ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 16/4372/2017 o ceně obvyklé podílu o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 118 (stavební parcela č. 127-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Ráby, čp. 88-bydlení a pozemková parcela č. 148/20-zahrada) pro obec a katastrální území Ráby, kraj Pardubický a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 946/14 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 14.března 2017 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 11 stran příloh. V Novém Městě nad Metují, dne 31.března 2017
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou podíly o velikostech 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 118 (stavební parcela č. 127-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Ráby, čp. 88-bydlení a pozemková parcela č. 148/20-zahrada) pro obec a katastrální území Ráby, kraj Pardubický a příslušenství. Nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce Ráby. Součástí stavební parcely je typový rodinný dům typu MULTI 061, vyráběný Východočeskými dřevařskými závody s.p., Trutnov. Dům je dle informací užíván od roku 1976. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie, vody, kanalizace (s přečerpáváním ze septiku) a plynu. Na pozemku se nachází studna s užitkovou vodou. U vjezdu na zahradu se nachází přístřešek pro osobní vozidlo. Za domem na zahradě se nachází dřevění kolna. Dům je přízemní s částečným zděným podsklepením, kde je prádelna, kotelna s uhelnou a sklípky na ovoce a zeleninu. Suterén je přístupný po schodišti z chodby v přízemí. Na betonovou základovou desku stropu suterénu s vodorovnou izolací proti vlhkosti, jsou položeny obvodové spodní rámy pro osazení vnějších stěnových panelů. Obvodové stěnové panely mají oboustranně lignát na plném bednění a je do nich vložena vrstva izolační hmoty. Příčkové vnitřní panely jsou provedeny z dřevopilinových desek oboustranně pláštěných tvrdou dřevovláknitou deskou. Obvodové i vnitřní stěny jsou vrchem ztuženy vrchními rámy, na které jsou uloženy střešní nosníky pultového tvaru se stojinou z vodotěsné překližky, rozteč 120 cm, stropní podhled je rovný se zateplením. Střešní plášť tvoří desky z prken, na které je krytina z pískované lepenky a plechu. Sklon střechy je 3, vnější obklad atik je z prken, okna jsou dřevěná zdvojená, podlahy jsou kryty podlahovými deskami JESPIL, lignátové desky jsou opatřeny vnějším i vnitřním obkladem. Dispoziční řešení: Vstup je přes zádveří do chodby, ze které je přístupný malý pokojík a vstup do jídelního koutu, z kterého je přístup do malé kuchyně, zadní chodby, obývacího pokoje, koupelny, WC a dvou pokojů. Vytápění je plynovým kotlem, radiátory - konvektory. V obývacím pokoji je funkční krb. V obývacím pokoji a jídelním koutě jsou kamna AKU (spoluvlastník neví, zda jsou funkční). V kuchyni je kuchyňská linka, el. sporák, odsavač par, el. boiler v koupelně. Stav kcí je úměrný stáří, údržba na nižší úrovni. Součástí a příslušenstvím nemovitostí pozemků jsou: studna, vedlejší stavby kolna a přístřešek pro auto, venkovní úpravy: přípojky inženýrských sítí elektro, vody, kanalizace a plynu, septik, pilíř pro HUP, pilíř PRIS, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty. Dle Malého lexikonu obcí 2016 má obec Ráby celkem 557 obyvatel. V obci je veř. rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu. V obci je mateřská školka, obchod a zdravotní středisko. Obec Ráby se nachází mezi městy Hradec Králové a Pardubice. Obcí neprochází železniční trať. Dle informací a místního šetření není v současné době nemovitost (RD) trvale obydlena. - 2 -
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 946/14-25 ze dne 8.2.2017 - Výpis z KN, LV č. 118 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 8.2.2017 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 8.2.2017 - kopie katastrální mapy - částečná projektová dokumentace typového domu MULTI 061 a 062 - údaje sdělené spoluvlastnicí paní Kateřinou Siglovou - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - Google Street View z průjezdu vozidla Google car - prohlídka a zaměření dne 14.3.2017 - fotodokumentace ze dne 14.3.2017 - pan Hubert Hille se z místního šetření omluvil - prohlídku umožnila paní Kateřina Siglová 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 118 pro katastrální území a obec Ráby zapsáni: ALV: Hubert Hille, nar. 31.10.1957 Kateřina Siglová - ¼ - ¾ CLV: V části C listu vlastnictví jsou zapsány Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou - podíly o velikostech 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 118 (stavební parcela č. 127-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Ráby, čp. 88-bydlení a pozemková parcela č. 148/20-zahrada) pro obec a katastrální území Ráby, kraj Pardubický a příslušenství, tj. studna, vedlejší stavby kolna a přístřešek pro auto, venkovní úpravy: přípojky inženýrských sítí elektro, vody, kanalizace, plynu, septik, pilíř pro HUP, pilíř PRIS, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty. - 3 -
2. OBVYKLÁ CENA STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) Pro zjištění výše obvyklé ceny nemovitostí jsou všeobecně užívány tři skupiny metod porovnávací, nákladová a výnosová. Porovnávací metoda je obvykle tou nejlepší a nejvhodnější, protože mapuje trh v místě a čase. Pro použití této metody je ale nutné, aby se se srovnatelnými nemovitostmi obchodovalo a údaje o realizovaných obchodech musejí být informace dostupné. Ze všech metod bývá porovnávací metoda nejpřesnější. Nákladová metoda hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatnění na trhu. Výnosová metoda hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Zde rozlišujeme vztah nákladové nájemné a ekonomické nájemné, míra kapitalizace apod.. Používá se hlavně při stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro převod. DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 118 (stavební parcela č. 127-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Ráby, čp. 88-bydlení a pozemková parcela č. 148/20-zahrada) pro obec a katastrální území Ráby, kraj Pardubický a příslušenství, tj. studna, vedlejší stavby kolna a přístřešek pro auto, venkovní úpravy: přípojky inženýrských sítí elektro, - 4 -
vody, kanalizace, plynu, septik, pilíř pro HUP, pilíř PRIS, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ METODA: A) Realizované prodeje: Nepodařilo se mi zjistit realizované prodeje v obci Ráby. B) Nabídky domů v Rábech a okolí do 2 km: 1) Povinný zadal prodej domu čp. 88 realitní kanceláři : M&M, Praha. Nabídková cena: 2.499.000,-Kč + provize RK Realitní makléř: M&M, reality, Praha 2) Spoluvlastnice domu čp. 88 zadala prodej nemovitostí společnosti UNITED REAL. Nabídková cena: 2.499.000,-Kč + provize RK Realitní makléř: UNITED REAL, Pardubice Dle realitní makléřky je cena obvyklá nemovitostí ve výši celkem cca 2.200.000,- Kč. V nabídce mají cca 3 měsíce, proběhly 3 prohlídky. 