ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé rekrea ní chaty v. pozemk p..st. 225, 124/2 situovaných v katastrálním území Zárybni ná Lhota (790991), obci Tábor (552046), okrese Tábor, kraji Jiho eském a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Rejlková Alena, Na Krátké 113, M šice Tábor Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák usnesení.j. 050 EX 1440/15 37 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitosti a pozemk zapsaných na L.V. 243 ve vlastnictví p. Rejlkové Aleny s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J. HRADEC) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Po et obsahuje: 12 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rekrea ní chaty a pozemk p..st. 225, 124/2 situovaných v katastrálním území Zárybni ná Lhota, obci Tábor, okrese Tábor, kraji Jiho eském a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Rejlková Alena, Na Krátké 113, M šice Tábor Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák usnesení.j. 050 EX 1440/15 37 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitosti a pozemk zapsaných na L.V. 243 ve vlastnictví p. Rejlkové Aleny s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J. HRADEC) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení.j. 050 EX 1440/15 37 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod - výpis z K.N. L.V snímek kat. mapy; k.ú. Zárybni ná Lhota - fotodokumentace - osobní prohlídka nemovitostí - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek - zákon 526/1990 o cenách ze dne vyhláška Ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platné od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaná rekrea ní chata situovaná na pozemku p..st. 225 se nalézá v zahrad p.. 124/2 v katastrálním území Zárybni ná Lhota (790921), obci Tábor (552046), okrese Tábor, kraji Jiho eském a jsou zapsány na L.V Tyto popsané nemovitosti jsou ve vlastnictví p. Aleny Rejlkové bytem Na Krátké 113, M šice, Tábor. Rekrea ní chata je tvo ena dv ma ásti rozdílných konstruk ních ešení. Podsklepená ást je zd ná se vstupními ocelovými dve mi. Horní ást tvo í d ev ná oplášt ná konstrukce s d ev ným stropem s podkrovím tvo eném d ev nou sedlovou st echou s krytinou z asbestocementovými šablonami. Vstup do této ásti chaty umož uje prefabrikovaná rampa s ocelovým schodišt m. Klempí ské konstrukce se nalézají v podob oplechování, podokapních korýtek a svod zhotovených z pozinkovaného plechu s nát rem. Okna d ev ná zdvojená, áste opat ena otevíravými okenicemi. Dve e d ev né. Štít chaty vyd evn ný. Chata je elektrifikovaná, bez hromosvodu. Zásobování vodou je z vlastní studny umíst né na p ilehlém pozemku. Studna je vyskružená a opat ená erpadlem. Voda je však ve v tšin p ípadu využívána k zálivce porost v zahrad. Pozemek je oplocen a je p ístupný ocelovou bránou z místní áste zpevn né komunikace. V zahrad se nalézají ovocné stromy (jablon ) a ke e (rybíz) a svým vzr stem signalizují siln zanedbanou pé i v posledním období. Stejný dojem vyvolává i technický stav rekrea ní chaty. Sklep siln provlh ený, podlaha v dob prohlídky zaplavená cca 5 cm vody, vyvrácené vstupní dve e. Obytná ást chaty též siln zanedbáno bez po ádku. Nedokon ené stavební práce a siln zanedbané nát ry. Velkým problémem oce ovaného pozemku i studny se jeví asté záplavy zp sobené p ilehlou vodote í (bylo doloženo fotodokumentací).

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 -5- metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací a metodou nákladového ohodnocení rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).

6 -6- Metoda nákladového ohodnocení (v cná) K výpo tu v cné hodnoty rekrea ní chaty využívám pr rné nákladové ceny za m 3 obestav ného prostoru zjišt né z databáze odhadce nemovitostí. Obestav ný prostor celkem: 85,20 m 3 3,80 x 3,80 x (2,00 + 0,15 + 0,10) = 32,49 m 3 3,80 x 3,80 x (2,60 + 0,15) = 39,71 m 3 3,80 x 3,80 x 1,80 x 0,5 = 13,00 m 3 Základní cena v CÚ 2015: 1.500,- K /m 3 Stá í (odborný odhad): 25 rok Cena chaty ke dni odhadu (v cná hodnota): 85,20 m 3 x 1.500,- K /m 3 x 0,75 = ,- K Ocen ní pozemku (zjišt no dle seznamu SCOM): Typ pozemku: zahrada Plocha pozemku (389 16) m m 2 Cena za m 2 dle údaj ze seznamu SCOM: 150,- K /m m 2 x 150,- K /m 2 = ,- K Studna (3 m): 6.000,- K Ovocné stromy (odborný odhad) 3.500,- K Cena chaty a pozemk v. studny a porost : , , , ,- = ,- K

7 -7- Metoda srovnávací (statistická) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost už. ploch garáž Zast. plocha (m 2 ) Zahrada (m 2 ) Vybavení (popis) Vytáp ní Stá í techn. stav Nabízená cena (K ) -elektro 230/400 -smíšené zdivo M a M reality Praha Tábor Zárybni ná Lhota 32 ne rok rekonstruk ce 2012 Lokál ní tuhá velmi dobrý ,- -patrový -doprava MHD -elektro -obecní 2. M a M reality Praha Tábor Dlouhá Lhota 24 ne voda na hranici -sklep 6 m 2 Lokál ní tuhá 1985 bezvad ný stav ,- -suché WC -septik

8 -elektro ano 3. Osobní zjišt ní Tábor Zárybni ná Lhota 15 ne 16 -vlastní studna -zátopové území - Lokál ní tuhá paliva 1986 dobrý stav ,- 250 podsklepe no

9 -9- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti (rekrea ní chata) K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7 íslušenstv. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 í zahrada vedlejší stavba Velikost obce K 4 ístup k chat K 5 Technický stav K 6 Zastav ná plocha K 7 Reduk ní koeficient K K ,000 0,950 0,970 1,000 1,000 0, ,000 0,980 1,000 1,000 1,000 0, ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,980 (21) 0,970 0,876 (24) 0,960 0,922 (16) 1,000 0,980

10 -10- Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient a Upravená cena. k prodeji cena koeficient zdroj informace (K ) (porovnatelné) (K ) K Rekrea ní chata 1. Tábor ,- 0,876 0, ,- Zárybni ná Lhota Rekrea ní chata 2. Tábor ,- 0,922 0, ,- Dlouhá Lhota Rekrea ní chata 3. Tábor Zárybni ná Lhota ,- 0,980 1, ,- Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: (0,15 x ) = ,- K

11 -11- STANOVENÍ CENY V ASE A MÍST OBVYKLÉ (rekrea ní chata, zahrada, studna a porost) Cena v ase a míst obvyklá nemovitostí cná hodnota nemovitostí Srovnávací hodnota nemovitostí , ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí ,- (zapsaných na L.V. 243) slovy: sto devadesát p t tisíc korun eských

12 -12- Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost ceny v ase a míst obvyklé do ílohy: -usnesení o ustanovení znalce -výpisy z K.N. L.V porovnatelné nemovitosti -fotodokumentace