ZNALECKÝ POSUDEK íslo /17

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /17 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p.143, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 213 a p.. 358/11 v. trvalých porost situovaných v katastrálním území D íte (633127), obci D íte (574953), okrese Pardubice (CZ 0532), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V.402 Vlastnické právo: Holouš Zden k ing.; D íte podíl ½ Holoušová Alena; D íte podíl ½ Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 878/16-59 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného ( eskoslovenská obchodní banka; Praha 5; I ) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 15 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 143, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 213 a p.. 358/11 v. trvalých porost situovaných v katastrálním území, obci D íte, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Vlastnické právo: Holouš Zden k ing.; D íte podíl ½ Holoušová Alena; D íte podíl ½ Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 878/16-59 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného ( eskoslovenská obchodní banka; Praha 5; I ) Podklady pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 878/16-59 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 402 pro k.ú. D íte - kopie katastrální mapy obce D íte - fotodokumentace po ízená p i osobní venkovní prohlídce nemovitostí - telefonický rozhovor s ing. Holoušem, který poskytl ást technických informací o své nemovitosti - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace z realitních kancelá í - informace z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad pozemk zpracovávanými certifikovanými odhadci SCOM - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku a vyhláška.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaný rodinný d m.p je samostatný, dvoupodlažní zd ný d m, krytý sedlovou st echou s taškovou betonovou krytinou, s využitím kompletního podkroví situovaný na pozemku p..st. 213 s p ilehlou zahradou tvo enou parcelou p.. 358/11 v katastrálním území, obci íte, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a vše je zapsáno na L.V Oce ovaný rodinný d m se nalézá v ulici tvo ené rodinnými domy na jejím konci, který tvo í branka umož ující p íchod na bezprost edn navazující plochu sportovního areálu. Zahrada je nejen oplocena, ale oplocení dopl uje adový porost tují a d ev ných rošt umož ující nepr hlednost z bo ní strany parcely sm rem ke h išti. Vjezd a p ístup do zahrady umož uje brána a branka sm rem k rozší enému prostoru oto ky, obecní, živi né vozovky. Na pozemku jsou p ístupové cesty dlážd né s vespádovaným vjezdem do garáže. Garáž je osazena na úrovni I.P.P. a její zast ešení tvo í volná terasa s p ístupem z I.N.P. což je bytová ást domu. Venkovní otvorové prvky tvo í plastová okna a vstupní dve e. D m má kompletní klempí ské konstrukce tj. okapy, svody a parapety. Venkovní fasáda se jeví jako nedokon ena, ale po telefonickém rozhovoru s p.ing. Holoušem ze dne p i osobní venkovní prohlídce nemovitostí bylo sd leno použití nekvalitních fasádních barev p vodním vlastníkem tohoto R.D. K prosv tlení obytných prostor v podkroví slouží štítová plastová okna a dále okna st ešní. Vytáp ní celého objektu je zajiš ováno kombinovaným plynovým kotlem v. p ípravy teplé vody. D m je p ipojen na všechny inženýrské sít obce tj. elektro, plyn, kanalizace a voda. V zahradní ásti domu sm rem k silnici se nachází krytý bazén. Zast ešení tohoto tvo í segmentový, posouvací typový p íst ešek. Bazén se v zim nevyužívá. Informace o vnit ních dispozicích oce ovaného R.D..p. 143 poskytl p.ing. Holouš Zden k telefonicky. Vnit ní prohlídka R.D. nebyla provedena. Dle telefonické informace byl d m postaven p vodním vlastníkem kolem roku 2005 a dle výpisu z katastru nemovitosti došlo kupní smlouvou uzav enou dne ke zm jeho vlastnictví ve prosp ch p.aleny Holoušové (právní ú inky vkladu práva ke dni ). Následn byla uzav ena darovací smlouva ze dne s právními ú inky vkladu práva ke dni ve prosp ch p.ing.zde ka Holouše na jednu polovinu nemovitostí, tak jak je dosud zapsáno na L.V V omezení vlastnického práva jsou ve výpisu z K.N. L.V. 402 uvedena neoce ovaná zástavní práva smluvní, v. exeku ního p íkazu k prodeji ½ podílu nemovitosti a zahájení exekuce. Obec D íte se nachází na levém b ehu eky Labe asi 8 km severn od m sta Pardubice a asi 8 km od sta Hradec Králové v nadmo ské výšce 225 m.n.m. Asi 2,5 km od obce se nalézá p irozená dominanta kraje Kun tická hora. V obci, která v poslední dob zaznamenává díky svému situování velký rozvoj žije trvale 423 obyvatel. V obci se nalézá pošta, mate ská škola a Z.Š. (1-5 t.). Z inženýrských sítí jsou v obci rozvody elektro, ve ejný vodovod, kanalizace s napojením na OV a plynofikace. Obcí s rozší enou p sobností je m sto Pardubice.

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinaci výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou, porovnávací).

6 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemk Pozemky p..st. 213 a p.. 358/11 jsou situovány v katastrálním území D íte, obci D íte, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V Oce ované pozemky je možné napojit na všechny inženýrské sít obce. Pozemky se nalézají v bezprost ední vzdálenosti pozemk sloužících pro sportovní areál obce v etn fotbalového h išt. Pozemek p..st. 213 je evidovaný ve výpisu z K.N. L.V. 402 jako zastav ná plocha a nádvo í a pozemek p.. 358/11 o ploše 772 m 2 jako zahrada. Uvedená zástavní práva smluvní, exekutorské a exekutorský p íkaz k prodeji nemovitosti nejsou sou ástí stanovené tržní ceny pozemk. Tento typ pozemk ur ených pro zástavbu rodinných dom v obci D íte, okr. Pardubice se obchodují za ástky ,- K /m 2. Tento údaj potvrzuje i databáze pravideln aktualizovaná tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci SCOM podle jednotné metodiky SCOM. Pozemky v této ásti obce D íte lze dle tohoto podkladu možno ocenit tržní cenou ve výši 1.000,- K /m 2 (blízkost spor. areálu). Ocen ní pozemk obvyklou (tržní) cenou: Zastav ná plocha a nádvo í p..st m 2 Zahrada p.. 358/ m 2 Jednotková cena (K /m 2 ) 1.000,- Cena pozemk v ase a míst obvyklá (tržní) celkem: ,- K

7 Ocen ní rodinného domu.p. 143 Technický popis viz. odst Zastav ná plocha: 10,00 x 12,00 = 120,00 m 2 5,70 x 6,15 = 35,06 m 2 celkem 155,06 m 2 Obestav ný prostor: I.P.P.: 155,06 x (2,45 + 0,10 + 0,25) = 434,17 m 3 I.N.P.: 155,06 x (2,60 + 0,05 + 0,25) = 449,67 m 3 35,06 x 1,00 = 35,06 m 3 Podkroví 155,06 x 4,20 x 0,5 = 325,63 m 3 O.P. celkem 1.244,20 m 3 Jednotková cena: Reproduk ní cena: 4.000,- K ,- K Koeficient technického stavu a vybavení: 0,900 Koeficient polohový (obec do obyvatel) 0,800 Stá í: = 12 rok Opot ebení: 0,880 Ocen ní celkem: ,- K x 0,90 x 0,80 x 0,880 = ,- K

8 Ocen ní venkovních úprav Zpevn né plochy, oplocení, zahradní gril, krytý venkovní bazén ,- K x 0,05 = ,- K Ocen ní porost (odborný odhad) Plotové tuje ,- K Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: ,- K ,- K ,- K ,- K = ,- K

9 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zastav ná plocha (m 2 ) Podlah ová plocha (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní Stá í Techn. stav Nabízená cena (K ) -zd ná stavba, cihlová samostatná asi -pozemek m 2 Lokální Po 1. M a M reality Praha Popkovice okr. Pardubice 5+kk ano d m je podsklepen -p ízemí- plynové rekonst rukci ,- pokoj, kuchy s jídelnou, WC a koupelna -veškeré I.S.. plynu -montovaná stavba, 2. TALANDA Invest s.r.o. íte okr. Pardubice 5+kk ne samostatná -pozemek 802 m 2 -I.S. elektro

10 10 230V 2016 dálkový vodovod kanalizace Lokální elektric ké novost avba ,- -komín pro krbová kamna -betonová krytina -zd ná, cihlová stavba OV -pozemek m 2 -zdivo Ytong Krbová 3. M a M reality Pardubice Kost nice okr. Pardubice 5+1 ne Lambda -kolna + vrtaná studna -v obci autobusová a kamna lokální 2016 Velmi dobrý ,- vlaková zastávka, M.., obchod sportovní išt -zd ná, M a M reality Praha Pardubice Nemošice 5+1 ano cihlová, samostatná stavba; OV -pozemek Lokální plynové 2013 novost avba

11 m dílna a zahradní domek -d m zateplen ,- -dálkový vodovod, plynovod, kanalizace

12 12 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž K 3 Velikost obce K 4 ístup k oce ovan é nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborný názor znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 1,000 1,000 (89.638) 0,950 1,000 1,000 1,000 0, ,000 1,000 0,980 (423) 1,000 1,000 1,000 1,000 0, ,000 1,000 0,980 (530) 1,000 1,000 1,000 1,000 0, ,000 1,000 1,000 (89.638) 0,950 1,000 1,000 1,000 0,950 (423)

13 13 REKAPITULACE ( ) Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji cena (K ) koeficient K zdroj informace (real. kancelá e) cena (K ) Rodinný d m 1. 5+kk ,- 0,950 0, ,- Popkovice - Pardubice Rodinný d m 2. 5+kk ,- 0,980 0, ,- íte, okr. Pardubice Rodinný d m ,- 0,980 0, ,- Kost nice, okr. Pardubice Rodinný d m ,- 0,950 0, ,- Nemošice-Pardubice Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- (0,15 x ) = ,- K

14 14 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) zd ného rodinného domu.p. 143, venkovních úprav, zastav ného pozemku p..st. 213 a zahrady p.. 358/11 v. trvalých porost situovaných v katastrálním území D íte, obci D íte, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Nákladová metoda ocen ní (v cná) ,- K Výnosová metoda nevyužívá se Porovnávací metoda ,- K (statistická, srovnávací) S p ihlédnutím k výsledk m zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) na ástku celkem ,- K slovy: ty i miliony dv st padesát tisíc korun eských Podíl ½ ze zjišt né ceny nemovitostí ve vlastnictví p.aleny Holoušové ,- K slovy: dva miliony sto dvacet p t tisíc korun eských

15 15 Platnost zjišt né tržní ceny: ílohy:-usnesení.j. 050 EX 878/16-59 ze dne internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 402