-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7057/91-2015 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 605/10 v bytovém domě čp. 605 v k.ú. Hradec Králové, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 05.08.2015 pod čj. 158 EX 789/15-24 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 29.09.2015 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) prohlášení vlastníka z roku 1998 + částečná projektová dokumentace g) kupní smlouva h) realitní servery + informace místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 24.08.2015, povinný se telefonicky ozval, potvrdil termín, ale nedostavil se. Následně mi sdělil, že prohlídku neumožní. Po konzultaci s objednavatelem posudku proto rozhodnuto, že ocenění se provede tzv. zvenčí a na základě dokladů vyžádaných na Katastrálním úřadu (Prohlášení vlastníka a kupní smlouva). Informacemi od sousedů v budově zjištěno, že jednotku nikdo neužívá a není dokončena (patrno oknem z terasy). Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni opětovného místního šetření, tj. 21.09.2015, kdy byla mnou provedena další prohlídka budovy. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 22160, katastrální území Hradec Králové, obec Hradec Králové, Okresní úřad Hradec Králové. Vlastník: individuální vlastnictví Jajčík Jiří, narozen 12.01.1963 bytem Keteň 29, Jičíněves 2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 21732, katastrální území Hradec Králové, obec Hradec Králové, Okresní úřad Hradec Králové. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Jajčík Jiří, narozen 12.01.1963 - podíl ve výši 97/1033 3. Z původních výkresů patrna vnitřní dispozice, kdy v době Prohlášení vlastníka se jednalo o nebytový půdní prostor (+ sklep), dále dle projektu firmy Korda projekt přebudován na bytovou jednotku (vestavba), nyní dosud nedokončenou. Nebyla mi umožněna její vnitřní prohlídka, dle získaných údajů jde o neuživatelný byt, bez kompletací a vybavení. 4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 605/10 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 97/1033
-4-5. Popis: Nemovitost je situována v centrální části statutárního města Hradec Králové, které má 93 035 obyvatel, přímo přístupna z Klumparovy ulice, ve vzdálenosti 150 m od centrálního Ulrychova náměstí. Vybudována na rovinatém pozemku, v památkově chráněném území, v území plně zainvestovaném. Budova je řadová, s uličním průčelím přivráceným k jihozápadu, podsklepena, o čtyřech nadzemních podlažích a podkroví s vestavbou bytů (z čehož západně situovaný je oceňován). a) Bytová jednotka č. 605/10 V budově se nalézá celkem 10 jednotek (po 2 na podlaží), stáří budovy 80 let, jde o masivní budovu z cihelného zdiva, s dřevěným vaznicovým krovem a obnovenou pálenou krytinou s kelmpířskými prvky údajně před 15 lety, osazeny střešní okna současně a upravena zadní terasa. Další prvky budovy jsou původní, modernizace provedené v bytech nejsou předmětem ocenění, jde o samostatné byty, fasáda je rovněž původní. Konstrukční řešení bytu: Svislé konstrukce vnější zděné, příčky sádrokartonové zčásti, zkosené stropy. Okna střešní a rizolet, nášlapné vrstvy podlah nejsou, splachovací WC, zavedena voda, odpady, elektroinstalace, plyn. Dle informací dosud neprovedena koupelna ani není vybavena kuchyň a není řešeno vytápění, chybí výtah. Technický stav: Vzhledem k dlouhodobé rozestavěnosti bytové vestavby nutno uvažovat s její částečnou sníženou kvalitou. Nelze ověřit skutečné vnitřní výměry jednotlivých místností. Pro stanovení ceny je ale rozhodná celková užitná podlahová plocha.
-5- Výměry: Původní půda Původní prádelna Předsíň WC Celkem Sklep v 1.PP Podlahová plocha celkem 39,53 m2 23,20 m2 17,12 m2 2,28 m2 82,13 m2 14,60 m2 96,73 m2 b) Pozemek Situován v centru města, plně zainvestovaný, převážně zastavěn obytnou budovou, v památkově chráněném území. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 705 366 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty a) Stavba Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch bytů činí v regionu 31 700,- Kč, s přihlédnutím na dosavadní rozestavěnost 61 % uvažována cena 19 337,- Kč/m2. Podlahová plocha sklepů ve výši 40 % činí 12 680,- Kč/m2. Reprodukční cena: Celkem 82,13 m2 x 19 337,- Kč/m2 = 1 588 148,- Kč 14,60 m2 x 12 680,- Kč/m2 = 185 128,- Kč 1 773 276,- Kč Opotřebení při stáří původní stavby 80 let a dosavadnímu zhodnocení analytickou metodou 61 %. Časová cena činí 691 578,- Kč b) Pozemek Obvyklá cena stavebních pozemků v centrální části města činí dle informací místních realitních kanceláří průměrně 4 250,- Kč/m2. Výpočet: 366 m2 x 4 250,- Kč/m2 = 1 555 500,- Kč Podíl ve výši 97/1033 činí 146 063,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 22160 a 21732 v k.ú. Hradec Králové činí zaokrouhleně 837 640,- Kč.
-7- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá ceny přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované, skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti (byty v budovách zděných v centrální části města). V tomto případě jejich zjištěná průměrná cena snížena z důvodu morální zastaralosti budovy a situování v 5.NP bez výtahu o 25 % odborným odhadem. Takto dosažená cena upravena stupněm rozestavěnosti, tj. snížení na 61 %. Dle zjištění u místních realitních kanceláří v Hradci Králové a dále z informací odhadců majetku pro bankovní účely se v posledních 18 měsících zobchodovalo a probíhají v současné době realitní obchody obdobných bytů (dokončených) v cenovém rozpětí 25 800 32 600,- Kč/m2 podlahové plochy bytu. V tomto případě, kdy se vyskytují pro posouzení převažující negativní faktory uvažuji se spodním rozpětí ceny, tj. 25 800,- Kč/m2, snížené o morální zastaralost budovy a situování v 5.NP (podkroví) na 19 350,- Kč/m2, sklep ve výši 40 %, tj. 7 740,- Kč/m2. Výpočet: 82,13 m2 x 19 350,- Kč/m2 = 1 589 216,- Kč 14,60 m2 x 7 740,- Kč/m2 = 113 004,- Kč Celkem 1 702 220,- Kč Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budovy a pozemku.
-8- V místě je v současné době převis nabídky nad poptávkou. Úprava ceny na stupeň rozestavěnosti: 1 702 220 x 0,61 = 1 038 354,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 22160 a 21732 v k.ú. Hradec Králové činí zaokrouhleně 1 038 350,- Kč. Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je značný převis nabídek nad poptávkou, navrhuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši porovnatelné ceny, sníženou o 10 % z důvodu předpokládané obtížnosti prodeje. Výpočet: 1 038 350 x 0,90 = 934 515,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 22160 a 21732 v k.ú. Hradec Králové činí zaokrouhleně 934 500,- Kč. Slovy: Devětsettřicetčtyřitisícepětsetkorunčeských
-9- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 29.09.2015 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7057/91-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 29.09.2015
-10-