Znalec: Ing. Pavol Patinka, Hviezdoslavova 313, Senica, ev. č. 912 663, č. t. 0903 842 538 Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s.r.o. Tamaškovičova 17, Trnava Číslo objednávky: objednávka zo dňa 7.10.2014 - DD 94-2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 138/2014 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.2 v dome č. 855/8 na parc. KN č. 1300/2,3,4,5,6,7 na Družstevnej ul. v k. ú. Modra v okr. Pezinok pre účel dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 19 (8) Počet odovzdaných vyhotovení:4
I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č.2 v dome č. 855 na parc. KN č. 1300/2-7 v k. ú. Modra 2. Dátum vyžiadania posudku: 7.10.2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 15.10.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 15.10.2014 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Výpis z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 6294. ú. Modra zo dňa 15.10.2014 vyhotovený Katastrálnym odborom v Pezinku Kópia z katastrálnej mapy k. ú. Modra zo dňa 10.10.2014vyhotovená cez katastrálny portál ZP č. 41/2010 vyhotovený 9.4.2010 Ing. Encingerovou Modra s potvrdením SBD, správcu, o veku domu 5.2 Získané znalcom: Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. II. POSUDOK Strana 2
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2014. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 6294 k. ú. Modra. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Stavby Byt č.2 v dome č. 855 na parc. č. 1300/2,3,4,5,6,7 B. Vlastníci: R. Pribulová; spoluvlastnícky podiel 1/1. Podiel priestoru na spoločných častiach a zariadeniach domu : 8319/361796 C. Ťarchy: Zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa zák. o bytoch. Záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a. s., Bratislava 3 exekučné príkazy Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením mala byť vykonaná dňa 15.10.2014 za účasti vlastníčky. P. Pribulová nehnuteľnosť nesprístupnila. Preto postupujem podľa zák. o dobrovoľných dražbách a nehnuteľnosť ohodnocujem i podľa ZP č.41/2010 Ing. Encingerovej, Modra z 9.4.2010. Prehliadka domu z ulice vykonaná dňa 15.10.2014 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 15.10.2014 d) Technická dokumentácia: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Rozdiely neboli zistené f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č.2 v dome č. 855 na parc. č. 1300/2,3,4,5,6,7,8 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Parcely č. 1300/2,3,4,5,6,7 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY Strana 3
2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 2 v dome č. 855 POPIS sa nachádza v 2 nadzemnom podlaží. V dome je 5 nadzemných podlaží. V prízemí je domová vybavenosť a pivnice.v poschodiach sú iba byty. Byt č.2 pozostáva zo 4 obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom je chodba, WC, kúpeľňa, kuchyňa, loggia a pivnica č. 2, ktorá sa nachádza v prízemí domu S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a zariadení domu. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, obvodový plášť, chodby, schodiská, vodorovné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami sú: práčovňa, sušiareň, kočíkáreň, hromozvody, rozvod TV, vodovodné, kanalizačné, teplonosné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, vrátane spoločných daných rozvodov a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne domu, v ktorom je ohodnocovaný byt umiestnený. Popis spoločných častí a zariadení obytného domu: Obytný dom je založený na základovej železobetónovej doske s izoláciou proti zemnej vlhkosti, montovaný z betónových panelov, tvoriacich nosnú časť, pričom obvodový plášť je vyhotovený z pórobetónových panelov hr. 25 cm, zateplený 10 cm polystyrénom. Stropy sú zo železobetónových panelov, schody betónové s povrchom z liateho terazza, strecha plochá, dvojplášťo vá s krytinou z ťažkých izolačných pásov, zateplená. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu, úprava vonkajších povrchov na báze umelých látok, vnútorné omietky sú vápenné hladké, dvere drevené hladké, okná zdvojené plastové. Povrchy podláh v prízemí sú z cementového poteru, ostatné z terazza. Dom je vykurovaný diaľkovo z mestskej kotolne a je napojený na inžinierske siete mesta. Elektroinštalácia je svetelná a motorická, bleskozvod, vnútorný rozvod vody z pozinkovaných rúr teplej a studenej, vnútorná kanalizácia z PVC rúr do zvislých zvodov tiež z PVC rúr. Z ostatného je v dome rozvod verejného telefónu, požiarne hydranty a rozvod televízie. Popis vybavenia bytu: Povrchovú úpravu stien tvoria vápenné hladké omietky, vnútorné keramické obklady stien sú kúpeľne, vane WC a kuchyne, dvere hladké dýhované, povrchy podláh v obytných miestnostiach sú plávajúce, v kuchyni, kúpeľni a WC je keramická dlažby. Vykurovanie diaľkové, radiátory liatinové, elektroinštalácia je svetelná s automatickým istením v byte. Vnútorný rozvod vody je z PE rúr, kanalizácia je z kúpeľne, WC a kuchyne do zvodu v bytovom jadre, ktorý je z PVC rúry, rozvod zemného plynu je z oceľových rúr. Ohrev TÚV je centrálny, vybavením kuchyne je varná plynová doska, elektrická rúra, umývačka riadu, kuchynská linka s dvomi drezovými nerezovými umývadlami a páková nerezová vodovodná batéria. Vybavením kúpeľne je smaltovaná vaňa s pákovou sprchovou nerezovou batériou, 2 umývadlá s pákovými nerezovými batéria mi, sprchovací kút s masážnymi dýzami. Záchod je splachovací so zabudovanou nádržkou v stene, bytové jadro je murované. Ostatné vybavenie tvorí odsávač pár, domáci telefón, rozvod TV signálu a kovové žalúzie. Tento rok bolo ukončené zateplenie domu 10 cm polystyrénom, bola urobená GO strechy - zateplenie a nová izolácia z asfaltovaných natavovacích pásov a boli vyhotovené nové klampiarske konštrukcie strechy. Drevené okná na spoločných priestoroch boli nahradené plastovými a boli vymenené vstupné vchodové dvere. V poslednom období bol byt modernizovaný. Bol vymenený vnútorný vodovod a kanalizácia, vybavenie kuchyne, vnútorné vybavenie s WC a bolo vymurované bytové jadro. Vek a opravy domu som stanovil na základe potvrdenia správcu, stavebnej konštrukcie a miestnym zistením. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 3,45 * 3,45 11,90 izba 6,0 * 3,45 20,70 Strana 4
izba 3,55 * 3,45 12,25 izba 4,7 * 3,45 16,22 kuchyňa 2,0 * 3,45 +1,65 * 0,75 8,14 WC 1,1 * 0,75 0,83 chodba 3,45 * 1,15 + 1,05 * 1,7 + 0,85 * 1,7 7,20 kúpeľňa 1,8 * 1,65 2,97 Pivnica 1,7 * 1,7 2,89 Vypočítaná podlahová plocha 83,10 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,242 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Počet izieb: 4 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,66 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,30 23,40 21,82 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,46 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,80 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,66 6 Krytina strechy 2,00 1,30 2,60 2,42 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,93 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,80 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,86 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,47 12 Okná 5,00 1,25 6,25 5,82 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,33 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,86 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,93 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,86 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,86 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,93 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,86 21 Ostatné 2,00 1,10 2,20 2,05 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,73 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,93 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,86 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,33 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,33 Strana 5
27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,80 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,93 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,93 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,86 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,10 2,20 2,05 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,10 4,40 4,10 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,73 35 Ostatné 2,50 0,90 2,25 2,10 Spolu 100,00 107,30 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 107,30 / 100 = 1,073 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,242 * 1,037 * 1,0730 * 0,95 VH = 770,94 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cpi*oi/100 1 Základy vrát. zemných prác 4,66 39,00 1,82 2 Zvislé konštrukcie 21,82 30,00 6,55 3 Stropy 7,46 39,00 2,91 4 Schody 2,80 39,00 1,09 5 Zastrešenie bez krytiny 4,66 39,00 1,82 6 Krytina strechy 2,42 0,00 0,00 7 Klampiarske konštrukcie 0,93 0,00 0,00 8 Úpravy vonk. povrchov 2,80 0,00 0,00 9 Úpravy vnút. povrchov 1,86 39,00 0,73 10 Vnútorné ker. obklady 0,00 39,00 0,00 11 Dvere 0,47 30,00 0,14 12 Okná 5,82 20,00 1,16 13 Povrchy podláh 0,47 39,00 0,18 14 Vykurovanie 2,33 39,00 0,91 15 Elektroinštalácia 1,86 39,00 0,73 16 Bleskozvod 0,93 39,00 0,36 17 Vnútorný vodovod 1,86 39,00 0,73 18 Vnútorná kanalizácia 1,86 39,00 0,73 19 Vnútorný plynovod 0,93 39,00 0,36 20 Výťahy 1,86 39,00 0,73 21 Ostatné 2,05 39,00 0,80 22 Úpravy vnút. povrchov 3,73 39,00 1,45 23 Vnútorné ker. obklady 0,93 39,00 0,36 24 Dvere 1,86 39,00 0,73 25 Povrchy podláh 2,33 39,00 0,91 26 Vykurovanie 2,33 39,00 0,91 27 Elektroinštalácia 2,80 39,00 1,09 28 Vnútorný vodovod 0,93 20,00 0,19 Strana 6
29 Vnútorná kanalizácia 0,93 20,00 0,19 30 Vnútorný plynovod 0,47 39,00 0,18 31 Ohrev teplej vody 1,86 39,00 0,73 32 Vybavenie kuchýň 2,05 30,00 0,62 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,10 30,00 1,23 34 Bytové jadro bez rozvodov 3,73 20,00 0,75 35 Ostatné 2,10 39,00 0,82 Opotrebenie 31,91% Technický stav 68,09% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 770,94 /m 2 * 83,1m 2 64 065,11 Technická hodnota 68,09% z 64 065,11 43 621,93 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza v bežnom sídlisku v k. ú. Modra s počtom obyvateľov asi 8300. Je samostatne stojaci, nepodpivničený, má 5 nadzemných podlaží. Dopravné spojenie je možné autobusovou dopravou. Z inž. sietí je v mieste prípojka vody, kanalizácie a plynu. V meste je MÚ, pošta, ZŠ, SŠ, reštaurácia, nemocnica, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a služby. Orientácia obytných miestností je prevažne v smere na JZ - JV. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Záložné právo, exekučné príkazy. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Vzhľadom na miesto, polohu, vybavenie, vek, použité stavebné materiály, vykonanú modernizáciu a situáciu na trhu s nehnuteľnosťami som K PD zvýšil o 0,7. Priemerný K PD by nevyjadroval reálnu hodnotu bytu. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,1 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,100 + 2,200) 3,300 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,200 III. trieda Priemerný koeficient 1,100 Strana 7
IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,605 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,100-0,990) 0,110 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 1,100 10 11,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 1,100 30 33,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2,200 7 15,40 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 2,200 5 11,00 práčovňa, sušiareň al kočikáreň IV. 0,605 6 3,63 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 1,100 10 11,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám II. 2,200 8 17,60 III. 1,100 6 6,60 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 2,200 5 11,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 2,200 9 19,80 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 2,200 7 15,40 12 Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút III. 1,100 7 7,70 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, nemocnica, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu III. 1,100 6 6,60 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,605 4 2,42 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2,200 5 11,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 2,200 20 44,00 Spolu 145 227,15 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 227,15/ 145 1,567 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 43 621,93 * 1,567 68 355,56 Strana 8
III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Byt č. 2 v dome č. 855 803 3 0,00 83,10 5 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byt): 68 355,56 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Byt č. 2 v dome č. 855 68 355,56 Spolu VŠH 68 355,56 Zaokrúhlená VŠH spolu 68 400,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 68 400,00 Slovom: Šestdesiatosemtisícštyristo Eur 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Záložné právo, 3 exekučné príkazy. V Senici, dňa 16.10.2014 Ing. Pavol Patinka Strana 9
IV. PRÍLOHY 1 objednávka 1 výpis z LV 1 kópia z mapy 1 nákres 1 potvrdenie o veku 14 fotografií - 3 listy Strana 10
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 09 00 Odhad nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 912 663 Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 138/2014 znaleckého denníka č.1/2014. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.138/2014. Strana 11