Znalecký posudek č. 271-36/2016 o ceně nemovitých věcí: spoluvlastnického podílu ½ pozemků p. č. KN 975 zahrada, p. č. KN 976 orná půda, p. č. KN 977 vinice, v k. ú. Tvarožná (kód 771970), LV 1086, včetně součástí a příslušenství Vlastníci nemovitých věcí: Irena Daňková, č. p. 256, 664 05 Tvarožná, podíl ½ Mgr. Magda Havlová, Tyršova 1316/21, 664 91 Ivančice, podíl ½ Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Antonie Králová, Ponětovická 203, Kobylnice, PSČ: 664 51 proti povinnému: Irena Daňková, Tvarožná 256, 664 05 Tvarožná, na základě usnesení Městského soudu v Brně ze dne 4. 9. 2012, č.j. 26 EXE 2833/2012-13 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno č. spisu: 97EX 6323/12 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 24. 10. 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 24. 10. 2016 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 11. 11. 2016 Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5. 10. 2016, LV 1086 A: Vlastník: Irena Daňková, č. p. 256, 664 05 Tvarožná, podíl ½ Mgr. Magda Havlová, Tyršova 1316/21, 664 91 Ivančice, podíl ½ B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 975, výměra 1572 m 2, zahrada, p. č. KN 976, výměra 742 m 2, orná půda, p. č. KN 977, výměra 495 m 2, vinice B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky k podílu ½ (Z-10864/2013-703), listina: smlouva (V-11827/2010-703) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky k podílu ½ (V-599/2014-703), listina: smlouva (V-11827/2010-703) zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky k podílu ½ (V-23463/2014-703), listina: smlouva (V-11827/2010-703) nařízení exekuce (Z-21266/2012-702) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-25566/2012-703) zahájení exekuce (Z-1252/2014-702) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, k podílu ½ (Z-22846/2014-703) D: Jiné zápisy: bez zápisu E: Nabývací tituly: Smlouva kupní ze dne 13. 11. 2002. Právní moc ke dni 8. 1. 2003. (V-36/2003-734) pro: Irena Daňková Smlouva kupní ze dne 22. 1. 2003. Právní moc ke dni 24. 3. 2003. (V-685/2003-734) pro: Irena Daňková Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 17. 1. 2013. Právní moc ke dni 5. 2. 2013. (Z-3829/2013-703) pro: Mgr. Magda Havlová F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám: parcela KN 975, BPEJ 20100, výměra 106 m 2, BPEJ 23716, výměra 1087 m 2, BPEJ 24068, výměra 379 m 2 parcela KN 976, BPEJ 20100, výměra 66 m 2, BPEJ 23716, výměra 676 m 2 parcela KN 977, BPEJ 23716, výměra 495 m 2, 1.1.2 Kopie katastrální mapy ze dne 31. 10. 2016, z www.cuzk.cz 1.1.3 Výsledky místního šetření dne 24. 10. 2016 bez účasti povinné. 1.1.4 Informace z územního plánu obce Tvarožná schváleného Zastupitelstvem obce 23. 11. 2004. 1.1.5 Exekuční příkaz soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 6323/12-31 ze dne 14. 9. 2012, k exekuci prodejem spoluvlastnického podílu na nemovitosti povinné, a to id. ½ pozemků p. č. KN 975, výměra 1572 m 2, orná půda, p. č. KN 976, výměra 742 m 2, zahrada, p. č. KN 977, výměra 495 m 2, vinice, vše zapsáno na Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov, k. ú. Tvarožná, okres Brnovenkov, obec Tvarožná, LV 1086 1.1.6 Usnesení č.j. 97EX 6323/12-206 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, JUDr. Karla Urbana, ze dne 8. 10. 2016, o ustanovení znalce z oboru ceny a odhady nemovitostí pro vyhotovení znaleckého posudku. 1.1.7 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.. 1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to ideální ½ : pozemku p. č. KN 975, v druhu pozemku zahrada, o výměře 1572 m 2 pozemku p. č. KN 976, v druhu pozemku orná půda, o výměře 742 m 2 pozemku p. č. KN 977, v druhu pozemku vinice, o výměře 495 m 2 Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov, v k. ú. Tvarožná (kód 771970), obec Tvarožná, na LV 1086. označit součásti a příslušenství nemovitostí, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze č.j. 97EX 6323/12-31 ze dne 14. 9. 2012 2
cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaných objektů Předmětem ocenění je ideální ½ pozemků p. č. KN 975, v druhu pozemku zahrada, o výměře 1572 m 2, p. č. KN 976, v druhu pozemku orná půda, o výměře 742 m 2, p. č. KN 977, v druhu pozemku vinice, o výměře 495 m 2 včetně součástí a příslušenství. Pozemky se nachází v katastrálním území Tvarožná (kód 771970). Tvarožná je obec, v Jihomoravském kraji, v okrese Brno-venkov, s počtem obyvatel dle Malého lexikonu obcí pro rok 2016 1 290. Leží cca 10 km východně od Brna na rozhraní jihomoravské nížiny a začínajících lesů Drahanské vysočiny. V okolí obce je převážně zemědělská krajina zemědělský půdní fond, v malé míře vinice, sady, lesy a přírodní památka Santon vrcholová skalnatá step a skalnatá step Hrubá skála. V obci se nachází obecní úřad, pošta, obecní knihovna, kulturní dům, základní škola a pro 1. až 5. třídu, mateřská škola. V budově mateřské školy je ordinace praktického a zubního lékaře. Dále se v obci nachází základní síť obchodů a služeb. Ze sportovních zařízení jsou to fotbalové hřiště, hřiště s umělým povrchem, sál tělocvičny TJ Sokol. Katastrem obce prochází dálnice D1 a silnice II. třídy č. 430 (Brno Vyškov). Pozemky p. č. KN 975 zahrada, p. č. KN 976 orná půda a p. č. KN 977 vinice se nacházejí v západní části k. ú. Tvarožná (kód 771970), mimo zastavěnou část obce, v trati Vinohrady. Pozemky jsou mírně svažité, orientované na jihovýchod a tvoří pás o šířce cca 20 m a délce cca 110 m až 150 m. Příjezd k oceňovaným pozemkům je po účelové nezpevněné komunikaci na pozemcích obce i soukromých vlastníků. Přístup