Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 435 / 196 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu a pozemek p.č. 844/3 v podílovém spoluvlastnictví exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 744, LV č. 3759 na pozemku parc.č. 844/4 pozemek parc.č. 844/6, LV č. 3759 pozemek parc.č. 844/4, LV č. 3759 pozemek parc.č. 844/3, LV č. 3799 pozemek v podílovém spoluvlastnictví (1/2 a ½) Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Jindřichův Hradec Počet obyvatel 22367 Kat. území Jindřichův Hradec Ulice Na Piketě č.p. 744 Část obce dle LV Jindřichův Hradec III Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. 744 pozemek parc.č. 844/6 pozemek parc.č. 844/4 pozemek parc.č. 844/3 Zpracováno pro exekutora Tel. 380 711 410 E-mail IČ DIČ Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 630509/0913 Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 630509/0913 Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 630509/0913 Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ 1/2 REPUBLIKA, RČ 630509/0913 Marek Vladimír - Tuchoměřice, V Zátiší 346, ČESKÁ REPUBLIKA 1/2 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 17.10.2012 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 3.9.2012 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 3.9.2012 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 135.5 m 2 18 000 Kč/m 2 2 439 000 Kč Garáže v domě 1 x 100 000 Kč - 1 -
Obvyklá cena - současný stav ( rodinný dům a pozemky p.č. 844/4 a p.č. 844/6 Obvyklá cena - současný stav ( pozemky p.č. 844/3) spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ Obvyklá cena - současný stav ( rodinný dům a pozemky p.č. 844/4 a p.č. 844/6 + pozemek p.č. 844/3 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 1 500 000 Kč Milion pětset tisíc Kč 65 000 Kč Šedesát pět tisíc Kč 2 500 000 Kč Dva miliony pětset tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Nemovitost je přístupná přes pozemek p.č. 844/5 (jiný vlastník). Navrhuji zřízení věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek p.č. 844/5, k.ú. Jindřichův Hradec. NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Omezení převodu nemovitosti. Zástavní právo smluvní Exekuční řízení stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3759, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 20.7.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3799, vyhotovil dálkový přístup do KN 22.10.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil dálkový přístup do KN 17.10.2012. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (nemovitost zpřístupněna jen částečně), vyhotovil zpracovatel odhadu 3.9.2012. Datum předání kompletních podkladů 22.10.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3759, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 20.7.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3799, vyhotovil dálkový přístup do KN 22.10.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil dálkový přístup do KN 17.10.2012. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jindřichův Hradec se nachází na území okresu Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Jindřichův Hradec je také obcí s rozšířenou působností. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 22300 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 14 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Občanská vybavenost je v Jindřichově Hradci kompletní. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je samostatně stojící rodinný dům, který se nachází na rovinatém pozemku. Je postaven klasickým způsobem z cihelného zdiva. Je podsklepený a jedním nadzemním podlažím bez využitelného podkroví. V 1.PP se nachází garáž, sklepní prostory a koupelna s WC. V 1.NP se nachází zádveří,kuchyně,koupelna, WC, ložnice,pokoj,pokoj, obývací pokoj a balkon. Nemovitost je napojena na rozvod el., vody, plynu a kanalizace je svedena do septiku. Vytápění ústřední s kotlem na plyn. K nemovitosti náleží také zahrada. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 844/5 Marek Vladimír ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Navrhuji zřízení věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek p.č. 844/5, k.ú. Jindřichův Hradec. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 126.42 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, trouba, varná deska sklokeramická, digestoř, lednice s mrazákem sprchový kout, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 20 Opotřebení odhadem 20 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 503 m 3 Cena 4 000 Kč/m 3 Cena celkem 2 012 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 685 m 2 Cena pozemků 1 200 Kč/m 2 Cena celkem 822 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy - 4 -
Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy dřevěné 100 krov sedlový 100 střešní krytina vlnitý eternit 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště není 0 okna dřevěná zdvojená 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných Jekor 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody bojler 100 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha koupelna s WC 10.00 m 2 1.0 10.00 m 2 sklepní prostory 31.00 m 2 0.5 15.50 m 2 garáž 22.00 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 63.00 m 2 25.50 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří,koupelna,wc,kuchyně 53.00 m 2 1.0 53.00 m 2 obývací pokoj, ložnice, pokoj,pokoj 54.00 m 2 1.0 54.00 m 2 balkon 6.00 m 2 0.5 3.00 m 2 Součet ploch za podlaží 113.00 m 2 110.00 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 30.9.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha 140.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 800.0 m 2 Cena za nemovitost 2 800 000 Kč 20 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 520 000 Kč 18 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Jindřichově Hradci, Na Piketě. Dům se zahradou v klidném prostředí vilové čtvrti. El 230/400 V. Vytápění alternativní, ÚT kotlem na tuhá paliva nebo elektřinou. Nové radiátory. Ohřev teplé vody bojlerem. Plyn na hranici pozemku. Voda z vodovodu, odpad do kanalizace. Pod celým domem sklepení a garáž, kotelna a sklad paliva. V přízemí chodba, kuchyně, koupelna, spíž, WC, obývací pokoj, ložnice, komora. V podkroví dva pokoje, půda a balkon. Na domě vyměněna okna za plastová. Zahrada s ovocnými stromy, skleníkem, zděnou kolnou a dílnou o výměře 700 m2. Obytná plocha 130 m2. Zastavěná plocha 90 m2. Plocha pozemku 797 m2. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 17.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m 2 Podlahová plocha 134.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 223.0 m 2 Cena za nemovitost 2 190 000 Kč 16 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 971 000 Kč 14 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Celkově zrekonstruovaný rodinný dům 4+1 se zahradou v Jindřichově Hradci na Jiráskově Předměstí. V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyně, dětský pokoj a ložnice, v patře je velký pokoj s francouzským oknem, menší pracovna a půda o kterou je možná obytnou část případně zvětšit. Dům má novou střechu, nová plastová okna, novou zateplenou fasádu, zrekonstruovanou koupelnu se sprchovým koutem. V zadní části domu je kotelna a hezká zahrádka. Dům je vytápěný ústředně kotlem na pevná paliva, napojen na vodovod a kanalizaci. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 17.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 142.0 m 2 Podlahová plocha 110.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 277.0 m 2 Cena za nemovitost 2 190 000 Kč 19 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 971 000 Kč 17 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Cihlový RD z roku 1914 s garáží a zahrádkou. V klidné části blízko centra. Přední strana má novou fasádu, plastová okna a dveře. Vytápění plynovým kotlem, nové rozvody topení. Ohřev vody bojlerem. Napojeno na veřejný vodovod a kanalizaci, vlastní studna na zahradě. Obytná část 3+1 v přízemí, dále velká půda, kde se dá vybudovat obytné podkroví, částečně podsklepeno. Na střeše pálené tašky. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 14 700-18 000 Kč/m 2 1 971 000-2 520 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 18 000 Kč/m 2 1. Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 744,ulice Na Piketě, obec Jindřichův Hradec, zapsaný na LV č. 3759 k.ú. Jindřichův Hradec včetně pozemků p.č. 844/3 a p.č. 844/4 a p.č. 844/6 k.ú. Jindřichův Hradec odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí, konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti s počítaným nadhodnocením inzertních nabídek o cca 10% na 18.000 Kč /m2 užitné plochy. Tj. 2.500 mil. Kč. 2. Obvyklá cena rodinného domu č.p. 744, k.ú. Jindřichův Hradec pouze včetně pozemků p.č. 844/4 a p.č. 844/6 odhaduji ve výši 1 500 000 Kč a to z důvodu právního přístupu k RD, který je přes pozemek p.č. 844/3, který je v podílovém spoluvlastnictví. 3. Obvyklou cenu pozemku p.č. 844/3, k.ú. Jindřichův Hradec odhaduji ve výši 130 000 Kč. Id. ½ ve výši 65 000 Kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 7 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesením znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná práva a závady nevyplývají. (Věcná břemena jízdy nemají vliv na cenu nemovitosti). Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 435/196/2012 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2012130. V Českém Krumlově dne 22.10.2012. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 8 -
Fotodokumentace zádveří koupelna WC kuchyně obývací pokoj pokoj - 9 -
Fotodokumentace příjezdová komunikace - 10 -
Fotodokumentace - mapy Jindřichův Hradec Na Piketě č.p. 744-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -