odpočet obecné hodnoty pozemků jiného vlastníka ,- Kč Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemků. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy: devadesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17

18 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (viz příloha č. 4 LV č. 4826). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rekreační objekt s pozemky užívá vlastník. V současné době je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle D jiné zápisy zapsána změna výměr obnovou operátu a změna číslování parcel obnovou operátu (Z / ). Přístup k oceňovaným nemovitostem je možný přes pozemky jiných vlastníků po částečně zpevněné komunikaci. Oceňovaný rekreační objekt není veden na listu vlastnictví v Katastru nemovitostí. Celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla navržena : Obvyklá hodnota nemovitostí (jako celku) Obvyklá hodnota pozemků (parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172) po zaokrouhlení Obvyklá hodnota rekreačního objektu (po odečtení hodnoty pozemků) ,- Kč ,- Kč ,- Kč Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí jako celku byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18

19 Stanovení obvyklé hodnoty rekreačního objektu Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rekreačního objektu nacházejícího se na pozemku parc. č. 3406/28 (nezapsaného na žádném listu vlastnictví) včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: devadesáttisíc korun českých). Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsáno na listu vlastnictví č v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště, vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: dvěstědvacettisíc korun českých). V Brně, dne 29.prosince 2007 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19

20 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1506/275/2007 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 29.prosince 2007 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 20