k samotné hranici pozemků je přes sousední pozemky jiných (soukromých) vlastníků. Oceňované pozemky jsou od sousedních pozemků na jihovýchodě, západě a severozápadě odděleny oplocením z drátěného pletiva na ocelových sloupcích se vstupními vrátky umístěnými na jihovýchodní a severozápadní straně. Od sebe vzájemně a od sousedních pozemků na východní straně oceňované pozemky odděleny nejsou. Na oceňovaných pozemcích se, ke dni místního šetření, nacházejí ovocné dřeviny se značně zanedbanou pěstební péčí v druzích: švestka 13 kusů, jabloň 11 kusů, třešeň 3 kusy, višeň 3 kusy, broskvoň 1 kus, meruňka 14 kusů, hrušeň 3 kusy, ořešák vlašský - 2kusy, vinná réva 4,50 m 2, náletový travní porost a dřevěná stavba (domek na nářadí) o půdorysných rozměrech 2,40 m x 1,60 m (stavba bez č. e. na pozemku p. č. KN 977). Na základě platného Územního plánu obce Tvarožná se oceňované pozemky nacházejí mimo zastavěnou část obce, v plochách nezastavitelných, vymezených pro individuální rekreaci (RI). Jedná se o plochy zahrádek a záhumenků, případně vinic se stávajícími zahradními domky, hospodářskými objekty, vinnými sklepy. Přípustné využití: krátkodobá rekreace, příležitostné ubytování. Nepřípustná je výstavba chat a všechny druhy činností, které omezují a narušují pěstitelskou, rekreační a relaxační funkci ploch. Pozemky leží v území archeologického zájmu, jsou dotčeny lokálním biocentrem a částečně ochranným pásmem lesa (50m). Dopisem ze dne 21. 10. 2016 byla povinná, paní Irena Daňková, požádána o předložení potřebných dokladů k ocenění nemovitých věcí, a to: nájemních smluv, smluv o věcném břemeni, předkupním právu a o sdělení dalších informací souvisejících s nemovitými věcmi, které mají vliv na určení jejich ceny. Povinná na dopis nereagovala a požadované informace znalci neposkytla. O poskytnutí těchto dokladů byla požádána, dopisem ze dne 6. 11. 2016, i spoluvlastnice pozemků, paní Mgr. Magda Havlová. Dle sdělení paní Mgr. Havlové tato žádné nájemní smlouvy, smlouvy o věcném břemeni, předkupním právu nemá k dispozici ani o nich neví. Vzhledem k uvedenému je, ve znaleckém posudku, na oceňované nemovité věci pohlíženo, jakoby nebyly zatíženy nájemním právem, věcným břemenem ani předkupním právem. Dle výpisu z katastru nemovitostí oceňované pozemky nejsou zatíženy věcnými břemeny. 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům. 3
2.1.1 Pozemky 2.1.1.1 Pozemek p. č. KN 975 o výměře 1572 m 2, zahrada, 6 Pozemek p. č. KN 795 je evidován v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, BPEJ 20100 pro výměru 106 m 2, BPEJ 23716 pro výměru 1087 m 2, BPEJ 24068 pro výměru 379 m2 se způsobem ochrany ZPF. Pozemek se nachází v západní části katastrálního území Tvarožná, v trati Vinohrady. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Tvarožná je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 375 m. K pozemku je umožněn příjezd po nezpevněné komunikaci na pozemku p. č. KN 907/7 (LV 220). Na oceňovaném pozemku se nachází trvalé porosty: ovocné dřeviny (meruňka 3 kusy, švestka - 7 kusů, jabloň 6 kusů, třešeň 3 kusy, višeň 3 kusy), vinná réva 4,50 m 2. Dle Územního plánu obce Tvarožná se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách nezastavitelných, vymezených pro individuální rekreaci (RI). Na základě dostupných informací pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o zemědělský pozemek v druhu zahrada s přiděleným kódem BPEJ 20100, 23716 a 24068. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako zahrada se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 20100 ZC = 17,22Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 23716 ZC = 1,59Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 24068 ZC = 1,25Kč/m 2 Srážky se neuplatní Přirážky Největší sousední obcí je Mokrá-Horákov s počtem obyvatel 2 745, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.2 + 20% 2.1.1.1.1 Výpočet ceny pozemku: a) BPEJ 20100 Základní cena ZC = 17,22Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (17,22Kč/m 2 + 0,20 x 17,22Kč/m 2 ) = 20,66Kč/m 2 b) BPEJ 23716 Základní cena ZC = 1,59Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (1,59Kč/m 2 + 0,20 x 1,59Kč/m 2 ) = 1,91Kč/m 2 c) BPEJ 24068 Základní cena ZC = 1,25Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (1,25Kč/m 2 + 0,20 x 1,25Kč/m 2 ) = 1,50Kč/m 2 Cena pozemku: 20,66Kč/m 2 x 106m 2 + 1,91Kč/m 2 x 1087m 2 + 1,50Kč/m 2 x 379m 2 = 4 834,63Kč Zaokrouhleno dle 50-4 830Kč Cena pozemku p. č. KN 975 ke dni ocenění činí 4 830Kč. 2.1.1.1.2 Porosty na pozemku p. č. KN 975, 46 Ovocné dřeviny č. položky druh značka Stáří (počet let) cena za jednotku (Kč/kus) Počet (ks) stav Cena celkem (Kč) 22 Jabloň JHKM-Čk 50 70 4 280 24 Jabloň JHKM-Zk 20 140 2 280 25 Třešeň T-Vk 50 140 1 140 26 Třešeň T-Nk 20 842 2 1684 27 Višeň V-tv 40 70 2 140 27 Višeň V-tv 10 1079 1 1079 28 Švestka ŠP-vt 30 503 4 2012 28 Švestka ŠP-vt 60 70 1 70 28 Švestka ŠP-vt 30 503 1 planá 70 28 Švestka ŠP-vt 15 1153 1 1153 30 Meruňka Me-vt 40-60 70 2 140 30 Meruňka Me-vt 25 493 1 493 celkem 22 7541 Zaokrouhleno dle 50 7 540Kč 4
