ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5019/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 215 na pozemku St. p.č. 331 a pozemek St. p.č. 331 Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Vizovice, k.ú. Vizovice Adresa nemovité věci: Pardubská 215, 763 12 Vizovice Vlastník stavby: Šimon Šuchma, Pardubská 215, 76312 Vizovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Šimon Šuchma, Pardubská 215, 76312 Vizovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 10372/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 518 000 Kč Datum místního šetření: 10.3.2015 Stav ke dni : 10.3.2015 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 20.3.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 215 na pozemku St. p.č. 331 a pozemku St. p.č. 331 v kat. úz. Vizovice, obec Vizovice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 2729. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.10.2014 LV č. 2729 pro kat. úz. Vizovice, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-10372/11-19 ze dne 11.8.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-10372/11-102 ze dne 17.10.2014 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Vizovice je začleněna územně pod okres Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Vizovice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Vizovice se rozkládá asi 15 km východně od Zlína. Vizovice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Chrastěšov a Vizovice. Obec je vzdálená přibližně 20 km od slovenských hranic. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Doprava autobusy. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 215 s příslušenstvím, které tvoří samostatný vejminek a hospodářské stavby, to vše na pozemku p.č. St. 331 je situována v širším centru obce, v ulici Pardubská, obec a k.ú. Vizovice, okres Zlín. Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. 2
Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 215 1.2 Stodoly 1.3 Vejminek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 331 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 215 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 3
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vizovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 4
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 569,77 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 215 Samostatně stojící rodinný dům č.p. 215 se nachází v ulici Pardubská, k.ú. Vizovice, obec Vizovice, okres Zlín. Rodinný dům stojí štítem do ulice a je přístupný ze dvora. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdou. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce zděné. Stropy dřevěné. Krov dřevěný, sedlová střecha je krytá plechovými šablonami. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna a dveře dřevěné. V obci je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Na dům navazují hospodářské stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 7*10 = 70,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 70,00 m 2 4,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (7*10)*(4,50) = 315,00 m 3 zastřešení (7*10)*(3,50)/2 = 122,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) 5
Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 315,00 m 3 zastřešení Z 122,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 437,50 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P 100 2. Zdivo S 100 3. Stropy S 100 4. Střecha S 100 5. Krytina S 100 6. Klempířské konstrukce S 100 7. Vnitřní omítky S 100 8. Fasádní omítky S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady S 100 11. Schody C 100 12. Dveře S 100 13. Okna S 100 14. Podlahy obytných místností S 100 15. Podlahy ostatních místností S 100 16. Vytápění S 100 17. Elektroinstalace S 100 18. Bleskosvod S 100 19. Rozvod vody S 100 20. Zdroj teplé vody S 100 21. Instalace plynu S 100 22. Kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně S 100 24. Vnitřní vybavení S 100 25. Záchod S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 6
9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,67 Koeficient vybavení K 4 : 0,9067 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9067 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 391,47 Plná cena: 437,50 m 3 * 4 391,47 Kč/m 3 = 1 921 268,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 150 = 76,7 % Koeficient opotřebení: (1-76,7 % / 100) * 0,233 Nákladová cena stavby CS N = 447 655,47 Kč Koeficient pp * 1,050 Cena stavby CS = 470 038,24 Kč Rodinný dům č.p. 215 - zjištěná cena = 470 038,24 Kč 7
1.2 Stodoly O hospodářských stavbách, které navazují na rodinný dům se nepodařilo zjistit nic bližšího. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 7*7+7*15+7*13+7*16 = 357,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 357,00 m 2 4,50 m 1 606,50 Součet 357,00 m 2 1 606,50 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 606,50 / 357,00 = 4,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 357,00 / 1 = 357,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP 220,5+427,5+409,5+504 = 1 561,50 m 3 zastřešení 7*51/2 = 178,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 561,50 m 3 zastřešení Z 178,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 740,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 8
5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 1,80 100 1,00 1,80 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 6,10 100 1,00 6,10 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9420 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9385 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7667 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9420 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 853,79 Plná cena: 1 740,00 m 3 * 2 853,79 Kč/m 3 = 4 965 594,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 150 = 76,7 % Koeficient opotřebení: (1-76,7 % / 100) * 0,233 Nákladová cena stavby CS N = 1 156 983,54 Kč Koeficient pp * 1,050 Cena stavby CS = 1 214 832,72 Kč Stodoly - zjištěná cena = 1 214 832,72 Kč 9
1.3 Vejminek Stavba vejminku, který se nachází naproti rodinnému domu č.p. 215, taktéž štítem do ulice a je přístupný ze dvora. Vejminek je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdou. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce tvoří zdivo a kámen. Stropy dřevěné. Krov dřevěný, sedlová střecha je krytá pálenou taškovou krytinou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Dveře dřevěné, okna dřevěná a plastové. V obci je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Na vejminek navazují vedlejší stavby, jejichž výměra, stav a účel nebyly zjištěny. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6*11 = 66,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 66,00 m 2 4,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6*11)*(4,00) = 264,00 m 3 6*11*3/2 = 99,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 264,00 m 3 Z 99,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 363,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. Upravený 10
