ZNALECKÝ POSUDEK č. 3215/042/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 1722/12 VE VÍCEBYTOVÉM DOMĚ čp. 1721, 1722, 1723 NA ST. P.Č. 3295, 3296, 3297, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 298/10000 NA STAVEBNÍCH PARCELÁCH P. Č. 3295, 3296, 3297, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ MĚSTO ŽĎÁR, OBEC ŽĎÁR NAD SÁZAVOU, NA UL. STUDENTSKÁ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 422/2015-N stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby nedobrovolné Oceněno ke dni 14.5.2015 Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel. 461 533818, 603 108 441 znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, 20.5.2015
FOTODOKUMENTACE pohled pohled vstupní dveře kuchyně kuchyně pokoj pokoj ložnice předsíň koupelna WC - 2 -
ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt Bytová jednotka číslo: 1722/12 v bytovém domě č.p.: 1721, 1722, 1723 Na pozemku parc. č.: st.3295, 3296, 3297 se spol. podílem na : st. p.č. 3295, 3296, 3297 Spoluvlastnický podíl: 298 / 10 000 Katastrální území: Město Žďár LV č.: 10387, 10014 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Žďár nad Sázavou Část obce: Žďár nad Sázavou 4 Ulice: Studentská Číslo orientační: 4PSČ: 59101 8 PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10387 ze dne 24.4.2015 2 Snímek katastrální mapy ze dne 20.5.2015 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. v textu - 3 -
ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 10387, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zákaz zcizení nebo zatížení METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bytové jednotky bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: Obvyklá cena bytové jednotky č. 1722/12 ve vícebytovém domě čp. 1721, 1722, 1723 na st. p.č. 3295, 3296, 3297, včetně spol. podílu 298/10000 na stavebních parcelách p. č. 3295, 3296, 3297, společných konstrukcích a prostorech, příslušenství, umístěné v katastrálním území Město ŽĎár, obec Žďár nad Sázavou byla odhadnuta ve výši: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 1 250 000,00 Kč Jedenmiliondvěstěpadeesáttisíckorunčeských Pozn. V odhadnuté obvyklé ceně nejsou zohladněna omezení uvedená na LV 10387 v odd. C. Svitavy, 20.5.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí - 4 -
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Žďár nad Sázavou, Žďár nad Počet obyvatel: 21 669 Sázavou 4 KÚ: Město Žďár Ulice: Studentská 48 Číslo popisné: 1722 Bytová jednotka stávající stav Dispozice jednotky: 3+1 s přísl. Podlaží: 4. NP Orientace: jihozápad Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Podlahová plocha: 72,95 m 2 Započitatelná plocha: 71,98 m 2 Garáž v objektu (počet stání): ne Stáří / další životnost: 33 / 47 Opotřebení celkové: 25,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav jednotky: velmi dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: dílčí 2011 Provedené dílčí rekonstrukce jednotky: výměna : vyzděné instal. jádro, kuchyňská linka, podlahy, okna. vybavení koupelny, elektroinstalace v koupelně a WC Budova Počet podlaží PP / NP 1 / 5 Počet bytových / nebytových jednotek 45 /0 Výtah ne Konstrukce budovy montovaná (panelová) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: st. 3295, 3296, 3297 Celková výměra pozemku: 660 m 2 Energetický průkaz stavby: není Technický stav: velmi dobře udržovaná Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: dílčí 2013 Provedené dílčí rekonstrukce stavby: výměna krytiny, fasáda - zateplení kontaktním zateplovacím systémem, okna, dveře, lodžie Místopis a inženýrské sítě Přípojky: Příjezd: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, přípojka elektro zpevněná komunikace Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Žďár nad Sázavou je bývalým okresním městem. Je umístěno na severovýchodním okraji Kraje Vysočina, je městem průmyslovým, jeho vzdálenost do Jihlavy je 40 km, do Pardubic je 65 km, do Brna 80 km. Je městem s infrastrukturou odpovídající městům s počtem cca 20 000 obyvatel. Spojení zajišťuje ČSAD, ve městě je stanice ČD, ve městě je městská hromadná doprava. Nejbližší správní centrum je v místě. Dominantou města je zámek a kaple Sv Jana Nepomuckého na Zelené Hoře, která byla v roce 1994 prohlášena za památku UNESCO. Město je vybaveno poliklinikou, KÚ, FÚ, středními školami, sportovišti - krytý bazén, zimní stadion, sportovní hala, sportovní areál s hřišti na fotbal, tenis, lyžařský areál s vleky, rychlobruslařský ovál, kinem, kulturním centrem, hotely, supermarkety. Od roku 2006 probíhá výstavba nových rodinných domů v lokalitě Klafar II. na severozápadním okraji města. Pozemky pro výstavbu rodinných domů prodává Město Žďár nad Sázavou elektronickými aukcemi, kdy vyvolávací cena je min. 1 000 Kč/m2. Při stavbě rodinného domu do 36 měsíců vrátí město stavebníkovi 200,- Kč/m2. Oceňovaná nemovitost je umístěna na okraji centrální části města na ulici Studentská. Poloha je vhodná pro bydlení v klidné lokalitě v dobré docházkové vzdálenosti do centra města. - 5 -
Přístup a příjezd k pozemku Z veřejné zpevněné komunikace Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 3300 Město Žďár nad Sázavou 3299 Město Žďár nad Sázavou Byt 1722/12 3 + 1 s přísl. : Popis / dispozice: Předmětem ocenění je byt 3 + 1 s přísl. v 4.NP vícebytového typového panelového domu Jedná se o stavbu samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, šesti nadzemními podlažími, střechou plochou. Bytový dům obsahuje celkem 45 bytů ve třech sekcích, se třemi vchody, třemi čísly popisnými. Půdorys stavby je přibližně obdélníkový. Původní stavba byla postavena v roce 1982. Technický stav vícebytového domu je velmi dobrý, budova po revitalizaci. Oceňovaný byt byl z části modernizován v roce 2010-2011 bylo nově vyzděno instalační jádro, pořízeno nové vybavení kuchyně, koupelny a WC včetně obkladů a dlažeb, provedeny nové rozvody instalací, vyměněny podlahy za plovoucí, v roce 2011 byla vyměněna okna. Byt je standardně vybavený, je ve velmi dobrém technickém stavu. Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 koupelna byt 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 WC byt 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 pokoj byt 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 pokoj byt 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 pokoj byt 20,60 m 2 1,00 20,60 m 2 předsíň byt 6,70 m 2 1,00 6,70 m 2 sklep byt 1,95 m 2 0,50 0,98 m 2 Celková podlahová plocha 72,95 m 2 71,98 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Popis betonové pasy izolované železobetonové panelové montované železobetonové panelové plochá svařované pásy plastové pozinkovaný plech vápenné omítky, stěrky vápenocementové běžné obklady betonové s teracovou úpravou hladké plné a prosklené dveře plastová zdvojená plovoucí, PVC, keramické dlažby ústřední dálkové světelná bleskosvod studené i teplé vody plastové potrubí rozvod zemního plynu - 6 -
Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra centrální ohřev vody kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče sprchový kout, umyvadlo, splachovací WC digestoře zděné jádro s Ytongu Reprodukční cena: (72,95 * 8200,00 * 2,1 * 1,10 ) = 1 381 820, 00 Kč Nákladová cena: 1 381 820,00* 0,75 = 1 036 360,00 Kč Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Byt 3 + 1 s příl., započitatelná plocha : 72 m2 Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu K c Lokalita / Fotografie Započitateln Podlaží Dispozice Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená á plocha cena cena celkový cena m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Byt 3+1 s přísl. Byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví v 2.NP domu na ulici Chelčického. Byt byl v roce 2008 modernizován, zděné bytové jádro se samostatným WC, voda a odpady jsou v plastu, v celém bytě je elektroinstalace v mědi, nové stěrky, plastová okna. Interiér je vybaven dřevěnými dveřmi včetně zárubní, novou kuchyňskou linkou a skříněmi v chodbě vyrobenými na míru. Součástí bytu je prostorná lodžie 12m2 jejíž jedna část je uzavřená a izolovaná a slouží jako komora. k bytu náleží sklep v přízemí domu. K dispozici jsou společné prostory kolárny, kočárkárny a sušárny. Budova byla revitalizovaná včetně kontaktního zateplovacího systému. Před rokem výměna lodžie, prováděla se hydroizolace domu a celková úprava okolí. ul. Chelčického Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Panelová zateplená 72,00 1.NP 3+1 s přísl. 1 650 000 22 917 0,72 16 500-7 -
Byt 3+1 s přísl. Byt 3+1 s přísl. na ul. Purkyňova ve vícebytovém panelovém domě. Byt se nachází v 2.NP budovy po revitalizaci, bylo provedeno zateplení, výtahy, nové lodžie. Byt má vyzděné jádro. Lodžie je zasklená. byt nebyl modernizován ve srovnatelném rozsahu jako byt oceňovaný. Budova ve výborném technickém stavu, byt v průměrném technickém stavu. ul. Purkyňova Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Panelová zateplená 72,00 2.NP 3+1 s přísl. 1 390 000 19 306 0,97 18 727 Byt 3 + 1 s přísl. Byt 3+1 s přísl. ve vícebytovém panelovém domě v klidné lokalitě města blízko polikliniky. Celková výměra bytu je 73m2.Byt se nalézá ve 3.NP. K bytu náleží balkon a sklep. byla provedena modernizace bytového jádra. nové vybavení koupelny. Budova byla zrekonstruována - kontaktní zateplovací systém, svislá potrubí, výtah, výměna oken ve spol,. prostorech. U polikliniky Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - větší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Panelová zateplená 78,00 3.NP Byt 3+1 s přísl. 1 290 000 16 538 1,02 16 869 Variační koeficient před úpravami: 13,33 % Variační koeficient po úpravách: 5,61 % Započitatelná plocha: 71,98 m 2 Minimální jednotková cena: 16 500 Kč/m 2 Minimální cena: 1 187 670 Kč Průměrná jednotková cena: 17 365 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 249 933 Kč Maximální jednotková cena: 18 727 Kč/m 2 Maximální cena: 1 347 969 Kč Stanovená jednotková cena: 17 400 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 252 452,- Kč Vyhodnocení porovnávací metody : Obvyklá cena byla stanoven porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši 1 250 000 Kč. Byt byl z části modernizován, modernizace byla provedena ve standardním vybavení. Srovnatelné byty jsou obchodované ve Žďáru nad Sázavou za ceny cca 16 000 Kč/m2 započitatelné plochy. Zohledňuji větší hustotu osídlení. Budova je po revitalizaci ve velmi dobrém technickém stavu. - 8 -
REKAPITULACE: Obvyklá cena bytové jednotky č. 1722/12 ve vícebytovém domě čp. 1721, 1722, 1723 na st. p.č. 3295, 3296, 3297, včetně spol. podílu 298/10000 na stavebních parcelách p. č. 3295, 3296, 3297, společných konstrukcích a prostorech, příslušenství, umístěné v katastrálním území Město ŽĎár, obec Žďár nad Sázavou byla odhadnuta ve výši: Obvyklá cena stávající: Jedenmiliondvěstěpadeesáttisíckorunčeských (cena dle stavu ke dni ocenění) 1 250 000,00 Kč Pozn. V odhadnuté obvyklé ceně nejsou zohledněna omezení uvedená na LV 10387 v odd. C. Svitavy, 20.5.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3215/042/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15042/15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy - 9 -