Vinná réva č. položky druh Stáří (počet let) cena za jednotku (Kč/m 2 ) Počet (m 2 ) stav Cena celkem (Kč) 3 Vinná réva 40 3 4,50 13,50 celkem 4,50 13,50 Zaokrouhleno dle 50 10Kč Cena trvalých porostů na pozemku p. č. KN 795 činí 7 550 Kč. 2.1.1.1.3 Venkovní úpravy na pozemku p. č. KN 975-18 2.1.1.1.3.1 Oplocení 2.1.1.1.3.1.1 Popis Jedná se o plot ze strojového pletiva na kovových sloupcích se vstupními vrátky, který oplocuje pozemek č. p. KN 975 ze severozápadní, západní a jihovýchodní strany. 2.1.1.1.3.1.2 Výměry pro ocenění délka 150m, výška 1,50m Pohledová plocha: PP = 150,00m x 1,50m = 225,00m 2 2.1.1.1.3.1.3 Zjištění charakteru objektu Vzhledem k charakteru stavby, způsobu jejího užívání se jedná dle oceňovací vyhlášky o venkovní úpravu, příloha č. 17, položka 13.1. 2.1.1.1.3.1.4 Stáří a opotřebení 2.1.1.1.3.1.4.1 Stáří Stáří objektu S = 13 let Předpokládaná životnost je 25 let. 2.1.1.1.3.1.4.2 Opotřebení stavby se zjistí lineární metodou, příloha č. 21 k vyhlášce č. 345/2015 Sb. Roční opotřebení Pr = 100%/Z = 100%/25 = 4,00% Opotřebení celkem A = 100% x S/Z = 100% x 13/25 = 52,00% Opotřebení činí 52%. 2.1.1.1.3.5 Výpočet ceny Cena oplocení se zjistí vynásobením počtu m 2 pohledové plochy základní cenou v příloze č. 17, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. 2.1.1.1.3.5.1 Koeficienty Základní cena uvedená v příloze č. 17 vyhlášky č. 345/2015 Sb. se násobí koeficienty K 5, K i, pp a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Tvarožná činí 0,90 K 5 = 0,90 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.64 (CZ-CC 242091) samostatné oplocení K i = 2,292 c) pp... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle 4 odst. 1 vyhlášky pp = I T x I P = 0,920 x 0,234 = 0,215 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi P1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi I. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P2 Vlastnické vztahy I. Nezastavěný pozemek 0,00 P3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 P4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní-prodej podílu -0,08 P5 Ostatní neuvedené II. Bez vlivu 0,00 P6 Povodňová rizika IV. Zóna se zanedbatelným nebezp. záplav 1,00 Index trhu: IT = P6x(1 + P1-5) 0,920-0,08 5
Index polohy pro pozemky.: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi P1 Druh a účel užití stavby I. Zemědělství 0,30 P2 Převažující zástavba v okolí VI. Bez zástavby 0,01 Pozemek nelze napojit na žádné IS P3 Možnost napojení pozemku na inž. sítě III. v obci -0,10 P4 Dopravní dostupnost I. Příjezd po nezpevněné komunikaci -0,01 P5 Parkovací možnosti I. Omezené -0,02 Poloha pozemku z hlediska komerční P6 využitelnosti I. Nevýhodná poloha -0,10 P7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 x (1 + P2-7 ) 0,234 2.1.1.1.3.5.2 Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby Základní cena za m 2 pohl. plochy stavby se zjistí z přílohy č. 17. Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/m 2 pohl. plochy 242 46.21.64 Oplocení Drátěné pletivo, kovové 240,- sloupky Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1 m 2 pohledové plochy 240,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU Základní cena upravená za m 2 pohledové plochy se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K 4, K 5, K i ZCU = ZC x K 5 x K i ZCU = 240 Kč x 0,90 x 2,292 ZCU = 495,07Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, 11 Cena stavby nákladovým způsobem CS N CS N = PP x ZCU = 225,00m 2 x 495,07Kč/m 2 = 111 390,75 Kč odpočet opotřebení: 52,00 % - 57 923,19 Kč Cena stavby nákladovým způsobem 53 467,56 Kč d) Výpočet ceny stavby, 10 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m 2 pohledové plochy, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CS N x pp = 53 467,56Kč x 0,215 = 11 495,52 Kč Zaokrouhleno dle 50 11 500,00 Kč Cena oplocení ke dni odhadu činí 11 500 Kč. 2.1.1.1.3.2 Plotová vrátka 2.1.1.1.3.2.1 Popis Jedná se o vrátka ocelová s výplní ze strojového pletiva. 2.1.1.1.3.2.2 Výměry pro ocenění 1 kus 2.1.1.1.3.2.3 Zjištění charakteru objektu Vzhledem k charakteru stavby, způsobu jejího užívání se jedná dle oceňovací vyhlášky o venkovní úpravu, příloha č. 17, položka 14.2. 2.1.1.1.3.2.4 Stáří a opotřebení 2.1.1.1.3.2.4.1 Stáří Stáří objektu S = 13 let Předpokládaná životnost je 25 let. 2.1.1.1.3.2.4.2 Opotřebení stavby se zjistí lineární metodou, příloha č. 21 k vyhlášce č. 345/2015 Sb. Roční opotřebení Pr = 100%/Z = 100%/25 = 4,00% Opotřebení celkem A = 100% x S/Z = 100% x 13/25 = 52,00% Opotřebení ční 52,00%. 6
2.1.1.1.3.2.5 Výpočet ceny Cena vrátek se zjistí vynásobením počtu kusů základní cenou v příloze č. 17, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. 2.1.1.1.3.2.5.1 Koeficienty Základní cena uvedená v příloze č. 17 vyhlášky č. 345/2015 Sb. se násobí koeficienty K 5, K i, pp a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Tvarožná činí 0,90 K 5 = 0,90 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.64 (CZ-CC 242091) samostatné oplocení K i = 2,292 c) pp... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle 4 odst. 1 vyhlášky pp = I T x I P = 0,920 x 0,234 = 0,215 2.1.1.1.3.2.5.2 Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby Základní cena za kus se zjistí z přílohy č. 17. Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/kus 242 46.21.64 Vrátka Ocelová s výplní 1 450,- Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1kus 1 450,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU Základní cena upravená za 1 kus se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K 5, K i ZCU = ZC x K 5 x K i ZCU = 1 450 Kč x 0,90 x 2,292 ZCU = 2 991,06Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, 11 Cena stavby nákladovým způsobem CS N CS N = PK x ZCU = 1ks x 2 991,06Kč/m 2 = 2 991,06 Kč odpočet opotřebení: 52,00 % - 1 555,35 Kč Cena stavby nákladovým způsobem 1 435,71 Kč d) Výpočet ceny stavby, 10 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu kusů základní cenou uvedenou v příloze č. 17 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CS N x pp = 1 435,71Kč x 0,215 = 308,68 Kč Zaokrouhleno dle 50 310,00 Kč Cena vrátek ke dni odhadu činí 310 Kč. 2.1.1.1.3.3 Cena venkovních úprav celkem 2.1.1.1.3.1 oplocení 11 500 Kč 2.1.1.1.3.2 vrátka 310 Kč Cena celkem 11 810 Kč 2.1.1.1.4 Cena pozemku p. č. KN 975 celkem 2.1.1.1 pozemek 4 830 Kč 2.1.1.1.2 porosty 7 550 Kč 2.1.1.1.3 venkovní úpravy 11 810 Kč Cena celkem 24 190 Kč Cena pozemku p. č. KN 975 určená dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí ke dni ocenění 24 190Kč. 2.1.1.2 Pozemek p. č. KN 976 o výměře 742 m 2, orná půda, 6 Pozemek p. č. KN 976 je evidován v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, BPEJ 20100 pro výměru 66 m 2, BPEJ 23716 pro výměru 676 m 2, se způsobem ochrany ZPF. Pozemek se nachází v západní části katastrálního území Tvarožná, v trati Vinohrady. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Tvarožná je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 369 m. K pozemku není umožněn příjezd po zpevněných ani nezpevněných komunikacích. Je přístupný pouze přes oceňované pozemky p. č. KN 975, p. č. KN 977 nebo přes zemědělské pozemky jiných (soukromých) 7
vlastníků. Na oceňovaném pozemku se nachází trvalé porosty, ovocné dřeviny: švestka - 6 kusů, meruňka 11 kusů a část oplocení na jihovýchodní hranici pozemku. Dle Územního plánu obce Tvarožná se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách nezastavitelných, vymezených pro individuální rekreaci (RI). Na základě dostupných informací pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o zemědělský pozemek v druhu zahrada s přiděleným kódem BPEJ 20100, 23716. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako zahrada se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 20100 ZC = 17,22Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ 23716 ZC = 1,59Kč/m 2 Srážky se neuplatní Přirážky Největší sousední obcí je Mokrá-Horákov s počtem obyvatel 2 745, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.2 + 20% 2.1.1.2.1 Výpočet ceny pozemku: a) BPEJ 20100 Základní cena ZC = 17,22Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (17,22Kč/m 2 + 0,20 x 17,22Kč/m 2 ) = 20,66Kč/m 2 b) BPEJ 23716 Základní cena ZC = 1,59Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (1,59Kč/m 2 + 0,20 x 1,59Kč/m 2 ) = 1,91Kč/m 2 Cena pozemku: 20,66Kč/m 2 x 66m 2 + 1,91Kč/m 2 x 676m 2 = 2 654,72Kč Zaokrouhleno dle 50-2 650Kč Cena pozemku p. č. KN 976 ke dni ocenění činí 2 650Kč. 2.1.1.2.2 Porosty na pozemku p. č. KN 976, 46 Ovocné dřeviny č. položky druh značka Stáří (počet let) cena za jednotku (Kč/kus) Počet (ks) stav Cena celkem (Kč) 28 Švestka ŠP-vt 10 1166 1 1166 28 Švestka ŠP-vt 30 503 1 503 28 Švestka ŠP-vt 35 288 1 288 28 Švestka ŠP-vt 40-50 70 3 210 30 Meruňka Me-vt 10 1685 1 1685 30 Meruňka Me-vt 15 1346 3 4038 30 Meruňka Me-vt 20 920 1 920 30 Meruňka Me-vt 40-60 70 6 420 celkem 17 9230 Zaokrouhleno dle 50 9 230Kč Cena trvalých porostů na pozemku p. č. KN 796 činí 9 230 Kč. 2.1.1.2.3 Venkovní úpravy na pozemku p. č. KN 976-18 2.1.1.2.3.1 Oplocení 2.1.1.2.3.1.1 Popis Jedná se o plot ze strojového pletiva na kovových sloupcích, který oplocuje pozemek č. p. KN 976 z jihovýchodní strany. 2.1.1.2.3.1.2 Výměry pro ocenění délka 7,50m, výška 1,50m Pohledová plocha: PP = 7,50,00m x 1,50m = 11,25m 2 2.1.1.2.3.1.3 Zjištění charakteru objektu Vzhledem k charakteru stavby, způsobu jejího užívání se jedná dle oceňovací vyhlášky o venkovní úpravu, příloha č. 17, položka 13.1. 8
2.1.1.2.3.1.4 Stáří a opotřebení 2.1.1.2.3.1.4.1 Stáří Stáří objektu S = 13 let Předpokládaná životnost je 25 let. 2.1.1.2.3.1.4.2 Opotřebení stavby se zjistí lineární metodou, příloha č. 21 k vyhlášce č. 345/2015 Sb. Roční opotřebení Pr = 100%/Z = 100%/25 = 4,00% Opotřebení celkem A = 100% x S/Z = 100% x 13/25 = 52,00% Opotřebení činí 52%. 2.1.1.2.3.5 Výpočet ceny Cena oplocení se zjistí vynásobením počtu m 2 pohledové plochy základní cenou v příloze č. 17, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. 2.1.1.2.3.5.1 Koeficienty Základní cena uvedená v příloze č. 17 vyhlášky č. 345/2015 Sb. se násobí koeficienty K 5, K i, pp a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Tvarožná činí 0,90 K 5 = 0,90 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.64 (CZ-CC 242091) samostatné oplocení K i = 2,292 c) pp... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle 4 odst. 1 vyhlášky pp = I T x I P = 0,920 x 0,234 = 0,215 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi P1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi I. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P2 Vlastnické vztahy I. Nezastavěný pozemek 0,00 P3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 P4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní-prodej podílu -0,08 P5 Ostatní neuvedené II. Bez vlivu 0,00 P6 Povodňová rizika IV. Zóna se zanedbatelným nebezp. záplav 1,00 Index trhu: IT = P6x(1 + P1-5) 0,920 Index polohy pro pozemky.: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi P1 Druh a účel užití stavby I. Zemědělství 0,30 P2 Převažující zástavba v okolí VI. Bez zástavby 0,01 Pozemek nelze napojit na žádné IS v P3 Možnost napojení pozemku na inž. sítě III. obci -0,10 P4 Dopravní dostupnost I. Příjezd po nezpevněné komunikaci -0,01 P5 Parkovací možnosti I. Omezené -0,02 Poloha pozemku z hlediska komerční P6 využitelnosti I. Nevýhodná poloha -0,10 P7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 x (1 + P2-7 ) 0,234 2.1.1.1.3.5.2 Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby Základní cena za m 2 pohl. plochy stavby se zjistí z přílohy č. 17. Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/m 2 pohl. plochy 242 46.21.64 Oplocení Drátěné pletivo, kovové 240,- sloupky Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1 m 2 pohledové plochy 240,- Kč. -0,08 9
b) Zjištění základní ceny upravené ZCU Základní cena upravená za m 2 pohledové plochy se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K 4, K 5, K i ZCU = ZC x K 5 x K i ZCU = 240 Kč x 0,90 x 2,292 ZCU = 495,07Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, 11 Cena stavby nákladovým způsobem CS N CS N = PP x ZCU = 11,25m 2 x 495,07Kč/m 2 = 5 569,54 Kč odpočet opotřebení: 52,00 % - 2 896,16 Kč Cena stavby nákladovým způsobem 2 673,38 Kč d) Výpočet ceny stavby, 10 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m 2 pohledové plochy, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CS N x pp = 2 673,38Kč x 0,215 = 574,78 Kč Zaokrouhleno dle 50 570,00 Kč Cena oplocení ke dni odhadu činí 570 Kč. 2.1.1.2.4 Cena pozemku p. č. KN 976 celkem 2.1.1.2.1 pozemek 2 650 Kč 2.1.1.2.2 porosty 9 230 Kč 2.1.1.2.3 venkovní úpravy 570 Kč Cena celkem 12 450 Kč Cena pozemku p. č. KN 976 určená dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí ke dni ocenění 12 450Kč. 2.1.1.3 Pozemek p. č. KN 977 o výměře 495 m 2, vinice, 6 Pozemek p. č. KN 977 je evidován v katastru nemovitostí v druhu pozemku vinice, BPEJ 23716 pro výměru 495 m 2, se způsobem ochrany ZPF. Pozemek se nachází v západní části katastrálního území Tvarožná, v trati Vinohrady. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce Tvarožná je vzdálen vzdušnou čarou přibližně 448 m. K pozemku není umožněn příjezd po zpevněných ani nezpevněných komunikacích. Je přístupný pouze přes oceňované pozemky p. č. KN 975, p. č. KN 976 nebo přes zemědělské pozemky jiných (soukromých) vlastníků. Na oceňovaném pozemku se nachází trvalé porosty, ovocné dřeviny: hrušeň - 3 kusy, jabloň 7 kusů a drobná stavba bez č. e.. Dle Územního plánu obce Tvarožná se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v plochách nezastavitelných, vymezených pro individuální rekreaci (RI). Na základě dostupných informací pozemek není zatížen věcným břemenem. Jedná se o zemědělský pozemek v druhu zahrada s přiděleným kódem BPEJ 23716. Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako zahrada se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 4 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 5. Základní cena pro BPEJ 23716 ZC = 1,59Kč/m 2 Srážky se neuplatní Přirážky Největší sousední obcí je Mokrá-Horákov s počtem obyvatel 2 745, uplatní se přirážka dle položky č. 1.8.2 + 20% 2.1.1.3.1 Výpočet ceny pozemku: BPEJ 23716 Základní cena ZC = 1,59Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = (1,59Kč/m 2 + 0,20 x 1,59Kč/m 2 ) = 1,91Kč/m 2 Cena pozemku: 1,91Kč/m 2 x 495m 2 = 945,45Kč Zaokrouhleno dle 50-950Kč Cena pozemku p. č. KN 977 ke dni ocenění činí 950Kč. 10
2.1.1.3.2 Porosty na pozemku p. č. KN 977, 46 Ovocné dřeviny č. položky druh značka Stáří (počet let) cena za jednotku (Kč/kus) Počet (ks) stav Cena celkem (Kč) 21 Hrušeň JHKM-Vk 40 771 3 2313 22 Jabloň JHKM-Čk 40 70 5 350 24 Jabloň JHKM-Zk 30 35 2 70 celkem 10 2733 Zaokrouhleno dle 50 2 730Kč Cena trvalých porostů na pozemku p. č. KN 797 činí 2 730 Kč. 2.1.1.3.3 Vedlejší stavby, 16 Na pozemku p. č. KN 977 se nachází menší dřevěná stavba bez č. e.. Doklady k povolení nebo kolaudaci stavby nebyly znalci poskytnuty. Stavba bude oceněna jako domek na nářadí. 2.1.1.3.3.1 Domek na nářadí 2.1.1.3.3.1.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepenou stavbu s pultovou střechou. Nosná konstrukce je tyčová z dřevěných hranolů, pravděpodobně jednostranně obíjená. Základy jsou pravděpodobně běžného provedení. Stropní konstrukce je zároveň střešní a tvoří ji dřevěné hranoly, na kterých jsou dřevěné desky. Podlaha je z dřevěných prken. Vstupní dveře jsou dřevěné, z prken. Osvětlení není zajištěno. Střešní krytina je z vlnitého plechu. Dešťový žlab a svod jsou z pozinkovaného plechu. Na objektu byly zjištěny následující vady: Dřevěné konstrukce jsou bez impregnace a nátěrů. Objekt je v zanedbaném stavu, bez pravidelné údržby. 2.1.1.3.3.1.2 Výměry pro ocenění délka 2,40m, šířka 1,60m, výška 1,50m až 2,00m. Obestavěný prostor: OP = 1,60m x 2,00m x (1,50m + 0,50m/2) = 5,60m 3 Zastavěná plocha: ZP = 1,60m x 2,00m = 3,20m 2 2.1.1.3.3.1.3 Zjištění charakteru objektu Jedná se o vedlejší stavbu domek na nářadí, která je oceněna podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 345/2015 Sb.. Standardní klasifikace produkce SKP 46.21.19.9, CZ CC 1274, typ I F - svislé konstrukce dřevěné jednostranně obíjené, s krovem neumožňujícím zřízení podkroví, nepodsklepená. 2.1.1.3.3.1.4 Stáří a opotřebení 2.1.1.3.3.1.4.1 Stáří Stáří je určeno odhadem. Stáří objektu S = 20 let Předpokl. životnost Z = 30 let 2.1.1.3.3.1.4.2 Opotřebení se vypočte dle přílohy č. 21 lineární metodou. Opotřebení celkem A = 100 % x S/Z = 100 % x 20/30 = 66,67 % Opotřebení stavby lineární metodou činí 66,67 %. 2.1.1.3.3..5 Výpočet ceny Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou v příloze č. 14, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. 2.1.1.3.3.5.1 Koeficienty a) K 4...koeficient vybavení stavby: určí se dle 16 vyhlášky, odst. 2 Pol.č. Konstrukce Provedení Standard Podíl Podíl a vybavení IF (příloha č. 21) upravený 1 Základy běžné provedení S 0,0830 0,0830 2 Obvodové stěny dřev. pilířky, prkna S 0,3190 0,3190 3 Stropy dřevěné S 0,2120 0,2120 11
