Ocenění č. 2306 / 2402 / 2017 bytová jednotka č.51/4 (LV č.104), vč.spoluvlast.podílu na společných částech domu č.p.51 a pozemku p.č.st.66 (LV č.96), k.ú.komárov u Štědré, obec Toužim, okres Karlov Vary Objednatel: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716 / 2b 140 78 Praha 4 IČ: 29414873 DIČ: CZ29414873 Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 Datum vypracování: 13.5.2017 Účel ocenění: Zpracováno pro: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: KSPL 65 INS 14330 / 2016 Toto ocenění obsahuje 9 stran textu a 9 číslovaných stran příloh + 8 stran dalších příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.
Obsah 1. Rekapitulace - současný stav... 3 2. Účel ocenění... 4 3. Metody zjištění hodnoty... 4 4. Podklady pro ocenění... 4 5. Předmět ocenění... 5 6. Místopis... 5 7. Přístup k věcem nemovitým... 6 8. Omezení vlastnictví... 7 9. Popis nemovitostí... 7 9.1. Budova Bytový dům č. p. 51 na pozemku st. 66... 7 9.2. Jednotka 51/4 v č. p. 51... 9 9.3. Parcela st. 66... 9 9.4. Přehled výměr pozemků podle druhu... 9 Přílohy... 10 10. Rizika... 11 11. Podmínky platnosti ceny... 11 12. Porovnávací metoda... 11 12.1. Analýza trhu... 11 12.2. Výpočet porovnávací hodnoty... 15 Další přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 96, k.ú. Komárov u Štědré Výpis z katastru nemovitostí LV č. 104, k.ú. Komárov u Štědré Kopie katastrální mapy mapa okolí mapa širších souvislostí - 2 -
1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 295 000 Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Místní šetření bylo provedeno dne 6.5.2017 za přítomnosti insolvenčního dlužníka. Jedná se o malou bytovou jednotku 2+1 ve zděném bytovém domě Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. kladné faktory: - byt po částečné modernizaci - žádaná velikost bytu - přímá dostupnost zeleně záporné faktory: - místní část Komárov bez občanské vybavenosti - omezená dostupnost - rekonstrukce před dokončením Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých ke dni ocenění 6.5.2017 ve výši: 295 000 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis, razítko - 3 -
Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny). Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 2. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny / tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 6.5.2017. 3. Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 96, k.ú. Komárov u Štědré Výpis z katastru nemovitostí LV č. 104, k.ú. Komárov u Štědré 2. Ostatní podklady mapa okolí mapa širších souvislostí - 4 -
4. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, příslušenství a všech součástí) podíl 866/3967 nemovitostí zapsaných na LV 96, k.ú. Komárov u Štědré ve vlastnictví SJM Černíček Jiří a Černíčková Růžena Komárov 51, 36401 Toužim 1057/3967 Horňáček Milan Komárov 51, 36401 Toužim 866/3967 Hospodská Jaroslava Komárov 51, 36401 Toužim 1098/3967 SJM Pečimuth Jiří a Pečimuthová Irena Komárov 51, 36401 Toužim 946/3967 Parcelní Výměra v Druh pozemku Způsob využití Stavba číslo m2 st. 66 203 zastavěná plocha a nádvoří č. p. 51 Celkem 203 (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) zapsané na LV 104, k.ú. Komárov u Štědré ve vlastnictví Horňáček Milan Jednotka Podíl Způsob využití 51/4 866/3967 byt 5. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Toužim se nachází v okrese Karlovy Vary, kraji Karlovarském. Je situované cca 39 km jihovýchodně od Karlových Varů, cca 51 km severozápadně od Plzně. Podle Lexikonu měst a obcí má město 3728 obyvatel. Jedná se o sídlo s pověřeným obecním úřadem. Ve městě je rozšířená občanská a technická vybavenost (městský úřad, policie, pošta, základní škola, mateřská školka, poliklinika, obchody, pohostinství, sportoviště). Veškerá další občanská vybavenost se nachází v Karlových Varech. Po obchvatu města prochází silnice Plzeň Karlovy Vary. Město je dostupné linkovými a dálkovými autobusy a železnicí. Komárov u Štědré je částí města Toužim. Je s Toužimí stavebně nesrostlý, situovaný cca 6 km východně. Je přístupný silnicemi nižších tříd. Je dostupný linkovými autobusy z Toužimi a Žlutic. Je bez občanské vybavenosti. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětný bytový dům je situovaný na severním okraji Komárova, na příjezdové komunikaci od Smilova, v přímém dosahu zeleně. Centrum části se zastávkou autobusu je cca 100 m vzdálené. Parkování je dobré na nádvoří u domu, na pozemku p.č.82/2 jiného vlastníka fyzické osoby. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 39 Km Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ne Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící podsklepený dvoupodlažní zděný bytový dům s jednou sekcí č.p.51, s půdou v sedlové střeše. Je postavený na pozemku p.č.st.66. Vše na LV č.96. Pozemek p.č. 82/2 jiného vlastníka (fyzické osoby) obklopuje nemovitost ze tří stran. Pozemky jsou jižně skloněné, přístupné z veřejné obecní komunikace přes několik pozemků. Dům je napojen na veřejný rozvod - 5 -
