ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 96, související vedlejší stavby, venkovních úprav, pozemku p..st. 108/1 a p.. 207/1 a porost a dále pozemku p..st. 108/2 situovaných v katastrálním území Radkovice u Hrotovic (738042); obci Radkovice u Hrotovic (591548), okrese ebí (CZ 0634), kraji Vyso ina a zapsaných na L.V. 135 Vlastník oce ovaných nemovitostí: Malý Radek,.p Radkovice u Hrotovic Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 712/12-49 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 96, souvisejících venkovních úprav, vedlejší stavby, pozemk p..st. 108/1; p.. 207/1; p..st. 108/2 a porost s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R; Orlická 4/2020, Praha 3) Posudek obsahuje: 14 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé rodinného domu.p. 96, související vedlejší stavby, venkovních úprav, pozemk p..st. 108/1, p.. 207/1 a porost a dále pozemku p..st. 108/2 situovaných v katastrálním území, obci Radslavice u Hrotovic, okrese T ebí, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Malý Radek,.p Radkovice u Hrotovic Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 712/12-49 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 96, souvisejících venkovních úprav, vedlejší stavby, pozemk p..st. 108/1; p.. 207/1; p..st. 108/2 a porost s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R; Orlická 4/2020, Praha 3) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení.j. 050 EX 712/12-49 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák - výpis z K.N. L.V osobní venkovní prohlídka oce ované nemovitostí v. údaj získaných na obecním ú ad Radslavice u Hrotovic ze dne a kopie katastrální mapy - fotodokumentace po ízená p i osobní prohlídce nemovitostí - zákon.526/1990 o cenách ze dne vyhláška MF.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb., vyhlášky.345/2015 Sb. a vyhlášky.53/2016 platných od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Dle L.V. 135 jsou oce ovanými nemovitostmi parcely p..st. 108/1 v etn stavby rodinného domu.p. 96 a vedlejší stavby. Dále pozemek p.. 207/1 tvo ící zahradu s porostem ovocných strom a parcela p..st. 108/2 zastav né R.D..p. 116, který je však zapsán na L.V. 321 pro vlastníky v SJM a to p.radka Malého a Pavly Malé bytem Radkovice u Hrotovic.p. 116 a jeho ocen ní není v souladu s usnesením.j. 050 EX 712/12-49 požadováno. (pouze nemovitosti zapsané na L.V. 135) Oce ované nemovitosti se nalézají v katastrálním území, obci Radkovice u Hrotovic, okrese T ebí, kraji Vyso ina a jsou zapsány na L.V Vlastnické právo je vyzna eno pro Radka Malého;.p. 116; Radkovice. Nemovitosti vlastník nabyl rozhodnutím o d dictví D 1299/1988 ze dne ; s nabytím právní moci dne u Státního notá ství v T ebí i. Oce ované nemovitosti nemají ve zp sobu ochrany vyzna en žádný údaj. Omezení vlastnického práva je na listu vlastnictví vyzna eno neoce ovanými zástavními právy exekutorskými a smluvními v etn exeku ního p íkazu k prodeji t chto oce ovaných nemovitostí. Ocen ní popsaných nemovitostí se provádí s p ihlédnutím k technickému stavu zjišt ném p i venkovní prohlídce uskute né Vzhledem ke zjišt ným provád ným stavebním pracím na R.D..p. 96 v tomto období lze p edpokládat, že technický stav této nemovitosti je ke dni vydání Z.P. stejný nebo i lepší. Oce ovaný rodinný d m.p. 96 je v osobním vlastnictví. D m vytvá í jeden z prvk adové zástavby po pravé stran pr jezdné silnice vedoucí z obce Radkovice u Hrotovic. D m je p ízemní zd ný, krytý sedlovou st echou s taškovou krytinou. V dob prohlídky bylo zjišt no, že d m je nov odizolován proti zemní vlhkosti. Nov jsou vym na okna sm rem uli ním. Uli ní fasáda je zateplena s nedokon enou povrchovou úpravou. V rámci opravy zast ešení jsou provedeny podokapní žlaby v. svod z pozinkovaného plechu. D m je napojen na veškeré obecní inženýrské sít a je p ístupný od silnice zpevn nou plochou. Vstup do zázemí domu umož ují otevíravá plechová vrata a branka. Vnit ní dv r uzavírá sm rem k zahrad stavba vedlejšího objektu, zd ného a krytého taškovou krytinou. Oba tyto objekty byly a jsou postupn opravovány a rekonstruovány. Obec Radkovice u Hrotovic je situována v nadmo ské výšce 448 metr nad mo em a nalézá se v regionu T ebí, kraji Vyso ina a náleží pod kraj Vyso ina. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je rovn ž okresní m sto T ebí. Obec Radkovice u Hrotovic se rozkládá asi dvacet kilometr jihovýchodn od T ebí e. V obci trvale žije 319 obyvatel. Pro d ti je zde mate ská školka. Pro využití volného asu je v obci k dispozici sportovní h išt. Dále v obci se nalézají knihovna, kostel a h bitov. V obci mají léka skou ordinaci dva prakti tí dokto i. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i ve ejný plynovod.

