ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 0229-05/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 893/35 v Klatovech III, Čechova 893 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Klatovy, k.ú. Klatovy Adresa nemovitosti: Čechova 893, 339 01 Klatovy III Vlastníci stavby: 890610/2029, Adam Popelka, Čechova 893, 339 01 Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 870402/2107, Dušan Popelka, Čechova 893, 339 01 Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 890610/2029, Adam Popelka, Čechova 893, 339 01 Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 870402/2107, Dušan Popelka, Čechova 893, 339 01 Klatovy III, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 300 000 Kč Datum místního šetření: 19.02.2014 Stav ke dni : 19.02.2014 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 20.02.2014 Ing. František Klokočík
NÁLEZ Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 01.02.2014 Snímek z katastrální mapy k datu 20.02.2014 Kopie z prohlášení vlastníka Ohledání se ani jeden ze spoluvlastníků nezúčastnil. Nikdo mi neotevřel. Místopis Klatovy jsou okresním městem s veškerou občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. Přístup a příjezd k předmětnému bytovému dvojdomu je z ulice Čechova a z místní komunikace, která leží na pozemku p.č. 1465/1v k.ú. Klatovy. Pozemek je druhu ostatní plocha a jeho vlastníkem je město Klatovy. Bytový dvojdům stojí na pozemku parcelního čísla st. 6087 v katastrálním území Klatovy, obec Klatovy. Dvojdům má dva vchody s popisnými čísly 892 a 893. Oba domy jsou spojeny garážemi postavenými v 1. podzemním podlaží. Domy obsahují jedno částečné podlaží podzemní a pět podlaží nadzemních. Podzemní podlaží je technické, nadzemní podlaží jsou určeny k trvalému bydlení. Předmětná bytová jednotka je situována v domě č.p. 893 a to na 5. nadzemním podlaží. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Dům je postavený ve zděném konstrukčním systému. Stropy jsou železobetonové montované vyrobené v Klatovech. Vnitřní schodišťový prostor je pěkně architektonicky ztvárněn. Schodiště mají nástupnice z keramické dlažby. Zábradlí je kovové. Omítky schodišťového prostoru jsou štukové. Dům má svůj výtah. Bytová jednotka je velikosti 2+kk. Jaká je dispozice bytové jednotky to nemůžu říct, protože mi nikdo neotevřel. Bytová jednotka, dle prohlášení vlastníka, obsahuje obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, chodbu, koupelnu, WC, komoru a lodžii. Byt je vytápěn plynovým kotlem. Ohřev teplé vody zabezpečuje rovněž plynový kotel. K bytové jednotce náleží podzemní parkovací stání umístěné v 1. podzemním podlaží. Kupní smlouva, dle nahlédnutí do katastru, byla podepsaná dne 26.10.2007. Stáří domu je tedy 2014-2007 = 7 roků. Bytový dům je ve velmi dobrém technickém stavu. - 2 -
Silné stránky Zděný konstrukční systém. Kvalitně provedená práce na jednotlivých konstrukčních prvcích. Slabé stránky To, že byt je určen k dražbě je pro stanovení obvyklé ceny mínusový faktor. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek o celkové výši 3 750 000,- Kč a k zajištění budoucích pohledávek až do celkové výše 3 750 000,- Kč. s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 1 500,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Pojišťovnu České spořitelny, a.s. Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 1 018,- Kč s oprávněním pro PRAGUE DEBT COLLECTION s.r.o. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena - 3 -
[ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Klatovy IV KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 259 1 951 450 1 550,00 0,90 1 395,00 Popis pozemku: Stavební pozemek kompletně zasíťovaný Průměrná jednotková cena 1 395,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla st. 6087 v katastrálním území Klatovy, obec Klatovy je pozemkem stavebním. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace, plynovod a telefon. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 1 323 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 6087 1 323 1 390 6 276 / 259 330 44 505 44 505 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj Obytné prostory 19,00 m 2 1,00 19,00 m 2 pokoj Obytné prostory 14,43 m 2 1,00 14,43 m 2 kuchyň Obytné prostory 10,01 m 2 1,00 10,01 m 2 chodba Obytné prostory 10,15 m 2 1,00 10,15 m 2 koupelna Obytné prostory 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 WC Obytné prostory 1,85 m 2 1,00 1,85 m 2 komora Obytné prostory 2,82 m 2 1,00 2,82 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 12,60 m 2 1,00 12,60 m 2 Celková podlahová plocha 75,36 m 2 75,36 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky - 4 -
8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody plynový kombinovaný kotel 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 75,36 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 884 000 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 7 Další životnost roků 93 Opotřebení % 7,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 752 120 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Klatovy III Byt v posledním patře na jih a s výhledem Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný konstrukční systém 75,36 m 2 5. nadzemní podlaží 2+kk 1 481 653 Kč 19 661 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka - 5 -
Nabízíme k prodeji byt 2+kk s balkonem o výměře 64 m2 v 1. patře novostavby na okraji města. Bytová jednotka sestává z obývacího pokoje, kuchyně, ložnice, prostorné chodby, koupelny, WC a rohového balkonu. Byt je kompletně zařízený a pokud bude mít kupující zájem, je možnost některé části nábytku v bytě ponechat. K jednotce náleží sklep, prostorný balkon a garáž. S vyřízením hypotečního úvěru rádi pomůžeme. Pro bližší informace volejte 775 617 Prodej, bytová jednotka ahájení prodeje nových bytů 2+1 o velikosti 66,11m2 z toho balkon 4,74m2 v nově připravovaném zděném čtyřpodlažním objektu. Jedná se o bytový dům č. 5. V technickém podlaží jsou umístěny sklepy, garáže, schodiště a společné prostory. Možnost výběru podlaží, včetně dokoupení garáže 19m2. Každá bytová jednotka má svůj samostatný plynový kombinovaný kotel s ohřevem teplé užitkové vody, svoje měření plynu, elektro, vody. Klidná lokalita, dobrá dopravní dostupnost, školka, škola, obchody, sportovní zázemí. Dokončení výstavby červen 2014. Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Klatovy Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 64,00 m 2 1 850 000 Kč 28 906 Kč/m 2 zděný konstrukční systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - bez výtahu; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Název: Prodej, bytová jednotka Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 21 496-6 -
Lokalita: Klatovy Podlaží: 3. NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 66,00 m 2 1 566 587 Kč 23 736 Kč/m 2 zděný konstrukční systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - bez garáže; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 17 826 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 17 826 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 19 661 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 21 496 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 19 661 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 75,36 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 481 653 Kč Popis: Byt v posledním patře na jih a s výhledem REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 481 653 Kč 0 Kč 1 796 625 Kč 44 505 Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1-7 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Věcná hodnota činí 1 790 000,- Kč. Cena porovnáním činí 1 480 000,- Kč. Cena obvyklá činí 1 300 000,- Kč. Odůvodnění : Velmi špatná prodejnost bytových jednotek určených k nedobrovolné dražbě a klesající kupní síla občanů v Klatovech, proto jsem cenu porovnáním ponížil na 1 300 000,- a to je cena obvyklá. Koncesní listina: Znalecký posudek jsem podal jako znalec pro oceňování majetku pro věci nemovité jmenován Okresním živnostenským úřadem Okresního úřadu Plzeň-sever pod č.j. ŽÚ/5068/01 ze dne 18.12.2001-8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 5 Snímek katastrální mapy ze dne 20.02.2014 1 Informace o parcele č. 1465/1 v k.ú. Klatovy 1 Prohlášení vlastníka 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -