ZNALECKÝ POSUDEK č. 4101-51-2015 o obvyklé ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu na pozemku parcel.č. 3575/13, obec a k.ú. Horní Slavkov, okres Sokolov, kraj Karlovarský Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 4153/15-62) dříve (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, Praha 6 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 4153/15-62) dříve 033 EX, ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemku parcel.č. 3575/13 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Jan Čech Na Vlastním 2316/7 Českobrodská 46 130 00 Praha 3 Žižkov 190 12 Praha 9 Počet stran: 7 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 19.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I. Zjištění obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného Václava Neuderta, zaps. na LV č. 1429 s celkovou výměrou 436 m2, obec a k.ú. Horní Slavkov, okres Sokolov, kraj Karlovarský, resp. spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené Obvyklá cena ( 2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek parcel.č. 3575/13 - podíl 1/6 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Horní Slavkov 357 31 Horní Slavkov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Horní Slavkov Katastrální území: Horní Slavkov Počet obyvatel: 5 608 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.5.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 4153/15-62 (dříve 033 EX) -Výpis z KN LV č. 1429, okres Sokolov, obec Horní Slavkov, k.ú. 644056 Horní Slavkov /2 strany přílohy/ Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. -Kopie katastrální mapy a další mapové podklady, mapa oblasti /1 strana přílohy/ -Fotodokumentace pořízená při místním šetření /1 strana přílohy/ -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 15.5.2015, za přítomnosti syna povinného, který reagoval na výzvu zpřístupnit nemovitosti. Při prohlídce byla provedena prohlídka při které nebylo možné s přesností lokalizovat jednotlivé - 2 -
hranice pozemku v terénu. Na ocenění to však nemá zásadní vliv. 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN LV č. 1429 : Obec: Horní Slavkov, Katastrální území: Horní Slavkov 644056 pozemek druhu : orná půda Vlastnické právo SJM Neudert Václav a Neudertová Vladimíra, Zahradní 513, 35733 Loket Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, než ta která jsou uvedena na LV č. 1429 ze dne 6.5.2015, nebyla zajištěna, ani nebyla doložena. Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, se nepovažují za závadu v tom smyslu, aby měly výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Zápisy v části C LV se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta. 6. Dokumentace a skutečnost Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např.způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost. 7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Zjištění obvyklé ceny pozemku, parcel.č. 3575/13, nacházející se v lese v katastru obce Horní Slavkov, okres Sokolov, kraj Karlovarský, přístupném po nezpevněné cestě, cca 2-3 km za obcí. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Parcel.č. 3575/13, k.ú. Horní Slavkov Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 77,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3575/13 83404 436,00 2,97 77,00 5,26 2 293,36 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 436,00 m 2 2 293,36 Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 2,59 0,25 0,65 0,76 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem 1 015,00 m 2 0,- Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 2 293,36 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemek - zjištěná cena = 382,23 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 382,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 382,20 Kč Celkem 382,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 382,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 380,- Kč slovy: Třistaosmdesát Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ---------------------------------------------- Metodika, Rekapitulace zjištěných cen -------------------------------------------------- Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------- - 5 -