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),

5 5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou) metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad metodu nevyužívám metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou) Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemk : zastav ná plocha a nádvo í p..st. 108/1,2 kat. území: Radkovice u Hrotovic obec: okres: kraj: Radkovice u Hrotovic T ebí Vyso ina vým ra: = 619 m 2 Dle zjišt ní v dané lokalit a porovnáním s internetovými nabídkami podobných pozemk se cena takto využívaných pozemk pohybuje v rozsahu ,- K /m 2. Oce ovaný pozemek p..st. 108/1 je áste zastav n R.D..p. 96, vedlejší stavbou a vnit ním dvorem. Pozemek p..st. 108/2 je zastav n neoce ovaným R.D..p. 116 zapsaném na L.V Ocen ní pozemk celkem: 619 m 2 x 300,- K /m 2 = ,- K Ocen ní pozemku zahrada p.. 207/1 katastrální území: Radkovice u Hrotovic obec: okres: kraj: Radkovice u Hrotovic T ebí Vyso ina vým ra: 790 m 2

7 7 Jedná se o pozemek kompletn oplocený, jednostrann navazující na parcelu p..st. 108/1 a využívaný jako ovocná zahrada bez nutného jednotného spojení s touto parcelou. Zahrada je tedy oce ována jako zem lská p da tj. bez vazby na zastav ný pozemek. Ocen ní pozemku - zahrada: 790 m 2 x 50,- K /m 2 = ,- K Ocen ní rodinného domu.p. 96 zastav ná plocha: 10,00 x 9,25 = 92,50 m 2 obestav ný prostor: 1.N.P. 92,50 m 2 x (2,60 + 0,40 + 0,30) = 305,25 m 3 zast. 92,50 m 2 x (4,20) x 0,50 = 194,25 m 3 celkem 499,50 m 3 Rodinný d m p ízemní adový.p. 96 je zd ný, krytý sedlovou st echou s taškovou krytinou. V dob prohlídky byl d m nov izolován proti zemní vlhkosti. Nov vym ny okna sm rem uli ním, uli ní fasáda sm rem ke komunikaci zateplena s nedokon enou kone nou povrchovou úpravou (duben 2015). Komíny nov vyzd né a opravené. Provedeny veškeré klempí ské konstrukce tj. podokapní žlaby a svody. V dob prohlídky nebyly provedeny. Venkovní okenní parapety. Nedokon ena byla i stavební úprava vstupních dve í. Vstup do dvorní ásti domu tvo í plechová vrata a dve e. Provád na byla rekonstrukce vnit ních prostor. P da využitá ke skladování. Rekonstruovaný R.D. je napojen na veškeré obecní inženýrské sít. Jednotková cena dle RTS I/II ,- K /m 3 Stá í stavby: odborný odhad 1950, pr žné úpravy a modernizace stavby 0,65 v letech Koeficient technického stavu a vybavení : 0,60 (nedokon enost) Ocen ní celkem: 499,50 m 3 x 4.500,- K /m 3 x 0,65 x 0,60 = ,- K

8 Ocen ní vedlejší stavby Jedná se o p vodní hospodá ský zd ný objekt, krytý sedlovou st echou s taškovou betonovou krytinou. Tato vedlejší stavba se nalézá na parcele p.. 108/1 a tuto uzavírá sm rem do zahrady (parcela p.. 207/1). zastav ná plocha: 19,30 x 6,45 = 124,50 m 2 obestav ný prostor: 124,50 x (2,10 + 0,10 + 0,15) = 292,58 m 3 124,50 x 3,20 x 0,5 = 199,20 m 3 Celkem 491,78 m 3 Jednotková cena: 2.000,- K /m 3 Stá í stavby: = 65 rok 0,35 Koeficient technického stavu a vybavení: 0,60 Ocen ní celkem: 491,78 m 3 x 2.000,- K /m 3 x 0,35 x 0,60 = ,- K Ocen ní venkovních úprav Oplocení, zpevn né plochy, inž. sít, brána a branky 4,30 x 6,20 = 26,66 m 2 ( ,- K ,- K ) x 0,035 = ,- K Trvalý porost Ovocné stromy v zahrad na parc.p.. 207/1 odborný odhad ,- K Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: , , , , , ,- = ,- K

