ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16 o cen v ase a míst obvyklé pozemk p.. 387/18; 474/1,17,21,23,28; p.. 511/5; 521/1; 563/6,23; 663/61,62 situovaných v katastrálním území Hylváty (775339); obci Ústí nad Orlicí (579891), okrese Ústí nad Orlicí (CZ 0534), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 416 Vlastníci oce ovaných pozemk : Abraham Ermin, Klaricova 865/15; eské Bud jovice eské Bud jovice - podíl 1/3 Abraham Roman, Polní 102, Žichlínské P edm stí, Lanškroun - podíl 1/3 Ondrá ková Monika, Blažkova 1118, Ústí nad Orlicí - podíl 1/3 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3664/15-52 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (COMA s.r.o. Masarykova 8; Poli ka) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: Po et vyhotovení: 16 stran v. obalu p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p.. 387/18; 474/1,17,21,23,28; 511/5; 521/1; 563/6,23; 663/61,62 situovaných v katastrálním území Hylváty, obci Ústí nad Orlicí, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Vlastníci oce ovaných pozemk : Abraham Ermin, Klaricova 865/15; eské Bud jovice eské Bud jovice - podíl 1/3 Abraham Roman, Polní 102, Žichlínské P edm stí, Lanškroun - podíl 1/3 Ondrá ková Monika, Blažkova 1118, Ústí nad Orlicí - podíl 1/ Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3664/15-52 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (COMA s.r.o. Masarykova 8; Poli ka) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod,, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák;.j. 050 EX 3664/15-52 ze dne internetové výpisy z K.N. L.V snímky kat. mapy, k.ú. Hylváty - ostatní písemnosti - fotodokumentace

3 -3- - osobní prohlídka pozemk - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. a vyhlášky.345/2015 Sb. platné od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni NÁLEZ Oce ované pozemky jsou situovány v katastrálním území Hylváty, obci Ústí nad Orlicí, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V Vlastnické právo je vyzna eno v podílech 1/3 pro p. Ermina Abraháma, Romana Abraháma a Moniky Ondrá kové. Pozemky p.. 387/18; 563/6,23 jsou vedeny v K.N. v druhu lesní pozemek. Pozemky p.. 663/61,62 v druhu vodní plocha. Pozemky p.. 474/1,17,23,28 v druhu orná p da. Pozemek p.. 474/21 v druhu zahrada. Pozemek p.. 511/5 v druhu ostatní plocha. Pozemek p.. 521/1 v druhu trvalý travní porost. Oce ované pozemky se nalézají ve t ech místech kat. území Hylváty. Ve zp sobu ochrany nemovitosti mají pozemky evidované za azení jako rozsáhlá chrán ná území. Omezení vlastnického práva je vyzna eno ve form exeku ního p íkazu k prodeji podílu pozemk v etn zahájení exekuce. Dále u pozemk p.. 474/31,32 je vyzna eno v cné b emeno ch ze a jízdy a vedení inž. sítí. Pozemek p.. 387/18 vedený v druhu lesní pozemek navazuje na parcelu p.. 521/1 je áste zatravn ný a zarostlý náletovým a smíšeným listnatým porostem. Pozemek p.. 521/1 je vedeny v druhu trvalý travní porost a je zarostlý neudržovaným travním porostem a náletovou trvalou zelení. Situovaný je tento pozemek sm rem k vodote i (potok). Pozemky p.. 663/61,62 jsou vedeny v druhu vodní plocha a tvo í p echod mezi parcelou p.. 521/1 a vodote í. Pozemky p.. 563/6,23 jsou vedeny v druhu lesní pozemky a dopl ují užívání velkého lesního pozemku p.. 563/5, který je ve vlastnictví jiných fyzických osob. Druhé místo v katastrálním území Hylváty reprezentuje parcela p.. 511/5 vedená v druhu pozemku ostatní plocha se zp sobem využití neplodná p da a dopl uje zpevn nou komunikaci v bytové zón. etí lokalitou v k.ú. Hylváty tvo í pozemky p.. 474/1 vedený v druhu orná p da. Tento pozemek je bez porostu a v obci Ústí nad Orlicí je vy len n jako pozemek pro individuální výstavbu R.D. Pozemek p.. 474/23 rozši uje parcelu p.. 474/1 sm rem k mostovému p eklenutí hlavní železni ní tratí vedené v bezprost ední blízkosti t chto pozemk. Pozemek p.. 474/28 vedený v druhu orná p da prodlužuje zúženou plochu parcely p.. 474/1.

