Znalec: Ing.Ján Piskla,Jozefa Závodského 2589, 90501 Senica-Sotina, 034 6512718, 0903433928 Ev.č. 912744 Zadávateľ: Ing.Mgr. Pavol Korytár, Správca konkurznej podstaty Sladovnícka 13, Trnava Číslo spisu (objednávky):ústna objednávka 40/2015 číslo 40/2015 ZNALECKÝ POSUDOK Vo veci: stanovenia Všeobecnej hodnoty nehnuteľností vedených v: LV 1137 v k.ú. Bučuháza, obci Šamorín, okrese Dunajská Streda ako Rozostavaná stavba bez s.č. na p.č.149/19, trafostanica s.č.779 na p.č. 149/22 s príslušenstvom a pozemok parcela č.149/16,19,22 v k.ú. Bučuháza pre účel konkurzu. Počet listov (z toho príloh): ( ) Počet odovzdaných vyhotovení:3
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností vedených v: LV 1137 v k.ú. Bučuháza, obci Šamorín, okrese Dunajská Streda ako Rozostavaná stavba bez s.č. na p.č.149/19, trafostanica s.č.779 na p.č. 149/22 s príslušenstvom a pozemok parcela č.149/16,19,22 v k.ú. Bučuháza pre účel konkurzu. 2. Dátum vyžiadania posudku:23.9.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 23.9.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 23.9.2015 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Ústna objednávka Kópia z mapy katastra, vydaná Správou katastra Dunajská Streda pod.č. 7936/11 Rozhodnutie o umiestnení stavby "AB Cosmetics s.r.o." vydané Mestom Šamorín, pod. č.:2097/2008-003/socú, dňa 18.4.2008 s vyznačenou právoplatnosťou 4.8.2008.Stavebné povolenie na Výrobný areál AB Cosmetics s.r.o., vydané Mestom Šamorín pod.č.:8929/2008-004/soeú, dňa 18.9.2008 s vyznačenou právoplatnosťou 21.10.2008 Kolaudačné rozhodnutie stavby Trafostanica na p.č.149/22 vydané Mestom Šamorín pod č.:3813/2009-003/socú z 13.11.2009 s vyznačenou právoplatnosťou 8.12.2009 Kúpna zmluva pozemku. Čiastočná projektová doumentácia 5.2 Získané znalcom: List vlastníctva č. 1137 k.ú. Bučuháza vytvorený cez katasterportal dňa 24.9.2015 Zameranie. Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.38/2005 Z. z. v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Strana 2
Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2015. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Žiadne. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Konkurz. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 1 vyhlášky MS SR 38/2005 Z.z. a č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 1137 v k.ú. Bučuháza. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc.č.149/16 ostatné plochy o výmere 12964 m2 parc.č.149/19 zastavané plochy a nádvoria o výmere 7946 m2 parc.č.149/22 zastavané plochy a nádvoria o výmere 60 m2 všetky pozemky sú mimo intravilánu obce. Stavby Rozostavaná stavba bez s.č. na p.č. 149/19 Trafostanica s.č.779 na p.č.149/22 B. Vlastníci: 1 AB Cosmetics, s.r.o., Senecká cesta 23, Šamorín, PSČ 931 01, SR IČO: Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka P1-695/11 - Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom Alexander Korchev - 16/11 P1-699/11 - predbežné opatrenie - odporcovi v 1. rade (Sergej Salmanov) sa zakazuje previesť, zaťažiť alebo inak právne nakladať s obchodným podielom v odporcovi v 2. rade ( AB Cosmetics ) na základe uznesenia č. 28/Cb/122/11, právoplatné dňa 23.05.2011, Okresný súd Bratislava 1-17/11 Začatie súdneho konania na Okresnom súde v Dunajskej Strede pod. sp. zn. 11Cb/157/2011, P-1318/11 - vz. 1/12 Zákaz nakladať so zálohom bez súhlasu správcu dane, rozh. Mesta Šamorín č. 2947/2014/EÚO zo dňa 14.7.2014 nackn parc. č. 14/19 a rosostavanú stavbu na parc. č. 149/19, P-1174/14, č.z. 37/14 Strana 3
Titul nadobudnutia V 1702/08 Kúpna zmluva právopl.dňa 19.3.2008-22/08 V-7365/08-Záložná zmluva, právopl. dňa 20.10.2008 R-1241/08-Rozhodnutie č. D/2008/01710-2 Z-6704/08-Zápis rozost. stavby, GP č. 426/2008 V-8238/08-Záložná zmluva, právopl. dňa 26.11.2008 Z-105/10-Rozhodnutie č. 4613/2009/SSO o určení s.č., GP č. 36 717 568-287/09 V-1401/11 Záložná zmluva, právopl. dňa 28.03.2011 - vz. 7/11 C. Ťarchy: Por.č.:1 Záložné právo v prospech záložného veriteľa Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s., Štefánikova 27, 814 99 Bratislava, IČO: 00 682 420, V-7365/08 Záložné právo v prospech záložného veriteľa Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s., Štefánikova 27, 814 99 Bratislava, IČO: 00 682 420, na rozost. stavba na parc. č. 149/19, V-8238/08 Záložné právo v prospech Korchev Alexander rod. Korchev (07.09.1964), ul. Taškentskaja 162-96, 44309 Samara, Ruská federácia, podľa V-1401/11 - vz. 7/11 Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 23.9.2015 za účasti objednávateľa. Zameranie bolo vykonané dňa 23.9.2015. Fotodokumentácia bola vyhotovená dňa 4.9.2013. d) Technická dokumentácia: Zadávateľom bola poskytnutá čiastočná projektová dokumentácia. Projektovú dokumentáciu vypracoval: Architektonická kancelária Ing. arch. Ján Bróska,CSc., Ing. arch. Vladimír Kubiš, autorizovaní architekti, Dúbravská cesta 9, Bratislava. Pri porovnaní so skutočným prevedením neboli zistené podstatné rozdiely. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra neboli. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Parcely registra "C" parc.č.149/16 ostatné plochy o výmere 12964 m2 parc.č.149/19 zastavané plochy a nádvoria o výmere 7946 m2 parc.č.149/22 zastavané plochy a nádvoria o výmere 60 m2 všetky pozemky sú mimo intravilánu obce. Stavby Rozostavaná stavba bez s.č. na p.č. 149/19 Trafostanica s.č.779 na p.č.149/22 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: žiadne. Strana 4
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Rozostavaná stavba -Výrobný areál AB Cosmetics na p.č. 149/19 k.ú. Bučuháza, obec Šamorín POPIS STAVBY Oceňovaná stavba je halou s dvomi loďami s rozmerom pôdorysným 62,54m x 128,025m. Stavba je založená na železobetónových pätkách, po obvode spojenými základovými pásmi. Do pätiek sú votknuté oceľové stĺpy profilu H s pozdĺžnym modulom 6m. Strešnú konštrukciu tvoria oceľové priehradové väzníky s rozponom 32m a 30m. Dĺžka lodí je 128,025m. Vo vnútry objektu sú čiastočne stropy, ktoré oddelujú prvé a druhé nadzemné podlažie. Obcodový plášť je sendvičový zo stenových panelov hr. 12cm z oceľového pechu s výplňou minerálnou vatou. Strešná konštrukcia je tiež zo sendvičových panelov oceľových s výplňou minerálnou vatou. Strecha má tvar dvoch sediel so stredovým rygolom. Vodorovné konštrukcie sú z trapézového plechu a betónu. Schodiská sú z oceľového plechu.v obvodovom plášti sú osadené plastové okná s vakuovaným zasklením. Vráta sú s motorovým automatickým zdvíhaním, vonkajšie dvere sú kovové. Vnútorné dvere sú drevené hladké. Vnútorné brány sú s motorovým posunom.podlahy sú priemyselné epoxidové. Vnútorné a vonkajšie úpravy povrchov prevládajú povrchová úprava sendvičových panelov. Vo vnútorných priestoroch sú aj sadrokartónové steny a na poschodí aj sadrokartónové stropy. V sociálnych zariadeniach sú umývadlá, sprchy, WC, na podlahácha stenách sú keramické dlažby a obklady.vo výrobných priestoroch sú zavesené podhľady Knauf. V celej stavbe sú rozvody elektrickej energie 400V s automatickými ističmi. Vykurovanie je riešené panelovými oceľovými radiatormi a tepelnými čerpadlami v počte 8ks s výmeníkovou stanicou. Výrobné priestory sú klimatizované a teplvzdušnými rozvodmi s filtráciou vzduchu prostredníctvom centrálnej vzduchotechniky.tepelné čerpadlá sú umiestnené za výrobnou halou na oceľovej konštrukcii. Ohrev vody je riešený tiež tepelnými čerpadlami s doohrevom elektrokotlom. V zadnej časti poschodia nie sú dorobené priečky, stropy, podlahy, dvere a obklady. Protipožiarne úseky sú predelené protipožiarnymi dverami. V objekte sú vybudované požiarne hydranty.v objekte je úpravňa vody na báze reverznej osmózy pre technologické účely. V budove je výťah nákladný. Na prízemí sú výrobné, skladovacie, výmenníková stanica, úpravňa vody a sociálne priestory. Na poschodí sú laboratóriá, sociálne priestory, údržba, administratívne priestory, technologické priestory a chodby. V západnej časti prízemia je umiestnená stavba Trafostanica. Výrobná hala je doteraz neskolaudovaná a je zapísaná v LV ako rozostavaná stavba. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy 128,025*62,54*0,6 4 804,01 Vrchná stavba 7,8*8,4*3 196,56 128,025*62,54*9,51 76 143,56 Zastrešenie 128,025*62,54*3,09/2 12 370,33 Ostatné 2*6*0,74*26 230,88 Obstavaný priestor stavby celkom 93 745,34 Strana 5
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: haly výrobné bez žeriavových dráh a bez podvesenej dopravy KS: 1251 Priemyselné budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = 1 530 / 30,1260 = 50,79 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,948 (kovová) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Podzemné 1 7,8*8,4 65,52 Repr. 3 3 Nadzemné 1 128,025*62,54 8006,68 Repr. 8,26 8,26 Nadzemné 2 128,025*62,54-30*62,54-2500 3630,48 Repr. 5,4 5,4 Priemerná zastavaná plocha: (65,52 + 8006,68 + 3630,48) / 3 = 3900,89 m 2 Priemerná výška podlaží: (65,52 * 3 + 8006,68 * 8,26 + 3630,48 * 5,4) / (65,52 + 8006,68 + 3630,48) = 7,34 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 3900,89) = 0,9262 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,40 + (3,60 / 7,34) = 0,8905 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Dokonč. [%] Výsledný podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 9,00 1,00 9,00 8,75 100 8,75 2 Zvislé konštrukcie 20,00 1,00 20,00 19,45 98 19,06 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,77 100 7,77 4 Zastrešenie bez krytiny 10,00 1,00 10,00 9,72 100 9,72 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 2,92 100 2,92 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,97 100 0,97 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 6,80 95 6,46 8 Úpravy vonkajších povrchov 4,00 1,00 4,00 3,89 100 3,89 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00 100 0,00 10 Schody 1,00 1,00 1,00 0,97 100 0,97 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 2,92 95 2,77 12 Vráta 2,00 1,20 2,40 2,33 100 2,33 13 Okná 5,00 1,00 5,00 4,86 100 4,86 14 Povrchy podláh 5,00 1,30 6,50 6,32 95 6,00 15 Vykurovanie 1,00 2,00 2,00 1,94 100 1,94 16 Elektroinštalácia 8,00 1,00 8,00 7,77 100 7,77 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,97 100 0,97 18 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,97 100 0,97 19 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,97 100 0,97 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 100 0,00 21 Ohrev teplej vody 1,00 1,00 1,00 0,97 100 0,97 Strana 6
22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 100 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 2,00 1,00 2,00 1,94 100 1,94 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 100 0,00 25 Ostatné 7,00 1,00 7,00 6,80 100 6,80 Spolu 100,00 102,90 100,00 98,81 Rozostavanosť stavby: 98,81 % Nedokončenosť stavby: 1,19 % Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 102,90 / 100 = 1,0290 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 50,79 /m 3 * 2,281 * 1,0290 * 0,9262 * 0,8905 * 0,948 * 1,00 VH = 93,2107 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Rozostavaná stavba - Výrobný areál AB Cosmetics na p.č. 149/19 k.ú. Bučuháza, obec Šamorín 2010 5 55 60 8,33 91,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota dokončenej stavby 93745,34 m 3 * 93,2107 /m 3 8 738 068,76 Nedokončenosť -1,19 % z 8 738 068,76-103 983,02 Východisková hodnota 8 634 085,74 Technická hodnota 91,67 % z 8 634 085,74 7 914 866,40 Dokončenosť stavby: (8 634 085,74 / 8 738 068,76 ) * 100 % = 98,81 % 2.1.2 Trafostanica s.č.779 na p.č.149/22 K./. Bučuháza, obec Šamorín POPIS STAVBY Trafostanica je vstavaná v západnej časti výrobnej haly a je skolaudovaná ako samostatná stavba. Zaberá časť prízemia výrobnej haly. Strana 7
OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy 60*0,3 18,00 Vrchná stavba 60*5,2 312,00 Obstavaný priestor stavby celkom 330,00 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: haly transformovní a meniarní KS: 2302 Stavby energetických zariadení Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 052 / 30,1260 = 68,11 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,948 (kovová) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 60 60 Repr. 5,2 5,2 Priemerná zastavaná plocha: (60) / 1 = 60,00 m 2 Priemerná výška podlaží: (60 * 5,2) / (60) = 5,20 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 60) = 1,3200 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,40 + (3,60 / 5,2) = 1,0923 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 11,00 1,00 11,00 17,40 2 Zvislé konštrukcie 22,00 0,50 11,00 17,41 3 Stropy 9,00 1,00 9,00 14,24 4 Zastrešenie bez krytiny 9,00 0,00 0,00 0,00 5 Krytina strechy 3,00 0,00 0,00 0,00 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,20 0,20 0,32 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 1,00 6,00 9,49 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 4,75 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 1,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 4,75 12 Vráta 2,00 1,00 2,00 3,16 13 Okná 5,00 1,00 5,00 7,91 14 Povrchy podláh 5,00 1,00 5,00 7,91 15 Vykurovanie 1,00 0,00 0,00 0,00 Strana 8