9 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž Zast. plocha (m 2 ) zahrad a (m 2 ) Vybavení (popis) Vytáp ní Stá í Tech. Nabízená cena (K ) stav -stavba cihelná, adová -nová plastová okna -klidné místo 1. Reality Vyso ina s.r.o. Havl. Brod Sta okr. ebí 3+1 ne zateplená fasáda -menší sklep, nová koupelna a WC Ú.T. plynov é 1965 celková rekonst rukce ,- -nová st echa, pálená taška -I.S. Obecní vodovod, elektro plyn - adový, cihelný a smíšený rod. 2. Realitní kancelá TR reality ebí Radkovice u Hrotovic 2x 2+1 ano m -plastová okna, nové rozvody vody v plastu -nová elektro a topení úst edn í plynov é + lokální na T.P. -- po rekonst rukci ,-

10 10 -nová st echa s taškovou krytinou -I.S. plynovod, ve ejná kanalizace, 230/400V -rohový, zd ný, neomítnutý d m - d m je kompletn Ú.T. 3. Realitní kancelá Reality GAIA s.r.o. Hodonín Terezín Hodonín 3+1 ano podsklepen -ve dvo e jsou hospodá ské budovy a za domem zahrada -I.S. kompletní na T.P. -- iprave no k rekonstr ,- ukci -cihelný, zd ný, áste podsklepený R.D. 4. Realitní kancelá M a M reality Praha Hrotovice okr. ebí 3+1 ne d m je v p vodním stavu, suchý, bez vlhkosti -dílna, d evník, kurník, 1x sklep na dvo e Ú.T. na T.P p ed rekonst rukcí ,- -voda studni ní, ve ejný vodovod, plyn, kanalizace

11 11 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž K 3 Velikost obce (po et obyv.) K 4 ístup k oce ované nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Stanovisko znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 1,010 0,970 (1.605) 0,970 1,000 1,000 1,010 0, ,000 1,020 1,000 (319) 1,000 1,000 1,000 1,020 1, ,000 1,000 1,000 (394) 1,000 1,000 0,980 1,000 0, ,970 1,000 0,990 (1.779) 0,970 1,000 0,980 1,000 0,913 1,000 1,000 1,000 (319) 1,000 1,000 1,000 1,000 Radkovice u Hr.

12 12 Legenda výše koeficient (vztaženo k oce ované nemovitosti) poloha v obci 0,97 1,03 od horší k lepší vybavení, vytáp ní 0,98 1,02 od horšího Ú.T. po lepší íslušenství, zahrada, garáž 0,96 1,04 od horšího po nejlepší velikost obce 0,95 1,05 ím menší obec tím vyšší koef. ím v tší obec tím menší koef. ístup k oce ované nem. 0,97 1,03 ím lepší tím vyšší technický stav 0,96 1,04 ím lepší tím vyšší stanovisko znalce 0,90 1,10 celkové hodnocení. kompletnosti p íslušenství

13 13 REKAPITULACE (3.10.3) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní koeficient Koeficient na Upravená cena. k prodeji (K ) K zdroj informace (real.kanc.) (K ) Rodinný d m Obec Sta okr. T ebí ,- 0,960 0, ,- Rodinný d m 2x ( 2+1) 2. obec Radkovice u Hrotovic ,- 1,040 0, ,- okr. T ebí Rodinný d m obec Terezín okr. Hodonín ,- 0,980 0, ,- Rodinný d m obec Hrotovice ,- 0,913 0, ,- okr. T ebí Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ): maximum (K ): minimum (K ): , ,- K ,- K Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá oce ovaných nemovitostí: ,- (0,15 x ,-) = ,- K

14 14 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) samostatného rodinného domu.p. 96, souvisejících venkovních úprav, vedlejší stavby, pozemk p..st. 108/1,2 a p.. 207/1 a porost situovaných v katastrálním území, obci Radkovice u Hrotovic, okrese T ebí, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Metoda nákladového ohodnocení (v cná) ,- K Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) výše uvedených nemovitostí na ástku celkem slovy: jeden milion t ista tisíc korun eských ,- K Platnost zjišt né tržní ceny: do listopadu 2017 ílohy: -usnesení.j. 050 EX 712/12-49 ze dne internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 135