ZNALECKÝ POSUDEK ev.č. 2-2207-15 Objednatel posudku: o obvyklé ceně RD - Prohoř čp. 40, na st.p.č. 86 v k.ú. Prohoř, obec Štědrá, včetně příslušenství a pozemku Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, 616 00 Brno Účel posudku: exekuční řízení Zhotovitel posudku: Kupka Ladislav Alšova 1743, 356 01 Sokolov e.mail- kupkaladislv@volny.cz tel. 602 188 626 Datum, k němuž je provedeno ocenění: 14.05.2015 Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Pomocně - Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb.k provedení zákona o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č.36 Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného dne 14.5.2015 vlastní aktualizovaná databáze nabízených a prodaných podobných nemovitostí fotodokumentace informace pamětníků Sokolov, dne: 14.05.2015 1
1. NÁLEZ M.1. rodinný dům - Prohoř čp.40 Kód katastrálního území: 733130 Název katastrálního území: Prohoř Kód obce: 555622 Název obce: Štědrá Kód okresu: CZ0412 Název okresu: Karlovy Vary Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o bývalou malou zemědělskou usedlost, sestávající z obytné části a vedlejší stavby vystavěné do tvaru L. RD je přízemní s půdním prostorem. Nachází se na konci bývalé obce a je napojen na EL, VO a Ka, s příjezdem a přístupem z veřejné zpevněné komunikace. Technický stav RD je velmi špatný- jedna obytná místnost je bez podlah a vnitřních omítek, druhá místnost má opadávající omítky, třetí místnost /dodatečně vestavěná je naplněná nábytkem. Koupelna a kuchyně je údajně ve velmi špatném technickém stavu - svědectví sousedů. Hospodářská část se rozpadá, vnitřní část klenbových stropů je podepřená, bez dveří. Vnější velmi špatný stav je patrný z fotodokumentace. Vlastní zjištění jsem provedl 14.5.2015 v 15 hod. Na tuto dobu jsem pozval povinného, ale ten se nedostavil, od sousedů jsem zjistil jeho telefon... 607 235 148. Povinný údajně bydlí jinde. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemek M.1.2. RD čp. 40 M.1.3. vedlejší stavba M.1.4 porovnávací způsob ocenění M.1.1. pozemek Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. b): ZC = ZC v * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 Úprava základních cen stavebních pozemků určena dle přílohy č.2 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Velikost obce podle počtu obyvatel IV. 501-1000 0,65 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo 0,70 plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby - základní sortiment) ZC v = 2 450,00 Kč/m 2 ZC = 2 450,00 * 0,65 * 0,60 * 0,80 * 0,70 * 0,90 * 0,85 = 409,34 Kč/m 2 2
Soupis parcel Parcela: 86 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Na nemovitost je exekuční řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Dlouhodobě neudržovaný částečně se rozpadající nemovitost, s velmi malým dvorkem, bez zahrady. 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,40) = 0,600 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, 0,00 S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,00 Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) -0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě -0,10 obce v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná -0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - -0,01 špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + -0,17) = 0,838 1,00 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,600 * 1,000 * 0,838 = 0,503 3
Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 409,34 * 0,503 = 205,90 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 86 zastavěná plocha a 273,00 205,90 56 210,70 nádvoří Celkem 273,00 56 210,70 pozemek - celkem: Zjištěná cena 56 211 Kč M.1.2. RD čp. 40 Ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a rekr. domů porovnávacím způsobem podle 35 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + 0,00) = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) -0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě -0,10 obce v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná -0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - -0,01 špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Velmi špatný techický stav, velmi malý 4
Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + -0,47) = 0,535 pozemek, Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.24 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklep nebo podsklep do 1/2 ZP - se šikmou 0,00 nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvodových stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na sítě (přípojky) IV. Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo 0,04 domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva -0,08 7 Základní příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstandní -0,05 nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu -0,05 10 Vedlejší stavby tvořící příslušen. k RD II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zast. ploše 0,00 nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do -0,01 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu -0,10 Celkem -0,25 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu-předpoklad 0,65 provedení rozsáhlejších stav. úprav y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 80,00 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 13 * (1-0,005 * y) I V = (1 + -0,25) * 0,65 * (1-0,005 * 80) = 0,293 Obestavěný prostor OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 107,94 2,90 313,03 7.6*12.6+4.2*2.90 Zastřešení 1 196,88 107.94*7.6*0.240 Celkem 509,91 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.24 tab č.1 rod. dům, Karlovarský kraj, do 2000 obyv. ZC = 2036 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 2036,00 * 0,293 = 596,55 Kč/m 3 obestavěného prostoru Cena stavby porovnáním CS p = OP * ZCU * I T * I P CS p = 509,91 * 596,55 * 1,000 * 0,535 = 162 740 Kč RD čp. 40 - celkem: Zjištěná cena 162 740 Kč 5
M.1.3. vedlejší stavba Ocenění nákladovým způsobem podle 16 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Vrchní stavba 1 67,54 3,90 263,41 15.35*4.40 Zastřešení 1 74,29 67.54*4.4*0.250 Celkem 337,70 Soustava koeficientů Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.5 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy S 0,06200 100,00 0,06200 1,00 0,06200 02 Obvodové stěny S 0,30400 100,00 0,30400 1,00 0,30400 03 Stropy P 0,19300 100,00 0,19300 0,46 0,08878 04 Krov (podhled) sedlová S 0,10800 100,00 0,10800 1,00 0,10800 05 Krytina eternit S 0,06900 100,00 0,06900 1,00 0,06900 06 Klempířské konstrukce P 0,01900 100,00 0,01900 0,46 0,00874 07 Úpravy povrchů omítky S 0,04900 100,00 0,04900 1,00 0,04900 08 Schodiště C 0,03800 100,00 0,03800 0,00 0,00000 09 Dveře C 0,03100 100,00 0,03100 0,00 0,00000 10 Okna C 0,01000 100,00 0,01000 0,00 0,00000 11 Podlahy C 0,06800 100,00 0,06800 0,00 0,00000 12 Elektroinstalace C 0,04900 100,00 0,04900 0,00 0,00000 Celkem 1,00000 1,00000 0,68950 K 4 = 0,68950 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 6 Ostatní obce do 1000 obyvatel včetně: K 5 = 0,80000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP 4621199: CZ-CC 1274: K i = 2,06700 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2015 Rok kolaudace 1950 Stáří - S (roky) 65 Celková životnost - Z (roky) 80 Zbytková životnost Z - S (roky) 15 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 65 / 80 = 81,250 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,04 Na nemovitost je exekuční řízení 5 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu -0,30 Dlouhodobě neudržovaný částečně se rozpadající nemovitost, s velmi malým 6
dvorkem, bez zahrady. 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,40) = 0,600 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) -0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě -0,10 obce v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná -0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - -0,01 špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + -0,17) = 0,838 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,600 * 0,838 = 0,503 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.14 Typ A Vedlejší stavba nepodsklepená se střechou - krovem umožňujícím podkroví, konstrukce zděná v tl. nad 15 cm : ZC = 1 250 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 4 * K 5 * K i ZCU = 1 250 * 0,68950 * 0,80000 * 2,06700 = 1 425,20 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 1 425,20 * 337,70 = 481 290 Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = 481 290 * (1-81,250 / 100) = 90 242 Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = 90 242 * 0,503 = 45 392 vedlejší stavba - celkem: Zjištěná cena 45 392 Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) pozemek 56 211 RD čp. 40 162 740 vedlejší stavba 45 392 Celkem administrativní cena 264 343 7
M.1.4. porovnávací způsob ocenění Zákon 151/97 Sb, 2 Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze z posledních 5 roků se objevovaly nabídky k prodeji kolem 100 000 až 150 000,-Kč. Cena byla odvislá od místa, technického stavu a pod. Podobné, technicky velmi špatné nemovitosti, se nabízí s velmi omezenou možností prodeje. RD Teplička ZP 11m2, pozemek celkem 154m2, u silnice K.Vary -Plzeň. nabídka 180 000,-Kč RD Útvina Sedlo ZP 108m2, pozemek celkem 1306m2, zemědělská usedlost nabídka 75 000,-Kč RD Vintířov u Sokolova, ZP 100m2, pozemek 361m2,.. nabídka 140 000,-Kč Porovnávací hodnota : 140 000 Kč Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů 264 343 140 000 Kč Silné stránky nemovitosti : Dobrý přístup i příjezd Tiché místo Slabé stránky nemovitosti : Starý dům se zanedbanou údržbou Vysoké náklady na uvedení do standardního stavu Velmi malý pozemek Dům čp. 40 Štědrá- Prohoř - celkem : Obvyklá cena : 100 000 V analýze je zohledněn skutečný technický stav i silné a slabé stránky 8
ZÁVĚR Obvyklá odhadnutá cena domu Štědrá- Prohoř čp. 40, včetně příslušenství a pozemků je 100 000,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. Příloha : LV č. 36 Kopie katastrální mapy mapa širších vztahů fotodokumentace pozvánka na zjištění stavu na místě 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Dodatek č.1 ZNALECKÝ POSUDEK ev.č. 2-2207-15 Objednatel posudku: o obvyklé ceně RD - Prohoř čp. 40, na st.p.č. 86 v k.ú. Prohoř, obec Štědrá, včetně příslušenství a pozemku Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, 616 00 Brno Účel posudku: exekuční řízení Zhotovitel posudku: Kupka Ladislav Alšova 1743, 356 01 Sokolov e.mail- kupkaladislv@volny.cz tel. 602 188 626 Datum, k němuž je provedeno ocenění: 14.05.2015 Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Pomocně - Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb.k provedení zákona o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č.36 Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného dne 14.5.2015 vlastní aktualizovaná databáze nabízených a prodaných podobných nemovitostí fotodokumentace, informace pamětníků Sokolov, dne: 14.05.2015 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Dodatek č. 1 Nejsou známa žádná věcná břemena, nájemní práva, výměnky, či předkupní práva. Sokolov 5.6.2015 21