16 Elektroinštalácia 8,00 1,00 8,00 12,66 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 1,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 2,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 0,00 0,00 0,00 Spolu 100,00 63,20 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 63,20 / 100 = 0,6320 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 68,11 /m 3 * 2,281 * 0,6320 * 1,3200 * 1,0923 * 0,948 * 1,00 VH = 134,2077 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Trafostanica s.č.779 na p.č.149/22 K./. Bučuháza, obec Šamorín 2010 5 55 60 8,33 91,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 134,2077 /m 3 * 330,00 m 3 44 288,54 Technická hodnota 91,67 % z 44 288,54 40 599,30 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Plot okolo p.č.149/16 Plot pozostáva z betónového základového pásu, betónovej podmurovky, oceľových stĺpikov a pletivových dielcov upevnených z oboch strán do stĺpikov. Výška plotu je 1,8m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Strana 9
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: betónový alebo kamenný prah medzi stĺpikmi 574,00m 225 7,47 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 574,00m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 574 m Pohľadová plocha výplne: 574*1,8 = 1033,20 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV 38,21 /m 1 033,20m 2 380 12,61 /m Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot okolo p.č.149/16 2011 4 26 30 13,33 86,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (574,00m * 38,21 /m + 1 033,20m Východisková hodnota 2 * 12,61 /m 2 + 1ks * 80 609,24 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,281 * 1,00 Technická hodnota 86,67 % z 80 609,24 69 864,03 2.2.2 Spevnená plocha z cestného betónu na p.č.149/16 Spevnené plochy z cestného monolitického betónu tvoria komunikácie a nakladacie plochy v okolí hlavnej stavby. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.c) Do hrúbky 250 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 430/30,1260 = 14,27 /m2 ZP 7778,4 m 2 ZP Strana 10
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha z cestného betónu na p.č.149/16 2011 4 46 50 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7778,4 m 2 ZP * 14,27 /m2 ZP * 2,281 * 1,00 253 185,91 Technická hodnota 92,00 % z 253 185,91 232 931,04 2.2.3 VN prípojka elektriny do trafostanice Napája trafostanicu na verejný rozvod elektriny. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.3. VN prípojky Položka: 7.3.c) 22 kv zemná Kód KS: 2213 Diaľkové telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2100/30,1260 = 69,71 /bm Počet merných jednotiek: 105 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] VN prípojka elektriny do trafostanice 2011 4 46 50 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 105 bm * 69,71 /bm * 2,281 * 1,00 16 695,89 Technická hodnota 92,00 % z 16 695,89 15 360,22 Strana 11
2.2.4 Prípojka a areálový vodovod na p.č.1489/16 Tvorí napojenie na verejný vodovod a rozvod v areáli z vodomernej šachty. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1320/30,1260 = 43,82 /bm Počet merných jednotiek: 485 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka a areálový vodovod na p.č.1489/16 2011 4 46 50 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 485 bm * 43,82 /bm * 2,281 * 1,00 48 477,41 Technická hodnota 92,00 % z 48 477,41 44 599,22 2.2.5 Vodomerná šachta Pripája areálový rozvod vody na prípojku. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 12,5 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 12
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta 2011 4 46 50 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12,5 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,281 * 1,00 7 249,87 Technická hodnota 92,00 % z 7 249,87 6 669,88 2.2.6 Kanalizácia na p.č.149/16 Tvorí prípojku a areálový rozvod splaškovej kanalizácie. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.d) Prípojka kanalizácie DN 300 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1630/30,1260 = 54,11 /bm Počet merných jednotiek: 181 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizácia na p.č.149/16 2011 4 46 50 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 181 bm * 54,11 /bm * 2,281 * 1,00 22 339,91 Technická hodnota 92,00 % z 22 339,91 20 552,72 2.2.7 Dažďová kanalizácia Je z plastových rúr a bola vybudovaná v roku 2011. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Strana 13
Položka: Kód KS: 2.3.d) Prípojka kanalizácie DN 300 mm 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1630/30,1260 = 54,11 /bm Počet merných jednotiek: 210 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Dažďová kanalizácia 2011 4 46 50 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 210 bm * 54,11 /bm * 2,281 * 1,00 25 919,23 Technická hodnota 92,00 % z 25 919,23 23 845,69 2.2.8 Vsakovacie zariadenie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.6. Septik - betónový monolitický aj montovaný (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3520/30,1260 = 116,84 /m3 OP Počet merných jednotiek: 56 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vsakovacie zariadenie 2011 4 46 50 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 56 m 3 OP * 116,84 /m3 OP * 2,281 * 1,00 14 924,67 Technická hodnota 92,00 % z 14 924,67 13 730,70 Strana 14
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rozostavaná stavba -Výrobný areál AB Cosmetics na p.č. 149/19 k.ú. Bučuháza, obec Šamorín 8 634 085,74 7 914 866,40 Trafostanica s.č.779 na p.č.149/22 K./. Bučuháza, obec Šamorín 44 288,54 40 599,30 Plot okolo p.č.149/16 80 609,24 69 864,03 Spevnená plocha z cestného betónu na p.č.149/16 253 185,91 232 931,04 VN prípojka elektriny do trafostanice 16 695,89 15 360,22 Prípojka a areálový vodovod na p.č.1489/16 48 477,41 44 599,22 Vodomerná šachta 7 249,87 6 669,88 Kanalizácia na p.č.149/16 22 339,91 20 552,72 Dažďová kanalizácia 25 919,23 23 845,69 Vsakovacie zariadenie 14 924,67 13 730,70 Celkom: 9 147 776,41 8 383 019,20 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Stavby sa nachádzajú v katastri Bučuháza a obci Šamorín, mimo zastavaného územia obce. V okolí sú priemyselné podniky, benzínová pumpa apod. b) Analýza využitia stavieb: Pozemok je zastavaný výrobnými objektami AB Cosmetics- výroba drogistického tovaru. Momentálne je výroba mimo prevádzky. Iné využitie ako naprojektované je po rekonštrukcii možné. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním stavieb: Hlavná stavba je stále rozostavaná a neskolaudovaná. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY Koeficient predajnosti vzhľadom k polohe a technickému stavu nehnuteľnosti som stanovil na 0,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Strana 15
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,300 13 3,90 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,300 30 9,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,300 8 2,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0,300 7 2,10 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,300 6 1,80 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska III. 0,300 10 3,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0,600 9 5,40 malá hustota obyvateľstva I. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,300 5 1,50 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,900 6 5,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0,600 7 4,20 železnica, alebo autobus IV. 0,165 7 1,16 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,300 10 3,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. II. 0,600 8 4,80 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí 15 stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,600 9 5,40 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na 16 nehnut. bez zmeny III. 0,300 8 2,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,165 7 1,16 bežný prenájom nehnuteľností III. 0,300 4 1,20 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0,600 20 12,00 Spolu 180 75,21 Strana 16
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 75,21/ 180 0,418 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 8 383 019,20 * 0,418 3 504 102,03 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok POPIS Pozemok je situovaný v obci Šamorín v k.ú. Bučuháza mimo intravilán obce. Pozemok je čiastočne zastavaný stavbou, ktorú tvoria výrobné priestory AB Cosmetics. V mieste je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete, i keď bolo potrebné vybudovať napojenia v dĺžke 60-200m. Šamorín je menšie mesto (10 000 obyvateľov) s kompletnou sieťou obchodov a služieb. Prístup k pozemku je po spevnenej komunikácii. Šamorín je situovaný na brehu Dunaja. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 149/16 ostatná plocha 12964 12964,00 1/1 12964,00 149/19 zastavané plochy a nádvoria 7946 7946,00 1/1 7946,00 149/22 zastavané plochy a nádvoria 60 60,00 1/1 60,00 Spolu výmera 20 970,00 Obec: Šamorín Východisková hodnota: VH MJ = 4,98 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným technickým zariadením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 4. priemyselná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 2. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 0,90 1,05 1,00 2,90 Strana 17
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,05 * 1,00 * 1,00 * 1,50 * 2,90 * 1,00 4,1108 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 4,98 /m 2 * 4,1108 20,47 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 20 970,00 m 2 * 20,47 /m 2 429 255,90 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 149/16 265 373,08 parcela č. 149/19 162 654,62 parcela č. 149/22 1 228,20 Spolu 429 255,90 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Rozostavaná stavba -Výrobný areál AB Cosmetics na p.č. 149/19 k.ú. Bučuháza, 811 11 93 745,34 8 006,68 3 obec Šamorín Trafostanica s.č.779 na p.č.149/22 K./. Bučuháza, obec Šamorín 811 35 330,00 60,00 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemok 149/16 12 964,00 Pozemok 149/19 7 946,00 Pozemok 149/22 60,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 3 504 102,03 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 429 255,90 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 18
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rozostavaná stavba -Výrobný areál AB Cosmetics na p.č. 149/19 k.ú. Bučuháza, obec Šamorín 3 308 414,16 Trafostanica s.č.779 na p.č.149/22 K./. Bučuháza, obec Šamorín 16 970,51 Plot okolo p.č.149/16 29 203,16 Spevnená plocha z cestného betónu na p.č.149/16 97 365,17 VN prípojka elektriny do trafostanice 6 420,57 Prípojka a areálový vodovod na p.č.1489/16 18 642,47 Vodomerná šachta 2 788,01 Kanalizácia na p.č.149/16 8 591,04 Dažďová kanalizácia 9 967,50 Vsakovacie zariadenie 5 739,43 Spolu stavby 3 504 102,03 Pozemky Pozemok - parc. č. 149/16 (12 964 m 2 ) 265 373,08 Pozemok - parc. č. 149/19 (7 946 m 2 ) 162 654,62 Pozemok - parc. č. 149/22 (60 m 2 ) 1 228,20 Spolu pozemky (20 970,00 m 2 ) 429 255,90 Spolu VŠH 3 933 357,93 Zaokrúhlená VŠH spolu 3 930 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 3 930 000,00 Slovom: Trimiliónydeväťstotridsaťtisíc Eur 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Záložné práva na LV 1137.(pozri LV1137 v prílohe) V Senici dňa 24.9.2015 Ing. Ján Piskla Strana 19
IV. PRÍLOHY List vlastníctva č. 1137 k.ú. Bučuháza vytvorený cez katasterportal dňa 24.9.2015 Kópia z mapy katastra, vydaná Správou katastra Dunajská Streda pod.č. 7936/11 Rozhodnutie o umiestnení stavby "AB Cosmetics s.r.o." vydané Mestom Šamorín, pod. č.:2097/2008-003/socú, dňa 18.4.2008 s vyznačenou právoplatnosťou 4.8.2008.Stavebné povolenie na Výrobný areál AB Cosmetics s.r.o., vydané Mestom Šamorín pod.č.:8929/2008-004/soeú, dňa 18.9.2008 s vyznačenou právoplatnosťou 21.10.2008 Kolaudačné rozhodnutie stavby Trafostanica na p.č.149/22 vydané Mestom Šamorín pod č.:3813/2009-003/socú z 13.11.2009 s vyznačenou právoplatnosťou 8.12.2009 Čiastočná fotodokumentácia Prílohy v znaleckom posudku 6/2014: Čiastočná projektová dokumentácia Fotodokumentácia Strana 20
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 912744 zo dňa 20.5.1987 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 912744. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 40/2015 znaleckého denníka č. 2015. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 40/2015. Strana 21