ZNALECKÝ POSUDEK č.3602-425/2013 O ceně rodinného domu v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi, Pražská č.p.291, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.274/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 202 m 2, p.č.135/1, zahrada, o velikosti 174 m 2 a p.č.315/10, zahrada, o velikosti 660 m 2, vše zapsáno na LV č.3278 pro k.ú.brandýs nad Labem Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 31.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 31.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi, Pražská č.p.291, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.274/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 202 m 2, p.č.135/1, zahrada, o velikosti 174 m 2 a p.č.315/10, zahrada, o velikosti 660 m 2, vše zapsáno na LV č.3278 pro k.ú.brandýs nad Labem 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Pražská 291/39 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Katastrální území: Brandýs nad Labem Počet obyvatel: 17 389 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 156,5080 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 156,51 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.10.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3278 pro k.ú.brandýs nad Labem - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 485619/181, Paní Marie Svobodová, Pražská 291/39, 25001 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, vlastnictví: výhradní 485619/181, Paní Marie Svobodová, Pražská 291/39, 25001 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, zřejmě nepodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má plochou střechu, je zděný. Krytina je standardní, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je pravděpodobně ústřední. Okna jsou dřevěná zdvojená. K domu náleží vedlejší stavby. Stav objektu mírně zhoršený. Objekt je zřejmě napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 035,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 12,05*8,53 = 102,79 m 2 patro: = 102,79 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 102,79 m 2 2,60 m patro: 102,79 m 2 2,60 m - 4 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 102,79*6,75 = 693,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 693,83 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,79 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 205,58 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,728 i = 1-5 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,728 * 0,950 * 0,850 = 0,588 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m 3 * 0,588 = 4 136,58 Kč/m 3 CP = CU * OP = 4 136,58 Kč/m 3 * 693,83 m 3 = 2 870 083,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 870 083,30 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,1800 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 156,51 1,00 2,1460 2,1800 10,00 805,42 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 156,51 0,40 2,1460 2,1800 10,00 322,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.274/2 202,00 805,42 162 694,84 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 135/1 174,00 322,17 56 057,58 28 odstavec 5 zahrada 315/10 660,00 322,17 212 632,20 Stavební pozemky - celkem 431 384,62 Pozemky - zjištěná cena = 431 384,62 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 870 083,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 870 083,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 431 384,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 431 384,60 Kč Celkem 3 301 467,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 301 467,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 870 083,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 870 083,30 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 431 384,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 431 384,60 Kč Celkem 3 301 467,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 301 467,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 3 301 470,- Kč slovy: Třimilionytřistajedentisícčtyřistasedmdesát Kč - 9 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.500.000,- Kč s příslušenstvím a úplatou za poskytnutí úvěru ve výši 150.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 4.530.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 149EX-650/2013-13 ze dne 3.4.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 84.997,- Kč s příslušenstvím a náklady - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3, Zahájení exekuce 149EX-650/2013-12 ze dne 3.4.2013, Zahájení exekuce 142EX-01356/2013-027 ze dne 23.8.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 142EX-1356/2013-030 ze dne 23.8.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 17.740,- Kč s příslušenstvím a náklady - Who is who verlag für Personenenzyklopädien AG, Alpenstrasse 16, postfach 4703, Zug, Švýcarsko, Zahájení exekuce 088EX-3549/2013-7 ze dne 2.8.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 5.689,- Kč s příslušenstvím a náklady - T-Mobile Czech Republic a.s., Tomíčkova 2144/1, Praha 11, Chodov, 149 00 Praha 415, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 088EX-3549/2013-14 ze dne 12.9.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 10 -
rodinný dům v Brandýse nad Labem, o dispozici 4+1, s rozlehlou půdou, ze které se dají vytvořit další obytné místnosti. Dům je podsklepený ( 15 m2). Vytápění je etážové, plynovým kotlem, voda řádová. Okolo domu se rozléhá krásná zahrádka o velikosti 264 m2, jejíž součástí je i velký skleník. Celková plocha pozemku je 471 m2. Součástí je kůlna a dílna, možnost parkovací stání uvnitř vnitro bloku. Veškerá občanská vybavenost se nachází blízko okolí domu. Dům je volný ihned k dispozici. Požadovaná cena 3.590.000,- Kč. rodinný dům 5+1 s garáží a zahradou, na velmi pěkném místě obce Brandýs nad Labem - Stará Boleslav. Prostorná vila má v přízemí halu, obývací pokoj, koupelnu, samostatné WC a garáž. V horním poschodí je kuchyně, jídelna, dvě ložnice a prostor vhodný k vybudování šatny. K dispozici veškeré inženýrské sítě: elektřina, voda, kanalizace i plyn. Vytápění radiátory s napojením na plynový kotel. Dům je částečně podsklepený a kromě garáže má dílnu, udržovanou zahradu a předzahrádku. Poloha domu zajišťuje klid a přitom bezprostřední blízkost veškeré občanské vybavenosti: lékař, škola, školka, supermarket, obchody, pošta, restaurace, historické centrum. Dům je volný, připraven k nastěhování. Požadovaná cena 3.590.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 11 -
Prodej domu 4+1+G 105m2, pozemek 470m2, v krásném klidném místě s výhledem do zeleně, zároveň nedaleko historického centra Brandýsa nad Labem, ul. Martinovská. Dostupnost do Prahy 15 min. na Metro-B Černý Most. Pravidelné autobusové linky jezdí též na Metro- C Letňany. Lokalita nabízí veškerý komfort k bydlení, nákupy, Penny Market za rohem, stejně jako nejstarší část Brandýsa, výlety podél Labe, cyklo-stezka, přírodní koupaliště Proboštská jezera, restaurace, sportoviště, fotbalové hřiště, kompletní občanská vybavenost. Dům je v původním zachovalém stavu, vše funkční s možností okamžitého užívání, nicméně pro dnešní standard je nutno v domě provést investici. Zahrada nabízí soukromí a kvalitní zeminu pro pěstování. Dům je podsklepen, sklep navazuje na garáž, dále na kotelnu. V domě je krb a pěkná světlá dispozice, v 1.patře terasa. U zadního vstupu do domu je sklípek na skladování zeleniny. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad :3.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.300.000,- Kč. Slovy: Třimilionytřistatisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 31.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3602-425/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3278 ze dne 1.10.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -