Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 O ceně nemovitosti - byt č.447/11 ve 4.NP bytového domu č.p. 444, č.p.445, č.p. 446 a č.p. 447 včetně spoluvlastnického podílu 6134/ na společných částech domu a pozemcích č.st.676, č.st.678, č.st.679 a č.st.681 obec Nepomuk, katastrální území Nepomuk, okres Plzeň-jih Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Tábor Mgr.Martin Horák Bílkova Tábor Stanovení obvyklé ceny - exekuční příkaz 173 EX 845/16-18 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Hošek, Pod Valem 133, Blovice Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. v Blovicích,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu nemovitosti specifikované v úvodu posudku. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne (LV 2253 a 1608, k.ú.nepomuk) - Usnesení č.j.173 EX 845/16-21 proti povinnému Petře Hejpetrové - program Diotima MoniT pro vyhledávání nabídkových cen nemovitostí - kopie katastrální mapy - databáze znalce o obvyklých cenách obdobných nemovitostí - informace realitních kanceláří - Vyhl.53/2016 Sb. - prohlídka nemovitosti - fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisů z katastru nemovitostí ze dne (LV 2253 a 1608, k.ú.nepomuk): A.VLASTNÍK: Hejpetrová Petra, Na Vinici III 447, Nepomuk B.NEMOVITOSTI: byt č. 447/11 v budově č.p.444, 445, 446 a 447 na pozemcích č.st.676, 678, 679 a 681 (podíl na společných částech domu a pozemcích : 6134/311893) pozemek č.st.676 zastavěná plocha a nádvoří 232 m 2 pozemek č.st.678 zastavěná plocha a nádvoří 232 m 2 pozemek č.st.679 zastavěná plocha a nádvoří 232 m 2 pozemek č.st.681 zastavěná plocha a nádvoří 232 m 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Objednatel předložil výše uvedené dokumenty. Znalec vykonal prohlídku nemovitosti, posoudil technický stav, použité konstrukce a stav údržby a užívání. Dále zjistil veškeré výměry nezbytné k vypracování posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Panelový bytový dům v němž se nachází předmětný byt leží v intravilánu obce Nepomuk, v ulici Na Vinici, na severovýchodním okraji zastavěné části obce, nedaleko místní silniční komunikace Nepomuk-Dvorec. Předmětný byt č.447/11 se nachází ve 4.nadzemním podlaží budovy č.p.444, 445, 446 a 447 postavené na pozemcích č.st.679, 678, 679 a 681. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích činí 6134/ Bytový dům má čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží. Jedná se o panelový typový objekt bez výtahu. Bytový dům je připojen na všechny standardní inženýrské sítě a není zateplen. 7. Obsah posudku Byt a) Byt č.447/11

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:it = P6 (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 0,01

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 (1 + Pi) = 1,050 i = 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1608 Předmětem ocenění jsou pozemky č.676 (232 m 2 ), č.678 (232 m 2 ), č.679 (232 m 2 ) a č. 681 (232 m 2 ) které jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěné plochy a nádvoří. Spoluvlastnický podíl na pozemcích činí 6134/ a) Byt 1) Byt č.447/11 Byt č.447/11 se nachází ve 4.NP panelového bytového domu č.p.444, 445, 446 a 447 na pozemcích č.676, 678, 679 a 681. Jedná se o byt 2+1, který se skládá ze dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, spíž a WC. K předmětnému bytu patří sklepní koje umístěná v suterénu objektu bytu. Bytový dům je panelový, stropy těžké. Střecha domu je plochá, krytina živičná. Okna plastová, dveře klasické plné a prosklené. Podlahy obytných místností betonové s koberci a PVC. Bytová jednotka je vytápěna ústředně - společná plynová kotelna, která je i zdrojem TUV. Kompletní odkanalizování ústí do veřejné kanalizace. Objekt je napojen na veřejný vodovod a veřejný plynovod. Objekt nemá výtah. Podíl na společných částech domu a pozemcích č.676, 678, 679 a 681 činí 6134/ Stavebně-technický stav se nachází v původním stavu bez provedené rekonstrukce. Stáří domu je ke dni ocenění činí 39 let. Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nepomuk Název okresu: Plzeň-jih Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:

6 6 Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce II obyvatel 0,80 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZCv = 1 025, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 = 374, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: IO = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: IP = 1,050 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 1,050 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 392,7000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 676 zastavěná plocha a nádvoří ,40 st. 678 zastavěná plocha a nádvoří ,40 st. 679 zastavěná plocha a nádvoří ,40 st. 681 zastavěná plocha a nádvoří ,40 Součet: ,60 Pozemky na LV číslo 1608 zjištěná cena: ,60 Kč

7 7 a) Byt a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Byt č.447/11 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná kuchyň 9,76 1,00 9,76 pokoj č.1 18,10 1,00 18,10 pokoj č.2 18,10 1,00 18,10 koupelna, WC 2,14+0,95 3,09 1,00 3,09 předsíň 7,79 1,00 7,79 spíž 0,30 1,00 0,30 sklepní koje 4,20 0,10 0,42 61,34 57,56 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Nepomuk Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená 0,05 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1977 Stáří stavby (y): 39 Koeficient pro úpravu (s): 0,805 9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + V i) V 10): 0,765 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): 9 968,72 Kč/m 2

8 8 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,050 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP ZCU IT IP = 57, ,72 1,000 1,050 = ,50 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,60 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 7 167,16 Kč ,16 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,66 Kč Byt č.447/11 zjištěná cena: ,66 Kč Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány obdobné byty s těmito společnými znaky: - byty velikosti byty v ulici Na Vinici, Nepomuk - byty v panelových domech Pro porovnání byly v podstatě vybrány identické byty v identické lokalitě (ul. Na Vinici) Koeficienty odlišnosti: 1. Koeficient místa K míst - zohledňuje atraktivnost polohy bytového domu a bytu samotného 2. Koeficient časový K časový - zohledňuje stáří bytového domu 3. Koeficient vybavení K vybav - zohledňuje vybavenost domu resp. bytu inženýrskými sítěmi 4. Koeficient technického stavu K techn - - zohledňuje technický stav bytu a provedené rekonstrukce 5. Koeficient konstrukce K kce - - zohledňuje konstrukční systém stavby (cihelná, panelová,...) Porovnání č.1 : Byt 2+1, Nepomuk, Na Vinici

9 9 Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 39E75C Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,32 Kč/m 2 Adresa: Na Vinici III., Nepomuk Obec: Nepomuk Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Plzeň-jih Kraj: Plzeňský Popis: Nabízíme k prodeji byt o dispozici 2+1 v Nepomuku okr. Plzeň-jih, v ulici na Vinici III. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 62 m2, situovanou v 1. patře čtyřpatrového panelového domu. Byt je orientován na jižní slunnou stranu s krásným výhledem do zeleně. Součástí prodeje je i sklep. Dobré parkování přímo před domem.původní stav nabízí úpravu dle vlastních představ. Nepomuk nabízí veškerou občanskou vybavenost a dobrou dopravní obslužnost (vlak a autobus Celková plocha: 62 m 2 Užitná plocha: 62 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Kanalizace: veřejná kanalizace Doprava: silnice, autobus, vlak Třída G - Mimořádně nehospodárná Porovnání č.2: Byt 2+1, Nepomuk, Na Vinici Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES MoniT-ID: 2B8B20 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,78 Kč/m 2

10 10 Adresa: Nepomuk, Na Vinici III. Obec: Nepomuk Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Plzeň-jih Kraj: Plzeňský Popis: Nabízíme k prodeji velice prostorný byt s lodžií v původním, ale zachovalém stavu ve městě Nepomuku. Byt se nachází ve čtvrtém patře bez výtahu s výhledem do zeleně. K bytu náleží lodžie, sklep. Financování nemovitosti vám zajistíme.počet parkovacích míst: 2 Celková plocha: 54 m 2 Zastavěná plocha: 52 m 2 Užitná plocha: 54 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: 4 Počet podzemních podlaží: 1 Počet místností: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet Příslušenství: lodžie, sklep Porovnání č.3: Byt 2+1, Nepomuk, Na Vinici Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 390B20 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,97 Kč/m 2 Adresa: Na Vinici III., Nepomuk Obec: Nepomuk Číslo obce:

11 11 Počet obyvatel: Okres: Plzeň-jih Kraj: Plzeňský Popis: Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji byt 2+1 o celkové podlahové ploše 62m2 v ul. Na Vinici, v obci Nepomuk. Bytová jednotka se nachází v 1.patře čtyřpatrového panelového domu. Bytová jednotka je v původním, ale velmi zachovalém stavu. V roce 2008 proběhla v celém domě výměna oken, vodovodních a odpadních stupaček. K bytu náleží sklep. V těsné blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Doprava zajištěna ČD a ČSAD. Parkování možno přímo před domem. V. Celková plocha: 62 m 2 Užitná plocha: 62 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 4 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet, kabelová televize Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: sklep Porovnání č.4: Byt 2+1, Nepomuk. Na Vinici Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: FF4B Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,54 Kč/m 2 Adresa: Na Vinici III., Nepomuk Obec: Nepomuk Číslo obce: Počet obyvatel: 3 773

12 12 Okres: Plzeň-jih Kraj: Plzeňský Popis: Nabízíme k prodeji byt o dispozici 2+1 (neprůchozí pokoje) s lodžií v mezipatře v Nepomuku, ul. Na Vinici o výměře 57m2. Byt se nachází v 1. patře panelového domu bez výtahu a je v osobním vlastnictví. Byt je v původním stavu. K bytu dále náleží sklep. V okolí veškerá občanská vybavenost Celková plocha: 57 m 2 Užitná plocha: 57 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: částečně Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 4 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Rozvody: telefon, internet, kabelová televize Doprava: silnice, vlak Příslušenství: sklep Seznam porovnávaných objektů: Byt 2+1, Nepomuk porovnání č.1 Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Ktechn: 1,00 Kkce: 1,00 Kprod: 1,00 Jednotková cena (JC): , Kč Váha (V): 1,0 Byt 2+1, Nepomuk porovnání č.2 Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Ktechn: 1,00 Kkce: 1,00 Kprod: 1,00 Jednotková cena (JC): , Kč

13 13 Váha (V): 1,0 Byt 2+1, Nepomuk porovnání č.3 Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Ktechn: 1,00 Kkce: 1,00 Kprod: 1,00 Jednotková cena (JC): , Kč Váha (V): 1,0 Byt 2+1, Nepomuk porovnání č.4 Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 1,00 Ktechn: 1,00 Kkce: 1,00 Kprod: 1,00 Jednotková cena (JC): , Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (Kmísta Kčasový Kvybav. Ktechn Kkce Kprod) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: , Kč , Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

14 14 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Po zohlednění použitých metod ocenění s přihlédnutím k technickému stavu a k místním poměrům stanovuji obvyklou cenu bytu č.447/11 ( k.ú. Nepomuk) včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p.444, č.p. 445, č.p. 446 a č.p. 447 a pozemcích č. st.676, č.st.678, č.st.679 a č.st.681 v daném místě a čase na: ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč v Blovicích, Ing. Luboš Hošek Pod Valem Blovice

15 15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Plzni, č.j.spr.976/00, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 145/2016 podle připojené likvidace. Katastrální mapa parcely st. 676 Ortofoto mapa parcely st. 676

16 16 Katastrální mapa parcely st. 676, k.ú. Nepomuk