ZNALECKÝ POSUDEK č. 5956-270/2010 o ceně obvyklé truhlárny čp. 325 se stp.č.137/2 a s p.p.č.347/1 ostatní plocha v katastrálním území Doudleby nad Orlicí, obec Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou. Objednatel posudku: Vážená paní Blanka Hášová správce konkurzní podstaty Účel posudku: potřeby správce konkurzní podstaty Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 5.10.2010 posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové tel.: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové 11.11.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé truhlárny čp. 325 se stp.č.137/2 a s p.p.č.347/1 ostatní plocha v katastrálním území Doudleby nad Orlicí, obec Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: areál truhlářské provozovny Adresa nemovitosti: Komenského 325 517 42 Doudleby nad Orlicí Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Doudleby nad Orlicí Katastrální území: Doudleby nad Orlicí Počet obyvatel: 1 900 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,6726 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 41,67 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.10.2010 za přítomnosti znalce a paní Blanky Hášové. 4. Podklady pro vypracování posudku zaměření a zjištění na místě samém údaje sdělené objednatelem znalecký posudek vyhotovený 8.3.2009 poř.č.5847-56/2009. 5. Vlastnické a evidenční údaje nebyl předložen LV 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena, vycházím z vlastního zaměření a zjištění na místě samém a údajů sdělených objednatelem a současným uživatelem oceňované nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Jde o areál truhlářské provozovny situovaný v ulici Komenského v Doudlebách nad Orlicí v zástavbě převážně rodinných domů. Areál je přístupný z místní zpevněné komunikace s možností
- 3 - napojení na veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci a elektro síť. Areál se sestává : vlastní objekt dílen dřevěné skladové haly ocelokolny zděný objekt - zásobník na piliny stavební p.č.137/2 o výměře 1182m 2 ostatní plochy p.p.č.347/1 o výměře 988m 2. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Truhlářská dílna a 2 ) Otevřený sklad b) Vedlejší stavby b 1 ) Ocelokolna b 2 ) Zásobník pilin c) Studny c 1 ) Studna d) Venkovní úpravy d 1 ) Žumpa betonová d 2 ) Přední oplocení d 3 ) Přední oplocení d 4 ) Plotová vrata d 5 ) Plotová vrátka d 6 ) Zpevněné plochy d 7 ) Domácí vodárna d 8 ) Zpevněné plochy e) Porosty e 1 ) Porosty f) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu f 1 ) Areál čp-325 g) Pozemky g 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Truhlářská dílna - 3 zděná přízemní stavba s následující dispozicí: I.NP chodba, kancelář, 2x dílenský prostor, stříkárna, sociální zařízení a šatny, kotelna, garáž
- 4 - Stáří objektu min 81 let, stavebně technický stav - v 60-tých letech minulého století provedeny stavební úpravy do dnešní podoby. Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 10,8 18,5+7,7 (10,5+10,8)+5,2 5,65 = 393,19 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin I.NP: 393,19 m 2 3,43 m 1 348,64 m 3 Součet 393,19 m 2 1 348,64 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 348,64 / 393,19 = 3,43 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 393,19 / 1 = 393,19 m 2 Obestavěný prostor: čp. 235: 393,19 (4+1,9/2) = 1 946,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 946,29 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: kamenné S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné tl. 45 cm a 30cm S 100,00 3. Stropy: klenuté a rovné S 100,00 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytiny střech: vlnitý plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: C 100,00 11. Dveře: dřevěné S 100,00 12. Vrata: C 100,00 13. Okna: dvojitá S 100,00 14. Povrchy podlah: PVC a beton S 100,00 15. Vytápění: centrální kotlem na tuhá paliva S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: studené i teplé vody S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: ze všech zař předmětů do žumpy S 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: bojler S 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: 2x WC, umyvadlo, 1x sprchový kout S 100,00 24. Výtahy: C 100,00 Část
- 5-25. Ostatní: odsávaní S 50,00 C 50,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 1,00 21,40 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0,80 10. Schody: C 3,10 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 12. Vrata: C 0,30 100,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2,90 15. Vytápění: S 3,80 100,00 1,00 3,80 16. Elektroinstalace: S 6,40 100,00 1,00 6,40 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 2,20 100,00 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace: S 2,00 100,00 1,00 2,00 21. Ohřev vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 2,90 100,00 1,00 2,90 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 5,20 50,00 1,00 2,60 C 5,20 50,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9300 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : 0,9368 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : 0,9122 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1510 Základní cena upravená = 3 801,25 Kč/m 3 Plná cena: 1 946,29 m 3 3 801,25 Kč/m 3 = 7 398 334,86 Kč Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 81 / 120 = 67,500 % - 4 993 876,03 Kč Truhlářská dílna - zjištěná cena = 2 404 458,83 Kč
- 6 - a 2 ) Otevřený sklad - 3 stavebně navazuje na hlavní objekt truhlárny. V části otevřená stavba, dřevěné sloupy s prkenným opláštěním. Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 22,9 6,87 = 157,32 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin I.NP: 157,32 m 2 4,12 m 648,16 m 3 Součet 157,32 m 2 648,16 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 648,16 / 157,32 = 4,12 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 157,32 / 1 = 157,32 m 2 Obestavěný prostor: I.NP: (22,9 6,87) 3,9 = 613,56 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 613,56 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy včetně zemních prací: pod sloupy S 100,00 2. Svislé nosné konstrukce: dřevěné hranoly s jednoduchým opáštěním S 100,00 prkny 3. Stropy: C 100,00 4. Krov, střecha: nízký pultový S 100,00 5. Krytiny střech: běžného provedení S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozink plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100,00 10. Schody: C 100,00 11. Dveře: svlakové S 100,00 12. Vrata: C 100,00 13. Okna: C 100,00 14. Povrchy podlah: betonové S 100,00 15. Vytápění: X 100,00 16. Elektroinstalace: C 100,00 17. Bleskosvod: C 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00
- 7-22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 100,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100,00 25. Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 12,20 100,00 1,00 12,20 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 100,00 1,00 29,30 3. Stropy: C 8,90 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,00 100,00 1,00 11,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,10 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 3,30 100,00 0,00 0,00 10. Schody: C 0,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 2,20 100,00 1,00 2,20 12. Vrata: C 2,30 100,00 0,00 0,00 13. Okna: C 4,30 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: C 4,70 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 6,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 63,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6310 Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 599,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): 0,9360 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : 0,9620 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : 0,9796 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,6310 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1600 Základní cena upravená = 1 633,99 Kč/m 3 Plná cena: 613,56 m 3 1 633,99 Kč/m 3 = 1 002 550,90 Kč Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 81 / 95 = 85,263 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 852 168,27 Kč Otevřený sklad - zjištěná cena = 150 382,63 Kč
- 8 - b) Vedlejší stavby b 1 ) Ocelokolna - 7 objekt situován v pravé části pozemku, samostatně stojící. Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: ocelokolna: 14 6 2,7 = 226,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 226,80 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy pod sloupky S 100,00 2. Obvodové stěny kovová konstra s opláštěním z vlnitého S 100,00 plechu 3. Stropy tvoří zastřešení S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů nátěry S 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře kovové S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy dlažba 50/50 S 100,00 12. Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 10,80 100,00 1,00 10,80 12. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů: 98,60
- 9 - Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9860 Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): 0,9860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1210 Základní cena upravená = 1 724,28 Kč/m 3 Plná cena: 226,80 m 3 1 724,28 Kč/m 3 = 391 066,70 Kč Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 41 / 50 = 82,000 % - 320 674,69 Kč Ocelokolna - zjištěná cena = 70 392,01 Kč b 2 ) Zásobník pilin - 7 zděný objekt využívaný jako zásobník pilin. Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: : 4,7 4,2 (4+2,2/3) = 93,44 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 93,44 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100,00 3. Stropy C 100,00 4. Krov stanový S 100,00 5. Krytina pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů omítky S 100,00 8. Schodiště C 100,00 9. Dveře kovové S 100,00 10. Okna C 100,00 11. Podlahy betonová S 100,00 Část
