ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 285/6365/2013 o obvyklé ceně bytu č. 182/2 v bytovém domě č.p. 181, 182, 183 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 235, 318/12, 318/13, k.ú. Mojžíř, v ulici Jindřicha Plachty v Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 285/6365/2013 LV no.: 944 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 182/2 v bytovém domě č.p. 181,182,183 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 235, 318/12 a 318/13, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Jindřicha Plachty v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jindřicha Plachty 182, Mojžíř, 403 31 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: 999 000 Kč nestanovena Kč 150 000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 182/2 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) sklepní kóje obytná zóna Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh 235, 318/12, 318/13 celkem 763, podíl 997/42736, tj. cca 18 zastavěná plocha a nádvoří 150.000 Kč 150.000 Kč nestanoveno Kč Infrastructure: Infrastruktura úplná, včetně vysokého školství Unit price: Jednotková cena 800 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Office area: Kancelářské plochy: 83,70 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1986 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 944 je bytová jednotka ve SJM Jano Milan a Janová Mária, Jindřicha Plachty 182, Mojžíř, 40331 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 944 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek v celkové výši 490.000,- Kčs příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 490.000,- Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s.(ičo 45244782), právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2007 - rozhodnutím o úpadku, Maria Janová, usnesením insolvenčního soudu o úpadku, Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. 70 INS-1276/2013-A-11 70 INS 1277/2013 ze dne 7.2.2013 - rozhodnutím o úpadku, Milan Jano, usnesením insolvenčního soudu o úpadku, Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. 70 INS-1276/2013-A-11 70 INS 1277/2013 ze dne 7.2.2013 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 944 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 944 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 490.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 490.000,- Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s.(ičo 45244782), právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2007. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení a k tomuto účelu je i užíván. Weak points / slabé stránky: - v rámci města Ústí nad Labem málo oblíbená lokalita - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - možnost parkování u domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 944 pro k.ú. Mojžíř a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 30.5.2013, vyhotovený z dálkového přístupu do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Mojžíř, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19.8.2013 za účasti manželů Janových. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 698164 Název katastrálního území : Mojžíř Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 94.258 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s odpovídající infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (94 258 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, v městské části Mojžíř. Mojžíř je někdejší samostatná obec, dnes jedna z 22 místních částí krajského města Ústí nad Labem, v rámci samosprávného městského obvodu Ústí nad Labem-Neštěmice. Nalézá se na levém břeku řeky Labe, přibližně 7 km severovýchodně od centra města, a sestává ze tří základních sídelních jednotek Mojžíř, Veselí a Sídliště Skalka. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná městskou hromadnou dopravou. V současné době tvoří převážnou část obyvatelstva nové části obce cikánské etnikum, zejména ze skupin Romů a Lovara. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 182/2: Oceňovaný byt se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 181,182, 183, v sekci č.p. 182 v ulici Jindřicha Plachty v Ústí nad Labem. Bytový dům je podsklepený, má 1 podzemní podlaží (sklepy), 8 nadzemních podlaží (bytové jednotky). K bytu náleží podíl 997/42736 na společných částech domu č.p. 181, 182, 183 a pozemků čís. parcel 235, 318/12 a 318/13, k.ú. Mojžíř. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 4+1 s příslušenstvím sestává z chodby, koupelny, WC, 4 pokojů, kuchyně a loggie. Podlahová plocha bytu je 83,70. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s povrchem z leštěného teraca, okna jsou plastová s izolačními dvojskly a dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové. Bytový dům má výtah, vnitřní rozvod el. proudu, vody, plynu a kanalizace, vytápění je dálkové teplovodní. Vybavení bytu tvoří vana, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, plynový sporák, topná tělesa vodovodní míchací baterie, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy v bytě jsou opatřeny povlaky z PVC. - 4 -
Stáří a stavební stav: Podle informací z archivu stavebního úřadu města Ústí nad Labem pochází bytový dům z roku 1986, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 27 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Stavebně technický stav bytu lze hodnotit jako uspokojivý, jen typové bytové jádro vykazuje známky zanedbané údržby. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 182/2 náleží podíl 997/42736 na pozemcích čís. parcel 235, 318/12 a 318/13, k.ú. Mojžíř. Jedná se o pozemky převážně zastavěné bytovým domem č.p. 181, 182 a 183. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a plynu. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Jindřicha Plachty) ve vlastnictví Města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 182/2 v bytovém domě č.p. 181, 182, 183 včetně podílu na společných částech domu a pozemků čís. parcel 235, 318/12 a 318/13, k.ú. Mojžíř, v ulici Jindřicha Plachty v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 944 pro k.ú. Mojžíř, obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. srpna 2013 150.000,- Kč Slovy: jednostopadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k bytu omezeno: - nařízením exekuce, usnesením soudu 14 Nc-10228/2005-5 ze dne 2.5.2005, právní moc ke dni 25.6.2005 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti 110 Ex-932/2005-18 ze dne 26.5.2005, právní moc ke dni 25.6.2005 - zástavním právem zákonným, ve prospěch vlastníků všech bytových jednotek ve výši 43.995, 97 Kč s příslušenstvím, ve prospěch Společenství vlastníků jednotek domu č.p. 254 (IČO 25466178), platební rozkaz 34 Ro-1544/2006-14 ze dne 20.9.2006, právní moc ke dni 26.10.2007 - usnesením soudního exekutora o nařízení dražebního jednání 110 Ex-932/2005-61 ze 20.8.2009. Výše stanovená obvyklá cena (tržní hodnota) nezohledňuje tato omezení vlastnického práva evidovaná na listu vlastnictví č. 944. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle85/6365/2013. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 22.srpna 2013-6 -