ZNALECKÝ POSUDEK č.3550-373/2013 O ceně podílu o velikosti 6/10 rodinného domu v Praze Řepích, Plzeňská č.p.78/326, včetně příslušenství a pozemků p.č.1303, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 740 m 2 a p.č.1304, zahrada, o velikosti 422 m 2, vše zapsáno na LV č.550 pro k.ú.řepy Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 30.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 6/10 rodinného domu v Praze Řepích, Plzeňská č.p.78/326, včetně příslušenství a pozemků p.č.1303, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 740 m 2 a p.č.1304, zahrada, o velikosti 422 m 2, vše zapsáno na LV č.550 pro k.ú.řepy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Plzeňská 78/326 163 00 Praha - Řepy Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Řepy Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.9.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.550 pro k.ú.řepy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 510419/271, Pan Josef Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 10 580518/1767, Pan Roman Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 6 / 10 Vlastníci pozemku: 510419/271, Pan Josef Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 10 odpovídají skutečnosti 580518/1767, Pan Roman Ticháček, Plzeňská 78/326, 163 00 Praha-Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 6 / 10 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová. K domu náleží stavby hospodářského charakteru s pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Stav objektu je průměrný, celkové vybavení podstandardní. Objekt je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je špatné. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 449,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 167,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 167,00 m 2 2,60 m - 5 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 167,0*4,8 = 801,60 m 3 zastřešení: 167,0*2,1/2 = 175,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 976,95 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 167,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 167,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 38 let po celkové rekonstrukci: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,577 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,577 * 0,950 * 0,850 = 0,466 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 7 449,- Kč/m 3 * 0,466 = 3 471,23 Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 471,23 Kč/m 3 * 976,95 m 3 = 3 391 218,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 391 218,15 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1303 740,00 4 570,00 3 381 800,- nádvoří 27 cenová mapa zahrada 1304 422,00 4 570,00 1 928 540,- Ostatní stavební pozemky - celkem 5 310 340,- Pozemky - zjištěná cena = 5 310 340,- Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3 391 218,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 391 218,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 5 310 340,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 5 310 340,- Kč Celkem 8 701 558,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 8 701 558,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3 391 218,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 391 218,20 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 5 310 340,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 5 310 340,- Kč Celkem 8 701 558,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 8 701 558,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 8 701 560,- Kč slovy: Osmmilionůsedmsetjedentisícpětsetšedesát Kč - 10 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 6/10 k zajištění pohledávky ve výši 590.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 1.386.500,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Nařízení exekuce 34EXE-3705/2012-20 ze dne 3.5.2013, Zástavní právo exekutorské k podílu 6/10 k zajištění pohledávky ve výši 35.916,- Kč s příslušenstvím a náklady - Kalandrová Kristina, Přímá 1647/21, Smíchov, 150 00 Praha, Exekuční příkaz k prodeji podílu 6/10 nemovitosti 091EX-10639/2012-017 ze dne 16.5.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : samostatně stojící rodinný dům na slunné parcele v klidné vilové čtvrti - Bílá Hora. Dům tvoří jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. V prvním podzemním podlaží je dílna, kde se nachází plynový kotel, sklepy a prádelna. V prvním nadzemním podlaží je obývací pokoj, ložnice, kuchyň a koupelna. V druhém nadzemním podlaží (podkroví) je obývací pokoj, kuchyně a koupelna. Tento podkrovní prostor by šel rozšířit o další místnost. Stav nemovitosti je v dobrém technickém stavu. K domu patří udržovaná zahrada stávajícími majiteli. Dům je vhodný pro rodinu s dětmi. V ulici je mateřská školka a zeleň. Požadovaná cena 8.400.000,- Kč včetně provize. - 11 -
Velmi příjemný a prostorný řadový rodinný dům 5+1, s vnitřní garáží a lodžií. Celková obytná plocha je 261,78 m2. Vstupní hala otevírá možnosti pohodlného bydlení, v centru domu prostornou kuchyni s veškerými spotřebiči myčka nádobí, sporák, lednice s mrazákem, mikrovlnná trouba. Impozantní koupelna s mramorem vířivá vana. Další koupelna je umístěna i 1.NP. se sprchovým koutem. Veškeré bydlení v domě doplňuje posilovna a úložné prostory, terasa se zahrádkou. Podlahy plovoucí, dlažba. Vytápění boiler na ohřev vody, plynový kotel na vytápění domu. Internet, satelit. Orientace: v blízkosti nákupního centra Kaufland, hlavní ulice Slánská, nemocnice Motol a Letiště. V okolí park se zelení, Ladronka na bruslení, Divoká Šárka park. Požadovaná cena 7.900.000,- Kč. Prodej rodinného domu 5+1/G + garsonka se samostatným vstupem ze zahrady + garáž, Ke Kaménce, Řepy. Dům má v přízemí hlavní obytnou část, z předsíně jsou vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, pracovny, a do koupelny s vanou, umyvadlem a WC. V prvním patře jsou vstupy do 3 pokojů, koupelny se sprchovým koutem a WC. Ze zahrady je samostatný vstup do části domu ve tvaru L, v němž je garsoniéra s příslušenstvím. Požadovaná cena 6.900.000,- Kč vč.provize. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 8.700.000,- Kč za celou nemovitost. Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 6/10 nemovitosti stanovuji na 3.200.000,- Kč. Slovy: Třimilionydvěstětisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 30.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20. - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3550-373/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 550 ze dne 2.9.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -