ZNALECKÝ POSUDEK č. 630-49-2014 O ceně pozemků parc.č.610/1, 610/3, zapsaných na LV č. 20 v KÚ 775622 Úterý, obec Úterý, okres Plzeň-sever Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská 7 252 61 Jeneč Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 22.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné 23.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.610/1, 610/3, zapsaných na LV č. 20 v KÚ 775622 Úterý, obec Úterý, okres Plzeň-sever, podle stavu ke dni 22.4.2013 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Úterý 330 41 Úterý Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Úterý Katastrální území: Úterý Počet obyvatel: 462 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č. 20 Místní šetření ze dne22.4.2014 Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.20 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61 6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky nacházející se jižně od obce Úterý, mimo souvisle zastavěné území, velmi svažité, převýšení dosahuje až 35 metrů, zarostlé náletovými dřevinami, mezi areálem bývalého JZD a Úterským potokem, poblíž tzv. Relíčkova mlýna, proti chatové oblasti. Oceňované pozemky nejsou zastavěny cizími stavbami. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.č.610/1, 610/3-2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. poz.parc.č.610/1, 610/3 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 3,29 0,25 20 % 0,99 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 610/1 302,00 0,99 302,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 9 odst. 4 ostatní plocha 610/3 26 884,00 0,99 26 884,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiné pozemky - celkem 27 186,- Ocenění porostů na pozemcích Náletové dřeviny Nelesní porosty: 44. olše lepkavá (olše lepkavá) stáří S = 30 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 5 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 27 186 m 2 * 16,23 = 441 228,78 Kč/m 2 součinitel srovnávací bonity * 0,60 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 10,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,00 Koeficient sadovnického významu KSV: * 3,00 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,90 olše lepkavá celkem = 17 869,77 Kč - 3 -
smrk ztepilý (smrk ztepilý) stáří S = 60 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 7 srovnávací bonita: 7 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 27 186 m 2 * 14,28 = 388 216,08 Kč/m 2 součinitel srovnávací bonity * 1,00 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 5,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,00 Koeficient sadovnického významu KSV: * 3,00 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,90 smrk ztepilý celkem = 13 102,29 Kč břízy ostatní (břízy ostatní) stáří S = 20 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 7 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 27 186 m 2 * 16,- Kč/m 2 = 434 976,- součinitel srovnávací bonity * 0,25 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 45,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,00 Koeficient sadovnického významu KSV: * 3,00 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,90 břízy ostatní celkem = 33 030,99 Kč břízy ostatní (břízy ostatní) stáří S = 30 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 7 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 27 186 m 2 * 16,- Kč/m 2 = 434 976,- součinitel srovnávací bonity * 0,25 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 30,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,00 Koeficient sadovnického významu KSV: * 3,00 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,90 břízy ostatní celkem = 22 020,66 Kč ostatní měkké listnáče (ostatní měkké listnáče) stáří S = 35 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 9 srovnávací bonita: 9 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 27 186 m 2 * 16,- Kč/m 2 = 434 976,- součinitel srovnávací bonity * 1,15 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 9,00 % koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. ) * 1,000 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 1,00 Koeficient sadovnického významu KSV: * 3,00-4 -
Koeficient typu zeleně KZ: * 0,25 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 0,90 ostatní měkké listnáče celkem = 30 388,51 Kč Celkem - nelesní porosty dle 44 = 116 412,22 Kč Náletové dřeviny - zjištěná cena 116 412,22 Kč Cena porostů celkem = 116 412,22 Kč Poz.parc.č.610/1, 610/3 - zjištěná cena = 143 598,22 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.610/1, 610/3 143 598,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 143 598,20 Kč Celkem 143 598,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 143 598,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.610/1, 610/3 143 598,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 143 598,20 Kč Celkem 143 598,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 143 598,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 143 600,- Kč slovy: Jednostočtyřicettřitisícšestset Kč - 6 -
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. - 7 -
Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací K porovnání bylo použito 5 druhů pozemků z inzerce realitních kanceláří 1.1. Bezvěrov Popis: Nabízíme zemědělské pozemky v obci Bezvěrov vesnice v okrese Plzeň-sever, v Plzeňském kraji. Celková rozloha pozemků je 96 974 m2. Nabízené pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. cena celkem 15,00 Kč/m2 1.2. Kralovice Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně prodej lesního pozemku v katastrálním území Řemešín, obec Kralovice, okres Plzeň. CP 14908 m2. Pozemek je po těžbě, uklizen od klestu, s dobrou dostupností. Zůstává zde zásoba cca 7 m3 porostu BO ve věku 40 let. cena celkem 4,00 Kč/m2 1.3. Rybnice Popis: Nabízíme prodej zemědělských pozemků (orná půda, lesní pozemek) v katastrálním území Rybnice u Kaznějova, obec Rybnice, okres Plzeň - sever. Jedná se o pozemky o výměře 18750 m2. cena celkem 21,00 Kč/m2 1.4. Stvolny Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej orné půdy v katastrálním území Stvolny, okr. Plzeň - sever o celkové ploše 121.211m2. cena celkem 15,00 Kč/m2 1.5. Kasejovice Popis: Předmětem prodeje je celkem šest na sebe navazujících rovinatých neoplocených parcel o celkové výměře 16 438 m2 situovaných v obci Kasejovice vzdálené cca 50 km z centra Plzně. cena celkem 8,00 Kč/m2 Na základě porovnání s nemovitostmi z nabídek realitních kanceláří, po odečtu jejich provizí, vzhledem k jejich poloze, velikosti a využití byla porovnávací hodnota posuzovaných pozemků stanovena ve výši 6,00 Kč/m2 (302+26 884) 27 186 x 6 163 116 Kč - 8 -
Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) zaokrouhleno 143 600,00 Kč 163 116,00 Kč 163 000,00 Kč Závěr hodnocení Při stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé se vycházelo z těchto metod výpočtu : 1) Z administrativní ceny nemovitosti dle vyhlášky č.441/2013 Sb. 2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Výsledky obou metod se liší a z tohoto důvodu byla obvyklá cena stanovena pouze z výsledku zjištěného srovnávací metodou, která lépe vystihuje situaci na realitním trhu. Cena v místě a čase obvyklá pozemků parc.č.610/1, 610/3, zapsaných na LV č. 20 v KÚ 775622 Úterý, obec Úterý, okres Plzeň-sever, podle stavu ke dni 22.4.2014 činí 163 000,00 Kč Cena obvyklá 163 000,00 Kč Tj. slovy stošedesáttřitisíc Kč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné 23.4.2014 Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz. - 9 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.6.2010 č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 630-49-2014 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.20 1 Snímek katastrální mapy - Ortofoto 1-10 -