ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 181/8151/2018 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 5125/11 v bytovém domě č.p. 5124 a 5125 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 5885/53 a 5885/54, k.ú. Chomutov I, v ulici Kamenná v Chomutově, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 181/8151/2018 LV no.: 5846 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 5125/11 v bytovém domě č.p. 5124 a 5125 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 5885/53 a 5885/54, k.ú. Chomutov I, v ulici Kamenná v Chomutově, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kamenná 5124, 430 01 Chomutov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 440.561 Kč Market value Tržní hodnota 230.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanoveno Kč Common price Obvyklá cena 230.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 228.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 5125/11 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 5885/53 a 588/54podíl 349/24448 Appurtenances: Příslušenství: Size: Velikost podíl 349/24448 z 409 m 2 (tj. 5,83 m 2 ) Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z betonových panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 34,9 m 2 Storage area: Skladové plochy: 22.800 Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní: m 2 m 2 Kč Building finished in year: Rok pořízení: 1980 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % 2
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5846 (prokazující stav ke dni 5.10.2018) je byt ve vlastnictví Marie Schröderové, naposledy bytem Kamenná 5125, 430 01 Chomutov Podle dostupných údajů je oceňovaný byt předmětem dědického řízení po zemřelé Marie Schröderové. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5846 (prokazující stav ke dni 5.10.2018) je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením - zástavním právem smluvním pohledávka A: a/ pohledávka ve výši 140.000,- Kč s příslušenstvím b/ budoucí pohledávky do celkové výše 161.100,- K č vzniklé do 20.10.2014 pohledávka B: - budoucí pohledávky do celkové výše 1.456,- K č vzniklé do 20.10.2014 ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ 45317054) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 3.11.2008 - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši 1.512,- K č ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 7.8.2014 - zahájením exekucí - exekučními příkazy k prodeji nemovitostí (podrobněji na LV č. 5846 v příloze). Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 5846 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 5846 (prokazující stav ke dni 5.10.2018) je evidováno - zástavní právo smluvní pohledávka A: a/ pohledávka ve výši 140.000,- Kč s příslušenstvím b/ budoucí pohledávky do celkové výše 161.100,- K č vzniklé do 20.10.2014 pohledávka B: - budoucí pohledávky do celkové výše 1.456,- K č vzniklé do 20.10.2014 ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ 45317054) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 3.11.2008 - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši 1.512,- K č ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 7.8.2014 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - nedostatek parkovacích míst v okolí domu, zejména v odpoledních a pozd ějších hodinách Strong points / silné stránky: - dům prošel rekonstrukcí včetně zateplení - v docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost (restaurace, školy, obchody, zdravotní st ředisko) 3
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5846 pro k.ú. Chomutov I, obec Chomutov, prokazující stav evidovaný k datu 5.10.2018 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chomutov I, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaného bytu byla provedena dne 10. října 2018. 4
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 652458 Název katastrálního území : Chomutov I Kód obce : 562971 Název obce : Chomutov Počet obyvatel obce : 48 739 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2018 Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura / infrastructure: Statutární město Chomutov leží na úpatí Krušných hor, na jihozápadním okraji Mostecké hn ědouhelné pánve a má 48 739 obyvatel. Na severovýchodě přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov svou jižní částí město Jirkov, čímž města tvoří propojenou městskou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, ale i železniční dopravou. Statutární město Chomutov má rozsáhlou infrastrukturu včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Městem prochází významné dopravních trasy, jde zejména o státní silnici I/7 Praha-Slaný-Louny-Chomutov-Hora Sv. Šebestiána, I/13 Děčín Teplice Chomutov Most Karlovy Vary i trat ě ČD Ústí n.l. Chomutov Cheb, Chomutov Praha a další, železniční tratě, č. 120 (Praha-Kladno-Žatec-Chomutov), č. 130 (Ústí nad Labem-Bílina-Most-Chomutov), č. 133 (Chomutov-Jirkov-dříve až do Litvínova), č. 137 (Chomutov-Vejprty-Bärenstein), č. 140 (Chomutov-Kadaň- Karlovy Vary-Sokolov-Cheb). Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům č.p. 5122 a 5123 se nalézá na severním okraji zastav ěného území Statutárního města Chomutov, v převážně obytné zástavbě sídliště Kamenná, v ulici Kamenná. Lokalita je v rámci města dobře dostupná veřejnou hromadnou dopravou. Okolí je tvořeno zejména bytovými domy, stavby ob čanské vybavenosti jsou v docházkové vzdálenosti (školy, obchody, restaurace, atd.). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 5125/11: Oceňovaný byt je situován ve 4. nadzemním podlaží, v bytovém dom ě č.p. 5124 a 5125, umístěného na pozemcích čísl. parcel 5885/53 a 5885/54, k.ú. Chomutov I. Bytový d ům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 349/24448 na spole čných částech domu č.p. 5124 a 5125 a na pozemcích čísl. parcel 5885/53 a 5885/54, k.ú. Chomutov I. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z předsíně, pokoje, kuchyně, koupelny s WC. Podlahová plocha bytu činí 34,9 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, ze železobetonových dílc ů plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodišt ě jsou betonová s teracovými stupni, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V bytovém domě je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vana, záchod, kuchyňská linka, elektrický kuchyňský sporák, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, tepla, teplé užitkové vody apod. Krytinu podlah tvoří povlaky z PVC a keramická dlažba. 5
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1980, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 38 roků. Byla provedena rekonstrukce domu (zateplení fasády, plastová okna, vchodové dve ře, střešní krytina vč. zateplení atd.). Stavební stav domu odpovídá jeho stá ří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt je v původním stavu, vyžaduje již stavební úpravy. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 5125/11 náleží podíl o velikosti 349/24448 na pozemcích čísl. parcel 5885/53 a 5885/54, k.ú. Chomutov I. Pozemky čís. parcel 5885/53 a 5885/54 jsou zastavěny stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 5885/309, který je ve vlastnictví vlastník ů bytů v bytovém domě č.p. 5124 a 5125 a z pozemků čís. parcel 5885/77 a 5885/405, které jsou ve vlastnictví Statutárního m ěsta Chomutov. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v p říslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 440.561 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 228.000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým zp ůsobem na základě reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není ur čen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k bydlení, zejména singles osob vzhledem k velikosti bytu Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých v ěcí ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování p ři koupi resp. prodeji, např. dispoziční řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebn ě technického stavu apod. 6
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák. č. 72/1994 Sb.) bytu č. 5125/11 v bytovém domě č.p. 5124 a 5125 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čísl. parcel 5885/53 a 5885/54, k.ú. Chomutov I, v ulici Kamenná v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 5846 pro k.ú. Chomutov I, obec Chomutov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. října 2018 celkem 230.000,- Kč Slovy: Dvěstětřicettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 5846 je evidováno: - zástavní právo smluvní pohledávka A: a/ pohledávka ve výši 140.000,- Kč s příslušenstvím b/ budoucí pohledávky do celkové výše 161.100,- K č vzniklé do 20.10.2014 pohledávka B: - budoucí pohledávky do celkové výše 1.456,- K č vzniklé do 20.10.2014 ve prospěch Komerční banky, a.s. (IČ 45317054) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 3.11.2008 - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši 1.512,- K č ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 7.8.2014 - zahájení exekucí - exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (podrobněji na LV č. 5846 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 5846. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. Znalecká doložka ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 181/8151/2018. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 10. října 2018 7
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 171/8141/2018 LV no.: 5117 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 5125/11 35 22 800 795 720 45,0 437 646 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 437 646 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 5885/53 a 5885/54 zastavěná plocha a nádvoří 5,83 500 2 915 podíl o velikosti 349/24448 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 2 915 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 440 561 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Comparative value - Porovnávací hodnota Item Realized / offer Residential / Unadjusted Rate of price Name Date of sale / offers Type of unit no. price utility area price adjustment Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Chomutov, ul. Školní pěšina 349 000,00 10-18 35,00 1+1 9 971 0,80 279 200,00 7 977 Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v 6. NP je v původním udržovaném stavu 2 BJ Chomutov, ul. Dřínovská 335 000,00 10-18 43,00 1+1 7 791 0,70 234 500,00 5 453 2) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v 7. NP je po částečné rekonstrukci (koupelna, kuchyn ě) 3 BJ Chomutov, ul. Kamenná 269 000,00 10-18 35,00 1,1 7 686 0,80 215 200,00 6 149 3) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v 7. NP je v původním udržovaném stavu 1) nabídka realitní kancelá ře M&M reality Praha 2) nabídka realitní kancelá ře Bydlete s námi s.r.o. Most 3) nabídka realitní kancelá ře HEIA Reality Kadaň Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,441 mil.kč 0,000 mil.kč 0,228 mil.kč 0,230 mil.kč
Byt č. 5125/11 v ulici Kamenná v Chomutově Situace oblasti Situace lokality
Fotomapa - 2 -
Kopie katastrální mapy - 8 -
Ortofotomapa - 9 -
Byt č. 5125/11 v ulici Kamenná v Chomutově Bytový dům č.p. 5124 a 5125 Bytový dům č.p. 5124 a 5125 Přístupová komunikace Přístupová komunikace Vstup do domu č.p. 5125 Vstupní chodba v domě Schodiště v domě Vstup do bytu č. 5125/11-10 -
Předsíň Kuchyně Pokoj Koupelna a záchod - 11 -