[%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 843,35 Plná cena: 363,00 m 3 * 4 843,35 Kč/m 3 = 1 758 136,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 150 = 76,7 % Koeficient opotřebení: (1-76,7 % / 100) * 0,233 Nákladová cena stavby CS N = 409 645,70 Kč Koeficient pp * 1,050 Cena stavby CS = 430 127,99 Kč Vejminek - zjištěná cena = 430 127,99 Kč 11
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 331 Pozemek St. p.č. 331 je nepravidelného tvaru, v části mírně svažitý. Pozemek je z větší části zastavěn rodinným domem č.p. 215, stavbou vejminku, hospodářskými a vedlejšími stavbami. Pozemek je do ulice oplocen plotem z drátěného pletiva, před rodinným domem je menší předzahrádka se vzrostlým stromem (neudržovaná). Přístup na pozemek je přes plechová vrata. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 569,77 1,050 598,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 331 910,00 598,26 544 416,60 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 544 416,60 Pozemek St. p.č. 331 - zjištěná cena = 544 416,60 Kč 12
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 215 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 130,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 540,50 m 3 Zastavěná plocha: 493,00 m 2 Plocha pozemku: 910,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům v klidné části blízko centra Vizovic. Dům je dispozičně řešený jako 5+1. Je po celkové rekonstrukci. Obytná plocha 130m2, zahrada 136m2. V 1NP. se nachází prostorný obývací pokoj s krbem, kuchyně s jídelním koutem, nadstandardní koupelna se dvěma umyvadly, vanou a sprchovým koutem, 2xWC, pracovna a prostorná ložnice s velkou šatnou. Ve 2.NP se nachází dva dětské pokoje. Venkovní posezení, přístřešek pro auto, altán. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům Prodej RD 4+kk /Z/ Vizovice-Kopanická Nabízíme k prodeji samostatně stojící RD s dispozicí 3+kk. Jedná se o dům postaven ze smíšeného zdiva. Dům po kompletní rekonstrukci. Ve vnitř domu nová elektroinstalace, vodo-topo, omítky, podlahy - beton, plovoucí,dlažba.snížení stropu-sádrokartony.topení-plyn..u domku menší posezenízahrada.možnost rozšíření půdní vestavby. Rodinný dům Udržovaný rodinný dům v podhůří Vizovických vrchů Dům z 80. let min. století je umístěn na vyvýšeném, celodenně osluněném místě s pěkným výhledem. Dispozice: suterén - technické místnosti, vstup se zádveřím, ocelové schodiště s dřevěnými stupni do patra - obytné podlaží 3+1+koupelna+WC, možnost rozšíření vestavbou v podkroví. Technické údaje: zdivo - tvárnice, podsklepení pod celou stavbou, střecha pokryta hliníkovým plechem, voda z vlastní studny na vlastním pozemku, odpady svedeny do jímky, vytápění ústřední, kotlem na tuhá paliva. Přístup na pozemek z obecní komunikace, zahrada upravovaná, osázena ovocnými stromy (švestka). Klidná, vesnická lokalita s výbornou dostupností do Zlína. Dům je okamžitě k dispozici po úhradě kupní ceny. Rodinný dům Exkluzivně nabízíme prodej rodinného domu ve Vizovicích.Dům se nachází v menší řadové zástavbě na začátku města směrem od Zlína,v blízkosti veřejné komunikace. Dům je v původním stavu, zděný, okna a fasáda nejsou rekonstruovány. Střechou místy zatéká do podkroví, které není využívané. Obytné místnosti jsou ale suché. Dům je podsklepen. V přízemí se nacházejí dvě místnosti, kuchyně, koupelna a wc. V patře se nacházejí 3 pokoje, z toho dva jsou průchozí, kuchyně, komora, samostatné WC a koupelna. Dům je vytápěn ústředním etážovým topením, k přitápění slouží kamna na dřevo, uhlí. Napojení na veřejný vodovod, odpad veden do jímky. Na pozemku je vlastní studna s užitkovou vodou. Před domem je předzahrádka, průjezd vhodný ke garážovému stání. V zadní části jsou dvě cihlové hospodářské budovy. K domu náleží oplocený velký pozemek o výměře 830 m2, je udržovaný, rovina. Vizovice jsou město se 4700 obyvateli, vzdálené 14 km od Zlína. Ve 13
městě jsou jesle, mateřská i základní škola. Vizovice jsou významnou kulturní metropolí, každoročně se zde pořádá Trnkobraní a rockový festival Masters of Rock. Je zde také zámek s celoročně přístupným zámeckým parkem. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Pardubská, Vizovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,03 Upravená j. cena Kč/m 2 19 731 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 136 m 2 2 500 000 Kč 19 231 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Kopanická, Vizovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 8 739 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 174,00 m 2 393 m 2 1 560 000 Kč 8 966 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Vizovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena 14
koef. K C 0,84 Kč/m 2 10 451 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 1 864 m 2 1 990 000 Kč 12 438 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Vizovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,04 Upravená j. cena Kč/m 2 7 792 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 1 166 m 2 1 500 000 Kč 7 500 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 792 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 11 678 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 19 731 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 11 678 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 130,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 518 140 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 215 470 038,00 Kč 1.2 Stodoly 1 214 833,00 Kč 1.3 Vejminek 430 128,00 Kč 2 114 999,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 331 544 417,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům č.p. 215 1 518 140,00 Kč Porovnávací hodnota Současný stav 1 518 140 Kč 15
Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 659 416 Kč Obvyklá cena 1 518 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsetosmnácttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra obce, občanská vybavenost, možnost napojení na veškeré IS, parkování na pozemku, dvougenerační bydlení (vejminek), hospodářské stavby, c) parametry ponižující cenu: nezjištěn stav a vybavenost nemovitostí. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 1,518.000,- Kč. V Praze 20.3.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 16
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5019/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 65/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 17
18