Nález -------- Zjištění obvyklé ceny pozemku, spoluvlastnického podílu ve výši 1/6, na parcel.č. 3575/13, nacházející se v lese v katastru obce Horní Slavkov, okres Sokolov, kraj Karlovarský, přístupném po nezpevněné cestě, cca 2-3 km za obcí. Hodnocení -------------- Jedná se o pozemek který není stavební a lze jej užívat pouze k rekreačním účelům. Svým tvarem je pozemek zřejmě určen jako přístupová cesta. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda -------------------------------------------------------------------- Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější porovnávací cena nemovitosti, pozemků aktuálně nabízených na trhu k prodeji. V nabídce však nebyl nalezen žádný podobný nestavební pozemek. Pro porovnání byl použit následující pozemek, orná půda, s výchozí cenou 109,- Kč/m2 http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/horni-slavkov-horni-slavkov-/600432732#i mg=0&fullscreen=fals e Pro zjištění porovnávací ceny tak byla zvolena cena ve výši 100,- Kč/m 2. Zjištěná cena činí : 436 m 2 * 100,- Kč/m 2 = 43.600,- Kč Hodnota podílu ve výši 1/6 : (43.600,- : 6) = 7.266,70 Kč zaokrouhleně 7.000,- Kč. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, které bylo provedeno v úrovní porovnávací ceny nemovitosti, činí 7.000,- Kč Zjištěná obvyklá cena nemovitosti, s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem, činí 7.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši 7.000,- Kč slovy: Sedm tisíc Kč - 6 -
V Praze 19.5.2015 Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětcí ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4101-51-2015 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Foto 1 Mapy 1 Výpis z KN 2-7 -
- 8 -
- 9 -
A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 06.05.2015 15:55:02 CZ0413 Sokolov Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Hejna Radek a Hejnová Marcela, Sokolovská 538, 35733 Loket Hejna Rudolf, Sokolovská 400/27, 35733 Loket SJM Neudert Václav a Neudertová Vladimíra, Zahradní 513, 35733 Loket Novotný Josef, Sadová 413/11, 35733 Loket Stangar Patrik, Československé armády 239/16, 35733 Loket SJM = společné jmění manželů Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Obec: Kat.území: 644056 Horní Slavkov List vlastnictví: 1429 560367 Horní Slavkov V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor 630708/1396 666107/1604 690408/1910 680624/2245 695705/2223 750711/2239 740731/0218 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 3575/13 436 orná půda rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond Povinnost k o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Igor Ivanko, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 Neudert Václav, Zahradní 513, 35733 Loket, RČ/IČO: 680624/2245 Z-1624/2015-409 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Praha 10 167EX- 4153/2015 19 ze dne 18.03.2015. Právní účinky zápisu ke dni 18.03.2015. Zápis proveden dne 19.03.2015; uloženo na prac. Sokolov Z-1624/2015-409 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, kód: 409. strana 1 Podíl o Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/6, k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 411.283,- Kč, včetně příslušenství a nákladů oprávněného. LIKOST, spol. s r.o., Stará Ovčárna Neudert Václav a Neudertová Vladimíra, Zahradní 513, 2174, Vítkov, 35601 Sokolov, 35733 Loket, RČ/IČO: 680624/2245 695705/2223 RČ/IČO: 25238507 Parcela: 3575/13 V-1929/2015-409 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 10 167EX-4153/2015 16 ze dne 18.03.2015. Právní účinky zápisu ke dni 18.03.2015. Zápis proveden dne 14.04.2015. V-1929/2015-409 Pořadí k 18.03.2015 19:10 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/6. Neudert Václav, Zahradní 513, 35733 Loket, RČ/IČO: 680624/2245 Parcela: 3575/13 Z-1628/2015-409 2/6 1/6 1/6 1/6 1/6
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 06.05.2015 15:55:02 CZ0413 Sokolov Povinnost k Obec: Kat.území: 644056 Horní Slavkov List vlastnictví: 1429 560367 Horní Slavkov V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 10 167EX- 4153/2015 16 ze dne 18.03.2015. Právní účinky zápisu ke dni 18.03.2015. Zápis proveden dne 23.03.2015; uloženo na prac. Sokolov Z-1628/2015-409 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění Číslo řízení Vztah k o Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-2/2013-409 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva (dohoda) o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 11.11.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.11.2005. V-4378/2005-409 Pro: Stangar Patrik, Československé armády 239/16, 35733 Loket Hejna Rudolf, Sokolovská 400/27, 35733 Loket Hejna Radek a Hejnová Marcela, Sokolovská 538, 35733 Loket Neudert Václav a Neudertová Vladimíra, Zahradní 513, 35733 Loket Novotný Josef, Sadová 413/11, 35733 Loket RČ/IČO: 740731/0218 690408/1910 630708/1396 666107/1604 680624/2245 695705/2223 750711/2239 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 3575/13 83404 436 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, kód: 409. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 06.05.2015 16:01:49 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, kód: 409. strana 2