3) Ráby, prodej vnitřního řadového rodinného domu. Rok výstavby 1981. Dům má dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží, v domě 6+1. V suterénu sušárna, dílna, kotelna, chodba, schodiště, sklep. V 1 NP zádveří, hala, schodiště, kuchyně, jídelna, obývací pokoj s výstupem na letní terasu. Ve 2 NP hala, ložnice, lázeň + WC, pokoj, lodžie. Okna plastová, včetně balkónových dveří, vytápění plynovým kotlem, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, digestoř. Na pozemku studna s užitkovou vodou. Pozemek 393 m 2. Nabídková cena: 3.490.000,-Kč Realitní makléř: EVROPA realitní kanceláře, Pardubice Dle realitní makléřky reálná cena její nemovitosti cca 3,0 mil. Kč. V obci Ráby a okolí se zasíťované stavební pozemky (hlavně Dříteč) prodávají a realizují za ceny cca 1.500,-Kč až 1.600,-Kč za 1 m 2, výjimečně až za 2.000,-Kč/m 2. Dle jejího názoru je cena obvyklá mnou oceňovaných nemovitostí ve výši cca 2.100.000,-Kč. Podíl o velikosti ¼ je cca 400-450 tis. Kč. 4) Stejný dům jako B3. Nabídková cena: 3.490.000,-Kč Realitní makléř: Petr Čeřovský investiční skupina, Lázně Bělohrad - 5 -
Toto je statistika ze dne 31.3.2017. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.600 realitních kanceláří a developerských firem. Z Pardubického kraje je to cca 120 realitních kanceláří a firem. Vyhodnocení nemovitostí porovnávacím způsobem: Z provedených zjištění je cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 118 pro obec a katastrální území Ráby včetně součástí a příslušenství ve výši max. cca 2.200.000,-Kč. Úkolem je zjistit cenu obvyklou podílu na nemovitostech o velikosti ¼. Cena obvyklá podílu na nemovitostech není aritmetický podíl ceny obvyklé jako celku a velikosti podílu. V tomto případě se jedná o minoritní podíl na nemovitostech. Proto stanovuji cenu obvyklou ve výši 450.000,-Kč. VÝNOSOVÁ METODA: Pro zjištění ceny obvyklé nemovitostí jako celku výnosovou metodou je proveden dle obvyklého nájemného. Dle vlastní databáze se obvyklé nájemné za užívání rodinného domu této velikosti průměrně pohybuje ve výši 14.000,-Kč + služby. Nájemné celkem 168.000,-Kč Neobsazenost 10% = 16.800,-Kč Roční nájemné 151.200,-Kč Míra kapitalizace 7% Daň z nemovitosti 1.000,-Kč Pojištění domu 2.500,-Kč Odpisy + údržba 15.000,-Kč Čistý výnos 132.700,-Kč Cena nemovitostí výnosovým způsobem: CV = N/p x 100 = 132.700,-Kč/7% x 100 = 1.895.700,-Kč. Cena obvyklá nemovitostí jako celku výnosovou metodou je ve výši 1.900.000,-Kč. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). - 6 -
ZÁVĚR: Ocenění nemovitostí jako celku: Porovnávací metoda: Výnosová metoda: 2.200.000,-Kč 1.900.000,-Kč Dle provedených zjištění, zkušeností s realitním trhem a vlastní databáze, stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti ¼ na nemovitostech ve výši 450.000,-Kč. Stanovuji cenu podílu o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 118 (stavební parcela č. 127-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 178 m 2, jejíž součástí je stavba: Ráby, čp. 88-bydlení a pozemková parcela č. 148/20-zahrada o výměře 622 m 2 ) pro obec a katastrální území Ráby, kraj Pardubický a příslušenství, tj. studna, vedlejší stavby kolna a přístřešek pro auto, venkovní úpravy: přípojky inženýrských sítí elektro, vody, kanalizace, plynu, septik, pilíř pro HUP, pilíř PRIS, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, oplocení, plotová brána a branka) a trvalé porosty, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč 450.000,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 31.března 2017... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 16/4372/2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -
Stavební parcela č. 127-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Ráby, čp. 88-bydlení a pozemková parcela č. 148/20-zahrada pro obec a katastrální území Ráby, kraj Pardubický a příslušenství. (083 EX 946/14) Přístup k domu čp. 88 Pohled od hranice u souseda u komunikace Pohled ze zahrady - 8 -
Pohled ze zahrady do atria Zahrada, vpravo za fóliovníkem dřevěná kolna Vstupní chodba - 9 -
Pokoj přístupný z chodby Jídelní kout Koupelna - 10 -
Kuchyně WC Pokoj - 11 -
Pokoj Obývací pokoj Krb v obývacím pokoji - 12 -
Schody do sklepa (suterénu) Plynový kotel - 13 -