ZNALECKÝ POSUDEK íslo /18

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /18 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 16, vedlejších staveb, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 95, 234 a 312 a dále 56/21; 149/1; 150; 151/4,6,7 v. trvalých porost vše situováno v katastrálním území Lhotka u eské T ebové (681377), obci eská T ebová (580031), okrese Ústí nad Orlicí (CZ 0534); kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 743 Vlastnické právo: Rybka Aleš; Lhotka 16, eská T ebová Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1053/18-39 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí ve vlastnictví p.aleše Rybky s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna Praha 3) Posudek vypracoval: ing. Kroupa Jan soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitostí len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 17 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 16, vedlejších staveb, souvisejících venkovních úprav; pozemk p..st. 95, 234 a 312 a dále 56/21; 149/1; 150; 151/4,6,7 v. trvalých porost vše situováno v katastrálním území Lhotka u eské T ebové, obci eská T ebová, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Vlastnické právo: Rybka Aleš; Lhotka 16, eská T ebová Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1053/18-39 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí ve vlastnictví p.aleše Rybky s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna Praha 3) Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 1053/18-39 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 743, k.ú. Lhotka u eské T ebové - osobní venkovní prohlídka celé nemovitosti ( ) za p ítomnosti babi ky vlastníka nemovitostí s po ízením fotodokumentace - kopie katastrální mapy Lhotka u eské T ebové - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace realitních kancelá í - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Stavba rodinného domu.p. 16 se nalézá na parcele p..st. 95 a s ní související zpevn ná betonová vyvýšená plocha p..st. 312 sloužící jako oplocená podsklepená p edzahrádka. Objekt R.D. se nalézá na okraji katastrálního území Lhotka u eské T ebové ve svahu na konci p íjezdové svahové obecní komunikaci zpevn né št rkem. Rodinný d m.p. 16 situovaný mezi rekonstruovanými a opravenými domy pat í v této lokalit m sta k nejstarším. P vodní stavení bylo dle obyvatelky domu (babi ka majitele) zrealizováno kolem roku 1930 a jeho p ístavba a modernizace do sou asného stavu prob hla v roce D m je dispozi rozd len vnit ní chodbou na dv ásti. ást levou užívá babi ka majitele a byt se skládá z kuchyn s obývací ástí, ložnice a sociálního zázemí. ást pravou užívá vlastník domu. K domu pat í i vedlejší stavba (kolna) situovaná p i p íjezdu k R.D. též po pravé stran na vysokém základ. Druhá stavba naproti R.D. je též zd ná, krytá pultovým krovem a slouží k ukládání topiva (uhlí a d evo) pro R.D. d íve i chovu domácího zví ectva. Tento objekt má však jiné vlastníky a není sou ástí ocen ní (viz. foto). Problémov je ešen p íjezd k domu, kdy ást p ístupové cesty (parc.. 56/21) je ve vlastnictví p.rybky, ale zbývající ást cesty od kolny je ve vlastnictví sousedních nemovitostí (p.. 56/8) a ešeno je sjednaným v cným b emenem a vydržením. Rodinný d m.p. 16 je napojen na inženýrské sít obce a to na elektro, vodovod a áste kanalizaci. cné právo sloužící ve prosp ch oce ovaných nemovitostí: cné b emeno ch ze a jízdy dle smlouvy o z ízení v cného b emene bezúplatná, sm nná ze dne , právní ú inky vkladu práva ke dni oprávn ní pro oce ované parcely p.. 151/4 a 56/21 povinnost pro parcelu p.. 56/25 Nabývací tituly: Smlouva kupní ze dne Právní ú inky zápisu ke dni pro Aleše Rybku bytem Lhotka 16; eská T ebová Omezení vlastnického práva: Vystaven je Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitostí parcel a staveb na parcelách p..st. 234, st. 312 a p..st. 95 a parcel p.. 149/1; 150; 56/21 a 151/4,6,7

4 4 ást obce Lhotka, eská T ebová Lhotka je ást m sta eská T ebová v okrese Ústí nad Orlicí. V minulosti byla Lhotka samostatná obec. Nachází se na severu eské T ebové a pro lepší orientaci se d lí na dv ásti: novou a starou. Stará ást od nové odd luje procházející silnice I/14. V nové ásti vzniklo za dob SSR sídlišt.

5 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

6 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí v tomto p ípad využívám výsledk získaných kombinací metody nákladového ohodnocení a metody srovnávací (porovnávací).

