Znalec: Zadávateľ: Číslo spisu (objednávky): 1/2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 1/2016 Vo veci: byt č. 11, pozemok v Prešove Počet strán (z toho príloh): 27 (14) Počet odovzdaných vyhotovení: 2
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca (číslo uznesenia): stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti podľa vyhl. č. 492/2004 Z. z. v akt. znení na účel zriadenie záložného práva pre uzavretie úverového obchodu a prevod. 1.2. Dátum vyžiadania posudku (dátum uznesenia, objednávky): 10.1.2016. 1.3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 10.1.2016. 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 10.1.2016. 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 1.5.1. Dodané zadávateľom: zo znalcom požadovaných potrebných aktuálnych podkladov boli predložené Objednávka. Výpis z listu vlastníctva č. - čiastočný, vydal katastrálny portál ÚGKaK SR dňa 1.1.2016. Informatívna Kópia katastrálnej mapy, vydal katastrálny portál ÚGKaK SR dňa 1.1.2016. Potvrdenie o veku objektu, vydal, s. r. o. dňa 1.1.2016 pod č. neuvedené, fotokópia. Zmluva č. o prevode vlastníctva bytu zo dňa 1.1.1993, predávajúci mesto Prešov, kupujúci Ján Novák, vklad povolený dňa 1.02.1993 pod č. V, fotokópia. 1.5.2. Obstarané znalcom: Zakreslenie zamerania skutkového stavu. Fotodokumentácia. Obhliadka a informácie získané pri obhliadke. Porovnanie skutkového a právneho stavu s predloženou dokumentáciou. 1.6. Použitý právny predpis: vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. v znení nesk. predpisov. 1.7. Ďalšie použité právne prepisy a literatúra: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ing. Marián Vyparina a kol., Žilinská univerzita 2001. STN 734301 Budovy na bývanie. STN 734055 Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. v znení nesk. predpisov. Zákon č. 286/1992 Z. z. v znení nesk. predpisov. Zákon č. 182/1993 Z. z. v znení nesk. predpisov. Zákon č. 162/1995 Z. z. v znení nesk. predpisov. Štatistický úrad SR - Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR za 3. štvrťrok 2015. Opatrenie MF SR z 21.12.1999 č. R-11/1999 a príloha č. 23. Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z. z.. Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov, D. Majdúch, STU v Bratislave 2006. Zborník prednášok zo seminára Špecifiká stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v Žiline, ÚSI, 2011, str. 62. Zborník prednášok zo seminára k vyhláške MS SR č. 492/2004 Z. z. v znení vyhlášok MS SR č. 626/2007 Z. z., č. 605/2008 Z. z., č. 47/2009 Z. z. a č. 254/2010 Z.z., Žilinská univerzita v Žiline, ÚSI, 2010, str. 41-45, 49-56. Ohodnocovanie nehnuteľností, M. Ilavský, M. Nič, D. Majdúch, vydavateľstvo MIpress, Bratislava 2012. 1.8. Osobitné požiadavky objednávateľa: ohodnotiť na základe predložených podkladov, iné nie sú. Strana 1
Na základe dostupných informácií konštatujem, že neboli zistené skutočnosti, ktoré by podľa 11 a 16 zák. č. 382/2004 Z. z. odôvodňovali odmietnutie podania znaleckého posudku. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. Všeobecné údaje: 1.a. Výber použitej metódy: príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. v akt. znení. Použitá je metóda polohovej diferenciácie nakoľko v čase ohodnotenia nie sú k dispozícii preukazné podklady pre použitie kombinovanej metódy (nehnuteľnosť je bez výnosu formou prenájmu) ani porovnávacej metódy. Pre výpočet východiskovej hodnoty sú použité publikované rozpočtové ukazovatele ÚSI Žilina. Všeobecná hodnota majetku je výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou, obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Pri vypracovaní znaleckého posudku vychádza znalec z podkladov, ktoré mu predložil zadávateľ znaleckého posudku ( 5 vyhl. č. 492/2004 Z. z.). Posudok sa vypracúva tak, aby bol preskúmateľný z hľadiska odbornosti a súladu so skutočným stavom veci. Posudok o všeobecnej hodnote je aj doklad o stave stavieb a nehnuteľností k rozhodujúcemu termínu (príloha č. 5 k vyhl. č. 490/2004 Z. z., úvod). 1.b. Vlastnícke a evidenčné údaje: okres: Prešov obec: Prešov k. ú.: Prešov Identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve: A. Majetková podstata: Pozemky parcely registra "C": parc. č., výmera 772 m2, zastavaná plocha, parc. č. 1404, výmera 1920 m2, zastavaná plocha, v podiele /. Stavby: byt č. 1 v bytovom dome na ul. Jilemnického 1, postavenom na parc. č. /,,, súp. č. 2 orientačné č.jilemnického 2, Právny vzťah k parcele č. / nie je evidovaný na LV. B. Vlastníci:, nar.,, spoluvlastnícky podiel byt 1/1, Titul nadobudnutia osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva, C. Ťarchy (pozri LV): záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. umožnenie prevádzkovať rozvodov tepla a ÚK a prechod do podz priestorov zrušenej kotolne. Iné údaje: zmena spoluvlastníckych podielov, bez vzťahu k predmetu ohodnotenia alebo spoluvlastníkom ohodnoc. bytu. Strana 2
Poznámka: bez zápisu. 1.c. Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti: miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 1.1.2016 za účasti p. Nováka. Zameranie a fotodokumentácia nehnuteľnosti vykonaná dňa 1.1.2016 (zameranie laserovým prístrojom Bosch PLR30). 1.d. Porovnanie dokumentácie so skutkovým stavom: Technická dokumentácia: nebola poskytnutá. Skutkový stav je zakreslený v prílohe tohto znaleckého posudku. Právna dokumentácia: je čiastočne v nesúlade so skutkovým stavom - rozdiel medzi zmluvnou a nameranou podlahovou plochou. Doklady o veku stavieb sa nezachovali - evidencia správcu objektu. 1.e. Porovnanie súladu údajov katastra so zisteným stavom: údaje katastra sú v súlade so zisteným stavom. Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti, ktoré nie sú vlastnícky vysporiadané: nie sú predmetom ohodnotenia. 1. f. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: byt č. 1, pozemok. 1.g. Predmetom ohodnotenia nie je: nevysporiadaný pozemok parc. č. /. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt: byt č. 1 POPIS Bytový dom je koncový v radovej zástavbe, rohový, na rovinatom teréne, strecha plochá - krytina nová, klampiarske konštrukcie kompletné nové, bleskozvod je, okná na spol. priestoroch plastové. Fasáda rovná, zateplená, tenkovrstvové omietky. Počet vchodov 4, počet bytov na poschodí 4. Dom: má technický suterén, zvýšené prízemie, počet poschodí 7. Je napojený na verejný rozvod vody, kanalizácie, elektriny, plynu. Vykurovanie diaľkové. Vybavenie výťahmi 1 ks (v schodisku) nový. V parteri nebytové priestory - obchody a služby. V nároží podchod. Spoločné priestory: Nové vstupné dvere al kovové presklené, čipové zamykanie, el. domový vrátnik nový. Prízemie linkrusty do v. cca 1,55 m, nové poštové schránky. Suterén cem. poter, nové ležaté rozvody. Podlažia schody terazzo, chodby a podesty keramická dlažba pôvodná, zábradlie kovové, steny linkrusty do v. cca 1,55 m. Nové maľby a nátery. Údržba domu veľmi dobrá. Vzhľadom na stav údržby, s prihliadnutím na zistený vek a stavebnotechnické vyhotovenie objektu stanovím opotrebovanie v zmysle metodiky odborným odhadom. Ohodnocovaný byt sa nachádza na 4. poschodí (5. NP) v stredovej sekcii bytového domu, má: 3 obytné miestnosti a príslušenstvo, je čiastočne modernizovaný. Vstupné dvere pôvodné v kovovej zárubni, ostatné prevažne na báze dreva pôvodné. Zárubne kovové. Okná drevené zdvojené, 2*plastové s al žalúziou, obločnice nové. Vnútorné povrchy prevažne omietka. Hygienické jadro murované. Podlahy sú PVC, keramická dlažba, vlysy. Vykurovanie radiátory plechové rebrové, 2*korad, reg. ventily, nové rozvody ÚK a plynu. Vodovodné batérie pákové. Byt má rozvod STA, KTV, telefónu, je vybavený meračmi spotreby studenej a teplej vody. K bytu patrí latková pivnica v suteréne - pod schodiskom, takže má zníženú svetlú výšku prakticky v celom pôdoryse, preto jej plochu do výpočtu zahrniem vo výmere podľa Strana 3
zmluvy. Obytné miestnosti orientované čiastočne vhodne a čiastočne nevhodne. Údržba bytu dobrá. Popis bytu: chodba: PVC, el. domový vrátnik, montovaná šatníková skriňa pôvodná, komora: poter, osvetlenie, záchod: plastové zhrnovacie dvere, dlažba keramická, misa keramická s hornou nádržkou, vetracia mriežka, kúpeľňa: dlažba keramická, obklad stien keramický do v. cca 1,60 m, umývadlo keramické, vaňa liatinová smaltovaná obložená, vetracia mriežka, pripojenie pračky, kuchyňa: PVC nová, linka na báze dreva kovová dĺžky cca 1,30 m, obklad stien a linky keramický, 2*drez plechový smaltovaný, sporák plynový s el. rúrou nový, izba: 3*vlysy, balkón: 2*francúzsky, zábradlie kovové. Podľa 43b ods. 2 a 3 zák. č. 50/1976 Zb. v akt. znení ide o byt a v zmysle Opatrenia MF SR č. R-11/1999 zaraďujem ohodnocovaný byt do I. kategórie. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie: rozvody el. inštalácie od elektromeru, rozvody ÚK od domových stúpacích potrubí, rozvody teplej a studenej vody od zvislých rozvodov a k nim príslušné zariaďovacie predmety, rozvody plynu od plynomeru, kuchynská linka a zabudované spotrebiče, sporák, vstavané skrine, zvonček, telefónny rozvod, domový telefón, rozvod STA. Vlastníctvo bytu vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzatváracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými ističmi pre byt. Priečka oddeľujúca byt od bytu susediaceho je v podielovom spoluvlastníctve majiteľa ohodnocovaného bytu a vlastníka susedného bytu. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu vo veľkosti /. Spoločnými časťami domu sú najmä: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody a schodiská, vodorovné, zvislé nosné konštrukcie, izolácie, strešné nadstavby (strojovne výťahu). Spoločnými zariadeniami domu sú najmä: výťahy, práčovňa, sušiareň, kočíkáreň, spoločné priestory prízemné a v suteréne, ventilačné komíny, inštalácie a rozvody, zvončekové tablá, okná a dvere v spoločných priestoroch, klampiarske konštrukcie, bleskozvod, STA, prípojky. Pri výpočte u vybavenia som upravoval jednotlivé položky líšiace sa od štandardu uvedeného v metodike podľa predchádzajúceho popisu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 1 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba: 3,76*1,87+1,32*1,89 9,53 záchod: 0,80*1,37-0,21*0,21 1,05 kúpeľňa: 0,91*0,86+2,00*1,44-0,70*0,15 3,56 kuchyňa: 2,77*3,29+1,04*0,42+0,99*2,10 11,63 komora: 0,90*1,12 1,01 Strana 4
izba: 3,75*3,75 14,06 izba: 3,78*5,75-2*0,16*0,16 21,68 izba: 5,72*3,75-2*0,16*0,15 21,40 Výmera bytu bez pivnice 80,92 pivnica: 3,54 3,54 Vypočítaná podlahová plocha 82,56 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,303 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,10 Výpočet u vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový Koef. štand. podiel RU ks [%] cp i i Úprava podielu cp i * ks i Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,20 6,00 4,72 Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,20 21,60 17,02 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 6,30 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,36 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 3,94 6 Krytina strechy 2,00 2,00 4,00 3,15 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 2,00 2,00 1,57 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 2,00 6,00 4,72 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,20 2,40 1,89 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,60 0,30 0,24 11 Dvere 0,50 2,00 1,00 0,79 12 Okná 5,00 2,00 10,00 7,87 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,39 14 Vykurovanie 2,50 2,00 5,00 3,94 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,57 16 Bleskozvod 1,00 1,50 1,50 1,18 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,57 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,57 19 Vnútorný plynovod 1,00 2,00 2,00 1,57 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,57 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,57 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,15 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,79 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,57 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,36 26 Vykurovanie 2,50 1,50 3,75 2,95 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,36 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,79 Strana 5
29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,79 30 Vnútorný plynovod 0,50 2,00 1,00 0,79 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,57 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,57 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,15 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 2,00 8,00 6,30 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,36 Spolu 100,00 127,05 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 127,05 / 100 = 1,2705 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,303 * 0,939 * 1,2705 * 1,10 VH = 983,13 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] byt č. 1 1969 69 42 100 58,00 42,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 583,13 /m 2 * 87,46m 2 65 354,55 Technická hodnota 42,00% z 85 984,55 26 143,51 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Stanovenie priemerného u polohovej diferenciácie (kpd): stanovuje sa s ohľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a akosť použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite. Hodnota priemerného kpd bytov a nebytových priestorov je v jednotlivých sídlach primárne závislá od veľkosti bytu (počet izieb) a sekundárne od veku bytového domu (technický stav spoločných častí a zariadení). Stanovený kpd musí objektívne vyjadrovať pomer medzi technickou hodnotou hodnotených stavieb a dosahovanými všeobecnými hodnotami porovnateľných nehnuteľností v danom mieste a čase ohodnotenia. a. Analýza polohy nehnuteľnosti: nachádza sa v mestskej časti Prešov na vedľajšej ulici v širšom centre mesta. Prístup po verejnej spevnenej komunikácii. Okolitá zástavba: bytové domy a polyfunkčné objekty. V ulici a pri dome je možné parkovanie. Lokalita je dobre dostupná, vhodná na bý blízkosti a v obci je školy a škôlka, detské a športové ihrisko, obchody a služby, lekáreň, nemocnica s poliklinikou, pošta, banka, parková úprava, hotely, Strana 6
garáže, čerpacia stanica PHM, kúpalisko, zimný štadión, dopravný uzol MHD. Verejná doprava vo vzdialenosti cca 4 min. pešo, jazda autom do centra cca 9 min.. b. Analýza využitia nehnuteľnosti: vhodná na bývanie, v čase obhliadky nevyužívaná. c. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: nie sú známe. Záložné právo v prospech predávajúceho alebo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov vyplýva zo zákona a nepredstavuje mimoriadne riziko pre využívanie nehnuteľnosti. Základné údaje o nehnuteľnosti sú získané z LV a KM z katastrálneho portálu. Vzhľadom na uvedené upravujem polohovej diferenciácie v súlade s metodikou tak, aby zohľadňoval aktuálny stav na lokálnom trhu s obdobnými nehnuteľnosťami. Priemerný polohovej diferenciácie: 1,7 Určenie ov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,700 + 3,400) 5,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 3,400 III. trieda Priemerný 1,700 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,935 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,700-1,530) 0,170 Výpočet u polohovej diferenciácie: Čís lo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI*v I 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 3,400 10 34,0000 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 3,400 30 102,000 0 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 5,100 7 35,7000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku I. 5,100 5 25,5000 II. 3,400 6 20,4000 IV. 0,935 10 9,3500 I. 5,100 8 40,8000 Strana 7
9 vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 1,700 6 10,2000 III. 1,700 5 8,5000 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 5,100 9 45,9000 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 1,700 7 11,9000 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 15 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m I. 5,100 7 35,7000 I. 5,100 6 30,6000 III. 1,700 4 6,8000 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 3,400 5 17,0000 16 Názor znalca výborný byt I. 5,100 20 102,000 0 Spolu 145 536,35 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 536,35/ 145 3,699 Všeobecná hodnota 3.2 POZEMKY VŠH B = TH * k PD = 36 113,51 * 3,699 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: z POPIS 89 423,87 Rovinatý, rohový, s inž. sieťami, zastavaný hlavnou stavbou a priľahlý. Členitého tvaru. V zastavanom území obce. Ostatné údaje pozri analýzu polohy. V zmysle 43h zák. č. 50/1976 Zb. v akt. znení ide o stavebný pozemok. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 11402 zastavaná plocha a 472 472,00 8773/10 4,03 Strana 8
11404 nádvorie 27632 zastavaná plocha a nádvorie 1440 1440,00 8773/10 27632 12,29 Spolu výmera 1 912,00 16,32 Obec: Východisková hodnota: VH MJ = 66,39 /m 2 Označenie a názov u k S všeobecnej situácie k V intenzity využitia k D dopravných vzťahov k P obchodnej a priemyselnej polohy Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota u 1,50 1,00 1,00 2. obchodná poloha a byty 1,35 k I technickej infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 k Z povyšujúcich faktorov k R redukujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 2,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 1,50 * 1,00 * 1,00 * 1,35 6,0750 diferenciácie * 1,50 * 2,00 * 1,00 Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku v celosti VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov VŠH MJ = VH MJ * k PD = 66,39 /m 2 * 6,0750 403,32 /m 2 VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 912,00 m 2 * 403,32 /m 2 771 147,84 Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] Spoluvlastníck y podiel parcela č. 190 367,04 8773/1027632 1 625,18 Všeobecná hodnota podielu na pozemku [ ] Strana 9
Znalec: číslo posudku: 5/2016 parcela č. 580 780,80 8773/1027632 4 958,19 Spolu 771 147,84 6 583,37 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) celej časti: 133 583,87 Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 6 583,37 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spolu vl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby byt č. 1 133 583,87 1/1 133 583,87 Pozemky z - parc. č. 11402 (4,03 m 2 ) 190 367,04 z - parc. č. 11404 (12,29 m 2 ) 580 780,80 8773/1 027632 1 625,18 8773/1 027632 4 958,19 Spolu pozemky (16,32 m 2 ) 6 583,37 Spolu VŠH 81 137,24 Zaokrúhlená VŠH spolu 87 000 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Pozri analýzu rizík. Pečiatka a podpis znalca. V Bratislava dňa 1.1.2016 IV. PRÍLOHY Strana 10
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie MS SR pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 911455. Znalecký úkon je zapísaný pod porad. číslom 5/2016 znaleckého denníka č. 1/2015. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 5/2016. Podpis znalca Strana 11