Ostopovice 26. 10. 2015 k č.j. 166 EX 31/15-46 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2933/117/2015 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 16711 bytová jednotka č. 3620/13 v budově č. p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 na pozemcích st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/3, st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4311/419146 na společných částech budovy a na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a podílem o velikosti id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 v katastrálním území HODONÍN, ulice Luční or. č. 11, obec Hodonín, okres Hodonín Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ve vlastnictví povinné, a to: byt č. 3620/13 v budově č.p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 s příslušnými spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a na pozemcích, vše zaps. na LV č. 16711, 16574, 16712 pro k.ú. a obec Hodonín, dále popis příslušenství nemovitých věcí a určení nájemného Datum místního šetření: 09. 10. 2015 Datum, ke kterému je ocenění provedeno: 09. 10. 2015 Vypracoval: Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 66449, Ostopovice : 602581187; e-mail: radnov@volny.cz soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků Výtisk číslo: Znalecký posudek obsahuje 30 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, informace o pozemcích, kopie katastrální mapy, část cenové mapy stavebních pozemků, informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních. 1 Strana č. 1
1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Kateřiny Skoupé, Exekutorský úřad Hodonín, č.j. 166 EX 31/15-46 ze dne 22. 7. 2015 (doručeno dne 20. 8. 2015). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí povinné, a to: a) byt č. 3620/13 v budově č.p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 na pozemcích st. parc. 6360/5, st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/2 a st. parc. 6361/3 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4311/419146 na společných částech budovy a na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a podílem o velikosti id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2, vše zaps. na LV č. 16711, 16574, 16712 pro k.ú. a obec Hodonín (pozemky a podíly na pozemcích jsou označeny dle současné evidence v KN) b) popis příslušenství nemovitých věcí povinného c) určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem výše uvedené Usnesení výpisy z katastru nemovitostí LV č. 16711, LV č. 16574 a LV č. 16712 vyhotovené dálkovým přístupem dne 18. 5. 2015 b/ předložené povinným a vlastníkem nemovitých věcí kupní smlouva uzavřená dne 11. 2. 2009 (právní účinky vkladu práva ke dni 18. 2. 2009) mezi prodávající: 1. Město Hodonín, IČ: 00284891 a kupující: 2. Lucie Michálková, r.č. 806027/4321, trvale bytem Hodonín, Luční 3620/11, předmětem prodeje byla bytová jednotka č. 3620/13 o velikosti 2+1 se spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a na pozemcích zaps. na LV č. 16574, 16575 v k.ú. a obci Hodonín smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem uzavřená dne 12. 3. 2009 mezi zástavním věřitelem: 1. Kostiha Zdeněk, r.č. 660505/2322, trvale bytem Šardice 768, 696 13 a zástavcem: 2, Michálková Lucie, r.č. 806027/4321, trvale bytem Luční 3620/11, 695 01, Hodonín znalecký posudek č. 5635-018/2011 zpracovaný Ing. Petrem Urubkem k datu 18. 2. 2011 c/ opatřené znalcem zjištění a zaměření stávajícího stavu na místě samém dne 9. 10. 2015 za účasti paní Lucie Michálkové a pana Ing. Vladimíra Rudolfa. Původně byl stanoven termín místního šetření na 21. 9. 2015, na žádost zástupce povinné byl posunut na 9. 10. 2015. informace o pozemcích a kopie katastrální mapy pořízené dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 2 zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně (byt je v 5.NP.) 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Strana č. 2
Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2015 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce Real City, Grand Reality, Via Reality, internet www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.netrealit.cz, www.jihomoravske-reality.cz, www.realitymorava.cz, www.realitymix.centrum.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 Zákon č. 89/2012 Sb. ze dne 3. 2. 2012, občanský zákoník, zákon nabyl účinnosti dne 1. 1. 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014b. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014 obecně závazná vyhláška č. 4/2013 ze dne 10. 12. 2013 (účinná od 31. 12. 2013), kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků města Hodonína č. 9 2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo: 16711 Katastrální území: HODONÍN kód: 640417 Okres: Hodonín kód: CZ0645 Obec: Hodonín kód: 586021 Jednotka: Č. 3620/13, byt, v budově č.p. 3620, 3621, 3622, bytový dům, LV 16574, na pozemcích st. 6360/5, LV 16712, st. 6361/1, LV 16574, st. 6361/2, LV 16712, st. 6361/3, LV 16574 Vlastník: MICHÁLKOVÁ Lucie (806027/4321), Luční 3620/11, 695 01, Hodonín Část B1 jiná práva: Část C omezení vlastnického práva: Část D jiné zápisy: Bez zápisu Plomby a upozornění: Bez zápisu zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1 050 000 Kč a příslušenství, Kostiha Zdeněk, č.p. 768, 696 13, Šardice, listina: smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 12. 3. 2009 podaná žaloba o soudní prodej zástavy Část E nabývací tituly: smlouva kupní ze dne 11. 2. 2009, právní účinky vkladu práva ke dni 18. 2. 2009 2.2. Posuzované části: 2.2.1. - Bytová jednotka č. 3620/13 2.2.2. - Pozemky st. parc. 6360/5, st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/2 a st. parc. 6361/3 Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a Strana č. 3
zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014). CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitých věcí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Zjištění administrativní ceny nemovité věci tj. ceny zjištěné podle cenového předpisu (vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinné od 1. 10. 2014). 2. Ocenění porovnávacím způsobem podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. Strana č. 4
Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2.3. Popis oceňovaných částí Obec Hodonín, počet obyvatel 25 049, katastrální území Hodonín. Město Hodonín je situováno na jihovýchodním okraji Jihomoravského kraje, okrajem města prochází silnice první třídy č. 55 Břeclav Hodonín Uherské Hradiště. Městem prochází silnice č. 51 k hraničnímu přechodu se Slovenskem. Město je dostupné autobusovou a vlakovou dopravou. Vzdálenost Hodonína z krajského města Brna je 73 km (po dálnici D2), z Břeclavi 24 km, od nájezdu na dálnici D2 (Brno Bratislava) je vzdálenost 18 km. Ve městě je kompletní vybavenost obchody, služby, základní a mateřské školy, nemocnice, ordinace lékařů, restaurace, hotely, lázně, městský úřad s jednotlivými odbory. Ve městě je kompletní technická infrastruktura veřejný vodovod, kanalizace s ČOV, plynofikace a elektrifikace. Dům s byty je situován v sídlišti Jihovýchod, které je umístěné na jihovýchodním okraji zastavěné části města, vzdálenost z centra města je cca 1,3 km. Dům je postaven u místní podružné zpevněné komunikace ulice Luční, která navazuje na ulici Měšťanskou, která vede z města směrem k silnici č. 55 i do centra města. Vzdálenost budovy od zastávky městské hromadné dopravy je cca 280 m. Dům s byty je postaven na rovinatém pozemku v řadové zástavbě. Dům je od komunikace oddělen chodníkem a zeleným pásem. Okolní zástavbu tvoří převážně domy s byty, za budovou je restaurace. Parkování je možné podél místní komunikace. K budově jsou provedeny tyto přípojky na veřejné inženýrské sítě: vodovodní přípojka na veřejný vodovodní řad, elektro přípojka (230/400 V), dále je provedena přípojka kanalizace a přípojka zemního plynu (do bytové jednotky není zemní plyn zaveden). Přístup k nemovité věci je z pozemků ve vlastnictví Města Hodonína. 2.4. Zjištění administrativní ceny 2.4.1. Jednotka č. 3620/13 byt (vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., hlava III, oceňování staveb porovnávacím způsobem, 38, jednotka) Byt č. 3620/13 je situován v 5.nadzemním podlaží domu s byty. Bytový dům má celkem osm nadzemních podlaží a jedno podlaží podzemní. V domě č. p. 3620, č. p. 3621 a č. p. 3622 je celkem 69 bytů (v každé sekci 23 bytů), dům je bez nebytových prostor. Byt je dvoupokojový s kuchyní a s úplným sociálním příslušenstvím (2+1), příslušenství bytu tvoří sklepní kóje umístěná v I.PP. (byt nemá balkón nebo lodžii). Zastavěný půdorys budovy je obdélníkový. Vstup do budovy je z jihovýchodní strany, kdy na vstup navazuje předsíň a schodišťový prostor s osobním výtahem. Veškeré místnosti bytu jsou orientovány do ulice Luční jihovýchodní strana. K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a podíl na pozemcích zastavěných budovou. Mezi společné části budovy patří mimo jiné hlavní vstupy do domu, vnitřní schodiště, přístřešky u vstupů, výtahy, komunikační prostory ve všech podlažích, společné místnosti vstupní haly, kolárny, kočárkárny, prádelny, sušárny, žehlírny, sklady. Dispozice bytu: 5.NP.: vstup do bytu je ze společné chodby do předsíně. Z předsíně je vstup do pokoje a do koupelny (vana, umývadlo), na koupelnu navazuje místnost s WC. Z pokoje je přístupna kuchyně a další pokoj. - Technický popis, údaje o stáří: Původní stáří budovy je (dle dříve zpracovaného znaleckého posudku) 2015 1982 = 33 roků. V roce 2011 byla provedena revitalizace budovy zateplení fasády domu, nové vstupy, výtahy, v roce 2008 byla provedena výměna stupaček (svislých rozvodů instalací), v r. 2011 byla provedena rovněž výměna okenních výplní plastová okna. Byt je standardně udržovaný, kromě okenních výplní, výměny podlahových krytin a části vnitřních dveří (bez zárubní) je v původním stavu. Strana č. 5
Dům je proveden z montovaných železobetonových panelů opatřených kontaktním zateplovacím systémem. Stropy jsou s rovnými podhledy (z montovaných železobetonových panelů). Střecha je plochá, opatřená bleskosvodem, střešní krytina je z natavovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Omítky vnitřní jsou vápenné hladké, vnější probarvená strukturovaná omítka kontaktního zateplovacího systému. Schodiště je železobetonové montované (dvouramenné přímočaré), povrch stupňů je z umělého kamene. Koupelna je vybavena vanou a umývadlem, WC je splachovací, stěny koupelny a WC tvoří původní umakartové jádro bez obkladů stěn (keramický obklad je jen u vany a obložena je malá část stěny v kuchyni u sporáku). Vytápění bytu je ústřední (dálkové), radiátory jsou plechové. Příprava teplé vody je centrální. V domě je dále proveden rozvod elektrické instalace (v bytě světelné), studené i teplé vody, zemního plynu (do bytu není zaveden), zařizovací předměty jsou napojeny na veřejnou kanalizační síť. Do bytu je zaveden domácí telefon, společná televizní anténa. Dveře jsou dřevěné lakované, plné nebo částečně zasklené, v ocelových zárubních, okna jsou plastová, zasklená dvojskly. Povrchy podlah místností tvoří PVC. Jednotlivá podlaží budovy jsou propojeny kromě schodiště i výtahem. V kuchyni je elektrický stolový sporák a odsávač par. Do bytu není zaveden zemní plyn. 2.4.2. Pozemky st. parc. 6360/5, st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/2 a st. parc. 6361/3 ( 2 vyhlášky) Jsou podle výpisu z katastru nemovitostí vedeny takto: LV č. 16574: St. parc. 6361/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 475 m 2 St. parc. 6361/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 182 m 2 LV č. 16574: St. parc. 6360/5 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 25 m 2 St. parc. 6361/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 68 m 2 Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří na pozemcích je postaven dům s byty sestávají ze tří sekcí se samostatnými vstupy pozemky jsou celé zastavěny domy s byty. K bytové jednotce č. 3620/13 náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 4311/419146 na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2. Cena za m 2 výše uvedených pozemků je stanovena podle cenové mapy stavebních pozemků města Hodonína, tj. vyhlášky č. 4/2013 účinné od 31. 12. 2013. Podle této cenové mapy jsou pozemky zařazeny do pásma 200 toto označuje cenu v Kč/m 2 pozemku. Cena za m 2 pozemku tedy je: 200,00 Kč Strana č. 6
3/ Posudek 3.1. Zjištění administrativní ceny nemovitých věcí Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (účinná od 1. 10. 2014) 3.1.1. Jednotka č. 3620/13 byt Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., tabulka č. 1 Znak č. 1 Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 5 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko Součet znaků č. 1 až 5 = 0,00 Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Nabídka odpovídá poptávce II. 0,00 0,00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Bez vlivu nebo stabilizované území IV. 0,00 0,00 II. 0,00 0,00 Bez vlivu II. 0,00 0,00 Bez dalších vlivů II. 0,00 0,00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I = P6 1 + i= 1 T P i IV. 1,00 1,00 Index I T = 5 1,000 Index polohy I P - příloha č. 3, tabulka č. 3 I 11 = P1 (1 + P P i i = 2 ) Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (byty, bytové a rodinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota 1 Druh a účel užití stavby Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 I 1,00 1,00 Převažující zástavba 2 v okolí pozemku a Rezidenční zástavba I. 0,04 0,04 životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci Okrajové části obce III. -0,05-0,05 Strana č. 7
4 5 6 7 8 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava* Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku I. 0,00 0,00 I. 0,00 0,00 VI. 0,00 0,00 III. 0,00 až 0,02 0,02 II. 0,00 0,00 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0,00 0,00 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0,00 0,00 Vlivy ostatní 11 neuvedené** Bez dalších vlivů II. 0,00 0,00 Součet znaků č. 2 až 11 0,01 Povolené maximum (příloha č. 3, text za tab. č. 3) -0,80 Použitá hodnota 0,01 Index polohy I P 1,010 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 27, tabulka č. 2 I 1 + V 9 V = Vi i= 1 10 1 Typ stavby Budova panelová, zateplená III. 0,00 0,00 2 Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. 0,00 0,00 3 Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu II. 0,00 0,00 4 Umístění bytu v domě 5 6 7 Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu, kterým se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené Ostatní podlaží nevyjmenované (byt v 5.NP., s výtahem) Ostatní světové strany s výhledem Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro umakartové bytové jádro Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje jen sklepní kóje Dálkové, ústřední, etážové (dálkové) II. 0,00 0,00 III. 0,03 0,03 II. -0,10-0,10 II. -0,01-0,01 III. 0,00 0,00 Bez vlivu na cenu III. 0,00 0,00 Součet znaků 1 až 9-0,08 10 Stavebně - technický stav Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II. 1,00 1,00 Stáří stavby (roků) 33 Strana č. 8
Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 0 Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = s = 1 0,005 x y 33 Koeficient -s-(s = 1 0,005 x y) před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % 0,835 Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 nastavit Ne 0,00 Jen do 50 let s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,835 Kval. pásmo s 0,835 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 27, tabulka č. 2 0,768 Ocenění bytu J, K porovnávacím způsobem podle 38 a příloh č. 3 a 27 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Obec Hodonín Okres Hodonín Počet obyvatel 25049 Kraj Jihomoravský Katastrální území Hodonín Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Není Položka z přílohy č. 27, tabulka 1 Hodonín Základní cena příloha č. 27, tab. 1 ZC Kč/m 2 13459,00 Výpočet základní ceny upravené podle 38 odst. 1 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 27, tabulka č. 2 Iv 0,768 Základní cena upravená = ZC Iv ZCU Kč/m 2 10336,51 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 I T 1,000 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 1,010 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč/m 2 10439,88 Výměra bytu Délka Šířka Koef. PP po krácení (m 2 ) Předsíň 4,05 1,20 1,00 4,86 Koupelna 1,75 1,21 1,00 2,12 WC 1,09 0,88 1,00 0,96 Pokoj 4,05 3,96 1,00 16,04 Pokoj 5,27 2,25 1,00 11,86 Kuchyně 3,35 2,24 1,00 7,50 Kuchyně (odpočet) -0,69 0,60 1,00-0,41 Spíž 0,60 0,60 1,00 0,36 Sklepní kóje 1,64 1,00 0,10 0,16 Výměra celkem m 2 43,45 vč. ev. Cena bytu příslušenství Věcné břemeno č. 1 (odpočet celkem max. 80 % ceny stavby - 45 vyhlášky) bez pozemku Kč 453 612,57 odpočet Kč 0,00 Věcné břemeno č. 2 odpočet Kč 0,00 Cena bytu po odpočtu věcných břemen Cena bytu po zaokrouhlení vč. ev. příslušenství vč. ev. příslušenství bez pozemku bez pozemku Kč 453 612,57 Kč 453 610,00 Strana č. 9
3.2. Pozemky zapsané na LV č. 16574 spoluvlastnický podíl Označení pozemku Výměra v m 2 2 Cena pozemku Cena v Kč/m v Kč -st. parc. 6361/1 - zastavěná plocha a nádvoří 475,00 200,00 95000,00 -st. parc. 6361/3 - zastavěná plocha a nádvoří 182,00 200,00 36400,00 mezisoučet 657,00 131400,00 -spoluvlastnický podíl na pozemcích náležející k bytu č. 3620/13 činí 4311/419146 1351,48 Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích po zaokrouhlení 1350,00 3.3. Pozemky zapsané na LV č. 16712 spoluvlastnický podíl Označení pozemku Výměra v m 2 2 Cena pozemku Cena v Kč/m v Kč -st. parc. 6361/2 - zastavěná plocha a nádvoří 68,00 200,00 13600,00 -st. parc. 6360/5 - zastavěná plocha a nádvoří 25,00 200,00 5000,00 mezisoučet 93,00 18600,00 -spoluvlastnický podíl na pozemcích náležející k bytu č. 3620/13 činí 8622/1257438 127,54 Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích po zaokrouhlení 130,00 CELKOVÁ REKAPITULACE - nemovité věci zapsané na LV č. 16711, LV č. 16574, LV č. 16712, k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín Zjištěná cena bytu a spoluvlastnického podílu na pozemcích 1. Jednotka č. 3620/13 - byt 453612,57 Kč 2. Pozemky st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 - spoluvlastnický podíl ve výši id. 4311/419146 1351,48 Kč 3. Pozemky st. parc. 6361/2 a st. parc. 6360/5 - spoluvlastnický podíl ve výši id. 8622/1257438 127,54 Kč CELKEM 455 091,59 Kč CELKEM po zaokrouhlení 455 090,00 Kč Strana č. 10
Zjištěná cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 16711 bytová jednotka č. 3620/13 v budově č. p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 na pozemcích st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/3, st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4311/419146 na společných částech budovy a na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a podílem o velikosti id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 v katastrálním území HODONÍN, ulice Luční or. č. 11, obec Hodonín, okres Hodonín, vypočtená podle cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 9. 10. 2015) činí: 455 090,00 Kč. Slovy: čtyřistapadesátpěttisícdevadesát korun českých 3.2. Výpočet ceny porovnávacím způsobem bytová jednotka č. 3620/13 se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a na pozemcích Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání bylo použito bytových jednotek (byty 2+1), které byly prodány v posledním období v Hodoníně nebo se vycházelo z realitní inzerce. Započitatelná podlahová plocha bytové jednotky č. 3620/13 (dle metodiky bankovních ústavů): Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha Předsíň byt 4,86 m 2 1,00 4,86 m 2 Koupelna byt 2,12 m 2 1,00 2,12 m 2 WC byt 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 Pokoj byt 16,04 m 2 1,00 16,04 m 2 Pokoj byt 11,86 m 2 1,00 11,86 m 2 Kuchyně byt 7,09 m 2 1,00 7,09 m 2 Spíž byt 0,36 m 2 1,00 0,36 m 2 Sklepní kóje byt 1,64 m 2 0,50 0,82 m 2 Celková podlahová plocha 44,92 m 2 44,10 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty: Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu K c Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková Koeficient celkový Upravená plocha cena cena m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Byt 2+1, v OV, panelová zateplená budova, dům je z roku 1978, v roce 2010 nové zastřešení, zateplení, náhrada balkónů lodžiemi, výměna oken. Bytová jednotka je v původním stavu - plastová okna, umakartové jádro. K bytu náleží sklepní kóje, špatný stav bytu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena 06/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - delší dostupnost centra - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - lodžie u srovnávané bytové jednotky - koeficient 0,98; Celkový stav - horší stav srovnávaného bytu - koeficient 1,25; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní cena 06/2015; Lokalita - delší dostupnost centra; Provedení a vybavení - lodžie u srovnávané bytové jednotky; Celkový stav - horší stav srovnávaného bytu; okr. Hodonín, Hodonín, Lesní ulice Strana č. 11
panelová zateplená budova 58,70 7.NP. 2+1 760 000 12 947 1,25 16 177 Byt 2+1 Byt 2+1, v OV, budova je z roku 1975, v roce 2000 nové lodžie, v roce 2006 nové zastřešení, v roce 2008 výměna oken a zateplení fasády. Bytová jednotka je v původním stavu - umakartové jádro (špatný stav). Byt má lodžii a sklepní kóji. okr. Hodonín, Hodonín, Brandlova ulice Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena 03/2015 - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - lodžie u bytu - koeficient 0,98; Celkový stav - horší stav srovnávaného bytu - koeficient 1,25; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní cena 03/2015; Provedení a vybavení - lodžie u bytu; Celkový stav - horší stav srovnávaného bytu; panelová zateplená budova 61,54 8.NP. 2+1 790 000 12 837 1,23 15 725 Byt 2+1 Byt 2+1, v OV, Brandlova ulice, Hodonín, byt je ve 2.NP., celkem 9.NP., výtah v budově, dům je z roku 1974, v r. 2000 nové lodžie, v r. 2005 výměna oken, v r. 2011 nové zastřešení a zateplení budovy, byt v r. 2005 rekonstruován - zděné jádro. Byt má lodžie a sklepní kóji, dobrý stav. okr. Hodonín, Hodonín, Brandlova ulice Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena 12/2014 - koeficient 1,03; Provedení a vybavení - lodžie u bytu - koeficient 0,98; Celkový stav - lepší stav srovnávaného bytu - koeficient 0,97; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní cena 12/2014; Provedení a vybavení - lodžie u bytu; Celkový stav - lepší stav srovnávaného bytu; panelový zateplený dům 61,65 2.NP. 2+1 935 000 15 166 0,98 14 849 Byt 2+1 Byt 2+1, v OV, panelová zateplená budova, byt je ve 4.NP., celkem 8.NP., budova s výtahem, dům je z roku 1987, v r. 2005 provedena výměna oken, v r. 2007 rekonstrukce koupelny, kuchyně, WC, výměna části podlah a dveří, jádro je zděné. Byt nemá balkón, jen sklepní kóje. okr. Hodonín, Hodonín, Javorová ulice Hodnocení: Redukce pramene ceny - kupní cena 10/2014 - koeficient 1,03; Celkový stav - lepší stav srovnávaného bytu - koeficient 0,97; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní cena 10/2014; Celkový stav - lepší stav srovnávaného bytu; Strana č. 12
panelová zateplená budova 44,10 4.NP. 2+1 720 000 16 327 1,00 16 312 Byt 2+1 Družstevní byt 2+1, Hodonín. Byt je ve 4.NP., celkem 8.NP., budova s výtahem. V r. 2010 revitalizace budovy - plastová okna, stupačky, vstupy. Byt je dálkově vytápěn. Podlahy v bytě - lamino. Z chodby je vstup do kuchyně, koupelny, na WC, z kuchyně je vstup do pokoje, do dalšího pokoje je vstup rovněž z chodby. Byt má lodžii a sklepní kóji. Zděné jádro v bytě. okr. Hodonín, Hodonín, Lesní ulice Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce, www.sreality.cz, ID: 63749, 8.9.2015 - koeficient 0,97; Lokalita - delší dostupnost centra - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - lodžie u bytu - koeficient 0,98; Celkový stav - lepší stav - koeficient 0,97; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce, www.sreality.cz, ID: 63749, 8.9.2015; Lokalita - delší dostupnost centra; Provedení a vybavení - lodžie u bytu; Celkový stav - lepší stav; panelová zateplená budova 57,50 4.NP. 2+1 960 000 16 696 0,94 15 703 Byt 2+1 Byt 2+1, plocha 57 m 2, byt je v OV, je umístěn ve 3.NP. revitalizovaného panelového domu s výtahem. je dispozičně dobře řešen, je v původním, ale udržovaném stavu. Pokoje jsou neprůchozí, oba přístupné z chodby. V kuchyni je zaveden plyn. Byt má prostornou lodžii a nová plastová okna. K bytu náleží sklepní koje s možností využívat kolárnu v suterénu domu. Za domem je hřiště. Hned vedle domu je základní škola, mateřská škola, nedaleko je lázeňský park, nemocnice, MHD, obchod atd. okr. Hodonín, Hodonín, ul. Sídlištní Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce, www.sreality.cz, ID: 2133344348, 19.10.2015 - koeficient 0,97; Provedení a vybavení - lodžie u srovnávaného bytu - koeficient 0,98; Celkový stav - stejný stav - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce, www.sreality.cz, ID: 2133344348, 19.10.2015; Provedení a vybavení - lodžie u srovnávaného bytu; Celkový stav - stejný stav; panelová zateplená budova 57,00 3.NP. 2+1 900 000 15 789 0,95 15 009 Strana č. 13
Započitatelná plocha 44,10 m 2 Minimální jednotková cena: 14849 Kč/m 2 Minimální cena: 654841 Kč Průměrná jednotková cena: 15629 Kč/m 2 Průměrná cena: 689239 Kč Maximální jednotková cena: 16312 Kč/m 2 Maximální cena: 719359 Kč Stanovená jednotková cena: 15600 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 687960 Kč Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 16711 bytová jednotka č. 3620/13 v budově č. p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 na pozemcích st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/3, st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4311/419146 na společných částech budovy a na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a podílem o velikosti id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 v katastrálním území HODONÍN, ulice Luční or. č. 11, obec Hodonín, okres Hodonín, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 9. 10. 2015) činí po zaokrouhlení: 687 960,00 Kč. Slovy: šestsetosmdesátsedmtisícdevětsetšedesát korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se vycházelo z obecně užívaných metod, tj. cena byla zjištěna dle platného cenového předpisu a dále byla stanovena hodnota na základě porovnávací metody. Obvyklá cena nemovitých věcí je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Kladné vlivy: poměrně rychlá dostupnost z centra města, klidnější lokalita pro bydlení, revitalizovaná budova, dostupnost podlaží kromě schodiště i výtahem, dobrá orientace místností bytové jednotky. Záporné vlivy: původní umakartové jádro sociálního příslušenství, byt bez balkónu nebo lodžie, menší podlahová plocha bytu. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 16711 bytová jednotka č. 3620/13 v budově č. p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 na pozemcích st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/3, st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4311/419146 na společných částech budovy a na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a podílem o velikosti id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 v katastrálním území Hodonín, ulice Luční or. č. 11, obec Hodonín, okres Hodonín stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 700 000 Kč (bez zohlednění zástavního práva smluvního váznoucího na nemovité věci). Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 16711 bytová jednotka č. 3620/13 v budově č. p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 na pozemcích st. parc. 6361/1, st. parc. 6361/3, st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4311/419146 na společných částech budovy a na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a podílem o velikosti id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2 v katastrálním území HODONÍN, ulice Luční or. č. 11, obec Hodonín, okres Hodonín, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 9. 10. 2015) činí po zaokrouhlení:. 700 000,00 Kč Slovy: sedmsettisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví povinné, a to: byt č. 3620/13 v budově č.p. 3620, č. p. 3621, č. p. 3622 na pozemcích st. parc. 6360/5, st. parc. Strana č. 14
6361/1, st. parc. 6361/2 a st. parc. 6361/3 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4311/419146 na společných částech budovy a na pozemcích st. parc. 6361/1 a st. parc. 6361/3 a podílem o velikosti id. 8622/1257438 na pozemcích st. parc. 6360/5 a st. parc. 6361/2, vše zaps. na LV č. 16711, 16574, 15712 pro k.ú. a obec Hodonín, popis příslušenství nemovitých věcí povinného, určení nájemného nebo pachtovného a poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklého pro nemovité věci povinného. Příslušenství bytové jednotky: o sklepní kóje č. 13/11 umístěná v I.PP. budovy určená k užívání pouze s bytovou jednotkou č. 3620/13 Vybavení náležející k jednotce: o elektrický sporák o odsávač par o kuchyňská linka o vestavná spížní skříň a šatní skříň o ocelová vana, umývadlo, WC o míchací baterie, domácí telefon, bytový zvonek Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 16711 neváznou na nemovité věci žádná věcná břemena. Dle sdělení vlastníka bytové jednotky není uzavřená žádná smlouva o nájmu na pronájem oceňované bytové jednotky. V části C výpisu z katastru nemovitostí LV č. 16711 (viz příloha znaleckého posudku) je zapsáno zástavní práva smluvní: zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1 050 000 Kč a příslušenství, Kostiha Zdeněk, č.p. 768, 696 13, Šardice, listina: smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 12. 3. 2009 Na toto zástavní právo uvedené v části C výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Dále je stanovena obvyklá výše nájemného, které by bylo možné dosáhnout pronájmem bytové jednotky č. 3620/13. Obvyklé nájemné je stanoveno porovnáním s nabízenými obdobnými byty k pronájmu v obdobné lokalitě: Č. Lokalita (okr. Hodonín) Oceň. objekt okr. Hodonín, obec Hodonín, Luční ulice Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Způsob využití byt 2+1 Příslušenství není Jiné byt 2+1, v OV, sklepní kóje, byt je v 5.NP. budovy s výtahem, v r. 2011 revitalizace budovy - zateplení, výtah, plastová okna, v r. 2008 - stupačky, byt v původním udržovaném stavu (1) (2) (3) (4) (5) 1 2 3 okr. Hodonín, obec Hodonín, Jižní ulice okr. Hodonín, obec Hodonín, Očovská ulice okr. Hodonín, obec Hodonín, Javorová ulice byt 2+1 byt 2+1 byt 2+1 sklepní kóje sklepní kóje sklepní kóje 4 okr. Hodonín, Hodonín byt 2+1 sklepní kóje pronájem bytu 2+1, byt je v původním stavu - umakartové jádro s koupelnou a WC, v kuchyni linka se sporákem, podlahy - koberce, PVC, plocha bytu 45 m 2, sklep 2 m 2, byt je ve 4.NP., celkem 8.NP., panelová budova pronájem zařízeného bytu 2+1, byt je v 8.NP., celkem 8.NP. V budově, plocha bytu 33 m 2 pronájem bytu 2+1, 45 m 2, byt je ve 2.NP. Panelového domu s výtahem, byt je po rekonstrukci - podlahy, okna, kuchyně, výmalba. K bytu náleží sklepní kóje pronájem bytu 2+1, plocha 45 m 2, byt je v udržovaném stavu, jádro je umakartové, plastová okna, byt je v 6.NP., budova s výtahem Strana č. 15
Č. Cena požadova ná resp. zaplacená Kč/měsíc Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) poloha velikost přísluše nství stav a vybavení jiné úvaha znalce Měsíční nájemné. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 7 529 0,90 6 776 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 6 453 2 7 500 0,90 6 750 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1,05 1,02 6 618 3 8 500 0,90 7 650 1,00 1,00 1,00 1,08 1,00 1,05 1,13 6 770 4 8 000 0,90 7 200 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 6 857 Celkem průměr Kč 6 675 Minimum Kč 6 453 Maximum Kč 6 857 K1 K2 K3 K4 K5 K6 Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na příslušenství objektu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Obvyklé nájemné za užívání obdobných bytů je stanoveno porovnáním ve výši: 6 700 Kč/měsíc (po zaokrouhlení). Roční obvyklá výše nájemného je: 6 700,00 Kč x 12 = 80 400 Kč/rok. Na oceňovanou bytovou jednotku není dle sdělení vlastníka uzavřena smlouva o nájmu. Přehled stanovených resp. zjištěných cen je uveden v tabulce: REKAPITULACE CEN Zjištěná cena (nemovité věci zapsané na LV č. 16711, 16574, 16712 v k.ú. a obci Hodonín) 455090,00 Kč Cena stanovená porovnávací metodou (nemovité věci zapsané na LV č. 16711, 16574, 16712 v k.ú. a obci Hodonín) 687960,00 Kč Obvyklá cena (nemovité věci zapsané na LV č. 16711, 16574, 16712 v k.ú. a obci Hodonín) 700000,00 Kč Výše obvyklého ročního nájemného stanovená porovnáním za pronájem bytu 2+1 s příslušenstvím 80400,00 Kč V Ostopovicích dne 26. 10. 2015 Ing. Radim Novotný Strana č. 16
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2933/117/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Radim Novotný Strana č. 17
Fotodokumentace Jihovýchodní pohled na dům s byty z ulice Luční Východní pohled z ulice Severozápadní pohled na budovu Strana č. 18
Detailní pohled na vstup do budovy Luční or. č. 11 Schodišťový prostor s výtahem Kuchyně Strana č. 19
Koupelna WC Instalační šachta Vstup do bytu č. 13 Strana č. 20
Výpis z KN číslo 16711 Strana č. 21
Strana č. 22
Informace o pozemcích (část) Strana č. 23
Strana č. 24
Strana č. 25
Strana č. 26
Kopie katastrální mapy Strana č. 27
Část cenové mapy stavebních pozemků Strana č. 28
Informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovité věci Strana č. 29
Část plánu města a mapa širších vztahů Část plánu města Mapa širších vztahů Strana č. 30