ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 387, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st. 491 a p.. 578/1 v. porost situovaných v katastrálním území Brodce nad Jizerou (612685), obec Brodce (535559), okres Mladá Boleslav, kraji St edo eském a zapsaných na L.V. 904 Vlastnické právo: Janí ek Tomáš, V Úvoze 387, Brodce Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem t chto k uspokojení požadavk oprávn ného ( eskoslovenská obchodní banka, a.s. Radlická 333/150, Praha 5) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 16 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 387, souvisejících venkovních úprav, vedlejší stavby, bazénu venkovního a pozemk p..st. 491 a p.. 578/1 v. trvalého porostu situovaných v katastrálním území Brodce nad Jizerou, obci Brodce, okrese Mladá Boleslav, kraji St edo eském a zapsaných na L.V Vlastnické právo: Janí ek Tomáš, V Úvoze 387, Brodce Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem t chto k uspokojení požadavk oprávn ného ( eskoslovenská obchodní banka, a.s. Radlická 333/150, Praha 5) Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 904, k.ú. Brodce nad Jizerou - osobní venkovní prohlídka všech nemovitostí ze dne s po ízením fotodokumentace s optickým zam ením nemovitostí s dopln ním údaj uvedených v map 1:500 - využití kopie katastrální mapy Brodce - konzultace s vedením obce Brodce (starostka) - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace realitních kancelá í a seznam ACO - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaná stavba rodinného domu.p. 387 v etn vedlejší stavby a souvisejících venkovních úprav se nalézá na parcele p..st. 491 a parcele p.. 578/1 v obci Brodce, které jsou spole využívány a oploceny. m byl vybudován manžely ížkovými a na radnici obce bylo zjišt no, že tento byl po peripetiích zkolaudován v roce Následn došlo k jeho odprodeji sou asnému vlastníkovi Tomáši Janí kovi, který tento v sou asné dob využívá. Prodej této nemovitosti prob hla v roce Oce ovaná stavba rodinného domu.p. 387 je p ístupná z ve ejné, živi né obecní komunikace p es plochy zpevn né zámkovou dlažbou do hlavního vchodu do domu a do garáže situované v nižší ásti domu. Rodinný d m.p. 387 p dorysného tvaru L je p ízemní, krytý sedlovým krovem umož ující využití tohoto prostoru k vybudování obytného podkroví prosv tleného štítovými zdvojenými okny a st ešními výklopnými okny. Celá stavba se nalézá v lokalit dalších rodinných domk v blízkosti centra obce. D m lze napojit na všechny inž. sít zrealizované v obci. Parkování osobních aut umož uje krajnice p ístupových obecních živi ných komunikací a i zpevn ná plocha zámkovou dlažbou p ed garáží na pozemku vlastníka. m je vytáp n úst edním topením, realizovány jsou rozvody teplé a studené vody, rozvody elektro sv telné a motorové, p ípojka internetu a p ípojky pro p íjem televizního signálu. Vjezd do garáže umož ují automatická sek ní vrata dálkov ovládaná. ilehlá zahrada je osázena p edevším jehli natými okrasnými rostlinami. Vše ostatní viz. foto. Nabývací tituly: kolauda ní rozhodnutí na stavbu rodinného domu.p. 387 bylo vystaveno pro manž. ížkovi (dle informace získané na obci) kupní smlouva pro p.janí ka Tomáše uzav ená s právními ú inky ke dni Zápis proveden dne Zp sob ochrany nemovitostí: nejsou evidovány žádné zp soby ochrany Omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní - zahájení exekuce - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti (p..st. 491; p.. 578/1) i stanovení ceny v ase a míst obvyklé se k t mto omezením nep ihlíží.

4 4 Obec Brodce je situována mezi rychlostní komunikaci R10 Praha Liberec a ekou Jizerou asi 12 km od Mladé Boleslavi v nadm. výšce 197 m.n.m. V obci trvale žije obyvatel. Dopravní spojení s okolím zajiš ují autobusové linky. Železni ní zastávka v obci není a nejbližší se nalézá cca 4 km ve vzdáleném Chot tov na trati Neratovice Mladá Boleslav. V obci se nalézá dostate ná ob anská vybavenost (obchody, ZŠ a mate ská škola).

5 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

6 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí v tomto p ípad využívám výsledk získaných kombinací metody nákladového ohodnocení a metody srovnávací (porovnávací).

7 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemk Oce ovaný pozemek p..st. 491 o vým e 180 m 2 je vedený v druhu pozemku zastav ná plocha a nádvo í. Na pozemku se nalézá oce ovaný rodinný d m.p. 387, zateplený nepodsklepený, jednopatrový s využitím podkroví a p dorysného tvaru L. Pozemek lze napojit na veškeré sít v obci. Pozemek p.. 578/1 o vým e 970 m 2 je vedený v K.N. L.V. 904 v druhu pozemku orná p da. Tento pozemek se nalézá v zastav né ásti obce, je oplocen a využíván spole s výše uvedeným pozemkem p..st. 491 jako zahrada. Dle údaj získaných z informa ního systému ACO, který uvádí zjišt né zpr rované ceny stavebních pozemk za m 2 v. p ilehlých pozemk (zahrada) se rozp tí cen tohoto typu pozemk v obci Brodce pohybovala v roce 2018 mezi ,- K /m 2. S p ihlédnutím ke zjišt nému technickému stavu pozemk, jejich velikosti, situování v bezprost ední blízkosti centra obce s umožn ným p ístupem po obecní živi né komunikaci a jejich spole né ístupnosti i zp sobu využití stanovuji jejich tržní cenu na ástku 500,- K /m 2. Ocen ní pozemk : parcela p..st. 491 zastav ná plocha a nádvo í 180 m 2 parcela p.. 578/1 orná p da (v realit využívaná parcela jako zahrada) 970 m m 2 x 500,- K /m 2 = ,- K Ocen ní staveb a) Rodinný d m.p. 387 Jedná se o samostatný objekt, nepodsklepený osazený na zvýšené základové desce, který se nalézá v lokalit obce tvo ené zástavbou rodinných dom a v blízkosti kancelá í místního obecního ú adu. Oce ovaný rodinný d m.p. 387 je dle zjišt ní ve vlastnictví Tomáše Janí ka, který i d m odkoupený od manžel ížkových v roce 2014, osobn užívá. m je zast ešen sedlovou st echou ve tvaru L, která umožnila vybudování místnosti v podkroví, které jsou prosv tleny vsazenými st ešními okny a krytinou tvo enou bonským šindelem. Vrata do garáže sek ní zvedací. Kompletní klempí ské konstrukce. Okna hn dá plastová. Sokl obložen. Venkovní omítka hladká v krémové barv. Rozvod vody teplé a studené. Vytáp ní úst ední. Elektroinstalace sv telná a motorová. D m je napojen na všechny inž. sít, které jsou v obci. Celá parcela je oplocená s využitím ásti parcely k chovu drobného hospodá ského zví ectva. K domu p iléhá vydlážd ná terasa s posezením a je dopln ná grilem. Na pozemku v blízkosti domu je instalovaný venkovní krytý bazén s p ih íváním slune ním kolektorem.

8 8 Zastav ná plocha: (13,40 x 10,00) + (7,00 x 6,60) = 180,20 m 2 Obestav ný prostor: Základ: 180,20 m 2 x 0,60 = 108,12 m 3 I.N.P.: 134,00 x 3,00 = 402,00 m 3 46,20 x 2,90 = 133,98 m 3 Podkroví: 134,00 x 0,80 = 107,20 m 3 134,00 x 3,20 x 0,5= 214,40 m 3 46,20 x 3,00 x 0,5= 69,30 m 3 celkem O.P ,- m 3 Jednotková cena (RTS IV/IV 2018) 4.000,- K /m 3 Reproduk ní cena: 1.035,- m 3 x 4.000,- K /m 3 = ,- K Koeficient technického stavu: 0,990 Koeficient polohový: (obec s obyvatel) 0,900 p íl..20 Vyhlášky, odst.5) Koeficient vybavení domu: 0,980 Stá í rodinného domu: = 18 rok edpokládaná životnost: 100 rok Ro ní opot ebení: 100 : 100 = 1 % Opot ebení celkem: 18 rok x 1 % = 18 %; zbývá 0,820 Ocen ní rodinného domu.p.387: ,- K x 0,990 x 0,900 x 0,980 x 0,820 = ,- K b) Vedlejší stavba Celod ev ný p íst ešek krytý pultovou st echou, šablonovou krytinou, p ízemní, bez bo ních st n, zpevn ná podlaha Zastav ná plocha: 9,00 x 2,80 = 25,20 m 2 Obestav ný prostor: I.N.P. 25,20 m 2 x 2,90 = 73,08 m 3 Zast. 1,80 m x 0,5 x 25,20 m 2 = 22,68 m 3 O.P. celkem 95,76 m 3

9 9 Jednotková cena: 2.500,- K /m 3 Reproduk ní cena: 95,76 m 3 x 2.500,- K /m 3 = ,- K Koeficient technického stavu: 1,000 Koeficient vybavení: 1,000 Koeficient polohový: 0,900 edpokládaná životnost: 80 rok Ro ní opot ebení: 100 : 80 = 1,25 % Opot ebení celkem: 18 rok x 1,25 % = 22,5 %; zbývá 0,775 Ocen ní vedlejší stavby: ,- K x 1,00 x 1,00 x 0,900 x 0,775 = ,- K c) Krytý bazén venkovní v. p íslušenství odborný odhad ,- K d) Související venkovní úpravy Oplocení, zpevn né plochy, jímky, op rné zídky, inženýrské p ípojky ( , ) x 0,035 = ,- K e) Trvalý porost (okrasné jehli naté stromy a ke e) ,- K odborný odhad Cena celé nemovitosti zjišt ná nákladovou metodou celkem: ,- K ,- K ,- K ,- K ,- K ,- K = ,- K slovy: ty i miliony t icet ty i tisíce osmset ty icet sedm korun eských

10 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis, viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zastav ná plocha (m 2 ) Pozem ek (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní Stá í (roky) Techn. stav Nabízená cena (K ) -cihlový, samostatný rodinný d m, krytý sedlovou 1. Realitní kancelá RK Bohemia a.s. Bílá Hlína okr. Mladá Boleslav 6+1 ano st echou -klidná lokalita -v pat e zapo atá rekonstr. místností Úst ed ní na T.P: 1960 Po rekonstr ukci ,- -nová plastová okna -samostatný rodinný d m ze smíšeného zdiva 468 -klidná ást obce 2. Realitní kancelá Reality dnes Skorkov okr. Mladá Boleslav 3+kk ne 92 -nová plastová okna, nová st echa a krytina -p íprava podkroví -elektrický bojler -osobní vlastnictví 2x lokální kamna na T.P Dobrý stav ,-

11 11 -samostatný zd ný, cihelný, podsklepený rod. m krytý 3. Realitní kancelá ERA Fov Dobrovice okres Mladá Boleslav 4+1 ano sedlovou st echou -venkovní stavby -zahrada se vzrostlými ovocnými stromy -osobní vlastnictví Plynov é vytáp ní Ú.T dobrý stav ,- -rodinný d m, zd ný s podkrovím, samostatný -IS ve ejný 4. Realitní kancelá M a M Mladá Boleslav Lušt nice okres Mladá Boleslav 5+2 ano vodovod a kanalizace, zemní plyn, studna vrtaná -p íjezd obecní, zpevn ný Úst ed ní na plyn (kotel) 1960 dobrý ,- -dv r a dílna -klidné místo v obci

12 12 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení a vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž Velikost obce K 4 ístup k oce ova né nemovito sti Technický stav K 6 Ostatní technické záležitosti Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K ,000 0,980 1,000 (113) 1,020 1,000 1,010 1,000 1, ,980 0,970 0,950 (593) 1,010 1,000 1,000 0,980 0, ,000 1,000 0,980 (3.398) 0,980 1,000 1,000 1,000 0, ,980 1,000 1,000 (2.163) 0,990 1,000 1,000 0,990 0,960 (1.051)

13 13 REKAPITULACE ( ) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) koeficient zdroj informace (internetová cena K informace) (K ) Rodinný d m Bílá Hlína ,- 1,010 0, ,- okr. Mladá Boleslav Rodinný d m 3+kk 2. Skorkov ,- 0,894 0, ,- okr. Mladá Boleslav Rodinný d m Dobrovice okr. Mladá Boleslav ,- 0,960 0, ,- Rodinný d m Lušt nice ,- 0,960 0, ,- okr. Mladá Boleslav Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ) = ,- K slovy: ty i miliony ty icet ty i tisíce šestset padesát dev t korun eských

14 14 Kladné stránky oce ované nemovitosti: - situování v klidném míst v blízkosti centra obce - možnost napojení rodinného domu na veškeré inž. sít obce - situování oce ovaného R.D. mezi objekty rodinného bydlení - íjezd po zpevn né živi né obecní komunikaci - dobrá kvalita realizovaných stavebních prací - trvalé užívání oce ované nemovitosti Záporné stránky oce ované nemovitostí: - nedokon enost ásti stavebních prací po prodeji celé nemovitosti

15 15 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 387, souvisejících venkovních úprav, vedlejší stavby, bazénu venkovního a pozemku p..st. 491 a p.. 578/1 v. trvalého porostu situovaných v katastrálním území Brodce nad Jizerou, obci Brodce, okrese Mladá Boleslav, kraji St edo eském a zapsaných na L.V Metoda nákladová ,- K (v cná) Metoda výnosová nevyužívá se Metoda porovnávací ,- K (srovnávací, statistická) S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) celé nemovitosti na ástku celkem: ,- K slovy: ty i miliony korun eských

16 16 Platnost zjišt né tržní ceny: ílohy: -usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne vydané exekutorským ú adem Havlí v Brod -fotodokumentace -porovnávací objekty (internetový výb r) -výpis z K.N. L.V. 904