4 -4- Pozemek p.. 474/17 je veden také v druhu orná p da a dopl uje prostor mezi obecní komunikací a pozemkem p.. 474/16 s rodinným domem.p. 477 rodiny Veselských na parcele p v ulici ebovské. Pozemek p.. 474/21 je veden v druhu zahrada a dopl uje užívání pozemku p se stavbou garáže ve vlastnictví p. Krouhlík Frimlové Markéty. Obec Ústí nad Orlicí je okresním m stem v kraji Podorlicka v údolí na soutoku ek Tichá Orlice a ebovky. Leží v nadmo ské výšce 350 m, 150 km východn od Prahy. Ve m st žije obyvatel, kte í mohou využívat veškeré rozvody inž. sítí i objekty ob anské vybavenosti. Ve m st jsou autobusové zastávky, MHD i železni ní stanice. Ve m st se nachází velký sportovní areál s fotbalovým a atletickým stadionem s um lým trávníkem. K dispozici je krytý plavecký bazén, kluzišt a bowlingové centrum. Obec Ústí nad Orlicí spravuje katastrální území ernovír Dolní a Horní Houžovec, Hylváty, Kerhartice, Knapovec a Old ichovice. Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) pozemk p.. 387/18; 474/1,17,21,23 a 28; 511/5; 521/1; 563/6,23 a 663/61,62 situovaných v kat. území Hylváty; obci Ústí nad Orlicí.

5 POSUDEK A) Administrativní cena Pozemky Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3 a 4 Vyhlášky ) parcely p.. 474/1,17,21,23,28 katastrální území: Hylváty (775339) obec: Ústí nad Orlicí (579891) okres: Ústí nad Orlicí (CZ 0534) kraj: druh pozemku: Pardubický pozemky ur ené pro individuální výstavbu rodinných dom vým ra: = m 2 zp sob ochrany: rozsáhlé chrán né území ZC p íloha.2, tab..1 Vyhlášky 740,- K /m 2 ZCU základní cena upravená stavebního pozemku k tomuto ú elu ur ená rozhodnutím SÚP a dále pozemk v jednotném funk ním celku ZCU = ZC x I I = I T x I o x I P I T - Index trhu Znak p íloha.3; tab..1 Vyhlášky Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi II nabídka odpovídá poptávce 0,00

6 2. Vlastnické vztahy III pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 3. Zm ny v okolí s vlivem na prodejnost I negativní (probíhající výstavba) -0,05 4. Vliv právních vztah na prodejnost I negativní (prodej podílu pozemku) -0,04 5. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6. Povod ové riziko IV zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 x (1 + P i )= 1,00 x 0,900 0,900 i = 1 I o - Index omezujících vliv pozemku p íloha.3; tab..2 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Svažitost pozemku a expozice II tvar bez vlivu na využití 0,00 IV svažitost terénu pozemku do 15 % 0,00 3. Ztížené základové podmínky III neztížené základové podmínky 0,00 4. Chrán né území a ochranná pásma III chrán ná krajinná oblast -0,03

7 5. Omezení užívání pozemku I bez omezení užívání 0,00 6. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6 Index omezujících vliv pozemku: I O = 1 + P i 0,970 i = 1 I P - index polohy p íloha.3; tab..3 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Druh a ú el užití stavby evažující zástavba v okolí pozemku a životní prost edí I f Reziden ní stavby v obcích nad ,00 I Reziden ní stavby +0,04 3. Poloha pozemku v obci III Okrajové ásti obce -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inž. sít, které jsou v obci I Pozemek lze napojit na všechny sít v obci 0,00 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku II V okolí nemovitosti je áste dostupná ob anská vybavenost -0,01 6. Dopravní dostupnost k pozemku III íjezd po nezpevn né komunikaci, špatné parkovací možnosti -0,05 7. Osobní hromadná doprava III Zastávka do 200 m v etn MHD 0,00

