ZNALECKÝ POSUDEK č. 1009/62/15 o ceně rodinného domu č.p. 21 na pozemku č. 186 vč. pozemků a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Závada nad Olší v obci Petrovice u Karviné Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 ocenění se provádí pro účely aukce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 17 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 4.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. vydaného dne 5.5.2015 pod č.j. 230/2015-A je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitostí rodinného domu č.p. 21 na pozemku č. 186 a pozemků č. 186, č. 187, č. 188, č. 189 a č. 285, které se nachází v katastrálním území Závada nad Olší v obci Petrovice u Karviné v okrese Karviná. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů platných k datu ocenění vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Závada 21 735 72 Petrovice u Karviné Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Petrovice u Karviné Katastrální území: Závada nad Olší Počet obyvatel: 5 435 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 440,15 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.5.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. k vypracování znaleckého posudku č.j. 230/2015-A ze dne 5.5.2015 - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 844, který vyhotovil Katastrální úřad v Karviné ke dni 21.3.2015 - Kopie katastrální mapy, která byla vyhotovena dálkovým přístupem do katastru nemovitostí - 2 -
- Informace zjištěné z platného územního plánu obce Petrovice u Karviné - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Jozef Smieška, Závada 21, 73572 Petrovice u Karviné, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Jozef Smieška, Závada 21, 73572 Petrovice u Karviné, vlastnictví: výhradní Rodinný dům č.p. 21 na pozemku č. 186 Parcela č. 186 - zastavěná plocha - 196 m 2 Parcela č. 187 - zahrada - 574 m 2 Parcela č. 188 - zahrada - 264 m 2 Parcela č. 189 - trvalý travní porost - 2 078 m 2 Parcela č. 190 - orná půda - 2 930 m 2 Parcela č. 285 - trvalý travní porost - 241 m 2 Vlastník : Jozef Smieška Závada 21 735 72 Petrovice u Karviné 6. Dokumentace a skutečnost Znalce neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Makita. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 2 + kk + bazén. Objekt je k datu prohlídky v celkové rekonstrukci interiéru a není schopen užívání. Dle dostupných údajů je možno dům napojit na vodu a elektrickou energii ( skutečnost zda je napojen se nepodařilo s ohledem na technický stav zjistit ). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 21 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 186 2.2. Parcela č. 187 2.3. Parcela č. 188 2.4. Parcela č. 189 2.5. Parcela č. 190 2.6. Parcela č. 285-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům č.p. 21 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor. V domě se nachází jedna bytová jednotka o dispozici 2 + kk + bazén. S ohledem na skutečnost, že znalec neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci k prováděné rekonstrukci, není zcela zřejmý záměr stavebníka a přesný budoucí stav objektu po dokončení rekonstrukce.. K datu prohlídky je objekt v kompletní rekonstrukci. Základy jsou betonové, nosná konstrukce je zděná. Krov je dřevěný sedlový, střešní krytina je nová plechová. Fasáda je v rekonstrukci. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vnitřní prostory jsou ve fázi hrubé stavby. Jsou rozpracovány rozvody vody a rozvody elektroinstalace. V jednom pokoji je osazen plastový vnitřní bazén. Jsou osazeny tři kusy dřevěných dveří. V pokoji je provedena dřevěná konstrukce z hoblovaných hranolů. Ostatní konstrukce schází. Na objekt rodinného domu bezprostředně navazuje hospodářský objekt, který se rovněž nachází ve špatném technickém stavu s nutností kompletní opravy. Celkově je objekt ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 088,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží N.P.: (10,5*11,0)+(3,8*4,50) = 132,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška N.P.: 132,60 m 2 2,80 m Obestavěný prostor N.P.: ((10,5*11,0)+(3,8*4,50))*(2,80) = 371,28 m 3 Zastřešení: (132,60*2,50)/2 = 165,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 537,03 m 3-5 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 132,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 132,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,800 = 0,525 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95-6 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,912 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - K objektu rodinného domu není zajištěn přístup a příjezd přes vlastní nebo obecní pozemky. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,890 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 088,- Kč/m 3 * 0,525 = 1 096,20 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 537,03 m 3 * 1 096,20 Kč/m 3 * 0,912 * 0,890= 477 829,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 477 829,75 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 186 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha. Na pozemku se nachází stavba rodinného domu Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání - 7 -
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 440,15 1,050 462,16 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 186 196,00 462,16 90 583,36 Stavební pozemek - celkem 196,00 m 2 90 583,36 Parcela č. 186 - zjištěná cena = 90 583,36 Kč 2.2. Parcela č. 187 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a stavebním pozemkem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání - 8 -
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 440,15 1,050 462,16 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 187 574,00 462,16 265 279,84 Stavební pozemek - celkem 574,00 m 2 265 279,84 Parcela č. 187 - zjištěná cena = 265 279,84 Kč 2.3. Parcela č. 188 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a stavebním pozemkem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00-9 -
včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 440,15 1,050 462,16 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 188 264,00 462,16 122 010,24 Stavební pozemek - celkem 264,00 m 2 122 010,24 Parcela č. 188 - zjištěná cena = 122 010,24 Kč 2.4. Parcela č. 189 Jedná se o zemědělský pozemek. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % vlivem imisního zatížení - při silném znečištění: -15 % Celková úprava ceny: 85,00 % - 10 -
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 189 65900 2 078,00 6,64 85,00 12,28 25 517,84 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 078,00 m 2 25 517,84 Parcela č. 189 - zjištěná cena = 25 517,84 Kč 2.5. Parcela č. 190 Jedná se o zemědělský pozemek. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % vlivem imisního zatížení - při silném znečištění: -15 % Celková úprava ceny: 85,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 190 65900 2 930,00 6,64 85,00 12,28 35 980,40 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 930,00 m 2 35 980,40 Parcela č. 190 - zjištěná cena = 35 980,40 Kč 2.6. Parcela č. 285 Jedná se o zemědělský pozemek. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 100 % vlivem imisního zatížení - při silném znečištění: -15 % Celková úprava ceny: 85,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 285 65900 241,00 6,64 85,00 12,28 2 959,48 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 241,00 m 2 2 959,48 Parcela č. 285 - zjištěná cena = 2 959,48 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 21 477 829,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 477 829,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 186 90 583,40 Kč 2.2. Parcela č. 187 265 279,80 Kč 2.3. Parcela č. 188 122 010,20 Kč 2.4. Parcela č. 189 25 517,80 Kč 2.5. Parcela č. 190 35 980,40 Kč 2.6. Parcela č. 285 2 959,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 542 331,10 Kč Celkem 1 020 160,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 020 160,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 21 477 829,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 477 829,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 186 90 583,40 Kč 2.2. Parcela č. 187 265 279,80 Kč 2.3. Parcela č. 188 122 010,20 Kč 2.4. Parcela č. 189 25 517,80 Kč 2.5. Parcela č. 190 35 980,40 Kč 2.6. Parcela č. 285 2 959,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 542 331,10 Kč Celkem 1 020 160,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 020 160,90 Kč - 12 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 020 160,- Kč slovy: Jedenmiliondvacettisícjednostošedesát Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. Při porovnání byly hodnoceny zejména následující znaky : typ domu, konstrukční řešení, velikost domu, technický stav, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů, nabídky nemovitostí a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + klidné místo k bydlení + zemědělské pozemky u rodinného domu Záporné stránky nemovitosti : - velmi špatný technický stav s ohledem na nedokončenou rekonstrukci - objekt se nachází na okraji záplavového území - neudržované pozemky kolem domu - špatný technický stav hospodářské budovy - schází projektová dokumentace k rekonstrukci domu Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje i když nabídka rodinných domů v tak špatném technickém stavu je omezena. Přesto se podařilo sestavit množinu objektů s podobnými charakteristickými znaky. - 13 -
Pro porovnání uvádím několik srovnatelných objektů, které se nejvíce podobají oceňovanému objektu a mají s nimi nejvíce shodných znaků. Rodinný dům č. 1 - jedná se o prodej zděného domku v Bohumíně, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3 + 1. Dům je mimo běžný provoz. Vnitřní vybavení je většinou původní standardní s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení. V koupelně je sprchový kout s keramickým obkladem. Vytápění zajišťuje plynový kotel. U domu je hospodářská budova ve špatném technickém stavu. Podlahy betonové s kobercem. Užitná plocha cca 104 m 2. Cena - 450 000,- Kč Rodinný dům č. 2 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce v Dolní Lutyni, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím, sedlovou střechou a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3 + 1. Vybavení domu je v původním stavu a současný stav domu neumožňuje řádné užívání. Užitná plocha je cca 100 m 2. Na pozemku je voda, kanalizace a plyn. U domu se nachází hospodářská budova va špatném technickém stavu a kolem domu jsou pozemky o rozloze 4 047 m 2. Cena - 850 000,- Kč Rodinný dům č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou v Petrovicích u Karviné. Dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 3 + 1. Dům je v původním technické stavu určený k rekonstrukci a není schopen užívání. Na rekonstrukci je vypracována projektová dokumentace. K domu patří pozemky o rozloze cca 1 100 m 2. Podlahová plocha činí cca 110 m 2. Cena - 750 000,- Kč Po vyhodnocení všech zjištěných údajů a dostupných informací, s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a po provedené analýze realitního trhu nemovitostí a jejich současných trendů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu č.p. 21 na pozemku č. 186 vč. pozemků a příslušenství na částku v celkové výši : 500 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o objekt, která je předmětem obchodování na trhu nemovitostí. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k celkovému technickém stavu domu, pozemkům v okolí domu, stavu rekonstrukce a dalším výše uvedeným skutečnostem. Při ocenění znalec vycházel ze skutečnosti, že všechny zjištěné údaje a skutečnosti jsou úplné a správné. - 14 -
V Ostravě 4.6.2015 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1009/62/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1009/62/15. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti - exteriér 1 Fotodokumentace nemovitosti - interiér 1 Celkový pohled Vstup do objektu ( vlevo hosp. budova ) Boční pohled Pohled ze zahrady - 16 -
Pokoj Bazén Pokoj Pokoj Chodba Budoucí koupelna - 17 -