ZNALECKÝ POSUDEK č. 4490-59/15 O ceně nemovitostí - bytu č.1355/31 v domě č.p.1353-59 na pozemcích parc.č.3088/40-46 kat.úz. Mikulov Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město. JUDr.Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2015 znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979, 723 070217 e-mail: liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 27.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí - bytu č.1355/31 v domě č.p.1353-59 na pozemcích parc.č.3088/40-46 dni 24.4.2015 kat.úz. Mikulov ke 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 1355/11 v domě č. 1353-1359 na pozemcích parc.č.3088/40-46 k.ú. Mikulov Adresa předmětu ocenění: Hraničářů 1355/11 692 01 Mikulov Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Mikulov Katastrální území: Mikulov na Moravě Počet obyvatel: 7 416 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a III 0,85 všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská I 1,00 doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 897,94 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.4.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.4148 pro k.ú.mikulov A: vlastnictví Paulasová Milena, Hraničářů 1355/11, 69201 Mikulov B:jednotky 11355/31 byt podíl na společných částech 608/43322 budovy Mikulov č.p. 1353-1959 bytový dům LV 3617 na parcele 3088/40-46, LV 60000, 4583 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka 3+1 ve 4.NP v bytovém domě č.p.1353-1359, č.o.11 na pozemcích parc.č. 3088/40-46 na ul.hraničářů, standardního provedení dům postaven v r.1977. Byt po vnitřní rekonstrukci. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Byt č. 1355/31 2.1. Stavební pozemky - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost II -0,01 centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního II 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,960 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,960 1.1.1. Byt č. 1355/31 Oceňovaný byt v panelovém domě technologie T 0-6B, velikosti 3+1 standardního provedení, velikost podlahové plochy 60,80 m 2, nové bytové jádro, instalace a plastová okna, podlahy v kuchyni a koupelně, udržovaný v dobrém stavu.. Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 38 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 19 328,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celková plocha bytu : ( 60,80 ) * 1,00 = 60,80 m 2-3 -
balkon: ( 3,10*1,00 ) * 0,17 = 0,53 m 2 sklepní kóje: ( 6,00 ) * 0,10 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,93 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - III 0,00 balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 38 let: s = 1-0,005 * 38 = 0,810 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,810 = 0,794 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,960 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 19 328,- Kč/m 2 * 0,794 = 15 346,43 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,93 m 2 * 15 346,43 Kč/m 2 * 1,000 * 0,960= 912 388,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 912 388,23 Kč 2.1. Stavební pozemky Parc.č. 3088/42-46 zastavěná plocha a nádvoří, ocenění podle 4 odst. 1 vyhlášky. Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní IV 0,00 orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo III -0,03 národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - 1 II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,960 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,970 * 0,960 = 0,931 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 897,94 0,931 835,98 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/42 175,00 835,98 146 296,50 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/43 175,00 835,98 146 296,50 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/44 165,00 835,98 137 936,70 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/45 172,00 835,98 143 788,56 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/46 172,00 835,98 143 788,56 Stavební pozemky - celkem 859,00 m 2 718 106,82 Stavební pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 718 106,82 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 608 / 43 322 Stavební pozemky - zjištěná cena = 10 078,23 Kč Rekapitulace výsledných cen 1.1.1. Byt č. 1355/31 912 388,20 Kč 2.1. Stavební pozemky 10 078,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 922 466,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 922 470,- Kč slovy: Devětsetdvacetdvatisícčtyřistasedmdesát Kč Zjištěná cena nemovitosti - bytu č.1355/31 v domě č.p.1353-1359 na ul. Hraničářů, na pozemcích parc.č.3088/40-46 v kat.úz.mikulov činí ke dni 24.4.2015 částku Výpočet porovnávací hodnoty 922 470,-Kč Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka centrální část města- severní okraj městské památkové rezervace na rozhraní 22.dubna a Brněnská Byt - bydlení panelový dům 61,00 4 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Brněnská Byt v 1.NP před rekonstrukcí, plastová okna,staré vybavení zděný 53,00 1 2+1 850 000 16 038 0,900 14 434 Nová Byt ve 2.NP standardní, část. rekonstrukce- soc.zařízení plastová okna, podlahy zděný BD 67,00 2 2+1 1 250 000 18 657 0,950 17 724 Vinařská Byt v 1.NP, panelového domu, standardní, nové podlahy a obložení koupelny panel BD 55,00 1/4 2+1 1 250 000 22 727 1,000 22 727 Nová Byt v 1.NP, standardní, před rekonstrukcí, dům z r. 1955 1/2 61,00 1 zděný BD 940 000 15 410 1,070 16 489 ul. X - 5 -
Vinařská Byt ve 2.NP/4 standardní, nová kuchyně a koupelna, r. 1980 panelový BD 49,00 2 2+1 1 230 000 25 102 1,000 25 102 Nová Standardní ve 2.NP stará výbava, před rekonstrukcí 64,00 1 050 000 16 406 0,930 15 258 Průměrná cena 18 622 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 61,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 135 957 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny: Oceňovaný byt 20+ ve 4. NP panelového bytového domu z r. 1977 v okrajové části města v sídlištní zástavbě, byt po celkové vnitřní rekonstrukci v dobrém technickém stavu, orientace a poloha bytu skýtá velmi působivý pohled na panorama zámeckého návrší. S ohledem na technické parametry polohu a současnou situaci na trhu stanovuji obvyklou cenu ve výši 1130000 Kč. Obvyklá cena nemovitosti - bytu č.1355/31 v domě č.p.1353-1359 na ul. Hraničářů, na pozemcích parc.č.3088/40-46 v kat.úz.mikulov činí ke dni 24.4.2015 částku 1 130 000,-Kč V Břeclavi 27.4.2015 ing. Libor Svačina D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4490-59/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 4148 1 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Mapa města 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-6 -
- 7 -
- 8 -
Mapa města - 9 -
Fotodokumentace - 10 -