- 10-12. Elektroinstalace C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy C 19,30 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna C 1,00 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12. Elektroinstalace C 4,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 71,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7100 Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): 0,7100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1210 Základní cena upravená = 1 792,03 Kč/m 3 Plná cena: 93,44 m 3 1 792,03 Kč/m 3 = 167 447,28 Kč Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 41 / 80 = 51,250 % - 85 816,73 Kč Zásobník pilin - zjištěná cena = 81 630,55 Kč c) Studny c 1 ) Studna - 9 Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód CZ - CC: 2222
- 11 - Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 4,00 m 1 950,- Kč/m + 7 800,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,2960 Plná cena = 15 222,48 Kč Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 81 / 100 = 81,000 % - 12 330,21 Kč Studna - zjištěná cena = 2 892,27 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Žumpa betonová - 10 Venkovní úprava: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 28,00 m 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 28,00 m 3 2 300,- Kč/m 3 = 64 400,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,2940 Plná cena: = 125 573,56 Kč Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 51 / 80 = 63,750 % - 80 053,14 Kč Žumpa betonová - zjištěná cena = 45 520,42 Kč
- 12 - d 2 ) Přední oplocení - 10 Venkovní úprava: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky do betonových patek Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Plocha: 31 1 = 31,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 31,00 m 2 450,- Kč/m 2 = 13 950,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1510 Plná cena: = 25 505,48 Kč Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 41 / 45 = 91,111 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 21 679,66 Kč Přední oplocení - zjištěná cena = 3 825,82 Kč d 3 ) Přední oplocení - 10 Venkovní úprava: 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Délka: 31,00 m Základní cena (dle příl. č. 11): 31,00 m 950,- Kč/m = 29 450,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1510 Plná cena: = 53 844,91 Kč Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 41 / 60 = 68,333 % - 36 793,84 Kč Přední oplocení - zjištěná cena = 17 051,07 Kč
- 13 - d 4 ) Plotová vrata - 10 Venkovní úprava: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 2,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 ks 3 420,- Kč/ks = 6 840,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1510 Plná cena: = 12 505,91 Kč Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 41 / 50 = 82,000 % - 10 254,85 Kč Plotová vrata - zjištěná cena = 2 251,06 Kč d 5 ) Plotová vrátka - 10 Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks 1 450,- Kč/ks = 1 450,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,1510 Plná cena: = 2 651,11 Kč Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 41 / 50 = 82,000 % - 2 173,91 Kč Plotová vrátka - zjištěná cena = 477,20 Kč
- 14 - d 6 ) Zpevněné plochy - 10 Venkovní úprava: 8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 6,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m 2 480,- Kč/m 2 = 2 880,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,2670 Plná cena: = 5 549,62 Kč Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 11 / 40 = 27,500 % - 1 526,15 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = 4 023,47 Kč d 7 ) Domácí vodárna - 10 Venkovní úprava: 1.3. Domácí vodárna - Darling Kód CZ - CC: 2222 Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks 12 000,- Kč/ks = 12 000,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,2960 Plná cena: = 23 419,20 Kč Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 31 / 40 = 77,500 % - 18 149,88 Kč Domácí vodárna - zjištěná cena = 5 269,32 Kč
