ZNALECKÝ POSUDEK č. 5054 148 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 218760/10-125 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 218760/10-125 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 02.02.2018. Posudek obsahuje: 37 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 18.04.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...28 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...29 PŘÍLOHY...29 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 218760/10-125. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ¾ na nemovitých věcech: Součásti: dílna, kůlna, sklad (vše součástí pozemku parc.č. St. 119/1), oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, venkovní schodiště Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 28.02.2018 za přítomnosti menšinového spoluvlastníka nemovitosti, paní Palové, která však neumožnila vnitřní prohlídku ani bližší zaměření staveb či identifikaci příslušenství. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku s poznámkou České pošty, s.p., že adresát je na uvedené adrese neznámý. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.04.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 98, k.ú. Křetín, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.02.2018 - snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 218760/10-125 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí 3
- zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4
2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je polovinou dvojdomku, situovanou na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Křetín je ve vzdálenosti 580 m, do Letovic je vzdálenost 6 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Pozemek parc.č. 573 se nachází poblíž rodinného domu, je zemědělsky nevyužívaný, ale sousedí s větším lánem. Pozemek parc.č. 664 je dosti specifický, neboť je svažitou součástí břehu vodní nádrže Letovice, s náletovými porosty. Srovnání s podobnými pizemky není praktiky možné, proto není vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Konstrukční řešení a technické vybavení domu: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80-90 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je část upraveného podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar pultový a sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného plechu, částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané Schody: dřevěné Dveře: dřevěné, s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná s dvojitým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina Vytápění: lokální na tuhá paliva 5
Ohřev teplé vody: zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, koupelna s WC, kuchyň, pokoj 2.NP: schodišťový prostor, pokoj Konstrukční řešení a technické vybavení dílny na pozemku parc.č. St. 119/1: Dílna je postavena vedle rodinného domu. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu s nevyužitým podkrovím. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnitřní a vnější omítky vápenocementové. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálená taška. Dveře jsou kovové. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení skladu na pozemku parc.č. St. 119/1: Sklad je postaven nad dílnou. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu s využitelným podkrovím. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnitřní a vnější omítky vápenocementové. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytinu tvoří živičné pásy. Dveře a okna jsou dřevěné. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení kůlny na pozemku parc.č. St. 119/1: Kůlna je postavena nad rodinným domem. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu s využitelným podkrovím. Nosné konstrukce jsou zčásti zděné z cihel, zčásti dřevěné. Střecha je pultová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálená taška. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. 6
Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] rodinný dům č.p. 32 64,90 65,40 dílna na pozemku parc.č. St. 119/1 18,40 14,70 kůlna na pozemku parc.č. St. 119/1 22,50 20,30 sklad na pozemku parc.č. St. 119/1 14,70 11,80 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem zanedbané základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 98 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 7
2.1 Srovnávací nemovité věci (SN) rodinné domy: 1) Rodinný dům Nabídková cena: 350 000,- Kč Lokalita: Maršov Popis: Řadový koncový, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 3+kk. Objekt je v zahájené rekonstrukci plastová okna, podkroví. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, rozestavěná koupelna s WC a ložnice; v podkroví pak pokoj. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: v rekonstrukci Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 100 m 2 Plocha užitná: 90 m 2 Plocha pozemku: 147 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: není Realitní kancelář Jolly Reality Blatného 26 616 00 Brno Telefon: +420 774 364 584 www.jollyreality.cz 8
2) Rodinný dům Nabídková cena: 380 000,- Kč Lokalita: Lubná Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a dvě ložnice. Na pozemku dále stojí stodola a bývalé chlévy. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 140 m 2 Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 1 319 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 9
3) Rodinný dům Nabídková cena: 450 000,- Kč Lokalita: Karle Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. Před dvěma lety byla instalována plastová okna. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a dvě ložnice. Na pozemku dále stojí stodola a garáž. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 145 m 2 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha pozemku: 1 937 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Realitní kancelář Listreali, s.r.o. Nábřeží 754/9 779 00 Olomouc Telefon: +420 602 522 863 www.listreali.cz 10
4) Rodinný dům Nabídková cena: 550 000,- Kč Lokalita: Trpín Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a ložnice; v patře pak pokoj a volný půdní prostor. Na pozemku dále stojí stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 100 m 2 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha pozemku: 609 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Realitní kancelář FORTUNAE, s.r.o. Eliščino nábřeží 842/3 500 03 Hradec Králové Telefon: +420 495 516 162 www.fortunae.cz 11
5) Rodinný dům Nabídková cena: 649 000,- Kč Lokalita: Tišnov - Hajánky Popis: Řadový vnitřní, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 2+1. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, WC, koupelna a ložnice. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha užitná: 65 m 2 Plocha pozemku: 472 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: v ulici před domem Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Realitní kancelář OPENREALITY & partners, s.r.o. Botanická 605/19 602 00 Brno - Veveří Telefon: +420 800 654 321 www.openreality.cz 12
6) Rodinný dům Nabídková cena: 650 000,- Kč Lokalita: Jimramov Popis: Řadový vnitřní, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. Objekt je po částečné rekonstrukci rozvody energií a vytápění, koupelna. V suterénu se nachází kotelna a skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC a dvě ložnice. Na pozemku dále stojí stodola. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 130 m 2 Plocha užitná: 110 m 2 Plocha pozemku: 273 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 13
7) Rodinný dům Nabídková cena: 750 000,- Kč Lokalita: Dolní Loučky Popis: Řadový koncový, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 2+1. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, WC, koupelna a ložnice. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 130 m 2 Plocha užitná: 90 m 2 Plocha pozemku: 191 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: v ulici před domem Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Realitní kancelář ERA Active Nádražní 582 685 01 Bučovice Telefon: +420 775 707 145 www. era-reality.cz/era-active 14
8) Rodinný dům Nabídková cena: 768 000,- Kč Lokalita: Rohozná Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V suterénu se nachází kotelna a skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC a dvě ložnice. Na pozemku dále stojí garáž. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 140 m 2 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha pozemku: 566 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 15
9) Rodinný dům Nabídková cena: 795 000,- Kč Lokalita: Pomezí Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC a dvě ložnice. Na dům navazuje kotelna a garáž. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 143 m 2 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha pozemku: 582 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: v ulici před domem Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Realitní kancelář Directreal Spolu Barcalova 1 562 01 Ústí nad Orlicí Telefon: +420 736 414 564 www.usti-nad-orlici.directreal.cz/realitni-kancelar-spolu 16
10) Rodinný dům Nabídková cena: 817 000,- Kč Lokalita: Rozseč nad Kunštátem Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC a dvě ložnice. Na dům navazuje stodola, dílna a garáž. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 140 m 2 Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 548 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Realitní kancelář OKNO NEMOVITOSTÍ, s.r.o. Bezručova 2435/14 680 01 Boskovice Telefon: +420 731 475 459 www.rkokno.cz 17
2.2 Srovnávací nemovité věci (SN) pozemky zemědělské: 1) Zemědělský pozemek o velikosti 6 383 m² Lokalita: Šebetov Nabídková cena: 67 000,- Kč Upravená nabídková cena: 11,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o v současnosti nevyužívanou pastvinu. Realitní kancelář ORCA ESTATE a.s. Jungmannova 627/36, 697 01 Kyjov Telefon: +420 800 343 434, www.orcareality.cz 2) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 10 772 m² Lokalita: Vísky Nabídková cena: 131 000,- Kč Upravená nabídková cena: 12,- Kč/m 2 Popis: Pozemky se nachází nedaleko od sebe, jsou využívány jako pastviny. Realitní kancelář RK NIKA Sokolská 418, 513 01 Semily Telefon: +420 481 623 417, www.rknika.cz 18
3) Zemědělský pozemek o velikosti 4 182 m² Lokalita: Boskovice Nabídková cena: 55 000,- Kč Upravená nabídková cena: 13,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o v současnosti nevyužívanou pastvinu. Realitní kancelář RK NIKA Sokolská 418, 513 01 Semily Telefon: +420 481 623 417, www.rknika.cz 4) Zemědělský pozemek o velikosti 3 234 m² Lokalita: Doubravice nad Svitavou Nabídková cena: 42 000,- Kč Upravená nabídková cena: 13,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o v současnosti nevyužívanou pastvinu. Realitní kancelář RK NIKA Sokolská 418, 513 01 Semily Telefon: +420 481 623 417, www.rknika.cz 19
5) Zemědělský pozemek o velikosti 1 737 m² Lokalita: Holštejn Nabídková cena: 23 000,- Kč Upravená nabídková cena: 13,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o zemědělsky využívaný pozemek, které je součástí velkého lánu. Realitní kancelář OLYMP Jungmannova 855/7, 466 01 Jablonec nad Nisou Telefon: +420 483 300 702, www.realityolymp.cz 6) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 36 784 m² Lokalita: Kunice Nabídková cena: 552 000,- Kč Upravená nabídková cena: 15,- Kč/m 2 Popis: Pozemky se nachází nedaleko od sebe, jsou součástí větších celků. Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Brno Křenová 479/71, 602 00 Brno - Trnitá Telefon: +420 800 101 128, www.bonusbrno.century21.cz 20
