ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 143/7233/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků čís. parcel 85/1, 85/2, rodinného domu č.p. 233 s příslušenstvím (podle LV č. 495) a garáže bez č.p./č.e. (podle LV č. 1475), k.ú. Štětí I, v ulici B. Němcové ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 143/7233/2015 LV no.: 495, 1475 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 85/1, 85/2, rodinný dům č.p. 233 s příslušenstvím (podle LV č. 495) a garáž bez č.p./č.e. (podle LV č. 1475), k.ú. Štětí I v ulici B. Němcové ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: B. Němcové 233, Předměstí, 411 08 Štětí Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Pozemky a stavba podle LV 495: 1.664.095,- Kč Stavba podle LV 1475: 85.346,- Kč nebyla stanovena Pozemky a stavba podle LV 495: 962.000,- Kč Stavba podle LV 1475: 48.000,- Kč Market value Tržní hodnota (nemovité věci podle LV č. 495 a LV č. 1475) Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, garáž) LAND / POZEMEK rodinný dům přípojka vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy okraj obce Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh 960.000,- Kč 960.000,- Kč nestanoveno Kč 85/1, 85/2 260, 39 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena 500 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: 159 Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: 746,4 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 495, k.ú. Štětí I (pozemek čís. parcely 85/1, jehož součástí je stavba: Štětí, č.p. 233, bydlení a pozemek čís. parcely 85/2, na němž stojí stavba: bez č.p./č.e., garáž, zapsaná na LV č. 1475) jsou ve vlastnictví Františka Jakše, B. Němcové 233, 411 08 Štětí. Nemovitá věc evidovaná na listu vlastnictví č. 1475 (stavba bez č.p./č.e., garáž, na parcele čís. 85/2, zapsané na LV č. 495) je ve SJM Františka Jakše a Jolany Jakšové, B. Němcové 233, 411 08 Štětí. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 495 je evidováno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, omezení dispozičních práv, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku a exekuční příkaz k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 495 v příloze). V části C listu vlastnictví č. 1475 je evidováno zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku a exekuční příkaz k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 1475 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 495 a 1475. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 495 a 1475 nejsou vlastnická práva omezena žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 495 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 230.560,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Finančního úřadu v Litoměřicích ze dne 29. 9. 2010 - zástavní právo smluvní ve výši 270.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch Města Štětí (IČO 00264466) ze dne 24.7.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2006. V části C listu vlastnictví č. 1475 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 233 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je dům užíván v celém rozsahu pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v těsné blízkosti železniční trať - řadová zástavba - garáž na pozemku čís. parcely 85/2 je přístupná pouze z nádvoří domu přes pozemek čís. parcely 85/1 Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 495 pro k.ú. Štětí I a obec Štětí, prokazující stav evidovaný k datu 20.5.2015 b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1475 pro k.ú. Štětí I a obec Štětí, prokazující stav evidovaný k datu 20.5.2015 c/ katastrální mapa pro část k.ú. Štětí I, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 20.5.2015 za účasti Františka Jakše a Jolany Jakšové, přítomných na místě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 763691 Název katastrálního území: Štětí I Kód obce: 565709 Název obce: Štětí Počet obyvatel obce: 8.895 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Město Štětí se nachází na východním okraji Ústeckého kraje, v okrese Litoměřice, přibližně 20 km jihovýchodně od města Litoměřice a přibližně 50 km severně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má město, včetně svých částí, 8.895 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, základní školy, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází komunikace II/261 Litoměřice Štětí Mělník, ve vzdálenosti přibližně 30 km je dálnice D8 Praha Ústí nad Labem hranice se S.R.N., město je také napojeno na železniční dopravu ve směrech Mělník a Litoměřice. Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází na severozápadním okraji zastavěného území města Štětí, v zástavbě převážně rodinných domů v ulici B. Němcové. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 233: Rodinný dům č.p. 233 je řadová vnitřní stavba, tvořící součást pozemku čís. parcely 85/1, k.ú. Štětí. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep), jedno nadzemní podlaží (přízemí), podkroví. Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) schodiště, sklepní místnost 1.NP (přízemí) průjezd, zádveří,chodba, kotelna, koupelna, WC, 2 pokoje, schodiště, kuchyně podkroví podesta, WC, 2 pokoje. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou dřevěná zdvojená a plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy jsou opatřeny hladkou omítkou, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně doplněny keramickými obklady, podlahy v přízemí jsou převážně opatřeny keramickou dlažbou a ve dvou pokojích povlaky z PVC, v podkroví textilní krytinou, na WC keramickou dlažbou, schody do podkroví jsou kovové opatřené nátěrem, dveře jsou dřevěné plné do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace, vytápění je ústřední teplovodní s elektrickým kotlem, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, 2 WC, topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Stáří a stavební stav: Podle informací z archivu stavebního úřadu Městského úřadu Štětí skutečné stáří nelze zjistit, nejstarší zmínka pochází z roku 1924, jeho stáří ke dni ocenění odhadujeme na cca 90 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, (např. výměna oken, rekonstrukce kuchyně a koupelny včetně výměny zařizovacích předmětů, výměna podlahových krytin, vybudování přístavby z dvorní strany domu, půdní vestavba podkroví apod.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Na některých stavebně konstrukčních prvcích domu se však projevuje zanedbaná údržba (opadávání vnějších omítek a obkladů a pod.). - 4 -
Garáž bez č.p./č.e.: Garáž bez č.p./č.e., je samostatně stojící stavba, situovaná na pozemku čís. parcely 85/2, k.ú. Štětí I. Garáž je přízemní stavba s jedním stáním pro osobní automobil a montážní jámou, běžného provedení, zděná s plochou střechou. Na stavebním stavu garáže se projevují vlivy zaostávající údržby, např. trhliny omítek apod. Stavba garáže je oceněna samostatně, v celkové obvyklé ceně je zahrnuta jako příslušenství. Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojka vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 85/1, k.ú. Štětí I, o výměře 260, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 233. Jedná se o pozemek převážně zastavěný rodinným domem č.p. 233 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemek čís. parcely 85/2, k.ú. Štětí I, o výměře 39, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný stavbou garáže bez č.p./č.e. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z veřejných pozemků ulice B. Němcové, ve vlastnictví Města Štětí. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí - pozemků čís. parcel 85/1, 85/2, rodinného domu č.p. 233 s příslušenstvím (podle LV č. 495) a garáže bez č.p./č.e. (podle LV č. 1475), k.ú. Štětí I, v ulici B. Němcové ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 20.5.2015 celkem Slovy: Devětsetšedesáttisíc Kč, 960.000,- Kč z toho tržní hodnota pozemků čís. parcel 85/1, 85/2, rodinného domu č.p. 233 s příslušenstvím (podle LV č. 495), k.ú. Štětí I, v ulici B. Němcové ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj, činí ke dni ocenění 20.5.2015 Slovy: Devětsetšedesáttisíc Kč, 910.000,- Kč z toho tržní hodnota garáže bez č.p./č.e. (podle LV č. 1475), k.ú. Štětí I, v ulici B. Němcové ve Štětí, okres Litoměřice, Ústecký kraj, činí ke dni ocenění 20.5.2015 Slovy: Padesáttisíc Kč. 50.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 495 je evidováno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, omezení dispozičních práv, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku a exekuční příkaz k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 495 v příloze). V části C listu vlastnictví č. 1475 je evidováno zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku a exekuční příkaz k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 1475 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 495 a 1475. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 143/7233/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 22. května 2015-6 -