ZNALECKÝ POSUDEK. č. 74/7165/2015. o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 251/1 v k.ú. Předlice, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 74/7165/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 251/1 v k.ú. Předlice, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 75/7165/2015 LV no.: 642 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 251/1 k.ú. Předlice v Ústí nad Labem v okrese Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Parcela čís. 251/1 k.ú. Předlice, ul Řeháčkova, , Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura nestanovena Kč nestanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 0 LAND / POZEMEK není nezjištěno západní okraj krajského města Ústí nad Labem úplná (krajské město) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena Kč Kč nestanoveno Kč 251/1 Zastavěná plocha a nádvoří Kč/m2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: m 3 Kč/m2 % LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 1 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 642 je pozemek ve vlastnictví Jiřího Martinky, Palackého 119, Dvůr Králové nad Labem. Vlastnické právo je omezeno zástavními právy exekutorskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, zahájeními exekucí, rozhodnutími o úpadku, exekučními příkazy k prodeji nemovitostí a nařízeními exekucí. V části B listu vlastnictví je evidována stavba č.p. 236 jako součást pozemku parc.č. 251/1 k.ú. Předlice. Stavba na pozemku ve skutečnosti nestojí, jde o prázdnou parcelu. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena pozemku nezohledňuje omezení vlastnického práva zástavními právy exekutorskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, zahájeními exekucí, rozhodnutími o úpadku, exekučními příkazy k prodeji nemovitostí a nařízeními exekucí. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje nesoulad právního a skutečného stavu, evidence katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti stavba č.p. 236 k.ú. Předlice již zanikla. Real burden / věcná břemena: Nezjištěna. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 642 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a zástavní právo smluvní. Legal and structural state / stavebně právní stav: Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 251/1 k.ú. Předlice, který je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je prázdný. objekt evidovaný v KN jako součást hodnoceného pozemku již nestojí. Weak points / slabé stránky: - lokalita degradovaná osídlením nepřizpůsobivými občany - pozemek leží v území se středním rizikem povodně/záplavy - nebyly zjištěny přípojky inženýrských sítí na oceňovaném pozemku - malá rozloha Strong points / silné stránky: - neshledány Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 642, pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem b/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka pozemku byla uskutečněna na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne Místní šetření proběhlo dne bez přítomnosti vlastníka Jiřího Martinky (po dohodě)

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Předlice Kód obce : Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : západní okraj města Ústí nad Labem Infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky ( obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje. Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek se nachází v městské části krajského města Ústí nad Labem - Předlice. Čtvrť Předlice je západním předměstím, které je zastavěno především průmyslovými objekty (rozsáhlé podniky i drobné firmy). Bytová zástavba v lokalitě je degradována osídlením nepřizpůsobivými občany. Dostupnost lokality je velmi dobrá mj. městskou hromadnou dopravou. Výhodou je blízkost centra města (cca 3 km) a blízká nákupní zóna Trmice. Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 251/1 k.ú. Předlice: Jedná se o rovinný rohový pozemek ne zcela pravidelného tvaru v zastavěném území krajského města Ústí nad Labem. Na pozemku nestojí žádná stavba. Z předloženého listu vlastnictví vyplývá, že na pozemku v minulosti stál rodinný dům č.p. 236 k.ú. Předlice. Přípojky IS nebyly v terénu zjištěny, nicméně možnost napojení na veřejné produktovody s ohledem na umístění předpokládáme. Jde o záplavovou zónu Ždírnického potoka (střední riziko povodně/záplavy). Pozemek je přístupný z ulice Řeháčkova z veřejné komunikace na pozemku čís. parcely 167 k.ú. Předlice ve vlastnictví statutárního města Ústí nad Labem (v KN jako ostatní plocha/silnice). Přístup je právně i fyzicky zajištěn. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar z katastrální mapy v příloze. Porovnání cen stavebních pozemků : Stavební pozemky určené k zastavění stavbami pro bydlení jsou v okrajových částech krajského města Ústí nad Labem a v blízkém okolí města obchodovány zpravidla v cenovém rozpětí Kč/m2 v závislosti na poloze, rozloze a vybavení pozemku. Nejvyšších cen dosahují nově vyměřené pozemky pro výstavbu rodinných domů, které jsou vybaveny přípojkami inženýrských sítí. Obchody s pozemky v souvisle zastavěných částech města jsou spíše mimořádné. V daném případě hodnotíme pozemek jako neatraktivní, a to pro špatnou polohu s nevalným okolím a pro malou rozlohu. Obchodovatelnost odhadujeme v ceně o nízké úrovni, vůči výše uvedenému cenovému intervalu se srážkou v úrovni cca 70-80% tj. v ceně cca 300 Kč/m

5 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 251/1 k.ú. Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 642 pro k.ú. Předlice a obec Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 10.března 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Jednostotisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena pozemku nezohledňuje omezení vlastnického práva zástavními právy exekutorskými, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, zahájeními exekucí, rozhodnutími o úpadku, exekučními příkazy k prodeji nemovitostí a nařízeními exekucí. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje nesoulad právního a skutečného stavu stavba č.p. 236 k.ú. Předlice, která je evidovaná v části B předloženého listu vlastnictví, již zanikla Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 75/7165/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 18. března

6 Û ÈÓ ªº ª ÍÏÈÁËÎ ÿææ± ª 3 Æ ÓÔÁ 3 Æ ÈÈÎ Ó Ú Õø? ±Æ železni 3 ø ª F 3 øº øæ ªº ª ñ?Æ 3 ø øæ#? µª ª? µ± ø ÓÌ ÒÓÌÍ À fi3 ß ø øæ µ7 železni 3 ø ª ÃÆ ª Û ÍÁ ÃÆ ª À ± 7 ܵ± ß ÿ± ± µ? Æ? Õ Æ? ÈÈÏÁÈÁ ± #? ªµ øæ± Ú Ú øæ ª ÃÆ ª ÿ± ± ª Ô Ó Ì Ï Î ÕÃŒ à flã flõ ª µ7 ƪ æ µß Û ± ø ø ÔÈ Ó Á ± ÚÆÚ±Ú

7

8 ± ªº ø ± ª ªµ µ ižovatky ulic ª? µ± ø ø øæ ± øú ÓÈÚ ÓÚÓ ÔÎ ± ªº ø ± ª ªµ ø øæ ± Ó Ú ÓÈÚ ÓÚÓ ÔÎ ± ªº ø ± ª ªµ ø øæ ± Ú ÓÈÚ ÓÚÓ ÔÎ ± ªº ø ± ª ªµ ø ª? µ± Ú ÓÈÚ ÓÚÓ ÔÎ