ZNALECKÝ POSUDEK o cenì nemovitých vìcí è. 7280-1823/2018 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úøad Litomìøice, JUDr. Ondøej Mareš, LL.M., Masarykova 679/33, 412 01 Litomìøice Úèel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vìcí pro potøeby exekuèního øízení Adresa pøedmìtu ocenìní: Pozemky v katastrálním území Holice v Èechách, obec Holice, okres Pardubice Prohlídka pøedmìtu ocenìní provedena dne: 09.11.2018 Zpracováno ke dni: 09.11.2018 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 120 00 Praha Ing. Martina Plachá Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu vèetnì titulního listu a 11 stran pøíloh. Objednateli se pøedává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 14.11.2018 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/14 na pozemcích parc. è. 4144, 4148, 4151, 4176/4 a 4201 nacházejících se v obci Holice, okres Pardubice, katastrální území Holice v Èechách pro potøeby exekuèního øízení. 2. Základní informace Název pøedmìtu ocenìní: Adresa pøedmìtu ocenìní: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky parc. è. 4144, 4148, 4151, 4176/4, 4201, katastrální území Holice v Èechách Holice v Èechách, Holice, okres Pardubice Pardubický kraj Pardubice Holice Holice v Èechách 3. Prohlídka a zamìøení Prohlídka spoleènì se zamìøením nemovitosti byla provedena dne 09.11.2018 bez pøítomnosti majitelù oceòovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištìné pøi prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodòová mapa, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické øešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenèní údaje Vlastnické právo Bareš Rudolf, K Blahobytu 1699, Zelené Pøedmìstí, 530 02 Pardubice 1/8 Barešová Drahomíra, Holubova 959, 534 01 Holice 1/8 Barešová Eva, Øídícího uèitele Škody 143, Èeský Dub III, 463 43 Èeský Dub 5/14 Barešová Eva, Lípová 664/4, Liberec IV-Perštýn, 460 01 Liberec 2/14 Matoušková Drahomíra, Holubova 500, 534 01 Holice 1/8 Prokešová Kateøina, Polní 884, 534 01 Holice 1/8 2
Nemovitosti: Pozemky parc. è. 4144, 4148, 4151, 4176/4, 4201 nacházející se v obci Holice, okres Pardubice, katastrální území Holice v Èechách. 6. Dokumentace a skuteènost Dokumentace odpovídá skuteènému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceòované pozemky parc. è. 4144, 4151 a 4176/4 jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu pozemku jako trvalý travní porost a oceòované pozemky parc. è. 4148 a 4201 jsou v katastru nemovitostí vedeny v druhu pozemku jako ostatní plocha (neplodná pùda). Dle územního plánu jsou pozemky regulovány jako plochy smíšené nezastavìného území pøírodní a zemìdìlské. Celková rozloha všech oceòovaných pozemkù èiní 8.431 m 2. Na pozemcích se nehospodaøí, jsou neudržované a rostou na nich náletové døeviny. Pozemky jsou mírnì svažité a nejsou oplocené. Pøístup k pozemkùm je pøes soukromý pozemek cizího subjektu - vìcné bøemeno ve prospìch majitele oceòovaných pozemkù není zøízeno. Parkování je možné v širším okolí. Pozemky jsou situované na severním okraji obce a charakter okolí odpovídá øídce obydlené oblasti. Pozemky se nachází v klidné lokalitì bez zdraví ohrožujících vlivù a v lokalitì se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav. V Holicích je veškerá obèanská vybavenost (obchody, základní a støední školy, kulturní a sportovní zaøízení, nejdùležitìjší úøady a poboèka Èeské pošty). V obci je zastávka autobusových a vlakových spojù. Oceòované nemovitosti nejsou zatíženy vìcnými bøemeny. Tabulkový popis Rozloha 8.431 m 2 Popis oceòovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Pøístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost zemìdìlský pozemek (trvalý travní porost, ostatní plocha) plochy smíšené nezastavìného území pøírodní a zemìdìlské náletové døeviny mírnì svažitý neoploceno pøístup pøes soukromý pozemek cizího subjektu - vìcné bøemeno ve prospìch majitele oceòovaných pozemkù není zøízeno øídce obydlená oblast severní okraj obce v obci je dostaèující vybavenost obchodními støedisky a specializovanými obchody, v místì jsou dostupné základní a støední školy vèetnì specializovaných zaøízení, v místì je 3
kompletní vybavenost z hlediska kulturních zaøízení a sportovního vyžití, nejdùležitìjší úøady v místì, ostatní úøady v dojezdové vzdálenosti, v obci je poboèka Èeské pošty Životní prostøedí Spojení a parkovací možnosti klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivù, zeleò v podobì lesù a luk v bezprostøední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojù, parkovací možnosti v širším okolí objektu Vìcná bøemena oceòované nemovitosti nejsou zatíženy vìcnými bøemeny Další informace / 8. Metoda ocenìní Pro úèely stanovení obvyklé ceny k datu ocenìní 09.11.2018 jsou použity všeobecnì uznávané a vyžadované oceòovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku) ÈÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpùsoby oceòování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Volba metody: Za úèelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobì tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexù uvedená v publikaci Teorie oceòování nemovitostí, nakladatelství CERM. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenìní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitì. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotì, za kterou by nemovitost mohla být smìnìna. Pøi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (napø. lokalita, velikost, stav èi pøíslušenství). Tyto faktory jsou zohlednìny korekèními koeficienty. Na základì porovnání tìchto parametrù a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceòované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v pøíloze. Pozemky parc. è. 4144, 4148, 4151, 4176/4, 4201, katastrální území Holice v Èechách, obec Holice Pozemky v katastrálním území Holice v Èechách, obec Holice è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Holice v Èechách, Holice, okres Pardubice plocha 8431 m 2 trvalý travní porost, ostatní plocha (neplodná pùda) - nehospodaøí se, náletové døeviny / prodej menšinového podílu, pøístup pøes cizí pozemek 1 Sezemice, okres Pardubice Pardubice, okres 2 Pardubice Pardubická, 3 Srnojedy, okres Pardubice 4 Pobìžovice u Holic, okres Pardubice plocha prodej celku, pøístup z 4205 m 2 orná pùda / komunikace plocha prodej celku, pøístup pøes 4394 m 2 orná pùda / cizí pozemek plocha 11515 m 2 orná pùda, ostatní plocha (neplodná pùda) / prodej celku, pøístup pøes cizí pozemek plocha prodej celku, pøístup z 5755 m 2 orná pùda / obecní cesty 5
è Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceòovaného objektu odvozená ze srovnání 1 24,00 Kè 0.9 21,60 Kè 1.00 1.05 1.10 1.00 1.20 1.00 1.3860 15,58 Kè 2 28,45 Kè 0.9 25,60 Kè 1.05 1.05 1.10 1.00 1.10 1.00 1.3340 19,19 Kè 3 10,00 Kè Nepoužit 10,00 Kè 0.95 0.96 1.09 1.00 1.10 1.00 1.0935 9,14 Kè 4 18,25 Kè Nepoužit 18,25 Kè 1.00 1.03 1.10 1.00 1.20 1.00 1.3596 13,42 Kè Celkem prùmìr Minimum Maximum Smìrodatná odchylka - s Pravdìpodobná spodní hranice - prùmìr - s Pravdìpodobná horní hranice - prùmìr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pøimìøenì nižší 14,34 Kè 9,14 Kè 19,19 Kè 4,20 Kè 10,14 Kè 18,54 Kè Komentáø k nemovitosti è. 3 ke koeficientu K1 (poloha) - èást pozemkù je v záplavové oblasti Komentáø: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základì výše uvedených údajù a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pøedmìtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 14,34 Kè/m 2 8.431 m 2 * = 120.862 Kè 121.000,-- Kè 6
C. REKAPITULACE I. Výsledek dle srovnávací metody 121.000,-- Kè ZÁVÌR: Na základì výše uvedených zjištìní a s pøihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena pøedmìtných nemovitostí v daném místì a èase stanovena po zaokrouhlení na 120.000,-- Kè Slovy: jednostodvacettisíc korun èeských Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/14 na oceòovaných nemovitostech je v daném místì a èase stanovena po zaokrouhlení na 17.000,-- Kè Slovy: sedmnácttisíc korun èeských Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 120 00 Praha Ing. Martina Plachá Tel.: 420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 14.11.2018 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké èinnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona è. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky è. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, Ministerstvem spravedlnosti Èeské republiky, è. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poøadovým èíslem 7280-1823/2018 znaleckého deníku. 7
E. Pøílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapì 8
9
10
11
12
Územní plán Holice - výøez 13
Poøízená fotodokumentace 14
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 1 Prodej, Pozemek, 4205 m 2, Sezemice, okres Pardubice Celková cena: 100.920 Kè Adresa: Sezemice, okres Pardubice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Sezemice, okres Pardubice Plocha pozemku (m2) Cena 100 920 Kè Souèasné využití zemìdìlská pùda 4205 Slovní popis Nabízíme k prodeji ornou pùdu o výmìøe 4.205 m2 v obci Sezemice, k.ú. Sezemice nad Louènou, okres Pardubice. K dispozici po domluvì. 15
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 2 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 4394 m 2, Pardubice, okres Pardubice Celková cena: 125.000 Kè Adresa: Pardubice, okres Pardubice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Pardubice, okres Pardubice Souèasné využití ostatní Cena 125 000 Kè Umístìní objektu Centrum obce Plocha pozemku (m2) 4394 Slovní popis Realitka Green s.r.o. nabízí prodej pozemku v katastrálním území Lány na Dùlku, obec Pardubice. Parcela je vedena v katastru nemovitostí jako orná pùda. Celková plocha je 4394 m2. Pozemek se nachází v rovinì. 16
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 3 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 11515 m 2, Pardubická, Srnojedy, okres Pardubice Celková cena: 115.150 Kè Adresa: Pardubická, Srnojedy, okres Pardubice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Adresa Pardubická, Srnojedy, okres Pardubice Plocha pozemku (m2) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Èíslo øízení 11515 115 150 Kè Souèasné využití zemìdìlská pùda 16.11.2017 Umístìní objektu Okraj obce V-15593/2017-606 Slovní popis Prodej zemìdìlských pozemkù - orné pùdy - v KÚ Srnojedy o celkové výmìøe 11.515 m2. Pozemky jsou v osobním vlastnictví a nejsou zatíženy nájemní smlouvou, jsou ihned k užívání. Parcely se nachází 3 km od centra Pardubic. Nachází se na rovinì. Daò z pøevodu nemovitosti hradí kupující a je nad rámec kupní ceny. V pøípadì zájmu zajistíme financování. 17
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 4 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 5755 m 2, Pobìžovice u Holic, okres Pardubice Celková cena: 105.000 Kè Adresa: Pobìžovice u Holic, okres Pardubice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Adresa Pobìžovice u Holic, okres Pardubice Èíslo øízení V-216/2018-606 Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 105 000 Kè Plocha pozemku (m2) 5755 04.01.2018 Souèasné využití zemìdìlská pùda Slovní popis Prodej pozemku ve výluèném vlastnictví (orná pùda), katastrální území Pobìžovice u Holic. Dle LPIS je aktuálnì pùda v užívání. Bližší informace telefonicky. 18