4 Krov (podhled) podhled S 0,0000 5 Krytina plechová S 0,1110 0,1110 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0,0160 0,0160 7 Úpravy povrchů nátěr S 0,0600 0,0600 8 Schodiště není S 0,0000 9 Dveře dřevěné S 0,0370 0,0370 10 Okna nejsou CH 0,0140 0,0000 11 Podlahy dřevěné P 0,1080 0,0497 12 Elektroinstalace není CH 0,0400 0,0000 Celkem 1,0000 0,8877 Koeficient vybavení stavby K4 0,8877 a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Tvarožná činí 0,90 K 5 = 0,90 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.19.9 (CZ-CC 1274) budovy nebytové ostatní, jinde neuvedené K i = 2,088 c) pp... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle 4 odst. 1 vyhlášky pp = I T x I P = 0,920 x 0,234 = 0,215 2.1.1.3.3.5.2 Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby Základní cena za m 3 obestavěného prostoru stavby se zjistí z přílohy č. 14. Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/m 3 obest. prostoru 1274 46.21.19.9 I F Budova ostatní, Dřevěná 970,- jinde neuvedená Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1 m 3 obestavěného prostoru 970,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU Základní cena upravená za m 3 obestavěného prostoru se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K 4, K 5, K i ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i ZCU = 970 Kč x 0,8878 x 0,90 x 2,088 ZCU = 1 618,30Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, 11 Cena stavby nákladovým způsobem CS N CS N = OP x ZCU = 5,60m 3 x 1 618,30Kč/m 3 = 9 062,48 Kč odpočet opotřebení: 66,67 % - 6 041,96 Kč Cena stavby nákladovým způsobem 3 020,52 Kč d) Výpočet ceny stavby, 10 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CS N x pp = 3 020,52Kč x 0,215 = 649,41 Kč Zaokrouhleno dle 50 650,00 Kč Cena vedlejší stavby, domku na nářadí, na pozemku p. č. KN 977 ke dni odhadu činí 650 Kč. 2.1.1.3.4 Venkovní úpravy na pozemku p. č. KN 977-18 2.1.1.3.4.1 Oplocení 2.1.1.3.4.1.1 Popis Jedná se o plot ze strojového pletiva na kovových sloupcích se vstupními vrátky, který oplocuje pozemek č. p. KN 977 ze severozápadní strany. 12
2.1.1.3.4.1.2 Výměry pro ocenění délka 17m, výška 1,50m Pohledová plocha: PP = 17,00m x 1,50m = 25,50m 2 2.1.1.3.4.1.3 Zjištění charakteru objektu Vzhledem k charakteru stavby, způsobu jejího užívání se jedná dle oceňovací vyhlášky o venkovní úpravu, příloha č. 17, položka 13.1. 2.1.1.3.4.1.4 Stáří a opotřebení 2.1.1.3.4.1 Stáří Stáří objektu S = 13 let Předpokládaná životnost je 25 let. 2.1.1.3.4.2 Opotřebení stavby se zjistí lineární metodou, příloha č. 21 k vyhlášce č. 345/2015 Sb. Roční opotřebení Pr = 100%/Z = 100%/25 = 4,00% Opotřebení celkem A = 100% x S/Z = 100% x 13/25 = 52,00% Opotřebení činí 52%. 2.1.1.3.4.5 Výpočet ceny Cena oplocení se zjistí vynásobením počtu m 2 pohledové plochy základní cenou v příloze č. 17, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. 2.1.1.3.4.5.1 Koeficienty Základní cena uvedená v příloze č. 17 vyhlášky č. 345/2015 Sb. se násobí koeficienty K 5, K i, pp a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Tvarožná činí 0,90 K 5 = 0,90 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.64 (CZ-CC 242091) samostatné oplocení K i = 2,292 c) pp... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle 4 odst. 1 vyhlášky pp = I T x I P = 0,920 x 0,234 = 0,215 2.1.1.3.4.5.2 Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby Základní cena za m 2 pohl. plochy stavby se zjistí z přílohy č. 17. Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/m 2 pohl. plochy 242 46.21.64 Oplocení Drátěné pletivo, kovové 240,- sloupky Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1 m 2 pohledové plochy 240,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU Základní cena upravená za m 2 pohledové plochy se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K 4, K 5, K i ZCU = ZC x K 5 x K i ZCU = 240 Kč x 0,90 x 2,292 ZCU = 550,08Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, 11 Cena stavby nákladovým způsobem CS N CS N = PP x ZCU = 25,50m 2 x 550,08Kč/m 2 = 14 027,04 Kč odpočet opotřebení: 52,00 % - 7 294,06 Kč Cena stavby nákladovým způsobem 6 732,98 Kč d) Výpočet ceny stavby, 10 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m 2 pohledové plochy, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CS N x pp = 6 732,98Kč x 0,215 = 1 447,59 Kč Zaokrouhleno dle 50 1 450,00 Kč Cena oplocení ke dni odhadu činí 1 450 Kč. 13
2.1.1.3.4.2 Plotová vrátka 2.1.1.3.4.2.1 Popis Jedná se o vrátka ocelová s výplní ze strojového pletiva. 2.1.1.3.4.2.2 Výměry pro ocenění 1 kus 2.1.1.3.4.2.3 Zjištění charakteru objektu Vzhledem k charakteru stavby, způsobu jejího užívání se jedná dle oceňovací vyhlášky o venkovní úpravu, příloha č. 17, položka 14.2. 2.1.1.3.4.2.4 Stáří a opotřebení 2.1.1.3.4.2.4.1 Stáří Stáří objektu S = 13 let Předpokládaná životnost je 25 let. 2.1.1.3.4.2.4.2 Opotřebení stavby se zjistí lineární metodou, příloha č. 21 k vyhlášce č. 345/2015 Sb. Roční opotřebení Pr = 100%/Z = 100%/25 = 4,00% Opotřebení celkem A = 100% x S/Z = 100% x 13/25 = 52,00% Opotřebení činí 52%. 2.1.1.3.4.2.5 Výpočet ceny Cena vrátek se zjistí vynásobením počtu kusů základní cenou v příloze č. 17, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. 2.1.1.3.4.2.5.1 Koeficienty Základní cena uvedená v příloze č. 17 vyhlášky č. 345/2015 Sb. se násobí koeficienty K 5, K i, pp a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Tvarožná činí 0,90 K 5 = 0,90 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.64 (CZ-CC 242091) samostatné oplocení K i = 2,292 c) pp... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle 4 odst. 1 vyhlášky pp = I T x I P = 0,920 x 0,234 = 0,215 2.1.1.3.4.2.5.2 Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby Základní cena za kus se zjistí z přílohy č. 17. Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/kus 242 46.21.64 Vrátka Ocelová s výplní 1 450,- Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1kus 1 450,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU Základní cena upravená za 1 kus se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K 5, K i ZCU = ZC x K 5 x K i ZCU = 1 450 Kč x 0,90 x 2,292 ZCU = 2 991,06Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, 11 Cena stavby nákladovým způsobem CS N CS N = PK x ZCU = 1ks x 2 991,06Kč/m 2 = 2 991,06 Kč odpočet opotřebení: 52,00 % - 1 555,35 Kč Cena stavby nákladovým způsobem 1 435,71 Kč d) Výpočet ceny stavby, 10 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu kusů základní cenou uvedenou v příloze č. 17 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CS N x pp = 1 435,71Kč x 0,215 = 308,68 Kč Zaokrouhleno dle 50 310,00 Kč Cena vrátek ke dni odhadu činí 310 Kč. 2.1.1.3.4.3 Cena venkovních úprav celkem 2.1.1.3.4.1 oplocení 1 450 Kč 2.1.1.3.4.2 vrátka 310 Kč Cena celkem 1 760 Kč 14
2.1.1.3.5 Cena pozemku p. č. KN 977 celkem 2.1.1.3.1 pozemek, 6 950 Kč 2.1.1.3.2 porosty, 46 2 730 Kč 2.1.1.3.3 vedlejší stavba, 16 650 Kč 2.1.1.3.4 venkovní úpravy, 18 1 760 Kč Cena celkem 6 090 Kč Cena pozemku p. č. KN 977 určená dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí ke dni ocenění 6 090Kč. 2.1.1.4 Cena nemovitých věcí v k. ú. Tvarožná na LV 1086 celkem: 2.1.1.1 pozemek p. č. KN 975 24 190 Kč 2.1.1.2 pozemek p. č. KN 976 12 450 Kč 2.1.1.3 pozemek p. č. KN 977 6 090 Kč Cena celkem 42 730 Kč Cena nemovitých věcí na LV 1086 určená dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí celkem 42 730 Kč. 2.2 Zjištění ceny porovnávací metodou Zemědělské pozemky vinice, sady, zadrady 2. Němčičky Pozemek využitelný jako ovocný sad, o výměře 1 712 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 89Kč/m 2 2. Omice Pozemek užívaný jako ovocný sad, o výměře 4 234 m 2, bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 165Kč/m 2 3. Tvarožná Zemědělský pozemek, o výměře 2606 m 2, je možno využít jako zahradu, nelze zde stavět. Je bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. V současné době nájemní vztah s 10 letou výpovědní lhůtou. Nabídka: 2016 120Kč/m 2 15
4. Dolní Kounice Zemědělský pozemek, o výměře 3689 m 2, je možno využít jako zahradu. Je bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 104Kč/m 2 5. Dolní Kounice Zemědělské pozemky, o výměře 2216 m 2, jsou užívány jako zahrada s ovocnými stromy. Na zahradě stojí maringotka, suché WC, nádrž na vodu. Je bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po zpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 122Kč/m 2 (jiná RK 158Kč/m 2 ) 6. Brumov Zahrada, o výměře 677 m 2, s ovocnými stromy. Je bez inženýrských sítí. K pozemkům je přístup po nezpevněné komunikaci. Nabídka: 2016 133Kč/m 2 Informace byly získány z internetových stránek realitních kanceláří a vlastní databáze. Maximum: 165Kč/m 2 Minimum: 89Kč/m 2 Průměr: 127Kč/m 2 Jednotková cena zjištěná porovnávací metodou Cp = 127 Kč/m 2 (0,15 x (165 Kč/m 2-89 Kč/m 2 ) = 115,60 Kč/m 2 2.2.1 Cena zjištěná porovnávací metodou pro pozemek p. č. KN 975 v k. ú. Tvarožná Cp = 115,60 Kč/m 2 x 1 572 m 2 = 181 723,20 Kč Zaokrouhleno: 181 720 Kč 2.2.2 Cena zjištěná porovnávací metodou pro pozemek p. č. KN 976 v k. ú. Tvarožná Cp = 115,60 Kč/m 2 x 742 m 2 = 85 775,20 Kč Zaokrouhleno: 85 780 Kč 2.2.3 Cena zjištěná porovnávací metodou pro pozemek p. č. KN 977 v k. ú. Tvarožná Cp = 115,60 Kč/m 2 x 427 m 2 = 49 361,20 Kč Zaokrouhleno: 49 360 Kč Cena pozemků zjištěná porovnávací metodou celkem: 316 860 Kč Nabídka na prodej zemědělských pozemků v oblasti Tvarožná (v okrese Brno-venkov), určených pouze k zemědělskému využití, se pohybuje v rozmezí 13Kč/m 2 až 900Kč/m 2, a to za ornou půdu bez trvalých porostů v rozmezí 13 158Kč/m 2, s trvalými porosty v rozmezí 89 165Kč/m 2, s trvalými porosty a zázemím (zahradním domkem, chatkou, maringotkou) v rozmezí od 165 900 Kč/m 2. 16
Na základě průzkumu současného trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě (Tvarožná), jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí vyplývá, že poptávka po zemědělských pozemcích určených pro rostlinnou výrobu, zejména v druzích zahrada, vinice, sad, odpovídá nabídce. 2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 2.3.1 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemků v k. ú. Tvarožná, LV 1086 2.3.1.1.1 Vyhodnocení obvyklé ceny zemědělského pozemku p. č. KN 975 v extravilánu obce Tvarožná, LV 1086 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...24 190 Kč Porovnávací hodnota...181 720 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 975 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Tvarožná (kód 771970) na LV 1086, ke dni 5. 10. 2016, v druhu pozemku zahrada, vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli porovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 375 m od obce Tvarožná, ve vinařské oblasti Morava, v trati Vinohrady. Pozemek je částečně oplocen plotem z drátěného pletiva na kovových sloupcích se vstupními vrátky. Na oceňovaném pozemku se nachází trvalé porosty se značně zanedbanou pěstební péčí, a to: ovocné dřeviny (meruňka 3 kusy, švestka - 7 kusů, jabloň 6 kusů, třešeň 3 kusy, višeň 3 kusy), vinná réva 4,50 m 2. K pozemku je umožněn příjezd po nezpevněné komunikaci na pozemku p. č. KN 907/7 (LV 220). Dle Územního plánu obce Tvarožná se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v nezastavitelné ploše individuální rekreace (RI). Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena, k datu ocenění, tj. 24. 10. 2016 110 Kč/m 2 pozemek p. č. KN 975 zahrada 110 Kč/m 2 x 1 572 m 2 = 172 920 Kč, zaokrouhleno 172 920 Kč 2.3.1.1.2 Zjištěná práva a závady spojené s pozemkem p. č. KN 975 na LV 1086: Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky k podílu 1/2, zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek k podílu 1/2, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízením exekuce, zahájením exekuce. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovitých věcech na LV 1086, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.1.1.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 975 činí: 172 920 Kč x 0,5 x 0,8 = 69 168 Kč Zaokrouhleno: 69 170 Kč 17
