Znalecký posudek 2533 62 / 13 o obvyklé ceně bytu č. 1372/1 v bytovém domu č.p.1371, 1372 včetně spoluvlastnického podílu na příslušenství a pozemku v obci Cheb, kraj Karlovarský, katastrální území Cheb Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Exekutorský úřad Brno - město JUDr.Karel Urban, soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno Č.j. 97 EX 8568/08 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve věci exekutorského řízení a vydaného Usnesení Ing.Miroslav Černý, znalec, bytem B.Němcové 425/4, 360 20 Karlovy Vary tel.zázn.: 353 575 848, 604 280 537, kancelář 353 116 133 e-mail:miroslav.cerny@volny.cz Datum místního šetření: 03.06.2013 Oceněno ke dni: 03.06.2013 V Karlových Varech dne 10.06.2013 Tento znalecký posudek obsahuje dvanáct stran včetně příloh a předává se objednateli ve dvou vyhotovení, jedno vyhotovení je uloženo u znalce. strana č.1
Obsah: 1. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU... 2 2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ... 3 2.1. SPECIFIKACE ÚČELU... 3 2.2. POPIS MAJETKU... 3 2.2.1. Stavby... 3 2.2.2. Pozemky... 3 3. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTÍ... 3 3.1. POPIS NEMOVITOSTI... 3 3.2. SPEKTRUM VYUŽITELNOSTI... 3 3.3. SPECIFIKACE TRHU... 4 3.4. KONSTRUKČNÍ CHARAKTERISTIKY... 4 3.4.1. Byt v bytovém domu... 4 3.4.2. Výčet místností s výměry... 4 3.5. BŘEMENA, OMEZENÍ... 5 3.6. SILNÉ A SLABÉ STRÁNKY... 5 3.6.1. Silné stránky nemovitosti:... 5 3.6.2. Slabé stránky nemovitosti:... 5 4. ANALÝZY TRHU... 5 4.1. POPTÁVKA NA TRHU NEMOVITOSTÍ... 5 5. POROVNÁVACÍ METODA... 5 6. OCENĚNÍ BYTU... 6 7. PRÁVA A ZÁVAZKY... 6 8. REKAPITULACE... 6 9. ZÁVĚREČNÁ SYNTÉZA A ARGUMENTACE... 7 10. PŘÍLOHY:... 8 11. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 8 12. FOTODOKUMENTACE... 8 1. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU 1. Výpis z Katastru nemovitostí ze dne 15.03.2013 na LV 10214 2. Kopie katastrální mapy 3. Výsledky místního šetření ze dne 03.06.2013 za účasti povinného 4. Podklady opatřené znalcem vlastní databáze, informace realitních kanceláří 5. Usnesení ve věci exekuce (viz příloha) strana č.2
2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ 2.1. SPECIFIKACE ÚČELU Účelem ocenění je stanovit obvyklou cenu bytu včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na pozemku z důvodu probíhajícího exekučního řízení. 2.2. POPIS MAJETKU Předmětem ocenění jsou následující stavby, pozemky a příslušenství: 2.2.1. STAVBY Byt č. 1372/1 v budově č.p.1371, 1372 2.2.2. POZEMKY Spoluvlastnický podíl ve výši 6113/132328 na pozemku: St.p.č.4746 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 432,00 m 2 3. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTÍ 3.1. POPIS NEMOVITOSTI Oceňovaný byt se nachází v nemovitosti situované v okrajové části města v ulici Americká jako součást sídlištní panelové zástavby bytových domů. V okolí je zástavba panelových domů, průmyslový areál. Objekt je řešen jako dvou vchodový. Příjezd a přístup je řešen po veřejných asfaltových komunikacích. Hlavní vstupy do budovy jsou umožněny z průčelní části. Pozemek je rovinatý. Objekt je napojen na elektrický rozvod, přípojku plynu, studené a teplé vody, kanalizaci, vytápění z vlastní plynové kotelny umístěné v 1.PP. Užívání pozemku není omezeno žádnými zjevnými vlivy. Významná dopravní a exhalační zátěž není. 3.2. SPEKTRUM VYUŽITELNOSTI Jedná se o bytovou jednotku, nepředpokládám využití ke komerčním a jiným účelům. Současný stav využití pro bydlení považuji za rozhodující a takto je koncipováno i toto ocenění. strana č.3
3.3. SPECIFIKACE TRHU K datu ocenění byly ceny bytů stabilizované v daných obvyklých rozpětích s ohledem na lokalitu, kategorii, standard vybavenosti a velikosti bytu. Výše realizovaných cen se především odvíjí od lokality, kde se předmětný byt nachází a v návaznosti na širší vztahy v určitém umístění (konfliktní obyvatelstvo v okolí apod.). Dle zjištění, je nyní nabídka dostatečná a poptávka omezená. V posledních dvou letech se projevuje stagnace a všeobecný pokles cen. Toto zjištění respektuji a uvažuji sním v ocenění. 3.4. KONSTRUKČNÍ CHARAKTERISTIKY 3.4.1. BYT V BYTOVÉM DOMU Předmětný oceňovaný byt o registrované velikosti 1 + 2 se nachází ve 1 NP. Byt v původní vybavenosti. Za vstupem je předsíň, ze které je vstup prefa do koupelny s WC, dále vstup do dvou pokojů a kuchyně. V předsíni je podlaha z PVC, osazeny šatní skříně, obklad stěny. Koupelna je vybavená vanou, umyvadlem, podlaha textilní. Na WC je standardní záchod. Kuchyň je vybavená původní linkou s odvodem par, plynovým sporákem. V pokojích jsou okna dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, radiátory žebrové. Stavební úpravy: 1977 počátek užívání 2006 plynový sporák 2011 - zateplení fasády, krytina, plastová okna na chodbách 3.4.2. VÝČET MÍSTNOSTÍ S VÝMĚRY místnost Započitatelná plocha (m 2 ) Byt Pokoj 20,55 Pokoj 16,31 Kuchyň 11,65 spíž 0,56 Předsíň 7,96 Koupelna 2,53 WC 0,98 Sklepní kóje 2,63 x 0,5 1,32 Celkem 61,86 m 2 strana č.4
3.5. BŘEMENA, OMEZENÍ Nemovitosti jsou zatíženy nařízenými exekucemi (viz výpis z Katastru nemovitostí). Zástavní práva budou řešeny v rámci vydaného exekučního nařízení. 3.6. SILNÉ A SLABÉ STRÁNKY 3.6.1. SILNÉ STRÁNKY NEMOVITOSTI: - dobrá dopravní dostupnost - část vhodná k bydlení 3.6.2. SLABÉ STRÁNKY NEMOVITOSTI: - vyšší hustota obyvatel - původní vybavenost bytu 4. ANALÝZY TRHU 4.1. POPTÁVKA NA TRHU NEMOVITOSTÍ Na základě mého zjištění, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, lze konstatovat, že nabídka bytů je dostatečná, je v převisu. V posledních letech nastal všeobecný pokles zájmu kupujícími a všeobecný pokles cen. 5. POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metodu považuji za rozhodující pro stanovení obvyklé ceny bytu. Dle níže uvedených nemovitostí je cenové rozpětí stabilizované v určitém rozsahu. Je nutné respektovat stav vybavenosti, podlahovou výměru bytu určenou k bydlení a zohlednit i příslušenství bytu (sklep), širší aspekty (polohu). Každý uvedený byt má svá specifika a je tedy nutné zohlednit uvedené faktory individuálně. Lze však určit obvyklou cenu na základě popsaných parametrů oceňované nemovitosti. Realizované ceny: Databáze je uvedená v archivu znalce, tato verze je pro prezentaci strana č.5
6. OCENĚNÍ BYTU Uvažuji obvyklou cenu oceňovaného bytu ve výši 10 000,00 Kč/m 2 s ohledem na uvedené realizované prodeje. Prodej č.1 je reprezentativní, je vybavený také lodžií, což považuji za zvýhodnění. Uvedená obvyklá cena je plně v dané relaci s ohledem na vybavenost bytu, polohu a zjištěný stav. místnost plocha Obvyklá cena Obvyklá cena (m 2 ) (Kč/m 2 ) (Kč) Pokoj 20,55 10 000,00 205 500,00 Pokoj 16,31 10 000,00 163 100,00 Kuchyň 11,65 10 000,00 116 500,00 spíž 0,56 10 000,00 5 600,00 Předsíň 7,96 10 000,00 79 600,00 Koupelna 2,53 10 000,00 25 300,00 WC 0,98 10 000,00 9 800,00 Sklepní kóje 1,32 10 000,00 13 200,00 celkem 61,86 m 2 618 600,00 Kč Obvyklá cena porovnáním 618 600,00 Kč 7. PRÁVA A ZÁVAZKY Na nemovitosti neváznou žádná práva ani závady spojená s cenou obvyklou uvedenou v závěru posudku, vyjma nařízených exekucí. Zůstatek není zahrnut v uvedené celkové obvyklé ceně, jelikož řízení nebylo skončeno a dlužná částka bude aktualizována po součtu veškerých nákladů spojených s dražbou. Práva a závady na nemovitosti jsou oceněna v částce 0,00 Kč 8. REKAPITULACE Cena spoluvlastnického podílu na pozemku je již zakomponován v uvedených obvyklých cenách porovnávaných bytů. Spoluvlastnické podíly na pozemcích se samostatně neobchodují a vždy tvoří součást ceny bytů. Z tohoto důvodu nepovažuji za rozhodující a podstatné se samostatně zaobírat cenou pozemku. strana č.6
Byt Spoluvlastnický podíl na pozemku Celkem Zaokrouhleno celkem 618 600,00 Kč 0,00 Kč 618 600,00 Kč 620 000,00 Kč 9. ZÁVĚREČNÁ SYNTÉZA A ARGUMENTACE Při zpracování znaleckého posudku jsem uvažoval a zakomponoval všechny skutečnosti, které mi byly známy a mají vliv na výslednou obvyklou cenu. S ohledem na popsaný stav nemovitostí jsem respektoval místní podmínky na trhu s nemovitostmi s jejími lokálnímu cenovými specifiky. Obvyklá cena bytu včetně spol. podílu na pozemku činí odhadem: 620 000,- Kč slovy: šest set dvacet tisíc korun českých V Karlových Varech, 10.06.2013 strana č.7
Ing.Miroslav Černý 10. PŘÍLOHY: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Vydané Usnesení 11. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 25.09.1996 č.j. Spr 1734 / 96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací oceňování nemovitostí, podniků a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2533-62/13 ve Znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiloženého dokladu. 12. FOTODOKUMENTACE Celkový pohled strana č.8
Kuchyň, WC koupelna strana č.9