ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 8021/2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl ¾ stp.č.40 včetně staveb čp. 58 Hořátev Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Hořátev, k.ú. Hořátev Adresa nemovité věci: Hořátev 58, 289 13 Hořátev Vlastníci stavby: Josef Málek, č. p. 58, 289 13 Hořátev, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Michal Málek, č. p. 58, 289 13 Hořátev, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Vlastníci pozemku: Josef Málek, č. p. 58, 289 13 Hořátev, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Michal Málek, č. p. 58, 289 13 Hořátev, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: 070EX 2543/11-34, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz DIČ: CZ56080612176 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ideální 3/4 nemovitých věcí v dražbě Tržní hodnota Spoluvl podíl ¾.. 560 000 Kč Datum místního šetření: 12.9.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a spoluvlastníka pana Josefa Málka Počet stran: 16 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 10.11.2016 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění tržní hodnoty nemovitých věcí : spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální 3/4 k celku: stp.č.40 včetně stavby čp 58 rodinný dům vše v katastrálním území a obci Hořátev, okres Nymburk vše včetně součástí a příslušenství, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne 12.9.2016 výpis z LV č. 216 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 2543/11-34 ze dne 16.8.2016 internetové stránky http://mestaobce.cz listina - zřízení věcného břemene informace podané panem mgr.němečkem - zástupcem spoluvlastníka www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.9.2016 za přítomnosti pana Josefa Málka spoluvlastníka a jeho právního zástupce pana Mgr. Davida Němečka, tel.č.603504273. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém a z vlastního zaměření. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům je trvale užíván, žádná listina o nájmu nebyla předložena. K domu vázne věcné břemeno spočívající v právu zřizování a provozování vedení a umístění distribuční soustavy ČEZ Distribuce. Místopis Obec ve Středočeském kraji v okresu Nymburk. Nachází se 50 kilometrů na východ od Prahy, v trojúhelníku tvořeném městy Poděbrady-Nymburk-Sadská. Hořátev je obec ležící v okrese Nymburk, asi 4 km jižně od Nymburku. Pozemní komunikace Do obce vede silnice III. třídy. Ve vzdálenosti 2,5 km vede silnice II/330 Činěves Nymburk Sadská Český Brod, ve vzdálenosti 3 km vede silnice II/611 Praha Sadská Poděbrady Hradec Králové. Železnice Obec leží na železniční trati 060 Poříčany Sadská Hořátev Nymburk. Jedná se o jednokolejnou elektrizovanou celostátní trať. Okrajová část obce v blízkosti místního rybníka v JV části obce. Rovinaté pozemky v okrajové části obce při místní zpevněné komunikaci. V místě je veřejný rozvod elektro a kanalizace tlaková. Dům odpojen od dodávek el. energie. Vodou je objekt zásoben z vlastní studny na dvoře, kanalizace do kanalizace přes jímku poškozená. - 2 -
Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nymburk Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Nymburk SOUČASNÝ STAV Okolí: venkovská zástavba Přípojky: elektro, voda ze studny kanalizace v ulici tlaková, z domu do jímky Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace Celkový popis Rovinaté pozemky stavební a dvorek, pozemek zastavěný bývalým zemědělským stavením, jehož obytná část obsahuje INP veranda,vodárna, WC, 5x pokoj,2x komora podkroví volný půdní prostor. Součástí obvyklé ceny jsou rodinný dům čp 58 vedlejší stavba přístřešek navazující na rodinný dům vedlejší stavba dvorní příslušenství proti objektu rodinného domu studna venkovní úpravy porosty pozemek stp.č.40 Silné stránky v obci základní občanská vybavenost dobrá dostupnost do Prahy Slabé stránky stavebně technický stav objektů vlastník se nachází v exekučním řízení prodej podílu 3/4 Prohlášení znalce a pojmy PROHLÁŠENÍ ZNALCE Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. - 3 -
Časové omezení stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců. Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Porovnávací ocenění V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti TRŽNÍ HODNOTA Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje nezaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. - 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Málek Michal Ostatní rizika: nejsou Komentář: nájemní smlouva nebyla předložena, nemovitost je užívána spoluvlastníky ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE: Obytná část Příjezdová komunikace - 5 -
Pohled na verandu Dvorní příslušenství Obytná část Dvorní pohled na čp. 58 krovy přístřešek veranda WC - 6 -
Kuchyň užívaná spoluvlastníkem místnost Obytná část užívaná povinným Vytrhané elektrorozvody Vodárna lokální topení OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům čp. 58 1.2 stodola 1.3 dvorní příslušenství 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 3. Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 stp.č.40 včetně staveb - 7 -
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům čp. 58 OCENĚNÍ samostatně stojící stavba rodinného domu, dispozice: 5x pokoj, WC,2x komora, veranda, vodárna. Podkroví - volný půdní prostor. Stavba na kamenných základech, smíšené zdivo - opuka, škvárovky, cihla, vepřovice, okna špaletová, rozvody pouze studené vody, kanalizace do jímky, vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Objekt starý min 120 let, v 60tých letech minulého století prošel dům částečnou modernizací, pouze v obytné části. V části, kterou užívá spoluvlastník povinného - 2x místnost je obyvatelná, společná veranda a 3 místnosti v užívání povinného jsou ve velmi špatném stavu - vytrhaná elektroinstalace, absence otopného systému, vytrhané rozvody vody, okna v části bez výplní, v části chybí povrchy podlah. Část prostoru je zaplněn odpadky. Dochází k zatékání střešní krytinou, v čelní části štítové zdi - viditelná statická trhlina. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Název Obestavěný prostor [m 3 ] rodinný dům 27,5*6,2*(3,5+2/2)+3*7*2,6 = 821,85 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo smíšené P 100 3. Stropy dřevěné s viditelnými trámy P 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské konstrukce pozink plech S 100 7. Vnitřní omítky omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné S 100 9. Vnější obklady S 100 10. Vnitřní obklady keramické P 100 11. Schody C 100 12. Dveře rámové náplňové P 100-8 -
13. Okna dřevěná C 100 14. Podlahy obytných místností nejsou C 20 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, beton, koberce P 80 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění lokální na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace odpojeno C 100 18. Bleskosvod S 100 19. Rozvod vody ze studny P 100 20. Zdroj teplé vody bojler nefunkční C 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace do kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně C 100 24. Vnitřní vybavení C 100 25. Záchod splachovací C 100 26. Ostatní C 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4975 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 947,70 Plná cena: 821,85 m 3 * 1 947,70 Kč/m 3 = 1 600 717,25 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 88,000 % - 1 408 631,18 Kč Rodinný dům čp. 58 - zjištěná cena = 192 086,07 Kč 1.2 stodola přístřešek vedle obytné části Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 65,10 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880-9 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 252,80 Plná cena: 65,10 m 3 * 1 252,80 Kč/m 3 = 81 557,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 130 = 92,3 % Koeficient opotřebení: (1-92,3 % / 100) * 0,077 Stodola - zjištěná cena = 6 279,91 Kč 1.3 dvorní příslušenství stavba proti rodinnému domu, objekt bez vybavení. Dispozice objektu: INP - sklad, garáž, dílna, chlév, sklad, Stavba ve velice špatném stavebně technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Obestavěný prostor dv přísl 21,2*7,1*(3,5+2,5/2) = 714,97 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9638 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4985 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 665,17 Plná cena: 714,97 m 3 * 1 665,17 Kč/m 3 = 1 190 546,59 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 90,000 % - 1 071 491,93 Kč Dvorní příslušenství - zjištěná cena = 119 054,66 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 studna Studna 19 Typ studny: kopaná - 10 -
Hloubka studny: 3,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,50 m * 1 950,- Kč/m + 6 825,- Kč Základní cena celkem = 6 825,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 12 656,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 125 = 96,0 % Koeficient opotřebení: (1-96,0 % / 100) * 0,040 = 506,25Kč Studna - zjištěná cena = 506,25 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 662 m2 Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 662 990 000 595,67 1,00 595,67 Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej velice atraktivního stavebního pozemku o výměře 1.662 m2 v obci Kovanice, okres Nymburk. Jedná se o rovinatý a oplocený pozemek obdélníkového tvaru, navazující na původní zástavbu (ne satelit), s možností případného rozdělení na 2 stavební parcely - vhodné k výstavbě 2 rodinných domů, dvojdomku či rezidence s maximálním důrazem na soukromí a prostor - určeno k okamžité výstavbě. Z inženýrských sítí je zde k dispozici vlastní studna přímo na pozemku (pitná voda), elektřina je v blízkém dosahu pozemku (cca. 20 m - již vydáno kladné stanovisko k žádosti o připojení, bude zřízena přípojka na hranici pozemku) a obecní vodovod, kanalizace i plyn jsou rovněž v dosahu pozemku (cca.100 m), příjezd je zde zajištěn po zatím nezpevněné příjezdové obecní komunikaci - v plánu obce je její zpevnění (asfalt či zámková dlažba). - 11 -
Průměrná jednotková cena 595,67 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 40 991 600,00 594 600 Celková výměra pozemků 991 Hodnota pozemků celkem 594 600 4. Porovnávací ocenění 4.1 stp.č.40 včetně staveb Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 1 601,92 m 3 Zastavěná plocha: 321,02 m 2 Plocha pozemku: 991,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci pozemek st.p.č.40 a soubor staveb na stp.č.40 je v okrajové části obce, v místě veřejný rozvod vody, kanalizace a elektro. Objekty na pozemku jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Popisy porovnatelných nemovitých věcí st. 82 včetně čp. 77 Hořátev prodej spoluvlastnického podílu v období 2015-2016. Porovnatelná nemovitost s menší výměrou pozemku v obci. V rámci exekučního řízení byla odprodána část ve výši 1/3 za 140000Kč, v přepočtu na celek 420000Kč - obytná část - stavba je podstandardního vybavení a provedení bez pravidelné údržby, v 70-tých letech minulého století byly provedeny stavební úpravy a modernizace do současné podoby. Lepší stavebně technický stav. Na nemovitosti v době prodeje vázlo břemeno užívání oceněné částkou 300 000Kč. Prodej celkem za 720 000Kč (po přepočtu) st. 82 včetně čp. 77 Hořátev prodej spoluvlastnického podílu v období 2016. Porovnatelná nemovitost s menší výměrou pozemku v obci. V rámcivolného prodeje byla odprodána část ve výši 1/3 za 180000Kč, v přepočtu na celek 540000Kč - obytná část - stavba je podstandardního vybavení a provedení bez pravidelné údržby, v 70-tých letech minulého století byly provedeny stavební úpravy a modernizace do současné podoby. Lepší stavebně technický stav. Na nemovitosti v době prodeje vázlo břemeno užívání oceněné částkou 300 000Kč. Prodej celkem za 840 000Kč (po přepočtu) st 67/1 včetně čp 18 prodej pozemku o výměře 632m 2 včetně staveb ve velmi špatném stavu v obci, prodáno na volném trhu jako celek za částku 2mil Kč. st 89 včetně čp 81 prodej pozemku o výměře 1345m 2 včetně staveb ve velmi dobrém stavu v obci, prodáno na volném trhu jako celek za částku 2mil Kč. Srovnatelné nemovité věci Název: st. 82 včetně čp. 77 Hořátev - 12 -
Lokalita: Hořátev Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,05 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: vlastní Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodáno 2015; Velikosti objektu - porovnatelná; Poloha - porovnatelná; Provedení a vybavení - porovnatelné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - porovnatelná nemovitost - prodej podílu; - 13 - Celkový koef. K C 1,04 Upravená j. cena Kč/ks 748 440 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 050,00 m 3 483 m 2 720 000 Kč 720 000 Kč/ks Název: st. 82 včetně čp. 77 Hořátev Lokalita: Hořátev Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: vlastní Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodáno 2016; Velikosti objektu - porovnatelná; Poloha - porovnatelná; Provedení a vybavení - porovnatelné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - porovnatelná nemovitost - prodej podílu volný prodej; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/ks 748 440 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 1 050,00 m 3 483 m 2 840 000 Kč 840 000 Kč/ks Název: st 67/1 včetně čp 18 Lokalita: Hořátev Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00
K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: vlastní Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej 01/2016; Velikosti objektu - porovnatelná; Poloha - porovnatelná; Provedení a vybavení - horší vybavení; Celkový stav - porovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - prodej na volném trhu celku, prázdný objekt; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/ks 755 524 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 632 m 2 892 000 Kč 892 000 Kč/ks Název: st 89 včetně čp 81 Lokalita: Hořátev Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,60 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: vlastní Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodáno 09/2016; Velikosti objektu - porovnatelná; Poloha - porovnatelná; Provedení a vybavení - modernizace, lepší vybavení z r 2010; Celkový stav - velmi dobrý; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - volný prodej celku; Celkový koef. K C 0,37 Upravená j. cena Kč/ks 739 200 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 345 m 2 2 000 000 Kč 2 000 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Podíl 3/4 739 200 Kč/ks 747 901 Kč/ks 755 524 Kč/ks 747 901 Kč/ks 747 901 Kč /4*3 560 926Kč Zaokrouhleno 560 000Kč - 14 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům čp. 58 192 086,00 Kč 1.2 stodola 6 280,00 Kč 1.3 dvorní příslušenství 119 055,00 Kč 317 421,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 studna 506,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 pozemek 594 600,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 stp.č.40 včetně staveb 747 901,00 Kč Porovnávací hodnota 1/1 Podíl 3/4 Věcná hodnota 1/1 Hodnota pozemku 1/1 747 901 Kč 560 000 Kč 912 527 Kč 594 600 Kč NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY nemovitostí, resp. jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu 3/4 k celku: stavební p.č.40 včetně stavby čp. 58 rodinný dům včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hořátev, obec Hořátev 560 000 Kč, slovy: PětsetšedesáttisícKč Komentář ke stanovení výsledné ceny V případě zjištění tržní hodnoty spoluvlastnického podílu na nemovité věci je nutné zohlednit nižší obchodovatelnost v porovnání nákupu nemovitosti jako celku. V tuzemsku se s jednotlivými spoluvlastnickými podíly na volném trhu obchoduje minimálně. Nákup spoluvlastnického podílu může být zdrojem potenciální potíží, a to z důvodu, že se po nabytí daného podílu nestane kupec výlučným vlastníkem, tedy nebude oprávněn rozhodovat o osudu dotyčné nemovitosti zcela libovolně dle vlastního úsudku ani s ní takto nakládat. Tyto nepříjemnosti spojené s koupí podílu, se následně odrážejí v zájmu potenciálních zájemců při nabídce podílu k prodeji, který je obecně nižší v porovnání se situací, kdy je nabízena celá nemovitost, v důsledku čehož je rovněž i dosahovaná prodejní cena podílu - tedy při prodeji spoluvlastnického podílu 3/4 je cena dosažená na trhu nižší než třičtvrtiny z celku při prodeji celé nemovitosti. Při prodeji podílu nemovitosti, kdy se kupující s ostatními spoluvlastníky neznají, jsou rizika případných budoucích neshod mezi nimi ještě akcentována. Vzhledem k výše nastíněné obecně obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů je nutné stanovit hodnotu podílu nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Ocenění je provedeno za pomoci porovnání uskutečněných obchodů v místě a čase. Závěr S ohledem na výše uvedené skutečnosti uvádím vlastní návrh tržní hodnoty, ke kterému jsem došel pomoci porovnání již uskutečněných obchodů s podíly nemovité věci v okolí. Určení ceny nemá za cíl zjištění obvyklé ceny, ale je podkladem pro stanovení nejnižšího možného - 15 -
podání pro dražbu. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma věcného břemena ve prospěch ČEZ distribuce toto nemá vliv na cenu- 1m2 pod pilířem (příloha). cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.216 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Hradci Králové 10.11.2016 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8021/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy List vlastnictví 216 Usnesení čj 070EX 2543/11-34 Pozvánka k jednání +vrácení Část smlouvy o věcném břemeni Kopie katastrální mapy Prodaná nemovitost z www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy a mapa oblasti ze dne 8.11.2016 počet stran A4 příloze 2/2 2/2 1/1 3/3 1/1 3/3 1/1-16 -