- 15 - d 8 ) Zpevněné plochy - 10 Venkovní úprava: 8.1.2. Plochy s povrchem prašným - Štěrkové tl. do 250 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 60,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 60,00 m 2 95,- Kč/m 2 = 5 700,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): 2,2670 Plná cena: = 10 983,62 Kč Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 21 / 40 = 52,500 % - 5 766,40 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = 5 217,22 Kč e) Porosty e 1 ) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] živý plot 31 28,00 m 8 910,00 8 910,00 249 480,00 Součet 249 480,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): 0,85 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): 0,45 Celkem - okrasné dřeviny 95 426,10 Porosty - zjištěná cena = 95 426,10 Kč f) Pozemky f 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena
- 16 - [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] stavební 137/2 1 182,00 41,67 49 253,94 Součet 49 253,94 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % 1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 100 % Úprava ceny celkem 225 % + 110 821,37 Mezisoučet 160 075,31 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -3 % Úprava ceny celkem -3 % - 4 802,26 Mezisoučet 155 273,05 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní 2,1510 stavby): Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 333 992,33 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 41,67 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 347/1 988,00 41,67 41 169,96 Součet 41 169,96 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 125 % 1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 100 % Úprava ceny celkem 225 % + 92 632,41 Mezisoučet 133 802,37 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -3 % Úprava ceny celkem -3 % - 4 014,07 Mezisoučet 129 788,30 Úprava ceny dle 28 odst. 5: 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1510 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 111 669,85 Pozemky - zjištěná cena = 445 662,18 Kč Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Truhlářská dílna = 7 398 334,86 Kč a 2 ) Otevřený sklad = 1 002 550,90 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Ocelokolna = 391 066,70 Kč b 2 ) Zásobník pilin = 167 447,28 Kč c) Studna = 15 222,48 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Žumpa betonová = 125 573,56 Kč d 2 ) Přední oplocení = 25 505,48 Kč d 3 ) Přední oplocení = 53 844,91 Kč
- 17 - d 4 ) Plotová vrata = 12 505,91 Kč d 5 ) Plotová vrátka = 2 651,11 Kč d 6 ) Zpevněné plochy = 5 549,62 Kč d 7 ) Domácí vodárna = 23 419,20 Kč d 8 ) Zpevněné plochy = 10 983,62 Kč e) Porosty = 95 426,10 Kč f) Pozemky = 445 662,18 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 9 775 743,91 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Hlavní stavby a 1 ) Truhlářská dílna = 2 404 458,83 Kč a 2 ) Otevřený sklad = 150 382,63 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Ocelokolna = 70 392,01 Kč b 2 ) Zásobník pilin = 81 630,55 Kč c) Studna = 2 892,27 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Žumpa betonová = 45 520,42 Kč d 2 ) Přední oplocení = 3 825,82 Kč d 3 ) Přední oplocení = 17 051,07 Kč d 4 ) Plotová vrata = 2 251,06 Kč d 5 ) Plotová vrátka = 477,20 Kč d 6 ) Zpevněné plochy = 4 023,47 Kč d 7 ) Domácí vodárna = 5 269,32 Kč d 8 ) Zpevněné plochy = 5 217,22 Kč e) Porosty = 95 426,10 Kč f) Pozemky = 445 662,18 Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem 3 334 480,15 Kč g) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění g 1 ) Areál čp-325 areál není ke dni ocenění pronajat, v roce 2009 byl pronajímán za cenu 37 000,-Kč/1 měsíc. Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a garážování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 9,50 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] areál truhlárny 12,00 37 000,- 444 000,- Výnosy celkem 444 000,-
- 18 - Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 444 000,- Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 444 000,00 40 % = 177 600,00 Vypočtené odpočty celkem: - 177 600,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 266 400,- Kč Míra kapitalizace 9,50 % / 9,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 2 804 210,53 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: Ocenění nákladovým způsobem CN = 3 334 480,15 Ocenění výnosovým způsobem CV = 2 804 210,53 Rozdíl R = 530 269,62 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: CV = 2 804 210,53 Kč 2 804 210,53 Kč Věcná hodnota areálu čp 325 = 3 334 480,15 Kč Výnosová hodnota areálu čp 325 = 2 804 210,53 Kč D. Návrh tržní hodnoty Tržní hodnota se zjišťuje aplikací oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a okolností, za kterých by se s majetkem optimálně obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. V případě stanovení tržní hodnoty výše uvedených nemovitostí, je nutno zohlednit, že se jedná o prodej majetku z konkurzní podstaty. Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí je nezanedbatelným faktorem limitovaný okruh kupujících, místo polohy a kapacita trhu v produkci výše uvedené nemovitosti.
- 19 - Oceňovaný soubor nemovitostí je ke dni stanovení ceny obvykle užíván ke svému účelu, areál je pronajat. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem. Definice pojmů Věcná hodnota časová cena: Reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrné potřebné nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitosti. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitosti prodat a druhou stranou koupit Obvyklá cena: Jde o aktuální tržní hodnotu - zohledňuje skutečné stáří, stavebně technický stav nemovitosti, tržní interakci- stav nabídky a poptávky na trhu předmětných nemovitostí za normálních podmínek Tržní cena v tísni: Taková cena, ze kterou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. Stanovení obvyklé (tržní) ceny návrh tržní hodnoty S ohledem na skutečnost, že soubor oceňovaných nemovitostí je k datu stanovení ceny v konkurzu, je nutno považovat obchodní vztahy související s majetkem za vztahy v jisté tísni, což je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i možným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě. To ovlivňuje i výši ceny obvyklé s ohledem na možný prodej majetku jako celku. Při stanovení tržní hodnoty je nutno vzít v úvahu i tu skutečnost, že se vlastník nachází v procesu konkurzu, což signalizuje jeho ekonomické potíže a v současných podmínkách to okolí vnímá jako možnost relativně výhodného nákupu. Daný soubor nemovitostí areál truhlárny se skladem a garáží je úzce specifikován svým stavebně technickým charakterem a vnitřním uspořádáním, a proto je jiné využití nemovitosti sice možné,
- 20 - vždy však za předpokladu nutnosti vynaložení vysokých investic do souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu tyto faktory: Technický, konstrukční a stavební stav objektů Místní poloha Velikost a vlastnictví pozemků Využitelnost staveb Výnosy z pronájmu nemovitostí Energetická náročnost prostorů Ekologické zátěže Nejlepší využití nemovitého majetku Obecné podmínky v dané lokalitě Poptávka na trhu po podobném druhu nemovitostí A n a l ý z a o c e n ě n í : Výnosová metoda (kapitalizovaná míra zisku, též možno nazývat jako kapitalizovaný zisk) - využitelnost objektu v celém svém rozsahu je celoroční Cv: 2, 8 0 0. 0 0 0,- Kč, slovy: DvamilionyosmsettisícKč V tomto případě je i použití srovnávací metody při stanovení ceny obvyklé, obtížné, a to z důvodů nerealizovaných prodejů obdobných nemovitostí v daném regionu. Tento typ nemovitosti je v daném místě a čase obchodovatelný. Případný prodej nemovitosti lze hodnotit jako obtížný. Věcná hodnota nemovitostí : 3, 3 3 0. 0 0 0,-Kč, slovy: Třimilionytřistatřicettisíc Kč S ohledem na výše uvedené skutečnosti a současný stav trhu s obdobnými nemovitostmi, uvádím vlastní odhad obvyklé (tržní) ceny posuzovaných nemovitostí, s přihlédnutím na výše uvedené skutečnosti 3, 2 0 0. 0 0 0,-Kč, slovy: Třimilonydvěstětisíc Kč
- 21 - NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY KE DNI STANOVENÍ CENY nemovitosti: truhlárny čp. 325 se stp.č.137/2 a s p.p.č.347/1 ostatní plocha a p.p.č.513/27 zahrada v katastrálním území Doudleby nad Orlicí, obec Doudleby nad Orlicí, okres Rychnov nad Kněžnou : 3, 2 0 0. 0 0 0, 0 0 Kč slovy: TřimilionydvěstětisícKč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5956-270/2010 znaleckého deníku.znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2010/. V Hradci Králové, 11.11.2010 René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové