ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 15/05/94 o ceně obvyklé pozemku parc.č. st. 136, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 124 a dále pozemku parc.č. 171/1 a parc.č. 171/4, včetně všech součástí a příslušenství, vše věci nemovité zapsané na LV č. 264 pro k.ú. Branná u Šumperka. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Karel Urban Soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno k č.j. 097 EX 5400/12 Zjištění ceny obvyklé Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 5.května 2015 Posudek vypracoval: Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy, fotodokumentaci a situaci území. V Jeseníku, dne 5.května 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, umístěný v Branné cca 200 m pod náměstím mezi krajskými komunikacemi v silném svahu. Dům je zděný se sedlovou střechou, má jedno nadzemní podlaží a nevybavené podkroví. Dům je napojen na veřejné rozvody NN, vodovod je napojen na veřejný vodovod, kanalizace je napojena na žumpu. Pozemek parc.č. 171/4, přes který je jediný přístup k domu, je silně svažitý. Dům je přístupná fyzicky po pozemku parc.č. 2014/23, který není veřejný, stejně tak přístup do verandy domu je přes pozemek parc.č. 168 soukromého vlastníka, tyto přístupy nejsou řešeny věcnými břemeny. Dle sdělení na obecním úřadě byl dům postaven okolo roku 1900, není udržován. Při místním šetření odmítl povinný dům zpřístupnit, byla provedena venkovní prohlídka a měření, vlastník doplnil ústně informace o interiéru domu, které však nebylo možno ověřit. Jedná se o dům ve špatném stavu, nebylo možné provést prohlídku, nelze tedy zpracovat obvyklou hodnotu za pomocí standardní porovnávací metody, srovnávací hodnota je tedy provedena za použití vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Hodnota, která je výsledkem tohoto ocenění byla odkonzultována a odsouhlasena spolupracujícími odhadci z okresu Jeseník Šumperk. V lokalitě je na tomto segmentu trhu poptávka vyrovnaná s nabídkou, v obci je lyžařský vlek, wellness, v blízkosti je lyžařské středisko Ramzová. Na druhé straně je dům neudržovaný, je postaven v silném svahu, nemá přístup z veřejné komunikace. Součástí věci hlavní je stavebně-technické zařízení budovy, trvalé porosty, příslušenstvím věci hlavní jsou přípojky inženýrských sítí, žumpa, oplocení včetně vrátek, zpevněné plochy u domu. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne 27.4. 2015, částečné sdělení od vlastníka 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 264 pro k.ú. Branná u Šumperka, obec Branná zapsán Konečný Jaroslav - SJM Konečná Alena - SJM 788 25 Branná č.p. 124 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 124-2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 136 o výměře 115 m 2 a pozemek parc.č. 171/4, trvalý travní porost, o výměře 379 m 2. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 115+379 = 494.00 m 2 2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Součin hodnot 0.247 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.247 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 2-0.01 Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 3-0.03 Chráněná krajinná oblast 2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park 3) 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 1-0.20 Vlivy snižující cenu Celkem -0.24-3 -
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.24 = 0.760 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.01 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.03 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.02 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.02) x 1 = 0.980 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 1-0.08 Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.02 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů - 4 -
Celkem * -0.07 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.07) x 1.01 = 0.939 2.1.7 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 358,15 ZC = ZCv x Iu = 1450 Kč x 0.247 = 358.15 Kč Index cenového porovnání x 0.6990 I = Io x It x Ip = 0.760 x 0.980 x 0.939 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 250,35 Cena za celou výměru 494.00 m 2 = Kč 123.671,34 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 123.671,- 2.2 Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o pozemek parc.č. parc.č. 171/1, trvalý travní porost, o výměře 355 m 2. Tento pozemek je určen územním plánem k zastavění - obytná zástavba - a takto bude i oceněn. 2.2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Součin hodnot 0.247 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.247 2.2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití - 5 -
2. Svažitost pozemku a expozice 2-0.01 Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 3-0.03 Chráněná krajinná oblast 2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park 3) 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 1-0.20 Vlivy snižující cenu Celkem -0.24 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.24 = 0.760 2.2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.01 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.03 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.02 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.02) x 1 = 0.980 2.2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce - 6 -
6. Dopravní dostupnost k pozemku 1-0.08 Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.02 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.07 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.07) x 1.01 = 0.939 2.2.6 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 358,15 ZC = ZCv x Iu = 1450 Kč x 0.247 = 358.15 Kč Index cenového porovnání x 0.6990 I = Io x It x Ip = 0.760 x 0.980 x 0.939 Koeficient nezastavěného pozemku x 0.8000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 200,28 Cena za celou výměru 355.00 m 2 = Kč 71.098,51 Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) Cena celkem Kč 71.099,- 2.3 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 124 Oceněno podle 35 vyhlášky. 2.3.1 Popis Na betonových základech bez izolací proti vodě je provedeno cihelné zdivo o tl. 45 cm. Stropy jsou vodorovné. Krov je sedlový, střešní krytina je z eternitových šablon, na verandě je pozinkovaný plech. Klempířské konstrukce jsou z pozinku pouze žlaby a svody. Fasáda je vápenná štuková, částečně poškozená, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna dřevěná zdvojená a dřevěná rámková, ven a dovnitř otevíraná, dveře hladké plné, podlahy převážně prkenné, dům je vytápěn kotlem ÚT na tuhá paliva, v kuchyni je sporák na tuhá paliva, WC je splachovací, v koupelně je vana a umyvadlo, ohřev teplé vody je zajištěn el. boilerem. Tento popis resp. Vybavení domu bylo sděleno před domem ústně vlastníkem a nebylo možno tato sdělení fyzicky ověřit, to se týká i dispozice domu. Dispozice : přízemí veranda, chodba, 3x pokoj, kuchyně, koupelna WC, komora podkroví - chodba, pokoj, půdní prostor 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111-7 -
SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 13.00*8.50*3.00+1.40*5.40*2.45 = 350.02 m 3 Zastřešení 13.00*8.50*3.80*0.5 = 209.95 m 3 celkem = 559.97 m 3 2.3.4 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.4225 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0.05 pro stáří 115 let) Celkem * -0.08 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.08) x 0.4225 = 0.389 2.3.5 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) - 8 -
Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.516,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.389 It: index trhu x 0.980 Ip: index polohy x 0.939 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 542,73 Cena za celý obestavěný prostor 559.97 m 3 = Kč 303.911,40 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 124 Cena celkem Kč 303.913,- - 9 -
3. REKAPITULACE CENY OBVYKLÉ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 123.671,- 2) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) Kč 71.099,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 124 Kč 303.913,- Zjištěná výsledná cena Kč 498.683,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 498.680,- CENA OBVYKLÁ PO ZAOKROUHLENÍ Kč 500.000,- Slovy: Pětsettisíc Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se zástavním právem exekutorským se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč V Jeseníku, dne 5.května 2015... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3. 1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 15/05/94. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník - 10 -