7 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemku Oce ované pozemky p..st. 95, 234 a 312 o vým e 167, 18 a 10 m 2 tj. celkem 195 m 2 jsou vedeny v druhu pozemku zastav ná plocha a nádvo í. Na pozemku p..st. 95 se nalézá rodinný d m.p.16, na pozemku p..st. 234 se nalézá menší sklad a na pozemku p..st. 312 zpevn ná terasová plocha u R.D. bez.p. Parcela p.. 56/21 je vedena v druhu pozemku ostatní plocha ve zp sobu využití ostatní komunikace a jedná se o ást jediné p ístupové št rkové komunikace k R.D. Parcela p.. 149/1 je vedena v druhu pozemku zahrada. Parcela je oplocena a využívána spole s R.D. Jedná se však o pozemek ve velkém spádu a v dob prohlídky neudržovaný, zatravn ný se stromy siln p estárlými. Nalézá se zde i jednoduchý skleník. P ístup zajiš uje branka v oplocení a n kolik provizorních schod. Parcela p.. 151/4 je vedena v druhu zahrada o ploše 28 m 2 a p iléhá áste k parcele p.. 56/21 je zatravn na a neoplocena. Parcely p.. 151/6,7 jsou vedeny v druhu pozemku trvalý travní porost a tvo í dopl kovou plochu kolem dalšího skladu za komunikací p.. 56/8 ve vlastnictví soused proti R.D. (parcela p.. 233/1) viz. p iložené foto. Parcela p o ploše 302 m 2 je vedena v druhu trvalý travní porost je neoplocena, siln svažitá a zatravn ná. Pozemky p.. 149/1; 150; 151/4,6,7 p.. Druh pozemku Vým ra (m 2 ) Díl í vým ra (m 2 ) BPEJ Základní cena (K /m 2 ) Úprava Z.C..pol Upravená cena celkem (K /m 2 ) Celkem cena (K ) 149/1 zahrada , % , % 19, ,20 14, , TTP , % 14, ,78 151/4 zahrada , % 14,89 416,92 151/6 TTP , % 19,49 233,88

8 8 151/7 TTP , % 19,49 214, cena administrativní celkem ,57 pr m. cena 15,61 K /m 2 Tržní cena zem lských pozemk 20,00-25,00 K /m 2 (svažitý terén, neudržované) m 2 x 20,00 K /m 2 = ,- K Tržní cena ostatní komunikace (komunikace zpevn ná šterkem) 125 m 2 x 50,00 K /m 2 = 6.250,- K Dle údaj získaných z informa ního systému SCOM, který uvádí zjišt né zpr rované ceny za m 2 stavebních pozemk se rozp tí cen tohoto typu pozemku v obci eská T ebová pohybuje mezi ,- K /m 2. S p ihlédnutím ke zjišt nému technickému stavu t chto zastav ných pozemk p i osobní prohlídce a to jejich velikosti, situování v okrajové ásti m sta a jejich p ístupnosti stanovuji jejich tržní cenu v dolní ásti tohoto rozp tí 500,- K /m 2. Tržní cena stavebních pozemk : ( ) m 2 x 500,- K /m 2 = ,- K

9 Ocen ní staveb Rodinný d m.p. 16 Oce ovaná stavba rodinného domu je situována na parcele p.. 16 v okrajové ásti katastrálního území Lhotka u eské T ebové, m st eská T ebová. m je zd ný z cihel, áste podsklepený, s betonovými základy a rozší ený o obetonovanou plochu s podsklepením využívaném jako p edzahrádka sm rem do p ilehlé svažité oplocené zahrady. Zast ešení provedeno skládaným trámovým sedlovým krovem s krytinou tvo enou eternitovými šablonami a dopln nou kompletními klempí skými konstrukcemi v rozsahu podokapní korýtka, svody oplechování komína a parapetní plochy. P dní prostor není využíván. Vnit ní omítky vápenné, venkovní vápenocementové a b ízolitové. Okna d ev né dvojité. Vnit ní dve e hladké a prosklené. Elektroinstalace sv telná a motorová v. hromosvodu. Topení úst ední s kotlem na T.P. situovaném v d lící chodb. Rozvod vody teplé a studené. Zastav ná plocha: 8,25 x 8,25 = 68,06 m 2 7,10 x 4,15 = 29,47 m 2 8,80 x 3,60 = 31,68 m 2 celkem Z.P. 129,21 m 2 Obestav ný prostor: I.P.P. 8,25 x 8,25 x 2,30 = 156,54 m 3 I.N.P. 129,21 m 2 x 2,80 = 361,79 m 3 Zast. 129,21 m 3 x 3,50 x 0,5 = 226,18 m 3 celkem O.P. 744,51 m 3 Jednotková cena (RTS 2018): 4.500,- K /m 3 Reproduk ní cena: 744,51 m 3 x 4.500,- K /m 3 = ,- K Koeficient technického stavu: 0,800 Koeficient vybavenosti: 0,900 Stá í rodinného domu: p vodní ást domu = 88 rok nov jší ást obývaná p vodní vlastníci domu = 63 rok Obestav ný prostor p vodní ásti domu: 1/3 x 744,51 m 3 = 248,17 m 3 Obestav ný prostor nov jší ásti domu: 2/3 x 744,51 m 3 = 496,34 m 3

