ZNALECKÝ POSUDEK. č /18

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /18 o obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovité věci - 1/16 spoluvlastnického podílu chaty e.v. 109 včetně součástí a příslušenství, pozemků, katastrální území Starý Smolivec, obec Mladý Smolivec, území okresu Plzeň-jih Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město (cena ,-Kč) č.j. 106 EX 2943/11 Radyňská Plzeň Pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň Znalecký posudek obsahuje 16 stran včetně titulního listu (z toho 6 stran příloh). Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovité věci - 1/16 spoluvlastnického podílu chaty e.v. 109 vč. součástí a příslušenství, pozemků, katastrální území Starý Smolivec, obec Mladý Smolivec, území okresu Plzeň-jih Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení vyjma Komentáře k určování obvyklé ceny MFČR. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec ustanovení. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. K jejímu určování vydalo MF ČR Komentář k určování obvyklé ceny ze dne , který podmiňuje porovnávací postup jen z průkazně zjištěných realizovaných smluvních cen srovnatelných nemovitostí o 8-15 statisticky významných vzorků. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nahrazuje se zjištěnou cenou podle cenových přepisů. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá - 2 -

3 přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, (vyjma snad Komentáře k určování obvyklé ceny vydaného MF ČR), která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Tento postup a způsob pro odhad ceny obvyklé byl použit v tomto znaleckém posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Chata e.v. 109 Adresa předmětu ocenění: Starý Smolivec Mladý Smolivec LV: 408 Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Mladý Smolivec Katastrální území: Starý Smolivec Počet obyvatel: 704 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 822,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) III 0,70 III 0,90 V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 160,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne z exteriéru. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace - 3 -

4 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Richard Číž, Antala Staška 2059/80b, Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jaroslava Pavelcová, Blatenská 754/6, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 15 / 16 Vlastníci pozemku: Richard Číž, Antala Staška 2059/80b, Praha 4, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jaroslava Pavelcová, Blatenská 754/6, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 15 / Dokumentace a skutečnost ověřena na místě dle možnosti pouze z exteriéru 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc leží v území převážně vyhrazeném zástavbě chat a při levé straně rodinných domů v městské části Starý Smolivec, obce Mladý Smolivec. Příchod po slepé, úzké, lehce zpevněné místní komunikaci. V místě je položen obecní vodovod, vzdušné elektrické vedení, odpady svedeny pravděpodobně do žumpy. Jedná se o původní přízemkovou chatu bez podkroví, klasického provedení se stanovým krovem, plechovou krytinou, postavenou podle informace cca před 60 lety, ke které byly přistavěny menší přístavby (pravděpodobně vchod a z druhé strany WC, které nejsou zakresleny na snímku KM). Nemovitost je oceněna podle skutečného užití ( 3 odst.2 z.č.151/1997 Sb.). Ocenění je provedeno pouze z exteriéru, nebyl umožněn přístup, vybavení se předpokládá standardní. Součásti a příslušenství - sklad dřevěný, sklad zděný, drátěné oplocení s podezdívkou, ocelová vrata a vrátka, ovocné a okrasné trvalé porosty 8. Obsah znaleckého posudku 1. Chata e.v. 180 Porovnávací metoda 2. Pozemky LV 408 Porovnávací metoda - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,642 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,990 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci III 0,00 i = 1-5 -

6 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - blézkost zemědělského závodu I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,519 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Chata e.v. 180 Porovnávací metoda Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 192,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP+ přístavba: 40,00+2,00*3,00+2,50 = 48,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP+ přístavba: 48,50 m 2 3,30 m Obestavěný prostor 1.NP+ přístavba: (40,00+2,00*3,00+2,50)*(3,30) = 160,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 160,05 m 3-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ B zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby: Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce: Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce: Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě: Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení: WC ve stavbě III 0,00 6. Vytápění stavby: Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III 0,00 m2 vč.): Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou: Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené : Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,700 = 0,693 i = 1 Nemovitá věc není součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,642 Index polohy pozemku I P = 0,808 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 192,- Kč/m 3 * 0,693 = 1 519,06 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 160,05 m 3 * 1 519,06 Kč/m 3 * 0,642 * 0,808= ,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,98 Kč Chata e.v. 180 Porovnávací metoda - výchozí cena pro výpočet = ,98 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Chata e.v. 180 Porovnávací metoda - zjištěná cena = 7 882,37 Kč 2. Pozemky LV 408 Porovnávací metoda Zastavěná plocha p.č. 140 tvoří spolu se zahradou p.č. 834/33 souvislý celek. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,

8 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,808 = 0,800 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st , ,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 834/ , ,- Stavební pozemky - celkem ,- Pozemky LV 408 Porovnávací metoda - výchozí cena pro výpočet = ,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 16 Pozemky LV 408 Porovnávací metoda - zjištěná cena = 6 384,- Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE 1. Chata e.v. 180 Porovnávací metoda 7 882,40 Kč 2. Pozemky LV 408 Porovnávací metoda 6 384,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtrnácttisícdvěstěsedmdesát Kč ,40 Kč ,- Kč Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou (tržní hodnotou) nemovitou věci - 1/16 spoluvlastnického podílu chaty e.v. 109 vč. součástí a příslušenstvm, pozemků, katastrální území Starý Smolivec, obec Mladý Smolivec, území okresu Plzeň-jih, ke dni místního šetření tj , podle usnesení Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 106 EX 2943/11. Oceňovaná nemovitá věc leží v území převážně vyhrazeném zástavbě chat a při levé straně rodinných domů v městské části Starý Smolivec, obce Mladý Smolivec. Příchod po slepé, úzké, lehce zpevněné místní komunikaci. V místě je položen obecní vodovod, vzdušné elektrické vedení, odpady svedeny pravděpodobně do žumpy. Jedná se o původní přízemkovou chatu bez podkroví, klasického provedení se stanovým krovem, plechovou krytinou, postavenou podle informace cca před 60 lety, ke které byly přistavěny menší přístavby (pravděpodobně vchod a z druhé strany WC, které nejsou zakresleny na snímku KM). Nemovitost je oceněna podle skutečného užití ( 3 odst.2 z.č.151/1997 Sb.). Ocenění je provedeno pouze z exteriéru, nebyl umožněn přístup, vybavení se předpokládá standardní. Ocenění nemovitých věcí je provedeno v souladu se zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších úprav, 2 odstavec 1, kde je psáno, že obvyklá cena může být pouze stanovena, když je provedeno ocenění porovnáním. Tento posudek tyto předpoklady naplňuje. Podle usnesení č.j. 106 EX 2943/11, nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitých věcí, ocení znalec nemovité věci podle dostupných písemných podkladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebylo z dostupných podkladů zjištěno. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly zjištěny. Na základě výše uvedených skutečností se stanovuje obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věci na LV 408 v místě a čase ve výši ,-Kč - 9 -

10 V Plzni Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne , č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /18 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN LV 408 Snímek katastrální mapy Situace Fotodokumentace