2.3.1.1.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 975 o výměře 1 572 m 2 v k. ú. Tvarožná (kód 771970) včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 24. 10. 2016, činí: 69 170 Kč slovy: šedesátdevěttisícstosedmdesátkorun 2.3.1.2.1 Vyhodnocení obvyklé ceny zemědělského pozemku p. č. KN 976 v extravilánu obce Tvarožná, LV 1086 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...12 450 Kč Porovnávací hodnota...85 780 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 976 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Tvarožná (kód 771970) na LV 1086, ke dni 5. 10. 2016, v druhu pozemku orná půda, vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli porovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 369 m od obce Tvarožná, ve vinařské oblasti Morava, v trati Vinohrady. 369 m. K pozemku není umožněn příjezd po zpevněných ani nezpevněných komunikacích. Je přístupný pouze přes oceňované pozemky p. č. KN 975, p. č. KN 977 nebo přes zemědělské pozemky jiných (soukromých) vlastníků. Na oceňovaném pozemku se nachází trvalé porosty, ovocné dřeviny: švestka - 6 kusů, meruňka 11 kusů a část oplocení na jihovýchodní hranici pozemku. Dle Územního plánu obce Tvarožná se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v nezastavitelné ploše individuální rekreace (RI). Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena, k datu ocenění, tj. 24. 10. 2016 110 Kč/m 2 pozemek p. č. KN 976 orná půda 110 Kč/m 2 x 742 m 2 = 81 620 Kč, zaokrouhleno 81 620 Kč 2.3.1.2.2 Zjištěná práva a závady spojené s pozemkem p. č. KN 976 na LV 1086: Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky k podílu 1/2, zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek k podílu 1/2, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízením exekuce, zahájením exekuce. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovitých věcech na LV 1086, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.1.2.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 976 činí: 81 620 Kč x 0,5 x 0,8 = 32 648 Kč Zaokrouhleno: 32 650 Kč 18
2.3.1.2.4 Závěr výsledná cena Výsledná cena podílu ½ pozemku p. č. KN 976 o výměře 742 m 2 v k. ú. Tvarožná (kód 771970) včetně součástí a příslušenství, ke dni odhadu, 24. 10. 2016, činí: 32 650 Kč slovy: třicetdvatisícšestsetpadesátkorun 2.3.1.3.3 Vyhodnocení obvyklé ceny zemědělského pozemku p. č. KN 977 v extravilánu obce Tvarožná, LV 1086 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek...6 090 Kč Porovnávací hodnota...49 360 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovité věci stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 975 evidovaného v katastru nemovitostí v katastrálním území Tvarožná (kód 771970) na LV 1086, ke dni 5. 10. 2016, v druhu pozemku vinice vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli porovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce, ve vzdálenosti cca 448 m od obce Tvarožná, ve vinařské oblasti Morava, v trati Vinohrady. K pozemku není umožněn příjezd po zpevněných ani nezpevněných komunikacích. Je přístupný pouze přes oceňované pozemky p. č. KN 975, p. č. KN 976 nebo přes zemědělské pozemky jiných (soukromých) vlastníků. Na oceňovaném pozemku se nachází trvalé porosty, ovocné dřeviny: hrušeň - 3 kusy, jabloň 7 kusů a stavba bez č. e. (domek na nářadí). Pozemek je částečně oplocen plotem z drátěného pletiva na kovových sloupcích se vstupními vrátky. Dle Územního plánu obce Tvarožná se pozemek nachází mimo zastavěnou část obce, v nezastavitelné ploše individuální rekreace (RI). Na základě prohlídky nemovité věci, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovité věci a k situaci na trhu s nemovitými věcmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena, k datu ocenění, tj. 24. 10. 2016 110 Kč/m 2 pozemek p. č. KN 975 vinice 110 Kč/m 2 x 495 m 2 = 54 450 Kč, zaokrouhleno 54 450 Kč 2.3.1.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s pozemkem p. č. KN 977 na LV 1086: Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky k podílu 1/2, zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek k podílu 1/2, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, nařízením exekuce, zahájením exekuce. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Jiná práva nebo závady na nemovitých věcech na LV 1086, které nezaniknou prodejem v dražbě, nebyly z dokladů předložených znalci zjištěny. 2.3.1.3.3 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ Vzhledem k tomu, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ je stanovena pro účel dražby, nelze ji určit jako prostý aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny nemovité věci. Kupující bude omezen ve vykonávání svých práv dalším spoluvlastníkem, na základě výše spoluvlastnického podílu. V tomto případě je aritmetický podíl snížen o 20% a obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ z pozemku p. č. KN 977 činí: 54 450 Kč x 0,5 x 0,8 = 21 780 Kč Zaokrouhleno: 21 780 Kč 19
20
21
22
23
24
25
26