10 10 Ocen ní rodinného domu.p ,17 m 3 x 4.500,- K /m 3 x 0,800 x 0,900 x 0,15 = ,62 K 496,34 m 3 x 4.500,- K /m 3 x 0,900 x 0,800 x 0,37 = ,39 K celkem ,01 K Vedlejší stavba (kolna) Zd ný objekt, vyzd ný na zvýšeném základu nad svahem, krytý sedlovým krovem s krytinou z azbestocementových šablon, vápenná omítka, v. klempí ských výrobk, vrata d ev ná dvouk ídlá. Zastav ná plocha: 6,00 x 3,00 = 18 m 2 Obestav ný prostor: podskl. 6,00 x 3,00 x (0,1 + 2,2) = 41,40 m 3 I.N.P. 6,00 x 3,00 x 2,60 = 46,80 m 3 Zast. 6,00 x 3,00 x 1,50 x 0,5 = 13,50 m 3 celkem O.P. 101,70 m 3 Jednotková cena: 2.000,- K /m 3 Reproduk ní cena: 101,70 m 3 x 2.000,- K /m 3 = ,- K Koeficient technického stavu: 0,800 Koeficient vybavenosti: 0,900 Stá í vedlejší stavby: = 63 rok (zbývá 0,37) Ocen ní vedlejší stavby: ,- K x 0,800 x 0,900 x 0,37 = ,- K Související venkovní úpravy Oplocení, zpevn né plochy, venkovní schody, skleník, p ípojky inž. sítí, v. zpevn né stavby na p..st. 312 (10 m 2 ) ( ,01 K ,- K ) x 0,035 = ,- K

11 11 Trvalý stromový porost (odborný odhad) estárlé ovocné stromy ve svahu 8.000,- K Cena celé nemovitosti zjišt ná nákladovou metodou celkem: ,- K ,01 K ,- K ,- K ,- K = = ,- K (zaokrouhleno) Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis, viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zastav ná plocha (m 2 ) Pozeme k (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní Stá í (roky) Techn. stav Nabízená cena (K ) -smíšené zdivo 1. Realitní kancelá FISH INVEST Reality Lanškroun eská ebová ást obce Kozlov 3+1 ne (zd ný a áste roubeno) -situováno p i místní komunikaci Lokální kamna na T.P. asi 1930 áste ná ,-

12 12 v centru obce -patrový d m rekonstruk ce -vým na oken, rozvody elektro a dlažby -I.S. obecní vodovod, septik, elektro -zd ný rodinný m -prostorná 2. Realitní kancelá M a M reality Praha Mistrovice okr. Ústí nad Orlicí 2+1 ano (kolna) stodola s možností parkování auta -napojení na elektro, vodo, kanalizace Lokální na T.P. asi 1930 dobrý ,- žumpa -WC a spíž -zd ný, samostatný rodinný d m, v. 3. Realitní kancelá RK POHODA Vysoké Mýto Javorní ek Libecina okr. Ústí nad Orlicí 3+1 ne stodoly -I.S. elektro, ve ejný vodovod, kanalizace septik -studna na pozemku s výv rem vody pro zálivku Lokální topení na T.P. ed rokem 1947 Bez rekonstr ukce ,- -hojnost turistických a cyklistických stezek

13 13 -zd ný, samostatný rodinný d m -vybudována 4. Realitní kancelá STING Šumperk Tatenice okr. Ústí nad Orlicí 4+1 ne nová elektroinstalace, rozvody vody, odpady kanalizace -samostatná studna Elektr. ímot opy + krb v ob. pokoji 1918 rekonstr ukce ,- -oh ev vody bojlerem -p íjezd vody po asf. cest

14 14 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení a vytáp ní K 2 íslušenství zahrada a garáž K 3 Velikost obce K 4 ístup k oce ovan é nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Související pozemek K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 0,980 1,020 (15.608) 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 0,980 0,990 (588) 1,030 1,000 1,000 1,000 1, ,000 0,980 0,970 (181) 1,050 1,000 1,000 1,000 1, ,000 0,970 1,030 (873) 1,020 1,000 1,000 1,000 1,020 (15.608)

15 15 REKAPITULACE ( ) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) koeficient zdroj informace (internetová cena K informace) (K ) Rodinný d m eská T ebová, ást obce Kozlov ,- 1,000 0, ,- okr. Ústí nad Orlicí Rodinný d m Mistrovice ,- 1,000 0, ,- okr. Ústí nad Orlicí Rodinný d m Javorní ek Libecina okr. Ústí nad Orlicí ,- 1,000 0, ,- Rodinný d m Tatenice ,- 1,020 0, ,- okr. Ústí nad Orlicí Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ,- K ) = ,- K

16 16 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 16, vedlejších staveb, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 95, 234 a 312 a dále p.. 56/21; 149/1; 150; 151/4,6,7 v. trvalých porost situovaných v katastrálním území Lhotka u eské T ebové, obci eská T ebová, okrese Ústí nad Orlicí, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Metoda nákladová ,- K (v cná) Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací ,- K (porovnávací, statistická) S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) na ástku celkem: ,- K slovy: dev tset osmdesát tisíc korun eských

17 17 Platnost zjišt né tržní ceny: ílohy: -usnesení.j. 050 EX 1053/18-39 ze dne fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 743