-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7271/38-2018 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 44 se stavbou bytového domu čp. 47, včetně součástí a příslušenství, vše zapsané v LV č. 2092 v k.ú. Vimperk, obec Vimperk, okres Prachatice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti (podílu ve výši 1/10) dle Usnesení ze dne 04.06.2018 pod čj. 040Ex 12481/07-32 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 12.07.2018 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - situace širších vztahů - místní šetření - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující - údaje zjištěné na Městské správě domů ve Vimperku - realitní servery a údaje místních realitních kanceláří - evidenční list a kupní smlouva Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 28.06.2018, povinná obsílku nepřevzala a nedostavila se. Byli přítomni další spoluvlastníci budovy p. Janda, p. Smolíková, p. Vácha a zástupce p. Dolnakové p. Bartůšková. Byla umožněna prohlídka a poskytnuty informace. Byt č. 2 ve spoluvlastnictví povinné není již dle sdělení účastníků více jak 5 let užíván povinnou. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 28.06.2018. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 2092, katastrální území Vimperk, obec Vimperk, okres Prachatice, pod čp. 47.
-3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Křížová Jana, narozena 22.10.1963 1/10 Objekt je vybudován na stp. čk. 44 o výměře 240 m2. Pozn.: Nemovitost byla převedena tehdejším uživatelům bytů do podílového spoluvlastnictví, k dnešnímu dni údajně nebylo vypracováno Prohlášení vlastníka, aby posléze mohlo dojít k realizaci Smlouvy o vypořádání podílového spoluvlastnictví. 2. Z dostupných podkladů zjištěno vybudování budovy v období před 160-200 lety. V průběhu let se realizovaly stavební úpravy, do dnešní podoby a dispozičního řešení byl objekt upraven v roce 1960. Z této doby pochází převažující část stavebních prvků krátkodobé životnosti. V roce 1990 byla obnovena střešní krytina včetně klempířských prvků, v části bytů bylo provedeno etážové vytápění a el. boilery. V bytě č. 2 odpovídajícímu podílu povinné nedošlo od jeho koupě ke zhodnocení. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Podíl na obytné budově čp. 47 ve výši 1/10 b) Podíl na součástech a příslušenství ve výši 1/10 c) Podíl na stavebním pozemku čk. 44 ve výši 1/10
-4-4. Popis: Nemovitost je situována v centrální části města s počtem obyvatel 7 448, v památkové zóně. Nalézá se naproti kostelu a Městskému úřadu, na rohu Kostelní ulice, ulice Steinbrenerovi a náměstí Svobody. Jde o rozsáhlé chráněné území, mírně svažitý pozemek, východně navazuje provozní budova pivovaru a restaurace, území je plně zainvestované, budova je napojena na inženýrské sítě mimo plynu (HUP na budově). a) Obytná budova čp. 47 Budova řadová, krajní, o dvou nadzemních podlažích, zčásti podsklepena, bez podkroví, obsahuje pět bytových jednotek, z toho dvě 2+1 a tři 1+0. Jeden byt má vlastní vstup z náměstí, ostatní byty jsou přístupny společným vchodem z Kostelní ulice (včetně hodnoceného bytu). Podíl na oceňovaném bytu, který se nachází v 1.NP, vlevo od vchodu do budovy, obsahuje i společné prostory půdní. Konstrukční řešení: Budova je vybudována ze smíšeného zdiva, převážně kámen, bez hydroizolace. Stropy klenuté a dřevěné trámové, střecha sedlová, krov tesaný, krytina plechová, schody kamenné, omítky vápenné. Dlažby teracové a betonové, okna zdvojená, dveře hladké, podlahy převážně PVC na dřevotřískové desky. Koupelna s obloženou vanou, umyvadlo, instalováno WC a el. boiler. Kuchyň bez sporáku, vytápění lokální (v dalších bytech převážně etážové). Technický stav: Technický stav budovy vykazuje závady vyplývající z jeho stáří a nedostatečné údržby (poškozená fasáda, místy narušen krov, neobnovené nátěry). Technický stav hodnoceného bytu č. 2 v dezolátním stavu, pravděpodobně užíván i nepřizpůsobyvými občany. Patrna plíseň, silné znečištění, nutná celková rekonstrukce. Výměry: Bytu č. 2 1+0 Pokoj s KK Předsíň Koupelna s WC Celkem 19,50 m2 3,20 m2 4,50 m2 27,20 m2
-5- Obestavěný prostor: Sklepy (7,50x8,00+8,00x5,10)x3,00 = 302,40 m3 1.NP (13,60x17,50)x3,70 = 880,60 m3 2.NP (13,60x17,50)x3,15 = 749,70 m3 Zastřešení 238,00x2,65/2,00 = 315,35 m3 Celkem 2 248,05 m3 b) Součásti a příslušenství Spočívají v přípojkách inženýrských sítí. c) Pozemek č.parcely Výměra v m 2 Kultura stp. čk. 44 240 zastavěná plocha a nádvoří
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBA ocení se pouze dotčený byt (podíl na budově odpovídá svým poměrem bytu) Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečné pořizovací porovnatelné ceny obdobných budov, přepočtená na 1 m2 podlahové plochy, která v lokalitě činí 33 500,- Kč/m2.
-7- Výpočet: Reprodukční cena Opotřebení analytické 82 % Časová cena 27,20 m2 x 33 500,- Kč/m2 = 911 200,- Kč 747 184,- Kč 164 016,- Kč Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků v historické zóně činí 1 100,- Kč/m2. Výpočet: 240 m2 x 1 100,- Kč/m2 = 264 000,- Kč z toho podíl ve výši 1/10 činí 26 400,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti bytu č. 2 v čp. 47 (odpovídající poměru na budově) včetně podílu na pozemku činí zaokrouhleně 190 420,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované, skutečně dosažené prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti byty.
-8- V tomto případě použito jednak realitních serverů S-Reality a Reality CZ, a dále informací místních realitních kanceláří. V obou případech nebyly zjištěny nabídky či zrealizované prodeje obdobné nemovitosti, tj. malého bytu v dezolátním stavu před rekonstrukcí v centru města. Ani dalším šetřením na CUZK se nepodařilo obdobný případ zjistit. Z toho důvodu použity ceny obdobných bytů v přiměřeném (dobrém) stavu, kdy vychází přepočtená cena v širším centru menších měst, zděných, přiměřeného vybavení v průměru 17 100,- Kč/m2 podlahové plochy. Z takto zjištěné ceny tohoto bytu nutno provést odpočet nákladů na uvedení do přiměřeného stavu. Jedná se o odstranění plísní, obnovu omítek, dveří, nášlapné vrstvy podlah, obnovu sociálního zařízení, základní vybavení kuchyně a vytápění odborným odhadem se jedná o částku přibližně 250 000,- Kč. Výpočet: 27,20 m2 x 17 100,- Kč/m2 = 465 120,- Kč Odpočet nákladů na uvedení do užívání 250 000,- Kč Srovnávací cena bytu činí 215 120,- Kč. Srovnávací hodnota nemovitosti bytu č. 2 v čp. 47 (odpovídající poměru na budově) včetně podílu na pozemku činí zaokrouhleně 215 000,- Kč.
-9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě zvýšená poptávka nad nabídkou, navržena obvyklá cena ve výši zjištěné porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny podílu povinné ve výši 1/10 nemovitosti zapsané v LV č. 2092 v k.ú. Vimperk činí 215 000,- Kč. Slovy: Dvěstěpatnácttisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 12.07.2018
-10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7271/38-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 12.07.2018
-11-
-12-