ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Plzeň-město č.j. 106 EX 1337/14 Radyňská Plzeň Pro potřebu objednatele

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 o ceně nemovité věci - 1/4 spoluvlastnického podílu rekreačního domu č.p. 12 vč. součástí a příslušenství, pozemku, katastrální území Orasín, obec Boleboř, území okresu Chomutov Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město č.j. 106 EX 1337/14 Radyňská Plzeň Pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň Znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně titulního listu (z toho 7 stran příloh). Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění nemovité věci - 1/4 spoluvlastnického podílu rekreačního domu č.p. 12 vč. součástí a příslušenství, pozemku, katastrální území Orasín, obec Boleboř, území okresu Chomutov Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení vyjma Komentáře k určování obvyklé ceny MFČR. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec ustanovení. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. K jejímu určování vydalo MF ČR Komentář k určování obvyklé ceny ze dne , který podmiňuje porovnávací postup jen z průkazně zjištěných realizovaných smluvních cen srovnatelných nemovitostí o 8-15 statisticky významných vzorků. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nahrazuje se zjištěnou cenou podle cenových přepisů. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve - 2 -

3 vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, (vyjma snad Komentáře k určování obvyklé ceny vydaného MF ČR), která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační dům č.p. 12 Adresa předmětu ocenění: Orasín Orasín Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Boleboř Katastrální území: Orasín Počet obyvatel: 249 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 858,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 110,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti pí. Šťastné. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV 263 ze dne snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - informace sdělené pí. Šťastnou - fotodokumentace - 3 -

4 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Petr Šťastný, Orasín 12, Boleboř, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Hynek Šťastný, Jirkovská 191, Údlice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Helena Ing. Šťastná, Jirkovská 191, Údlice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Petr Šťastný, Orasín 12, Boleboř, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Hynek Šťastný, Jirkovská 191, Údlice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Helena Ing. Šťastná, Jirkovská 191, Údlice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost ověřena na místě dle možnosti 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc leží v Orasíně, místní části obce Boleboř. Okolí nemovitosti je zastavěno rekreačními a obytnými domky. Přístup k nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka (není zřízeno věcné břemeno). Nemovitost je napojena na elektro, voda obecní, kanalizace svedena do žumpy. Stavba je samostatně stojící, kamenný sokl, svislé konstrukce vepřovice, omítky vápenné, částečný obklad fasády AZC šablonami, střecha sedlová, krytina standardní, klempířské konstrukce pozink, stropy dřevěné, schody do podkroví dřevěné, dveře dřevěné, okna zdvojená, podlahy dlažba, kabřinec, plovoucí podlaha, PVC, vytápění krbovými kamny s výměníkem. Nemovitost je volně stojící, přízemková s podkrovím a obsahuje - v 1.NP chodbu, pokoj, kuchyň, ze které je přístup do koupelny s WC a skladem, schody do obytného podkroví, které obsahuje vstupní místnost, dvě obytné místnosti, které nemají dostatečnou obytnou výšku, nedokončená místnost, ve stropě jsou osazeny sklopné schody na půdu. Stáří nemovitosti je cca 135 let, před cca 25 lety provedena zděná přístavba skladu a koupelny s WC, obytné podkroví rekonstruováno cca před pěti lety. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rekreační domek č.p. 12 Porovnávací metoda 2. Pozemek p.č. 17 Porovnávací metoda - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,642 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,990 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci III 0,00 i = 1-5 -

6 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - špatné dopravní spojení I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,530 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Rekreační domek č.p. 12 Porovnávací metoda Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chalupa, rekreační domek 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 135 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 604,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: = 90,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 90,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor 1.NP: (90,00)*(2,60) = 234,00 m 3 podkroví: (70,00*2)+ 70,00*3,60/2 = 266,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 500,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 90,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ L zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu - žádné I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 135 let: s = 1-0,005 * 135 = 0,325 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,492 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,825 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 604,- Kč/m 3 * 0,492 = 789,17 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 500,00 m 3 * 789,17 Kč/m 3 * 0,990 * 0,825= ,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,30 Kč Rekreační domek č.p. 12 Porovnávací metoda - výchozí cena pro = ,30 Kč výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Rekreační domek č.p. 12 Porovnávací metoda - zjištěná cena = ,33 Kč - 7 -

8 2. Pozemek p.č. 17 Porovnávací metoda Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,825 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Ochranné pásmo II -0,02 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,980 * 0,825 = 0,800 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0,800 88,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 17 90,00 88, ,- Stavební pozemek - celkem 90, ,- Pozemek p.č. 17 Porovnávací metoda - výchozí cena pro výpočet = 7 920,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemek p.č. 17 Porovnávací metoda - zjištěná cena = 1 980,- Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE 1. Rekreační domek č.p. 12 Porovnávací metoda ,30 Kč 2. Pozemek p.č. 17 Porovnávací metoda 1 980,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmdesátdvatisícpětsetpadesát Kč ,30 Kč ,- Kč Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou (tržní hodnotou) nemovitou věc - 1/4 spoluvlastnického podílu rekreačního domku č.p. 12 vč. součástí a příslušenství, pozemku, katastrální území Orasín, obec Boleboř, území okresu Chomutov, ke dni místního šetření tj , podle usnesení Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 106 EX 1337/14. Oceňovaná nemovitá věc leží v Orasíně, místní části obce Boleboř. Okolí nemovitosti je zastavěno rekreačními a obytnými domky. Přístup k nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka (není zřízeno věcné břemeno). Nemovitost je napojena na elektro, voda obecní, kanalizace svedena do žumpy. Stavba je samostatně stojící, kamenný sokl, svislé konstrukce vepřovice, omítky vápenné, částečný obklad fasády AZC šablonami, střecha sedlová, krytina standardní, klempířské konstrukce pozink, stropy dřevěné, schody do podkroví dřevěné, dveře dřevěné, okna zdvojená, podlahy dlažba, kabřinec, plovoucí podlaha, PVC, vytápění krbovými kamny s výměníkem. Nemovitost je volně stojící, přízemková s podkrovím a obsahuje - v 1.NP chodbu, pokoj, kuchyň, ze které je přístup do koupelny s WC a skladem, schody do obytného podkroví, které obsahuje vstupní místnost, dvě obytné místnosti, které nemají dostatečnou obytnou výšku, nedokončená místnost, ve stropě jsou osazeny sklopné schody na půdu. Stáří nemovitosti je cca 135 let, před cca 25 lety provedena zděná přístavba skladu a koupelny s WC, obytné podkroví rekonstruováno cca před pěti lety. Ocenění nemovitých věcí je provedeno v souladu se zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších úprav, 2 odstavec 1, kde je psáno, že obvyklá cena může být pouze stanovena, když je provedeno ocenění porovnáním. Tento posudek tyto předpoklady naplňuje. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebylo z dostupných podkladů zjištěno. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly zjištěny

10 Na základě výše uvedených skutečností se stanovuje obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/4 nemovitých věci na LV 263 v místě a čase ve výši V Plzni ,-Kč Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne , č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN LV 263 Snímek katastrální mapy Situace Fotodokumentace