-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6903/69-2014 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 386 se stavbou rodinného domu s provozovnou čp. 240, pp. čk. 631/3, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 589, v k.ú. Benešov nad Ploučnicí, obec Benešov nad Ploučnicí, okres Děčín Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny ideální 1/8 nemovitosti dle Usnesení ze dne 16.05.2014 pod čj. 158 EX 51/14-23 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 11.07.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) realitní servery + informace místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 02.07.2014. Povinná obsílku nepřevzala z důvodu, že se nezdržuje na uvedené adrese. Další spoluvlastníci p. Jiří Janko starší a p. Jiří Janko mladší byli přítomni, předložili potřebné podklady a informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 02.07.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 589, katastrální území Benešov nad Ploučnicí, obec Benešov nad Ploučnicí, Okresní úřad Děčín, pod čp. 240.
-3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Janko Jiří, narozen 05.06.1955 5/8 Janko Jiří, narozen 24.12.1979 1/8 Janko Michal, narozen 23.12.1980 1/8 Janková Hana, narozena 18.07.1982 1/8 Objekt je vybudován na stp. čk. 386 o výměře 489 m2, dále k nemovitosti náleží a souvisí pp. čk. 631/3 o výměře 990 m2 (zahrada), spolu vytváří jeden funkční celek. 2. Dle dochovaných podkladů byl objekt vybudován v letech 1875-80, tudíž původní stav přibližně 130 let, před 2. světovou válkou přistavěn zadní sklad (netvoří spolu stavební celek), v letech 1993-95 proběhla rekonstrukce 2.NP, kdy byla vytvořena moderní bytová jednotka 1+3 se sociálním příslušenstvím, v přízemí pouze upraveny prodejní plochy, dále obnova fasády a krytiny 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům s provozovnou čp. 240 na stp. čk. 386 b) Vedlejší stavba sklad na stp. čk. 386 c) Součásti a příslušenství d) Pozemky stp. čk. 386 a pp. čk. 631/3
-4-4. Popis: Nemovitost se nalézá v okrajové, zastavěné části města s počtem obyvatel 3 914, po pravé straně průjezdné státní silnice na Českou Lípu, z ní přímo přístupna, od centra města vzdálena přibližně 500 m, na rovinatém pozemku na úpatí svahu. Je vybudována formou řadové zástavby jako severní část dvoudomku, v území plně zainvestovaném. Objekt je napojen na el. síť, veřejný vodovod, přes septik do veřejné kanalizace. a) Rodinný dům s provozovnou čp. 240 Objekt obdélníkového půdorysu, o dvou nadzemních podlažích, zčásti podsklepen, bez podkroví (na půdě připravena zčásti neodborná vestavba bez hodnoty), obsahuje v přízemí obchodní prostory se sklady a ve 2.NP bytovou jednotku 1+3 s příslušenstvím, podlahová plocha bytová převyšuje plochu provozní. Dispoziční řešení: 1.PP sklepy 1.NP prodejna 34.40 m2, prodejna 28.10 m2, sklad u prodejny 22.00 m2, dále společná chodba, komora, kotelna 15.30 m2 2.NP chodba, kuchyň 8.90 m2, pokoj 37.10 m2, pokoj 21.50 m2, pokoj 10.90 m2, koupelna s WC 5.80 m2, pavlač Celková obytná podlahová plocha činí 99.50 m2, provozní nebytová plocha činí 84.50 m2, celková podlahová plocha započítaná činí 184.00 m2. Konstrukční řešení: Objekt vybudován z cihelného zdiva v tl. 45 cm, zčásti sklep a přízemí kamenné, bez hydorizolace, strop sklepa klenutý, další s vodorovnými podhledy, schody betonové s teracovou úpravou, střecha sedlová, krov vázaný tesaný, krytina tašková na latě, fasáda břizolitová. Okna zdvojená i dvojitá, podlahy různé (vlýsky, beton, teraco, keramická dlažba), sociální zařízení vybavené vanou, umyvadlem, splachovacím WC, ohřev TÚV el. boilerem. Vytápění ústřední, kotel na pevná paliva. Technický stav: Celkový technický stav přiměřený stáří a realizovaným úpravám, zvláště modernizací před 20 lety. Zčásti zjevny závady vyplývající z původního stáří (vlhkost, krovy, sklep zchátralý).
-5- Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 3,50x5,50+3,50x2,00 = 26,25 m2 1.NP 15,11x7,62 = 115,14 m2 2.NP 15,11x7,62 = 115,14 m2 Obestavěný prostor: 26,25x2,20+115,14x6,70+115,14x3,40/2,00 = 1 024,93 m3 b) Vedlejší stavba - sklad Přiléhá k zadní straně hlavního objektu, je vytvořen betonovými zdmi a stropy, krytina z asfaltových pásů. Celkový technický stav silně zchátralý, objekt není zjevně dlouhodobě užíván a udržován (bez oken, instalací, bez dveří), jedinou opravou byla krytina. Má přístup pouze přes hlavní objekt úzkou chodbou, proto je omezeno jeho využití. Výměry: Zastavěná plocha: 7,70x10,60 = 81,62 m2 Obestavěný prostor: 81,62x4,50 = 367,29 m3 c) Součásti a příslušenství Spočívají v oplocení zahrady, venkovní dlažbě, betonových schodech, kanalizačním vedení s jímkou.
-6- d) Pozemky Vytváří spolu jeden funkční celek, přístupny ze zpevněné veřejné komunikace, v dostatečně zainvestovaném území, část zahrady je silně svažitá. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 386 489 pp. čk. 631/3 990 celkem 1 479 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Děčín s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rodinný dům čp. 240 462111 4 920 0,82 0,86 0,70 3 444 Vedl. stavba - sklad 462119 2 050 0,81 0,50 0,40 820 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I
-8- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp. 240 1 025 3 444 3 530 100 62 1 341 438 Vedl. stavba - sklad 367 820 300 940 85 45 141 SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Ocení se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny. 1 341 438 x 2 % = 26 829,- Kč POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků v místě činí dle sdělení místních realitních kanceláří 280,- Kč/m2 (jde o okrajovou část města, zainvestovanou). Propočet ceny: 1 479 m2 x 280,- Kč/m2 = 414 120,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 589 v k.ú. Benešov nad Ploučnicí činí zaokrouhleně 1 828 000,- Kč.
-9- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož se nepodařilo zjistit hodnověrné údaje o zrealizovaných nemovitostech v posledních 2 letech, je použita metoda vycházející z nabízených nemovitostí prostřednictvím realitních serverů, upraveny indexy rozdílů oproti oceňované nemovitosti. Lokalita Nabídková cena Koeficient Srovnatelná cena vybavenosti a polohy Benešov nad Ploučnicí 1 300 000 1,15 1 495 000 Benešov nad Ploučnicí 1 680 000 0,90 1 512 000 Benešov nad Ploučnicí 800 000 1,45 1 160 000 Benešov nad Ploučnicí 1 495 000 1,20 1 794 000 Srovnatelná zprůměrovaná cena činí zaokrouhleně 1 490 000,- Kč. V cenách jsou obsaženy přiměřené pozemky a příslušenství. Další metodou porovnání je způsob zjištění hodnoty porovnání zprůměrovaných cen přepočtených na 1 m2 podlahových ploch, kde v lokalitě činí při obdobné vybavenosti a kvality 8 500,- Kč. Výpočet: 184,00 m2 x 8 500,- Kč/m2 = 1 564 000,- Kč Pro objektivní posouzení vycházím z aritmetického průměru obou způsobů, tj. 1 527 000,- Kč. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 589 v k.ú. Benešov nad Ploučnicí činí 1 527 000,- Kč.
-10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem použití porovnávací metody. Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě silný převis nabídek nad poptávkou, s ohledem na prodej podílu ve výši ideální 1/8, obtížný pronájem nebytových prostorů, diskontuji srovnávací hodnotu o 10 %. Výpočet: 1 527 000 x 0,90 = 1 374 300,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 589 v k.ú. Benešov nad Ploučnicí činí zaokrouhleně 1 400 000,- Kč, z toho podíl ve výši ideální 1/8 činí 175 000,- Kč. Slovy: Jednostosedmdesátpěttisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, s kterými není v ceně uvažováno. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 11.07.2014
-11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6903/69-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 11.07.2014
-12-