ZNALECKÝ POSUDEK č. 3684-020/16 o obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovitých věcí, zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 258 pro obec Křelovice, katastrální území Křelovice u Pernarce, vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever: - pozemek p.č. st. 44 - zastavěná plocha a nádvoří a stavba - rodinný dům č.p. 41, postavený na pozemku p.č. 44 Objednavatel znaleckého posudku: p. Ivan Chrtek - insolvenční správce dlužníka: Pur Tomáš, 330 36 Křelovice 41 Mánesova 855 33901 Klatovy Účel znaleckého posudku: pro účely insolvenčního řízení sp.zn. KSPL 52 INS 785/2015 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 4.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň Znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně titulního listu (z toho 6 stran příloh). Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Plzni 11.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovitých věcí, zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 258 pro obec Křelovice, katastrální území Křelovice u Pernarce, vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever: - pozemek p.č. st. 44 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1065 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 41 Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení vyjma Komentáře k určování obvyklé ceny MFČR. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec ustanovení. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. K jejímu určování vydalo MF ČR Komentář k určování obvyklé ceny ze dne 25.9.2014, který podmiňuje porovnávací postup jen z průkazně zjištěných realizovaných smluvních cen srovnatelných nemovitostí o 8-15 statisticky významných vzorků. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nahrazuje se zjištěnou cenou podle cenových přepisů. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a - 2 -
přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, (vyjma snad Komentáře k určování obvyklé ceny vydaného MF ČR), která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 41 Adresa předmětu ocenění: Křelovice 41 330 36 Křelovice Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Křelovice Katastrální území: Křelovice u Pernarce Počet obyvatel: 232 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 101,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.4.2016 za přítomnosti pí. Purové a p. Pura. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV 258 ze dne 4.4.2016 - snímek katastrální mapy - situace - skutečnosti zjištěné na místě - informace pí. Purovou a p. Purem - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 800810/5765, Tomáš Pur, č. p. 41, 330 36 Křelovice, vlastnictví: výhradní 800810/5765, Tomáš Pur, č. p. 41, 330 36 Křelovice, vlastnictví: výhradní - 3 -
6. Dokumentace a skutečnost ověřena dle možností na místě 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc-rd č.p. 41, leží v Křelovicích, na konci zástavby, při levě straně komunikace směrem na Pakoslav. Příchod a příjezd po nezpevněné místní komunikaci. Nemovitost je napojena na elektrické vedení, kanalizace do jímky, voda odebírána ze studny. Stavebně technický stav celkem dobrý, stáří je podle informace cca 90 let. Dům je samostatně stojící, částečně podsklepený a obsahuje v 1.PP sklepní prostory, schody do 1.NP, v 1.NP - uzavřenou verandu, chodbu, WC, koupelnu, kuchyň, tři obytné místnosti, schody do podkroví, v podkroví chodbu, byt 2+kk, vana s WC, část půdy. (podkroví není zkolaudováno, ale je možnost bydlení). Úpravy 1.NP provedl OÚ, podkroví vlastník. Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné, stropy nad 1.PP klenuté, ostatní trámové s podbitím, krov sedlový vázaný, krytina šablony, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, okna zdvojená, vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní hrubé cementové, rozvod studené a teplé vidy, ohřev TV el. bojlerem, podlahy koberce, keramická dlažba, plovoucí podlahy, schody dřevěné s podstupnicemi, vytápění ústřední na t. paliva umístěného v 1. PP a elektro kotlem, elektro 230/400 V. Součásti a příslušenství: ocelová vrata a vrátka, dřevěný sklad, plechový přístřešek, dřevěný přístřešek, zděný sklad, venkovní krb, oplocení plaňkové a drátěné, studna, jímka, trvalé porosty, živý jehličnatý plot 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.41 Porovnávací hodnota 1.1.2. Stodola na p.č. 44 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 258 Porovnávací hodnota - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-5 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0,980 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům č.p.41 Porovnávací hodnota Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 340,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 58,00 m 2 1.NP: 19,00*6,20+3,00*2,00 = 123,80 m 2 podkroví: 19,00*6,20 = 117,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 58,00 m 2 2,20 m 1.NP: 123,80 m 2 2,80 m podkroví: 117,80 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1.PP: (58,00)*(2,20) = 127,60 m 3 1.NP: (19,00*6,20+3,00*2,00)*(2,80) = 346,64 m 3 podkroví: (19,00*6,20)*(2,30) = 270,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 745,18 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 123,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 299,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,42-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu - provedena V 0,10 úprava podkroví pro bydlení 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,700 = 0,791 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 340,- Kč/m 3 * 0,791 = 1 059,94 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 745,18 m 3 * 1 059,94 Kč/m 3 * 1,000 * 0,980= 774 049,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 774 049,17 Kč - 7 -
1.1.2. Stodola na p.č. 44 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] stodola 12,80*7,00 = 89,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška stodola 89,60 m 2 4,30 m 385,28 Součet 89,60 m 2 385,28 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 385,28 / 89,60 = 4,30 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 89,60 / 1 = 89,60 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor stodola (12,80*7,00)*(2,30) = 206,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor stodola NP 206,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 206,08 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací S 100 2. Svislé konstrukce smíšené S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov, střecha sedlový S 100 5. Krytiny střech bet.tašky S 100 6. Klempířské konstrukce pozink S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné hrubé S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100-8 -
10. Schody dřevěné S 100 11. Dveře S 100 12. Vrata dřevěná S 100 13. Okna jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah hlína P 70 14. Povrchy podlah S 30 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní P 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13,20 100 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 100 1,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 1,80 100 1,00 1,80 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah P 2,90 70 0,46 0,93 14. Povrchy podlah S 2,90 30 1,00 0,87 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00-9 -
25. Ostatní P 5,20 100 0,46 2,39 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,69 Koeficient vybavení K 4 : 0,9569 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9937 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7884 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9569 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 598,21 Plná cena: 206,08 m 3 * 2 598,21 Kč/m 3 = 535 439,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,2 % Koeficient opotřebení: (1-69,2 % / 100) * 0,308 Nákladová cena stavby CS N = 164 915,25 Kč Koeficient pp * 0,980 Cena stavby CS = 161 616,95 Kč Stodola na p.č. 44 - zjištěná cena = 161 616,95 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 % Stanovená cena staveb: 774 050,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 774 050,- 4,00 % z ceny staveb * 0,0400 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 30 962,- Kč - 10 -
1.2.2. Studna Kopaná studna při levé straně vjezdu Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč Základní cena celkem = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 39 276,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 90 = 44,4 % Koeficient opotřebení: (1-44,4 % / 100) * 0,556 = 21 837,56Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 10 780,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = 19 990,43 Kč opotřebení čerpadel 44,4 % * 0,556 = 11 114,68 Kč Upravená cena čerpadel + 11 114,68 Kč Nákladová cena stavby CS N = 32 952,24 Kč Koeficient pp * 0,980 Cena stavby CS = 32 293,20 Kč Studna - zjištěná cena = 32 293,20 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 258 Porovnávací hodnota Pozemek je nepravidelného tvaru. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 101,- 0,980 98,98 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 44 1 065,00 98,98 105 413,70 Stavební pozemek - celkem 1 065,00 105 413,70 Pozemky LV 258 Porovnávací hodnota - zjištěná cena = 105 413,70 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.41 Porovnávací hodnota 774 049,20 Kč 1.1.2. Stodola na p.č. 44 524 730,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 30 962,- Kč 1.2.2. Studna 58 081,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 387 822,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 258 Porovnávací hodnota 105 413,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 105 413,70 Kč Celkem 1 493 236,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 493 236,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.41 Porovnávací hodnota 774 049,20 Kč 1.1.2. Stodola na p.č. 44 161 617,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 30 962,- Kč 1.2.2. Studna 32 293,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 998 921,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 258 Porovnávací hodnota 105 413,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 105 413,70 Kč Celkem 1 104 335,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 104 335,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 104 340,- Kč slovy: Jedenmilionjednostočtyřitisíctřistačtyřicet Kč - 13 -
Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou (tržní hodnotou) nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 258 pro obec Křelovice, katastrální území Křelovice u Pernarce, vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - sever, ke dni místního šetření tj. 4.4.2016 Oceňovaná nemovitá věc-rd č.p. 41, leží v Křelovicích, na konci zástavby, při levě straně komunikace směrem na Pakoslav. Příchod a příjezd po nezpevněné místní komunikaci. Nemovitost je napojena na elektrické vedení, kanalizace do jímky, voda odebírána ze studny. Stavebně technický stav celkem dobrý, stáří je podle informace cca 90 let. Dům je samostatně stojící, částečně podsklepený a obsahuje v 1.PP sklepní prostory, schody do 1.NP, v 1.NP - uzavřenou verandu, chodbu, WC, koupelnu, kuchyň, tři obytné místnosti, schody do podkroví, v podkroví chodbu, byt 2+kk, vana s WC, část půdy. (podkroví není zkolaudováno, ale je možnost bydlení). Úpravy 1.NP provedl OÚ, podkroví vlastník. Ocenění nemovité věci - rodinného domu je provedeno v souladu se zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších úprav, 2 odstavec 1, kde je psáno, že obvyklá cena může být pouze stanovena, když je provedeno ocenění porovnáním. Tento posudek tyto předpoklady naplňuje. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebylo z dostupných podkladů zjištěno. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly zjištěny. Na základě všech uvedených skutečností v ocenění a použitých metod stanovuje se obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí zapsaných na LV 258 výši 1 104 340,-Kč V Plzni 11.4.2016 Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne 22.5.1981, č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne 14.9.2001 pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3684-020/16 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN LV 258 Snímek katastrální mapy Situace Fotodokumentace - 15 -