8 8. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komer ní využitelnosti II Bez možnosti komer ního využití stavby na pozemku 0,00 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0, Nezam stnanost II Pr rná nezam stnanost 0, Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 x (1 + P i ) = 1,00 x 0,930 0,930 i = 2 I = I T x I o x I P = 0,900 x 0,970 x 0,930 = 0,81189 zaokrouhleno na t i desetinná místa 0,812 ZCU = 740,- K /m 2 x 0,812 = 600,88 K Ocen ní stavebních pozemk p.. 474/1,17,21,23,28: m 2 x 600,88 K = ,76 K Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) parcela p.. 521/1 BPEJ m m základní cena: ,57 K /m ,33 K /m 2 úprava základních cen zem lských pozemk : (p íloha.5 Vyhlášky ) pol obce s po tem tis. obyvatel % -území obce

9 -9- Ocen ní zem lského pozemku p.. 521/1: 5,57 K /m 2 x 2,20 x = ,63 K 1,33 K /m 2 x 2,20 x = 8.725,33 K celkem ,96 K Lesní pozemky ( 7 Vyhlášky ) parcely p.. 387/18; 563/6,23; vým ra: = 588 m 2 druh pozemku: lesní pozemek základní cena lesních pozemk podle souboru lesních typ (K /m 2 ): 6,73 K /m 2 (p íloha.6 Vyhlášky ) Ocen ní lesních pozemk : 588 m 2 x 6,73 K /m 2 = 3.957,24 K Odhad ceny lesních porost : 6.000,- K Pozemek vodní plochy ( 8 Vyhlášky ) Koryto vodního toku, které není stavbou. parcely p.. 663/61,62 vým ra: = 530 m 2 druh pozemku: vodní plocha zp sob využití: koryto vodního toku um lé ZC základní cena dle 3 Vyhlášky - 740,- K /m 2 p íloha.2, tab..1 Vyhlášky zadaný koeficient: 0,06 ZCU = ZC x 0,06 = 740,- K /m 2 x 0,06 = 44,40 K /m 2 44,40 K /m 2 > 10,- K /m 2 platí dle 8 odst.5 Vyhlášky

10 -10- Ocen ní pozemku vodní plochy 530 m 2 x 44,40 K /m 2 = ,- K Jiný pozemek ( 9 Vyhlášky ) parcela p.. 511/5; vým ra: m 2 druh pozemku: ostatní plocha zp sob využití: neplodná p da zp sob ochrany: rozsáhlé chrán né území zadaný koeficient: 0,04 ZC základní cena dle 3 Vyhlášky - 740,- K /m 2 p íloha.2, tab..1 Vyhlášky snížení ZC s p ihlédnutím k situování v rozsáhlém chrán ném území: 0,50 Ocen ní jiného pozemku: m 2 x 740,- K /m 2 x 0,04 x 0,50 = ,60 K

11 -11- CELKOVÁ REKAPITULACE (administrativní cena) POZEMKY Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3 a 4 Vyhlášky ) ,76 K Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) ,96 K Lesní pozemky ( 7 Vyhlášky ) 3.957,24 K Pozemek vodní plochy ( 8 Vyhlášky ) ,- K Jiný pozemek ( 9 Vyhlášky ) ,60 K POROSTY Odhad ceny lesních porost 6.000,- K zjišt ná cena ,56 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K slovy: jeden milion dev tset ty icet šest tisíc p tset ty icet korun eských

12 -12- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou využívány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách ( asová cena vystihující reálný technický stav oce ovaných nemovitostí v ase hodnocení). Pro stanovení nákladového ohodnocení pozemku a porost lze využít modifikaci zjišt né administrativní ceny metoda výnosová Vyjad uje schopnost nemovitosti (pozemek a porost) vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. U této metody ocen ní nemovitosti lze využít pouze minimální hodnotu ceny za pronájem pozemku s porostem a to z d vodu nesjednání tržní ceny pronájmu za tento pozemek. Z tohoto d vodu výnosovou metodu i s p ihlédnutím p ípadného zkreslení výsledné zjišt né ceny nevyužívám metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen pozemk nabídnutých k prodeji. Pro stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p..387/18; 474/1,17,21,23,28; p.. 511/5; 521/1; 563/6,23 a 663/61,62 situovaných v k.ú. Hylváty využívám kombinaci metody nákladového ohodnocení a metody srovnávací.

13 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) K ocen ní pozemk a porost využívám ceny zjišt né dle platných cenových a právních p edpis cena administrativní po zaokrouhlení Stavební pozemek p.. 474/1,23,28 (3.018 m 2 x 600,- K /m 2 ) ,- K Stavební pozemek p.. 474/17,21 (59 m 2 x 250,- K /m 2 ) ,- K Zem lský pozemek p.. 521/1 (6.264 m 2 x 8,- K /m 2 ) ,- K Lesní pozemky p.. 387/18; 563/6,23 ( 588 m 2 x 7,- K /m 2 ) 4.116,- K Pozemek vodní plochy p.. 663/61,62 (530 m 2 x 44,- K /m 2 ) ,- K Jiný pozemek p.. 511/5 (1.027 m 2 x 15,- K /m 2 ) ,- K Lesní porost 6.000,- K Cena pozemk a porost zjišt ná metodou nákladového ohodnocení ,- K Metoda výnosová (p íjmová) Nevyužívá se s p ihlédnutím k nedostatku relevantních informací o tržním pronájmu podobných pozemk a porost Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) Krom údaj o srovnatelných cenách pozemk z databáze znalce využívám údaje z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad zpracovávaných certifikovanými odhadci SCOM na základ jednotné metodiky využívané touto spole ností. Cena takto využívaných pozemk (zastav ná plocha a nádvo í v. ostatních ploch) se v obci Ústí nad Orlicí, kat. území Hylváty bez ovlivn ní výše administrativní ceny dle Vyhlášky pohybuje mezi ,- K /m 2. S p ihlédnutím k popsanému charakteru oce ovaných stavebních pozemk stanovuji jejich hodnotu k datu ohodnocení na ástky

14 -14- Pozemky stanovené SÚP jako stavební ur ené pro výstavbu rodinných dom : 400,- K /m 2 Pozemky dopl ující užívání stávajících stavebních parcel: 250,- K /m 2 zem lský pozemek 10,- K /m 2 lesní pozemky 8,- K /m 2 pozemek vodní plochy 40,- K /m 2 jiný pozemek 10,- K /m 2 lesní porost 6.000,- K

15 -15- Záv r: Na základ uvedených cen zjišt ných jednotlivými metodami a s p ihlédnutím k charakteru oce ovaných pozemk popsaném v odst Nález tohoto posudku situovaných v katastrálním území Hylváty, obci Ústí nad Orlicí, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 416 stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) následn a) Pozemky stanovené SÚP m sta Ústí n/orl. pro výstavbu rodinných dom p.. 474/1,23, m 2 x 400,- K /m ,- K b) Pozemky dopl ující užívání stávajících stavebních parcel p.. 474/17,21 59 m 2 x 250,- K /m ,- K c) zem lský pozemek p.. 521/ m 2 x 10,- K /m ,- K d) lesní pozemky 588 m 2 x 8,- K /m ,- K p.. 387/18; 563/6,23 e) Pozemek vodní plochy p.. 663/61, m 2 x 40,- K /m ,- K f) Jiný pozemek p..511/ m 2 x 10,- K /m ,- K g) Lesní porost 6.000,- K zjišt ná tržní cena ,- K slovy: jeden milion t ista dvacet šest tisíc sedmset šedesát ty i korun eských

16 -16- Podíl 1/3 ve vlastnictví p. Moniky Ondrá kové, Blažkova Ústí nad Orlicí (zaokrouhleno) ,- K slovy: ty ista ty icet dva tisíce dv st padesát p t korun eských Platnost zjišt né ceny v ase a míst obvyklé tržní: íloha: usnesení Exekutorského ú adu H.B..j. 050 EX 3664/15-52 ze dne výpis z K.N. L.V internetové informace o pozemcích -fotodokumentace