ZNALECKÝ POSUDEK č. 3483-042/2014 O ceně nemovitosti, rodinného domu čp.47 včetně pozemků ul.luhová v Raspenavě Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: BFT Management, a.s. V Olšinách 16/82 100 00 Praha 10 Stanovení ceny v místě a čase obvyklé pro účely zpeněžení připravovanou dražbou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/3 460 01 Liberec telefon: 608 320 120 e-mail: info@realservis.com Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Liberci 10.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti dle objednávky firmy BFT Management, a.s. ze dne 8.12.2014, objektu čp. 47 ul. Luhová Raspenava včetně příslušenství, venkovních úprav a pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný domek Adresa předmětu ocenění: Luhová 47 464 01 Raspenava Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Raspenava Katastrální území: Raspenava Počet obyvatel: 2 848 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka I 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 732,39 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.12.2014 za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace o pozemku dle LV č.765, k.ú. a obec Raspenava ze dne 9.12.2014 - kopie katastrální mapy - údaje a výměry zjištěné přímo na místě - ocenění z roku 2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle informace o pozemku a kopie katastrální mapy. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla znalci předložena. Znalec vycházel ze stavu a skutečnosti ke dni ocenění. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je přízemní rodinný domek čp.47 postavený na pravém břehu řeky Smědé v dolní části obce Raspenava. V době prohlídky 2012 byl vyklizen po povodních z roce 2010 a od té - 2 -
doby je neužíván. Od roku 2012 je absolutně bez údržby a neužíván, jsou zde stopy po násilném vniknutí. Dům je obýván kunami a je plný jejich exkrementů. Objekt je postaven na st.p.č.841 v v zástavbě rodinných domů při místní komunikaci. U domu je malá neudržovaná zahrada, částečně oplocení s branou. Vedlejší stavby nejsou. Pozemky jsou rovinné. Přístup k objektu je z místní zpevněné komunikace. Z inženýrských sítí je k dispozici přípojka elektro, vody, plyn je na hranici pozemku, kanalizace je svedena do žumpy. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt čp.47 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Negativní změny - Objekt byl v roce 2010 zatopen II -0,03 do výše cca 2 m. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,893 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD I 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0,938 1. Ocenění staveb 11 i = 2 1.1. Objekt čp.47 Jedná se o volně stojící dům obdélníkového půdorysu s částečně obývatelným podkrovím a sedlovou střechou. Dům má původní zdivo bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy dřevěné trámové, částečně podbité. Před rokem 2010 byl dům užíván, byly zde provedeny úpravy. Provedeno elektrické etážové vytápění, koupelna, osazena dřevěná zdvojená okna. Na střeše je původní krytina (eternit), podkroví sloužilo nad částí přízemí jako ložnice. Schodiště do podkroví je dřevěné, teplá voda byla z el. bojleru. V roce 2010 po rozvodnění řeky Smědé byl dům zaplaven do výše cca 2 m. Následně po ústupu vody byl vyklizen a od té doby je neužíván. V domě je vlhké zdivo, opadané omítky, nefunkční elektroinstalace, dřevěné prvky jsou poškozeny a bez dalších poměrně vysokých nákladů nelze bezproblémově užívat. Dle názoru odhadce nejekonomičtější varianta by byla dům zbourat a postavit nový. Dispozice: I.NP. chodba, kuchyň spojená s obytnou místností, neomítnutá komora, koupelna s WC, v podkroví jedna místnost. Stáří a stav objektu: Stáří objektu dle použitých materiálů min. 100 let, byl částečně upravován a modernizován, v roce 2010 v podstatě poničen povodní, takže technický stav je velmi špatný, poslední 2 roky údržba není žádná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 102 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 997,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP.: = 118,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP.: 118,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor O.p.: 6,07*12,49*(2,2+2,9/2)+2,45*8,31*2,90 = 335,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 335,76 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 118,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 118,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 102 let: s = 1-0,005 * 102 = 0,490 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,187 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,893 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 997,- Kč/m 3 * 0,187 = 373,44 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 335,76 m 3 * 373,44 Kč/m 3 * 0,893 * 1,050= 117 568,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 117 568,38 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky dle LV č.765 k.ú.raspenava. Pozemky jsou rovinné v zátopové oblasti řeky Smědá. V místě jsou inženýrské sítě kromě kanalizace. Dům není napojen na plyn, plyn je na hranici pozemku. - 6 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jedná se o poměrně malý pozemek sevřený z jedné strany komunikací a ze dvou stran sousedními objekty, jeden z nich je téměř na hranici pozemku. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,893 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,893 * 1,000 * 1,050 = 0,938 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 732,39 0,938 686,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha 841 118,00 686,98 81 063,64 4 odst. 1 trvalý travní porost 842 318,00 686,98 218 459,64 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 299 523,28 Pozemky - zjištěná cena = 299 523,28 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt čp.47 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 117 568,40 Kč 299 523,30 Kč 417 091,70 Kč 417 091,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 417 090,- Kč slovy: Čtyřistasedmnácttisícdevadesát Kč Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu vec1 a dle zák.č.15111997 ve znění pozdějších předpisů se určí porovnáním. Vzhledem k tomu, že objekt rodinného domu je po povodních neopraven a již cca 4 roky neudržován, je stavba téměř bezcenná. Jedná se v podstatě o pozemek, na kterém lze vystavěn menší rodinný domek. V místě jsou inženýrské sítě, voda, elektro a plyn. Pro porovnání je vybrán vzorek tří nabízených pozemků k výstavbě RD, dva v Raspenavě a jeden v nedalekém Frýdlantě. 1. Pozemek o výměře 516m 2, nabídková cena 199 000,-Kč, tj. 386 Kč/m 2 2. Pozemek o výměře 1 729m 2, nabídková cena 610 000,-Kč, tj. 353,-Kč/m 2 3. Pozemek ve Frýdlantě o výměře 1596 m 2, nabídková cena 798 000,-Kč, tj. 500,-Kč/m 2 Tyto ceny jsou nižší než stanovené podle cenového předpisu, neboť poptávka po pozemcích podél Smědé je minimální, a proto je cena 1 m 2 pozemku stanovena ve výši max. 500,-Kč/m 2, tj. při celkové výměře pozemku 436m 2 218 00,-Kč. Obvyklá cena nemovitostí dle LV č.765 skutečnosti je stanovena znalcem ve výši k.ú. a obec Raspenava s ohledem na výše uvedené 218 000,- Kč slovy: Dvěstěosmnácttisíc Kč VLiberci 10.12.2014 Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/3 460 O 1 Liberec telefon: 608 320 120 e-mail: info@realservis.com -8-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím MS ČSR, č.j. 811184 ze dne S.října 1984 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví- stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán podpoř. č. 3483-042/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 042. V Liberci 10.12.2014 Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/3 460 O 1 Liberec - 9-
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: objednávka 1 informace o parcele 2 porovnávací pozemky 3 povodňová mapa 1 foto 2-10 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -