ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 26-5007/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 2/1 se stavbou rodinného domu č.p. 23, s příslušenstvím Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Jiřice u Moravských Budějovic, k.ú. Jiřice u Moravských Budějovic Adresa nemovité Jiřice u Moravských Budějovic 23, 671 54 věci: Vlastník stavby: Krolová Viola, č.p. 23, 67154 Jiřice u Moravských Budějovic, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 360 000 Kč Datum místního šetření: 11.2.2015 Stav ke dni : 11.11.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 11.2.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - objednávka č.j. 1226/2014-A ze dne 22.1.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 242 kú Jiřice u Moravských Budějovic - kopie katastrální mapy - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Obec Jiřice se 66 obyvateli leží v Jihomoravském kraji v severozápadním okraji okresu Znojmo. Pověřenou obcí a obcí s rozšířenou působností je Znojmo. V obci není žádná občanská vybavenost. Dopravní obslužnost autobus, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu. V lokalitě je zvýšená nezaměstnanost, bez pracovních příležitostí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 308 Jihomoravský kraj Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 2/1- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 23 s bytem 3+1 s koupelnou, vstupní verandou a průjezdem. příslušenství tvoří vedlejší stavba kotelny navazující na obytnou část do dvora po pravé straně a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Objekt není pronajímán, je užíván majitelkou k rodinnému bydlení. Stáří domu je cca 100 roků, je pouze běžně udržovaný, částečně rekonstruovaný (podhledy stropů, zateplení ze dvora, kuchyň, koupelna, přístavba verandy, ÚT na pevná paliva, ohřev vody v el. boileru). Obvodové stěny ze smíšeného zdiva (kámen, cihly, příčky nepálené cihly, stropy trámové s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková. Omítky vápenné, okna dřevěná, podlahy vesměs dlažby. Možnost parkování v průjezdu. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě kromě kanalizace, příjezd k domu po zpevněné veřejné komunikaci na pozemku p.č. 308- ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Jihomoravského kraje. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemku p.č. St. 2/1 se stavbou rodinného domu čp. 13 v obci Jiřice, včetně všech součástí a příslušenství bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: - 2 -
I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné, a nebyli tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci. Silné stránky Klidová lokalita Slabé stránky Malá obec v odlehlé lokalitě, bez občanské vybavenosti, bez pracovních příležitostí, nižší standard konstrukcí a vybavení. vysoké morální opotřebení stavby rodinného domu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo, exekuce. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, mírně svažitý, na západ, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě kromě kanalizace. Odlehlá lokalita bez občanské vybavenosti, v místě je na realitním trhu minimální poptávka po obdobných pozemcích. Vedlejší stavba průjezdu navazuje z uliční části na obytnou část, přízemní, nepodsklepená, bez stropů, se sedlovou střechou. Bez instalací, z ulice dřevěná vrata, ze dvora otevřený. Zdivo smíšené, bez oken. Vedlejší stavba kotelny navazuje na obytnou část do dvora po pravé straně, zděná, s pultovou střechou. Zhoršený technický stav. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Myslibořice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 200,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Průměrná cena stavebních pozemků v lokalitě je 200 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena 200,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků průměrná cena stavebních pozemků v malých odlehlých obcích je 200 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří st. 2/1 345 200 69 000 Celková výměra pozemků 345 Hodnota pozemků celkem 69 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní kotelna Zděná, s 2/1 45,00 m3 1 600 72 000 pultovou střechou, Kč/m3 Kč zhoršený technický stav. průjezd Zděný ze smíšeného zdiva, 2/1 168,00 m3 1 600 Kč/m3 268 800 Kč VH 70 % 21 600 Kč 70 % 80 640 Kč - 4 -
střecha sedlová, bez stropů. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 102 240 Kč Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dů, řadový, koncový, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, s bytem 3+1 s koupelnou, vstupní verandou a průjezdem. příslušenství tvoří vedlejší stavba kotelny navazující na obytnou část do dvora po pravé straně a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Objekt není pronajímán, je užíván majitelkou k rodinnému bydlení. Stáří domu je cca 100 roků, je pouze běžně udržovaný, částečně rekonstruovaný (podhledy stropů, zateplení ze dvora, kuchyň, koupelna, přístavba verandy, ÚT na pevná paliva, ohřev vody v el. boileru). Obvodové stěny ze smíšeného zdiva (kámen, cihly, příčky nepálené cihly, stropy trámové s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková. Omítky vápenné, okna dřevěná euro, podlahy vesměs dlažby Technický stav špatný, zdivo vlhké, bez hydroizolace, omítky vlhké, poškozené, jedna místnost bez oken. Střecha ve špatném stavu (konstrukce krovu napadena dřevomorkou). Standard příslušenství nižší, vysoké morální opotřebení. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.np 135,17 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (10,47*6,70)*((3,20+2,60)/2+3,05/2)+(2,70*2,4 7)*(3,00+2,90)/2+(10,61*5,50)*(2,40+1,80/2) = 522,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba 522,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 522,65 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 135 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 106 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 522,65 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 500-5 -
Reprodukční hodnota [Kč] 1 829 290 (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 80 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 548 787 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 106,00 m 2 Obestavěný prostor: 522,65 m 3 Zastavěná plocha: 135,17 m 2 Plocha pozemku: 345,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Byt 67/1 je umístěn v 1. nadzemním podlaží, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku ve výši 7578/30237. Bytový dům je samostatně stojící, s jedním technickým a dvěma obytnými podlažími. Stáří cca 40 roků, během užívání jen udržovaný, s etážovým ústředním vytápěním pro každý byt. Obvodové konstrukce zděné, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha plochá, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Schodiště železobetonové monolitické, omítky vápenné hladké, fasáda vápenocementová. Okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové, zařizovací předměty z roku výstavby. Podlahy betonové s PVC podl. krytinou a keramickou dlažbou. Standard vybavení nižší. Dům je před celkovou rekonstrukcí. Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD I RD v obci Rudlice vzdálené 12 km od Znojma. Dům prošel částečnou rekonstrukcí nová střecha včetně výměny části krovů, nová střešní krytina na hospodářském stavení, nové okapy, rýny, nová koupelna (voda, odpady a plastových oken). Dům je vytápěný lokálními plynovými topidly WAW, ohřev vody je zajištěný novým el. bojlerem. Soukromí zajišťuje uzavřený dvůr s vjezdem. U domu je zahrádka se studnou. Pod hospodářským stavením je sklep. RD II Rodinný dům, který se nachází v obci Štítary o velikosti 2+1, zastavěná plocha a nádvoří 752m2, zahrada 791m2. V domě jsou dřevěná okna a dveře, plovoucí podlahy, vytápění na tuhá paliva, ohřev vody elektrický bojler a darling - studna 7 m hluboká, kanalizace je obecní. Možnost využití půdního prostoru. Dopravní dostupnost autobus. Pěkné klidné místo, vhodné pro příjemné bydlení i k rekreaci. RD III Rodinný dům 3+1 v obci Olbramkostel. Dům je v původním stavu, bez koupelny, s chemickým WC a malým dvorem. Skládá se z kuchyně, tří pokojů a předsíně. Vytápění plynovými wafkami a krbovými kamny. Okna do ulice jsou plastová. Vedle domu je sklep, nad domem je malá parcela, kde je kůlna, dřevník a možnost parkovat auto. Městys Olbramkostel leží nedaleko od - 6 -
Znojma, má vlakové i autobusové spojení, je zde autokemp, krásná příroda Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Lokalita: Rudlice RD v obci Rudlice vzdálené 12 km od Znojma. Dům prošel částečnou rekonstrukcí nová střecha včetně výměny části krovů, nová střešní krytina na hospodářském stavení, nové okapy, rýny, nová koupelna (voda, odpady a plastových oken). Dům je vytápěný lokálními plynovými topidly WAW, ohřev vody je zajištěný novým el. bojlerem. Soukromí zajišťuje uzavřený dvůr s vjezdem. U domu je zahrádka se studnou. Pod hospodářským stavením je sklep. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - není možnost parkování; Celkový koef. KC 0,88 Upravená j. cena Kč/ks 351 120 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 302 m 2 399 000 Kč 399 000 Kč/ks Název: RD II Lokalita: Štítary Rodinný dům, který se nachází v obci Štítary o velikosti 2+1, zastavěná plocha a nádvoří 752m2, zahrada 791m2. V domě jsou dřevěná okna a dveře, plovoucí podlahy, vytápění na tuhá paliva, ohřev vody elektrický bojler a darling - studna 7 m hluboká, kanalizace je obecní. Možnost využití půdního prostoru. Dopravní dostupnost autobus. Pěkné klidné místo, vhodné pro příjemné bydlení i k rekreaci. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-7 -
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - oblast Vranovské přehrady; Celkový koef. KC 0,62 Upravená j. cena Kč/ks 368 744 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 752 m 2 599 000 Kč 599 000 Kč/ks Název: RD III Lokalita: Olbramkostel Rodinný dům 3+1 v obci Olbramkostel. Dům je v původním stavu, bez koupelny, s chemickým WC a malým dvorem. Skládá se z kuchyně, tří pokojů a předsíně. Vytápění plynovými wafkami a krbovými kamny. Okna do ulice jsou plastová. Vedle domu je sklep, nad domem je malá parcela, kde je kůlna, dřevník a možnost parkovat auto. Městys Olbramkostel leží nedaleko od Znojma, má vlakové i autobusové spojení, je zde autokemp, krásná příroda Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - bez možnosti parkování; Celkový koef. KC 0,88 Upravená j. cena Kč/ks 351 120 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 196 m 2 400 000 Kč 400 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 351 120 Kč/ks 356 995 Kč/ks 368 744 Kč/ks 356 995 Kč/ks 356 995 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 356 995 Kč 0 Kč 720 027 Kč 69 000 Kč Obvyklá cena 360 000 Kč slovy: Třistašedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Odlehlá lokalita v severozápadním okraji okresu Znojmo, bez občanské vybavenosti. Stáří domu cca 100 roků, po částečné rekonstrukci. Standard vybavení nižší, vysoký stupeň morálního opotřebení stavby. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Znojma cca 22 km. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 360 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. V Moravském Krumlově 11.2.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 26-5007/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/2015. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-10 -
Výpis z katastru nemovitostí - 11 -
Výpis z katastru nemovitostí - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Snímek katastrální mapy - 17 -
Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti pohled z ulice pohled ze dvora koupelna pokoj - 18 -
pokoj kuchyň kotelna pohled ze dvora na vstupní verandu pohled do dvora dvorní obytné křídlo - 19 -