vody a elektřiny. Kanalizace ústí do žumpy umístěné u silnice. V 1.PP jsou společné prostory, sklepy, prádelna a sušárna, kotle na tuhá paliva bytových jednotek. V nadzemních podlažích jsou bytové jednotky přístupné z dvouramenného přímo osvětleného schodiště, dvě na podlaží. Přístup na půdu je stropním poklopem z podesty 2.NP. Adresa Kraj Karlovarský kraj Obec Toužim Počet obyvatel 3751 Kat. území Komárov u Štědré Ulice Komárov č.p. 51 Část obce Komárov 6. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 82/2 ostatní plocha manipulační plocha Chára Josef Ing. 1874 ostatní plocha ostatní komunikace Město Toužim Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace vykazuje závady: vydrolený povrch. Podrobné informace o přístupových parcelách: Parcela 82/2 Katastr 668672 Komárov u Štědré LV 89 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh ostatní plocha Využití manipulační plocha Ve vlastnictví Chára Josef Ing. Chýšky 3, 36453 Chyše Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 47 Věcné břemeno chůze a jízdy Parcela 1874 Katastr 668672 Komárov u Štědré LV 1 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh ostatní plocha Využití ostatní komunikace Ve vlastnictví Město Toužim Sídliště 428, 36401 Toužim - 6 -
7. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 104 Kód 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti K nemovitosti jednotka 51/4 v č. p. 51 Riziko Ano LV 104 Kód 170 Zahájení exekuce - Horňáček Milan K nemovitosti jednotka 51/4 v č. p. 51 Riziko Ano LV 104 Kód 32 Zástavní právo smluvní K nemovitosti jednotka 51/4 v č. p. 51 Riziko Ano 8. Popis nemovitostí 8.1. Budova č. p. 51 na pozemku st. 66 Katastr 668672 Komárov u Štědré LV 96 Část obce Komárov Typ stavby budova s číslem popisným Využití bytový dům Na parcele st. 66 Počet podzemních podlaží 1 Počet nadzemních podlaží 2 Podkroví Zastavěná plocha 1.NP m 2 Informativní celkový obestavěný prostor m 3 Popis stavby Předmětem ocenění je bytová jednotka č.51/4 s příslušenstvím o velikosti 2+1 (LV č.104). K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p.51 a pozemku p.č.st.66 ve výši 866/3967 (LV č.104). Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Jedná se o vnitřní dvoustranně V-Z orientovaný byt. Nachází se ve 2.NP. Dva sklepy jsou umístěné v 1.PP. Ze společné chodby se vstupuje do předsíně. Z ní se vchází do kuchyně, pokoje, koupelny a WC. Pokoj je průchozí do ložnice. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva s umístěním ve sklepě (kotel chybí), ohřev vody el.bojlerem zavěšeným na WC. Bytová jednotka je v rekonstrukci. Byla provedena rekonstrukce koupelny, WC, nové štuky, vyměněna okna, rozvody zti a elektroistalace v Cu. Chybí nášlapné vrstvy podlah (kromě koupelny a WC), umyvadlo, baterie, dveře, zadní stěna WC, kotel ÚT ve sklepě, kuchyňská linka je provizorní, dokončit malby. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 50-55 cm vodorovné konstrukce, keramické do ocelových nosníků stropy konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným krytina střech plechová s povrch. úpravou klempířské konstrukce pozinkované úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková - 7 -
úpravy vnějších povrchů vnitřní obklady schody dveře a vrata okna povrch podlah vytápění elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní vodovod vnitřní kanalizace vnitřní plynovod ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) koupelna WC omítka vápenná štuková, sokl z keramických pásků obklad keramický v koupelně, WC, kuch.koutu teracové dvouramenné s mezipodestou vchodové protipožární, vnitřní náplňové do ocelových zárubní plastová s dvojsklem podkladní beton, keramická dlažba etážové, rozvody v Cu, desková tělesa, žebříkové v koupelně, kotel chybí světelný rozvod rozvod studené a teplé svislé a vodorovné potrubí rozvod plynu el.bojler na WC vana, bez umývadla a baterií, žebříkové těleso napojené na ÚT WC kombi, el.bojler Technický stav průměrný Stáří odhadem 45 roků Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, se zásadním vlivem na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti průměrný technický stav Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy prvky krátkodobé životnosti opotřebované Dispozice Umístění Kategorie plochy Místnost Výměra [m 2 ] jednotka 51/4 Obytné plochy - bytové ložnice 16.6 jednotka 51/4 Obytné plochy - bytové předsíň 11.8 jednotka 51/4 Obytné plochy - bytové pokoj 20.1 jednotka 51/4 Obytné plochy - bytové koupelna 2.6 jednotka 51/4 Obytné plochy - bytové kuchyně 16.8 jednotka 51/4 Obytné plochy - bytové WC 1.4 jednotka 51/4 Nebytové plochy - sklepy sklep 5.9 jednotka 51/4 Nebytové plochy - sklepy sklad paliva 9.8 (Zdroj užitných ploch: Vlastní měření při místním šetření) Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do napojeno Kanalizace do septiku není žumpy Kanalizace do není Plyn z veřejného není vlastní ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není - 8 -
8.2. Jednotka 51/4 v č. p. 51 Katastr 668672 Komárov u Štědré LV 104 Typ jednotky jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Využití byt Podíl na společných částech domu 866/3967 Podlaží Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 170 Zahájení exekuce - Horňáček Milan 32 Zástavní právo smluvní 8.3. Parcela st. 66 Katastr 668672 Komárov u Štědré LV 96 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Výměra m 2 203 Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p. 51 Dispozice Kategorie plochy Název plochy Výměra [m 2 ] Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří 203.0 8.4. Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří 203 CELKEM 203-9 -
Přílohy - 10 -
9. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - LV 104 Zahájení exekuce - Horňáček Milan - LV 104 Zástavní právo smluvní - LV 104 10. Podmínky platnosti ceny Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 11. Porovnávací metoda 11.1. Analýza trhu byt 3+1, 81 m 2 užitné plochy Kategorie byt (před rekonstrukcí) Datum 27.3.2017 Název byt 3+1 Lokalita Krásné Údolí, část obce Toužim Kraj Karlovarský kraj Okres Karlovy Vary Obec Krásné Údolí - 11 -
Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Počet budov 1 Podlaží/celkem 1. NP / 3 Byt 3+1, OV Lokalita : obdobná část obce Toužim, západně Technologie : panelová Vytápění : lokální na tuhá paliva Technický stav : před modernizaci Plocha [m 2 ] 81 Cena 330 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 313 500 Kč Cena / m 2 4 074 Kč 5 % Redukovaný cena / m 2 3 870 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: atraktivnější lokalita technologie panelová horší umístění v domě, technický stav byt 2+1, 75 m 2 užitné plochy Kategorie byt (před rekonstrukcí) Datum 16.5.2017 Název byt 2+1 Lokalita Toužim Kraj Karlovarský kraj Okres Karlovy Vary Obec Toužim Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Počet budov 1-12 -
Byt 2+1, OV Lokalita : sídliště u nádraží Toužim Technologie : zděná Vytápění : lokální na tuhá paliva Podlaží/celkem 1. NP / 2 Plocha [m 2 ] 75 Cena 440 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 352 000 Kč Cena / m 2 5 867 Kč 20 % Redukovaný cena / m 2 4 693 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: horší technický stav horší umístění v domě byt 2+1, 64 m 2 užitné plochy Kategorie byt (před rekonstrukcí) Datum 16.5.2017 Název byt 2+1 Lokalita Toužim, sídliště Kraj Karlovarský kraj Okres Karlovy Vary Obec Toužim Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Počet budov 1 Podlaží/celkem 1. NP / 4 Byt 2+1, DV s možností převodu do OV Lokalita : sídliště Toužim - 13 -
Technologie : panelová Vytápění : ústřední dálkové Technický stav : po částečné modernizaci Plocha [m 2 ] 64 Cena 730 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 547 500 Kč Cena / m 2 11 406 Kč 25 % Redukovaný cena / m 2 8 555 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: atraktivnější lokalita, vyšší vybavenost hprší technický stav technologie panelová horší umístění v domě byt 2+1, 65 m 2 užitné plochy Kategorie byt (po rekonstrukci) Datum 23.4.2017 Název byt 2+1 Lokalita Žlutice, část obce Toužim Kraj Karlovarský kraj Okres Karlovy Vary Obec Žlutice Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 Počet budov 1 Podlaží/celkem 4. NP / 5 Byt 2+1, OV Lokalita : obdobná část obce Toužim, východně Technologie : panelová - 14 -
Vytápění : ústřední dálkové Technický stav : po částečné modernizaci Plocha [m 2 ] 65 Cena 399 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 379 050 Kč Cena / m 2 6 138 Kč 5 % Redukovaný cena / m 2 5 832 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: atraktivnější lokalita lepší technický stav technologie panelová horší umístění v domě, bez výtahu Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 byt 313 500-547 500 3 870.00-8 555.00 64-81 Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Obytné plochy - bytové byt 3 870.00-8 555.00 Nebytové plochy - sklepy 1 950.00-4 300.00 Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří 100.00-200.00 11.2. Výpočet porovnávací hodnoty Kategorie Plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Obytné plochy - bytové 69.3 4 200.00 291 060 Nebytové plochy - sklepy 15.7 200.00 3 140 Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří 203.0 0.00 0 CELKEM 288.0 294 200 Porovnávací hodnota věci nemovité V předmětné lokalitě je k předmětnému datu omezený trh bytů ve zděných domech, proto byla použita data z širokého sousdství částí Města Toužim. Nabídky se pohybují v rozpětí 4 000-12 000 Kč/m2, podle obce, lokality, polohy v domě, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení a kategorii bytu se pohybují v rozpětí 3 900-9 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je směrována, vzhledem k lokalitě, místění bytové jednotky a technickém stavu k dolní hranici rozpětí. Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 295 000 Kč - 15 -
Fotodokumentace - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
Fotodokumentace - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -