Znalecký posudek číslo 1678-109/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.pop. 725 v obci Dolní Bojanovice, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 530 s pozemky parc. č.529 a č.530 zapsaného na LV č. 1158 pro k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 03.08.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 19038/09-77 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 03.08.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 20.08.2010
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 9 2.2. Výnosová hodnota 11 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 12 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 14 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 19038/09-77, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Miroslava Poláška, Hodkové Renaty, Jansové Petry, Mizerové Boženy ze dne 4. 05. 2010, podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1158. 984) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 19038/09-09- 77, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Miroslava Poláška, Hodkové Renaty, Jansové Petry, Mizerové Boženy - rodinný dům č.pop. 725, vinný sklep bez čp/če a vinice včetně součástí a příslušenství s pozemky ze dne 04.05.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem ; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1158, 984 a 279 pro k.ú. Bolní Bojanovice, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne 04.05.2010, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. kopie katastrální mapy, vyhotovena dálkovým přístupem dne 19.1.2010 mapový list HODONÍN 8 0/13, HODONÍN 8 0/13, KYJOV 8 9/33, KYJOV 8 9/32, KYJOV 8 9/33 v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín (viz příloha); 4. informace a sdělení poskytnutá paní Petrou Jansovou při místním šetření dne 03.08.2010, 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 03.08. 2010, 6. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 03.08.2010,, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 725 v Dolních Bojanovicích, okres Hodonín, včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 530 s pozemky parc. č. 529 a č. 530 zapsaný na LV č. 1158 pro k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 1158 pro k.ú. Dolní Bojanovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 1158 v k.ú. Dolní Bojanovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 03. 08. 2010. Informace o nemovitostech: LV č. 1158 Vlastník Polášek Miroslav, Střední Pustá 725, 696 17 Dolní Bojanovice LV č. 1158 Katastrální území Dolní Bojanovice (628701) Obec, okres Dolní Bojanovice (586137), Hodonín (CZ0645) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 725 na parc.č. 530, 342 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 529 zahrada výměra 426m 2 Parc.č. 530 zastavěná plocha a nádvoří, 342m 2 Předkupní právo FAST HYPO, a.s. smlouva o zřízení předkupního práva Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti paní Petry Jansové, povinné. Dle požadavku paní Petry Jansové nebyla v interiéru rodinného domu pořizována fotodokumentace. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 03.08.2010. Dále sdělila, že na rodinném domu vázne věcné břemeno doživotního užívání (věcné břemeno) pro paní Ludmilu Poláškovou a pan Františka Poláška. Listinné podklady nebyly žádné předloženy. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1158 ze dne 04.05.2010 pro k.ú. Dolní Bojanovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 725 v kat.ú. Dolní Bojanovice včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 530 s pozemky parc.č.530 a 529, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 1158 pro k.ú. Dolní Bojanovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí RD č.pop. 725 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č.529 a 530, v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 1158 pro k.ú. Dolní Bojanovice Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Obec Dolní Bojanovice leží v úrodné krajině jižní Moravy ve vínorodém Dolnomoravském úvalu 8 km západně od města Hodonína. Průměrná nadmořská výška se pohybuje kolem 178 m n.m. Obec má necelých tři tisíce obyvatel. Založení obce se předpokládá kolem roku 1196. Má bohatou historii s udržovanými tradicemi a bohatým kulturním životem. Občanská vybavenost je dobrá - základní a MŠ, dům s pečovatelskou službou, zdravotní středisko s lékárnou, ČOV, plynofikace, vodovod, Obecní dům s restaurací a vinárnou. Obcí protéká potok Prušáka, který se spojuje v řekou Kyjovkou východně od obce na Písečenském rybníce (2,5km od východního okraje obce). Obcí prochází do 3 směrů silnice 3. třídy. Nejblíže k silnici I/55 od dálnice D2 u Břeclavi do Hodonína je to do Lužice cca 3km a do centra Hodonína 8km. Obcí prochází směrem od Lužice na severozápad ulice Hlavní. Z ní odbočuje směrem na jihozápad ulice U Penzionu a pokračuje jako Cihelny. Na ní navazuje Střední pustá a uprostřed tohoto bloku směrem na jihovýchod je řadový dům č. p. 725, předmět ocenění. Vzdálenost k ulici Hlavní, která tvoří centrum Bojanovic je cca 400m. Dále směrem na severozápad jsou vinné sklepy v ulici zvané Pod ořechy nebo také Pod Búdama. Rodinný dům č.pop. 725 Stojí v řadové zástavbě po levé straně bloku stejně vysokých řadových domů směrem od ulice Hlavní. Před domem je neoplocená předzahrádka a ulice nemá veřejný chodník. Směrem do dvora je po levé straně přístavba jedné místnosti s nižší pultovou střechou a prosklená veranda s příslušenstvím. V půdním prostoru je směrem do ulice jeden podkrovní pokoj se čtyřdílným oknem ve vikýři uprostřed domu. Část domu je podsklepená, se sklepním okénkem do ulice. Sklep má dvě místnosti, sv.v. 1,9m a hliněnou podlahu. V přízemí je kuchyně, tři pokoje, koupelna, spíž a WC. Po pravé straně uliční strany domu je 4,80m široký průjezd do dvora, s vraty pouze na uliční straně. Z průjezdu vedou schody na zastřešenou a prosklenou verandu a z ní do dalších místností. Ve dvoře je část dvora vybetonována výš cca o 20cm než má úroveň vjezdu. Dlažba končí zároveň s boční přístavbou. Dále pokračuje zahrada až po zahradu souseda v rovnoběžné ulici Spodní pustá. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy betonové, původní izolace Podezdívka není Zdivo zdivo z cihel tl. 45 cm Stropy Dřevěné trámové s podbitím a rovným podhledem Krov, střecha střecha sedlová, krov dřevěný, částečně zateplený v podkrovním pokoji, Krytina taška pálená dvoudrážková Komíny komíny cihelné Klempířské konstrukce pozinkované, úplné, parapety okenní plastové Vnitřní omítky vápenné hladké, štukové Úprava vnějších povrchů Břízolit, kolem oken ornamenty slovácké Vnitřní obklady V soc. zařízení a za linkou v kuchyni Vnější obklady Sokl do ulice - pásky kabřinec, do dvora jen spárovaná bílá cihla Schody Do podkroví dřevěné, do sklepa betonové Dveře Dřevěné náplňové se zárubní dřevěnou Vrata Dřevěná, dvoukřídlá nezateplená v horní ¼ jsou prosklená Okna Plastová ditermální, sklepní ocelová, podkroví původní dvojitá dřevěná, veranda jednoduché ocelové okno Podlahy obytných Pokoje parkety, chodby, koupelna,wc a kuchyně dlažba keramická místností Podlahy ostatních Sklep hlína, chodba průjezdu teraco místností Vytápění Kotel na plyn včetně ohřevu TUV radiátory ocelové registry Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod ne Rozvod vody litina Zdroj teplé vody kotel Instalace plynu ano Kanalizace ano do veřejné kanalizace Vybavení kuchyní KL, sporák, Vnitřní hygienické Vana, umyvadlo, splachovací WC standardní vybavení Záchod 1x Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle sdělení paní Petry Jansové je dům z roku 1960. Stáří domu je tedy cca 50 let. V roce 2009 výměna oken do ulice za plastová. Technický stav odpovídá době vzniku a základní údržbě. Stav bez závad, průměrný. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Obestavěný prostor: o 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 4,80 9,65 2,20 46,32 101,90 2,20 2,50 2,20 5,50 12,10 Celkem 1.PP 51,82 114,00 o Podezdívka délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část (výška od * do * m) 137,74 1,00 0,90 137,74 123,97-51,82 1,00 0,90-51,82-46,64 Podezdívka celkem 85,92 77,33 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 12,70 9,30 3,00 118,11 354,33 2,15 3,10 3,00 6,67 20,00 2,70 4,80 3,00 12,96 38,88 Celkem 1.NP 137,74 413,21 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 12,70 9,30 118,11 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,85 227,36 Celkem zastřešení 227,36 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 51,82 114,00 podezdívka 77,33 1. nadzemní podlaží 137,74 413,21 2. nadzemní podlaží 0,00 0,00 zastřešení vč. podkroví 227,36 dílčí OP 0,00 Celkem 189,56 831,90 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 37,62 % Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 725 v Dolních Bojanovicích o jedné bytové jednotce 4+1 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 530 s pozemky parc.č. 529 a 530 v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 1158 pro k.ú. Dolní Bojanovice. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 703,43 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 703,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 703,00 Výměra objektu m 3 831,90 Výchozí cena Kč 3 080 526,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 3 080 526,00 Opotřebení % 50,00 Kč -1 540 263,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 1 540 263,00 2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky pitné vody, plynu, kanalizace a elektřiny. Dlažba dvora a oplocení. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Kolem rodinného domu a pod domem č.pop. 725 jsou tyto pozemky: parc.č. 530 - výměra pozemku 342m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 529 - výměra pozemku 426m 2 zahrada Parc.č. 530 je pod rodinným domem, předzahrádka směrem do ulice a dvůr za domem. Parc.č. 529 je obdélníková zahrada navazující na dvůr. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 350,- až 950,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 600,- Kč/m2. Jednotková cena stavebního pozemku 600,- Kč/m 2 Celková výměra 768 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 600,- Kč/m 2 768 m 2 = 460 800,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 460 800,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky stavební Celkem VH 1 540 263,- Kč 460 800,- Kč 1 968 063,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 1 968 000,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá rodina paní Petry Jansové. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 725 Popis Jedná se o jednobytový dům 4+1 s příslušenstvím. Je přízemní řadový, částečně podsklepený s průjezdem do dvora. Střecha je nezateplená, pouze jeden podkrovní pokoj je ve vikýři do ulice. Za rodinným domem je zahrada. Pozemky celkově 768m2. Inženýrské sítě ( voda, kanalizace, plyn a elektřina) jsou napojeny z veřejné komunikace. Přístup bez rizika z veřejné komunikace. 2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí města Hodonín jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Dolní Bojanovice 4 + 1 ano starší RD se zahradou, pozemek 768m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Dolní Bojanovice 5+1 ano starší RD se zahradou, pozemek 360m2 2 Dolní Bojanovice 5+1 ano starší RD se zahradou, pozemek 766m2 3 Prušánky 5+1 ano starší RD se zahradou, pozemek 1217m2 4 Starý Podvorov 5+1 ano novější RD, pozemek 230m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 2 200 000 0,75 1 650 000 1,00 1,05 1,00 1,00 0,90 1,05 0,99 1 666 667 2 2 550 000 0,75 1 912 500 1,00 1,10 1,00 1,05 1,00 1,10 1,27 1 505 906 3 1 590 000 0,75 1 192 500 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,99 1 204 545 4 2 800 000 0,75 2 100 000 0,98 1,05 1,00 1,25 0,90 1,15 1,33 1 578 947 Celkem průměr Kč 1 489 016 Zaokrouhleno Kč 1 500 000 Minimum Kč 1 204 545 Maximum Kč 1 666 667 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 204 545,- Kč až 1 810 345,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : klidná lokalita na okraji obce dům je napojen na inženýrské sítě ( vody, plyn, kanalizace a elektřina) za domem přiměřeně velká zahrada Uvedený RD má tyto slabší stránky : obec je napojena pouze na silnici III.třídy dům je vhodný jen pro pěstitele vína v okolí nejsou žádné lesy Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 1 500 000Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 500 000,- Kč (slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1158 ze dne 04. 05.2010 pro k.ú. Dolní Bojanovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Dle ústního vyjádření paní Petry Jansové, při místním šetření bylo sděleno, že na rodinném domu č. pop. 725 Dolní Bojanovice vázne věcné břemeno doživotního užívání (věcné břemeno) pro paní Ludmilu Poláškovou a pan Františka Poláška. Listinné podklady nebyly žádné předloženy. Z tohoto důvodu není vyjádřena hodnota závady. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 1158 ze dne 04. 05. 2010 pro k.ú. Dolní Bojanovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení povinného paní Petry Jansové na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 725 v Dolních Bojanovicích okr. Hodonín včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 530 s pozemky č. 529 a 530 v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 03.08.2010, po zaokrouhlení na : 1 500 000,- Kč (slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých). V Brně, dne 20. srpna 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1678-109/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 15
Mapa regionu Mapa obce
Rodinný dům č. pop. 725, Dolní Bojanovice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na RD Foto 2: Celkový pohled na RD fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 725, Dolní Bojanovice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 :Zahrada za RD fotodokumentace strana 2