7) Zemědělský pozemek o velikosti 11 784 m² Lokalita: Brodek u Konice Nabídková cena: 198 000,- Kč Upravená nabídková cena: 17,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o zemědělsky využívaný pozemek, které je součástí velkého lánu. Realitní kancelář KONTAKT SERVIS CZ Pražská tř. 563/99, 370 04 České Budějovice 3 Telefon: +420 386 350 989, www.kontaktservis.cz 8) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 1 935 m² Lokalita: Brno-Žebětín Nabídková cena: 32 000,- Kč Upravená nabídková cena: 17,- Kč/m 2 Popis: Pozemky se nachází nedaleko od sebe, jsou zemědělsky využívané. Exekutorský úřad Karlovy Vary T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary Telefon: +420 353 224 896, www.eukv.cz 21
9) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 23 938 m² Lokalita: Letovice - Jasinov Nabídková cena: 479 000,- Kč Upravená nabídková cena: 20,- Kč/m 2 Popis: Pozemky se nachází nedaleko od sebe, jsou součástí větších celků. Realitní kancelář BM CONNECT, s.r.o. Kodaňská 1441/46, 101 00 Praha - Vršovice Telefon: +420 732 902 222, www.bmconnect.cz 10) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 48 008 m² Lokalita: Rozhraní Nabídková cena: 955 000,- Kč Upravená nabídková cena: 20,- Kč/m 2 Popis: Pozemky se nachází nedaleko od sebe, jsou zemědělsky využívané. Realitní kancelář louky-pole.cz s.r.o. tř. 28. října 1592/5, 370 01 České Budějovice 3 Telefon: +420 773 802 872, www.louky-pole.cz 22
Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 23
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: a) rodinný dům č.p. 32 a pozemky parc.č. St. 119/1 a 125/5 Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN 1 350 000 0,90 1,10 1,10 1,10 1,00 419 265 SN 2 380 000 0,90 1,10 0,80 1,40 1,00 421 344 SN 3 450 000 0,90 1,00 0,75 1,20 1,00 364 500 SN 4 550 000 0,90 1,10 0,85 1,00 1,00 462 825 SN 5 649 000 0,90 0,90 1,10 1,00 1,00 578 259 SN 6 650 000 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 526 500 SN 7 750 000 0,90 0,95 1,05 1,00 1,00 673 313 SN 8 768 000 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 587 520 SN 9 795 000 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 608 175 SN 10 817 000 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 625 005 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 526 671 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 103 915 Minimální hodnota 364 500 AP - SO 422 756 Aritmetický průměr [AP] 526 671 AP + SO 630 586 Maximální hodnota 673 313 Spoluvlastnický podíl: 3 / 4 395 003 Srážka za spoluvlastnický podíl: -20% 316 002 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 316 000 24
b) pozemek parc.č. 573 Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 6 383 11,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 11,00 SN 2 10 772 12,00 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 10,26 SN 3 4 182 13,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 10,53 SN 4 3 234 13,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 11,70 SN 5 1 737 13,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 11,70 SN 6 36 784 15,00 0,90 1,00 0,85 1,00 1,00 11,48 SN 7 11 784 17,00 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 14,54 SN 8 1 935 17,00 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 13,60 SN 9 23 938 20,00 0,90 0,95 0,85 1,00 1,00 14,54 SN 10 48 008 20,00 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 14,40 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 12,37 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 2,00 Minimální hodnota 10,26 AP - SO 10,37 Aritmetický průměr [AP] 12,37 AP + SO 14,37 Maximální hodnota 14,54 Výměra: 537 m 2 6 644,57 Spoluvlastnický podíl: 3 / 4 4 983,43 Srážka za spoluvlastnický podíl: -5% 4 734,26 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 4 730 c) pozemek parc.č. 664 Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace: Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Křetín Katastrální území: Křetín Počet obyvatel: 500 Jiný pozemek oceněný dle 9: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - hospodářsky nevyužitelné pozemky 9 odst. 5 3,30 0,25 0,83 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 25
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 664 500 0,83 500,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiný pozemek - celkem 500 500,- Pozemek - zjištěná cena = 500,- Kč Spoluvlastnický podíl: 3 / 4 375,- Kč Srážka za spoluvlastnický podíl: -5% 356,25 Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 360,- d) Souhrn: a) + b) + c) = 316 000,- Kč + 4 730,- Kč + 360,- Kč = 321 090,- Kč Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. 26
Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 27
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¾ na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 321 090,- Kč slovy: Třistadvacetjedentisícdevadesát korun českých 28
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5054 148 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 18.04.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímky katastrální mapy a ortofotomapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 29
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 107187979-28595-180425171046, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 37 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 25.04.2018 107187979-28595-180425171046 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.