ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /14. (povinná) Hodoňovice Baška. exekuční řízení č.j. 162 EX 334/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /14 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.104, jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.2, na katastrálním území Hodoňovice, obec Baška, okres Frýdek - Místek, včetně pozemků parc.č.105/1, 105/2, 948/2, 948/3, 949/3, 952/2, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.322) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava Vlastník nemovité věci: Dagmar Zemanová (povinná) Hodoňovice Baška Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 162 EX 334/14 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 20.října 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 30 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 4.listopadu 2014

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Na pozemku parc.č.948/2 a 948/3 se nachází ložisko písku. Tyto pozemky jsou v tomto znaleckém posudku oceněny, předmětem ocenění však nejsou nerostné suroviny nacházející se na pozemku a tyto budou v případě potřeby předmětem samostatného ocenění jiného znalce. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Frýdku-Místku, dne 20.října 2014, LV č.322. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem č.j. 162 EX 334/14-27 ze dne Doplňující informace sdělené na Obecním úřadě Baška dne , včetně náhledu do stavební dokumentace nemovitosti. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené majitelkou nemovitosti při místním šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem ve dnech 20. a 21.října 2014 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.322. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Zpráva o nebezpečí povodně. Mapa oblasti

3 Předmětem ocenění jsou 1) Nemovité věci u RD č.p.2, včetně RD 1. 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 1. 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p ) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 1. 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 2) Nemovité věci v lokalitě pískovny u parc.č.948/3 2. 1) Trvalý travní porost (BPEJ 72441) 2. 2) Trvalý travní porost (BPEJ 72741) 2. 3) Trvalý travní porost (BPEJ 74167) 2. 4) Lesní pozemek 2. 5) Jiný pozemek dle 9 odst.6 (jinde neuvedený) 2. 6) Lesní porosty na parc.č.952/2-3 -

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Nemovité věci u RD č.p.2, včetně RD 1.1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.104 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167 m 2 součástí je stavba č.p.2, rodinný dům Parc.č.105/1 zahrada o výměře 957 m 2 Parc.č.105/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 37 m 2 součástí je stavba bez čp/če, garáž Pozemek parc.č.105/1 je užíván jako zahrada u rodinného domu, tvoří jednotný funkční celek a je osázen trvalými porosty různého druhu a stáří. Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

5 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.01 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 =

6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.07 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 535,60 ZC = ZCv x Iu = 1040 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 578,98 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,96 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,

7 1.2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.2 Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, částečně podsklepený, rodinný dům se sklonitou střechou, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Rodinný dům je v užívání 100 let, v r.1991 však byla provedena celková rekonstrukce objektu a nástavba, v r.2012 byla osazena plastová okna. V domě se nachází dvě bytové jednotky a to v přízemí byt o velikosti 3+1 a v podkroví byt o velikosti rovněž 3+1. V domě se nachází rovněž kotelna, dílna a uhelna. Objekt se nachází v dobrém, udržovaném technickém stavu. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s taškovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní i vnitřní omítky jsou vápenné hladké, včetně venkovních obkladů. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře jsou hladké plné i prosklené, okna plastová. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Je proveden rozvod zemního plynu, studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vybavení zdravotechniky tvoří vany, umývadla a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - přípojky inženýrských sítí (voda, kanalizace, plyn, elektro) v dl.6,00 m - zámková barevná dlažba 60 m 2 - oplocení z ocel.sloupků s výplní ze stroj.pletiva dl.60 m - oplocení z dřevěných latí na zděných sloupcích - vrata ocelová s výplní z dřevěných latí - venkovní schody dl. 5 * 1,20m - venkovní krb - dřevěný přístřešek do 25 m 2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 15,35*6,10*2,50*0.3 = m 3 Vrchní stavba 15,35*6,10*3,30+6,10*9,20*2,60 = m 3 Zastřešení 15,35*6,10*4,50*0,5+6,10*9,20* 3,50*0,5 = m 3 celkem = m 3-7 -

8 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.p.p. - suterén 15,35*6,10* m m 2.50 m/* 1.n.p. - přízemí 15,35*6,10+6,10*9, m m 3.30 m/* 2.n.p. - podkroví 15,35*6,10+6,10*9, m m 2.80 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.00 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 13. Okna nadstandard % Vytápění nadstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %

9 Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 5.361,55 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,93 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,93 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,78 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,15 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.2 Cena celkem Kč ,- 1.3) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 37 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepenou garáž doplňující užívání rodinného domu, užívanou 20 let. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné v tl.30 cm z klasických materiálů, střecha nízká pultová s krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Omítky hladké vápenné, vrata dřevěná s nátěrem, osvětlení objektu zajišťují skleněné luxfery. Garáž je napojena na el.instalaci světelnou. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,50*5,60*2,50 = m 3 Zastřešení 6,50*5,60*0,50*0,5 = 9.10 m 3 celkem = m 3-9 -

10 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Dveře chybí % * Okna chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby Samostatně stojící 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 3. Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 20 let) Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = ( ) x 0.95 = Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.230,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.225,08 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,51 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,-

11 1.4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky. Dílčí výměry porostu živý plot 60,00*1,20 = m 2 2x jehličnan 3,00*3,00*3,14*2 = m 2 6x ovocný str. 2,00*2,00*3,14*6 = m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,18 ( m 2 x 578,98 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 7.672,81 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 7.673,- Nemovité věci u RD č.p.2, včetně RD Cena celkem Kč ,

12 2) Nemovité věci v lokalitě pískovny u parc.č.948/3 2.1) Trvalý travní porost (BPEJ 72441) Oceněno podle 6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.949/3 díl trvalý travní porost o výměře 2476 m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%) 100% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=72441) = Kč 5,08 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,08 Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč ,16 Trvalý travní porost (BPEJ 72441) Cena celkem Kč ,- 2.2) Trvalý travní porost (BPEJ 72741) Oceněno podle 6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.949/3 díl trvalý travní porost o výměře 2925 m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%) 100% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=72741) = Kč 3,48 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč ,- Trvalý travní porost (BPEJ 72741) Cena celkem Kč ,

13 2.3) Trvalý travní porost (BPEJ 74167) Oceněno podle 6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.949/3 díl trvalý travní porost o výměře 1160 m 2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%) 100% Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=74167) = Kč 1,28 Cena za celou výměru m 2 = Kč 1.484,80 Po započtení % všech přirážek a srážek = Kč 2.969,60 Trvalý travní porost (BPEJ 74167) Cena celkem Kč 2.970,- 2.4) Lesní pozemek Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.952/2 lesní pozemek o výměře 3671 m 2 Pozemek určený k plnění funkcí lesa. Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=3H) = Kč 6,73 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,83 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč ,83 Lesní pozemek Cena celkem Kč ,

14 2.5) Jiný pozemek dle 9 odst.6 (jinde neuvedený) Oceněno podle 9 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.948/2 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 740 m 2 Parc.č.948/3 ostatní plocha, jiná plocha o výměře m 2 Pozemky se nacházejí na území pískovny a mohou být využívány k těžbě. Nerostné suroviny (ložisko písku) však není předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku). Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 535,60 ZC = ZCv x Iu = 1040 Kč x = Kč Koeficient jiného poz. hospod. využitelného x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 21,42 Odůvodněné snížení ceny o 20% = Kč 17,14 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,54 Jiný pozemek dle 9 odst.6 (jinde neuvedený) Cena celkem Kč ,

15 2.6) Lesní porosty na parc.č.952/2 Smrk ztepilý Na pozemku se nachází smrkový porost, který je však již z jedné poloviny vytěžen. (obmýtí 100, bonita 1, zakmenění 1.00, zastoupení 50%, věkový koeficient , přirážky a srážky 0.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 70 let, m 2 x 26,58 Kč = Kč ,- Nemovité věci v lokalitě pískovny u parc.č.948/3 Cena celkem Kč ,

16 C. REKAPITULACE 1) Nemovité věci u RD č.p.2, včetně RD 1. 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 1. 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.2 Kč ,- 1. 3) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč ,- 1. 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 7.673,- 1) Nemovité věci u RD č.p.2, včetně RD Kč ,- 2) Nemovité věci v lokalitě pískovny u parc.č.948/3 2. 1) Trvalý travní porost (BPEJ 72441) Kč ,- 2. 2) Trvalý travní porost (BPEJ 72741) Kč ,- 2. 3) Trvalý travní porost (BPEJ 74167) Kč 2.970,- 2. 4) Lesní pozemek Kč ,- 2. 5) Jiný pozemek dle 9 odst.6 (jinde neuvedený) Kč ,- 2. 6) Lesní porosty na parc.č.952/2 Kč ,- 2) Nemovité věci v lokalitě pískovny u parc.č.948/3 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Dvamilionyčtyřistaosmdesátšesttisícjednostodvacet Kč V Ostravě, dne 4.listopadu 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -