Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 3859-79/2017 Ocenění nemovitosti ideální ¼ pozemkových parcel vedených ve zjednodušené evidenci parcely původ Přídělový plán p.č. 274/19, 274/36 a 426/5 v druhu pozemku orná půda dle LV č. 6 v obci Biskupice a katastrálním území Biskupice u Jevíčka, okres Svitavy, Pardubický kraj. Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Brno město, JUDr.Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, 616 00 Brno, IČ 66208238 ze dne 17.3.2017 Vlastník nemovitosti: A. LV č. 6 pro obec Biskupice a k.ú. Biskupice u Jevíčka Vlastník: podíl Roman Pavel, Osmek 3125/47a, Přerov I-Město, 750 02 Přerov, r.č. 701202/2776 ¼ Romanová Marie, Velké Strana 52, 679 38 Cetkovice, r.č. 485926/409 ¾ Účel posudku: Ocenění je provedeno pro potřebu zjištění administrativní (vyhláškové) a obvyklé (tržní) ceny pozemkových parcel vedených ve zjednodušené evidenci parcely původ Přídělový plán p.č. 274/19, 274/36 a 426/5 podle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 443/2016 Sb., s účinností od 1.1.2017 a to ke dni místního šetření 24.3.2017 Zvláštní požadavky objednatele: Stanovit administrativní (vyhláškovou) a obvyklou (tržní) cenu ke dni 24.3.2017 Posudek vypracoval: Ing.Dokoupil Zdeněk, znalec z oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, bytem ul.jiráskova 48, 571 01 Moravská Třebová, mobil: 774-444994, E-mail: zdokoupil@email.cz 1
Posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh, předává se objednateli ve třech vyhotoveních. V Moravské Třebové dne 27.3.2017 Podklady pro ocenění: A/ Podklady předložené objednatelem: - 9 x výpis z LV č. 6 pro obec Biskupice a k.ú. Biskupice u Jevíčka, okres Svitavy, Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy ze dne 13.3.2017-2 x snímek katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy ze dne 15.11.2016 se zakreslením dálkový přístup - 1 x srovnávací sestavení parcel Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy ze dne 15.11.2016 - Exekuční příkaz č.j. 97EX 13114/10-21 vydaný Exekutorským úřadem Brno město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, 616 00 Brno ze dne 4.4.2011 - Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX 13114/10-99 vydané Exekutorským úřadem Brno město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, 616 00 Brno ze dne 13.3.2017 B/ Místní šetření a prohlídka nemovitosti provedená znalcem dne 24.3.2017 C/ Šetření k doplnění podkladů provedené znalcem: - platný oceňovací předpis vyhláška č. 443/2017 Sb., - šetření provedené na odboru výstavby a územního plánování MěÚ Moravská Třebová ze dne 24.3.2017 ve věci platného územního plánu obce Biskupice a funkčního využití pozemkových parcel - Fotodokumentace znalce ze dne 24.3.2017 Cenové předpisy: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., a vyhlášky č. 443/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku s účinností od 1.1.2017 Ú V O D Popis pozemkových parcel: a) Pozemková parcela p.č. 274/19 a p.č. 274/36 obě v druhu pozemku orná půda se nachází na jihozápadním okraji obce po pravé straně silnice procházející obcí směrem na Jaroměřice a táhnou se jihozápadním směrem. Přístup k pozemkům je z nezpevněné polní cestě bez možností napojení na inženýrské sítě. V platném územním plánu Obce Biskupice jsou oba pozemky zakreslené světle hnědou barvou s ikonou NZ plocha zemědělská určená k zemědělské prvovýrobě bez možnosti zastavění. Obě pozemkové parcely nelze přesně polohově určit, nemají vytyčené hranice a jsou součástí velkého lánu zemědělsky využívaného. b) Pozemek p.č. 426/5 v druhu pozemku orná půda se nachází na severozápadním okraji Obce Biskupice nad železniční zastávkou Biskupice 2
u Jevíčka severozápadně za dvěma objekty Svazku obcí skupinového vodovodu Malá Haná Jevíčko nacházejících se na stavebním pozemku p.č. 161 a 162 a táhne se severozápadním směrem. Přístup k pozemku je ze zpevněné cestě bez možností napojení na inženýrské sítě. V platném územním plánu obce Biskupice je pozemek zakreslený světle hnědou barvou s ikonou NZ plocha zemědělská určená k zemědělské prvovýrobě bez možnosti zastavění. Pozemkovou parcelu nelze přesně polohově určit, nemá vytyčené hranice a je součástí velkého lánu zemědělsky využívaného. Ocenění pozemků je provedeno: 1. podle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 443/2016 Sb. 2. obvyklou (tržní) cenou podle příslušné metodiky P O S U D E K 1. LV č. 6 - k.ú. Biskupice u Jevíčka 1.1. POZEMEK 1.1.1. Pozemek p.č. 274/19, 274/36 a 426/5 Pozemky v druhu pozemku orná půda o celkové výměře 4.894 m 2 v platném územním plánu Obce Biskupice zakreslené světle hnědou barvou s ikonou NZ plocha plocha zemědělská určená k zemědělské prvovýrobě bez možnosti zastavění. Pozemky nelze přesně polhově určit, nemají vytyčené hranice a jsou součásti velkých lánů. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci a elektriku, nemožnost napojení na zemní plyn. Ocenění podle 6 vyhlášky č. 443/2016 Sb. Pro stanovení BPEJ použito údajů z LV č. 70 oddíl F Druh pozemku Parcela č. Výměra v m 2 BPEJ/Kč Kč/m2 Cena Orná půda 274/19 1600 33311 10,52 16.832,00 Orná půda 274/36 330 33311 10,52 3.471,60 2245 54210 9,00 20.205,00 Orná půda 426/5 719 30200 19,02 13.675,38 Základní cena součet 4894 54.183,98 Úprava základní ceny /příloha č. 5, tab. 1/ položka 1.8.2. + 20 % 10.836,80 Zjištěná cena pozemky zemědělské Podíl Romanové Marie ve výši 1/4 činí Výsledná cena zjištěná 16.255,00 Kč 65.020,78 16.255,00 Vypočtená cena je cenou zjištěnou dle cenového předpisu vyhlášky č. 443/2016 Sb. 2. STANOVENÍ OBVYKLÉ (tržní) CENY 2.1. Popis pozemkových parcel a) Pozemková parcela p.č. 274/19 a p.č. 274/36 obě v druhu pozemku orná půda se nachází na jihozápadním okraji obce po pravé straně silnice procházející obcí směrem na Jaroměřice Přístup k pozemkům je z nezpevněné polní cestě bez možností napojení na inženýrské sítě. V platném územním plánu Obce Biskupice jsou oba pozemky zakreslené světle hnědou barvou s ikonou NZ plocha zemědělská určená k zemědělské prvovýrobě 3
bez možnosti zastavění. Obě pozemkové parcely jsou úzké protáhlé, nelze přesně polohově určit, nemají vytyčené hranice a jsou součástí velkého lánu zemědělsky využívaného. b) Pozemek p.č. 426/5 v druhu pozemku orná půda se nachází na severozápadním okraji Obce Biskupice nad železniční zastávkou Biskupice u Jevíčka severozápadně za dvěma objekty Svazku obcí skupinového vodovodu Malá Haná, Jevíčko nacházejících se na stavebním pozemku p.č. 161 a 162 a táhne se severozápadním směrem. Přístup k pozemku je ze zpevněné cestě bez možností napojení na inženýrské sítě. V platném územním plánu obce Biskupice je pozemek zakreslený světle hnědou barvou s ikonou NZ plocha zemědělská určená k zemědělské prvovýrobě bez možnosti zastavění. Pozemková parcela je úzká protáhlá, nelze ji přesně polohově určit, nemá vytyčené hranice a je součástí velkého lánu zemědělsky využívaného. 2.2. Výsledky šetření 2.2.1. Definice obvyklé ceny podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby (pronájmu) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, pronajímatele a nájemce, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejm2 do 22,00 kč/m2.éna vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z definice lze usuzovat, že se v podstatě jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů, pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláři a správci nemovitostí, údajů získaných z internetu apod. Vzhledem k obsahu definice, jako rozhodující připadá v úvahu ocenění způsobem porovnávacím, pokud bude k dispozici dostatek údajů o prodejích či pronájmech stejného nebo obdobného majetku, stejné nebo obdobné služby. 2.3. Výsledky jednotlivých šetření 2.3.1. Šetřením provedeným u Zemědělské společnosti Městečko Trnávka a.s., č.p. 294, 569 41 Městečko Trnávka bylo zjištěno, že společnost kupuje od fyzických osob zemědělské pozemky za ceny maximálně do 1,5 násobku BPEJ (bonitovaně půdně ekonomických jednotek). Přitom záleží na tom, kde se zemědělský pozemek nachází, jakou má výměru, zda je dostupný zemědělskou mechanizací, zda není v záplavovém území, v blízkosti lesního pozemku, svažitost a expozice pozemku. Při průměrné ceně zemědělských pozemků pro obec Městečko Trnávka ve výši 12,43 Kč/m 2 pak činí max. kupní cena 18,65 Kč/m 2. 4
2.3.2. Při šetření provedeném u Hanácké zemědělské společnosti Jevíčko a.s., Třebovská 713, 569 43 Jevíčko bylo zjištěno, že společnost kupuje od fyzických osob zemědělské pozemky a to v katastrálním území Jaroměřice, Biskupice u Jevíčka, Chornice a Jevíčko-předměstí. Kupní cena se odvíjí od velikosti pozemku, přístupu zemědělskou technikou, svažitostí, orientací a půdními podmínkami (kamenitost a produkční schopnost). Z předložených kupních smluv v posledním období se dá konstatovat, že se kupní cena pohybuje od 17,00 Kč/m 2 do 22,00 Kč/m 2. 2.4. Stanovení obvyklé (tržní) ceny Při stanovení obvyklé ceny pozemků v druhu pozemku orná půda v katastrálním území Biskupice u Jevíčka vychází znalec z těchto podkladů: z oceňovací vyhlášky č. 443/2016 Sb., ve platném znění, kterou se doplňuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku s účinností od 1.1.2017 šetření provedených na ZS Městečko Trnávka a Hanácké ZS Jevíčko a.s. ze současného stavu a šetření provedené dne 24.3.2017 přímo na místě 2.4.1. Stanovení obvyklé (tržní) ceny bez závad Pozemkové parcely vedené ve zjednodušené evidenci pozemky původ Přídělový plán p.č. 274/19, 274/36 a 426/5 v druhu pozemku orná půda jsou v platném územním plánu Obce Biskupice zakreslené světle hnědou barvou s ikonou NZ plocha zemědělská určená k zemědělské prvovýrobě bez možnosti zastavění. Pozemkové parcely nelze přesně polohově určit, nemají vytyčené hranice a jsou součástí velkých lánu zemědělsky využívaných. Na základě výše uvedeného stanovuji tržní (obvyklou) cenu bez závad ve výši 17,00 Kč/m 2. Výsledná obvyklá (tržní) cena v místě a čase činí: Celkem obvyklá cena: 4.894 m 2 x 17,00 Kč/m 2 = 83.198,00 Kč Z toho podíl Romanová Marie ve výši ¼ činí: 20.800,00 Kč V Moravské Třebové dne 27.3.2017.. Ing.Dokoupil Zdeněk Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31.října 2000 č.j. Spr. 2111/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. 5
Znalecký posudek je zapsán po pořadovým číslem 3859-79/2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace č. V 3859/79/2017. Ing.Dokoupil Zdeněk. Přílohy: 9 x LV č. 6 2 x snímek pozemkové mapy 1 x srovnávací sestavení parcel 1 x fotodokumentace 6