ZNALECKÝ POSUDEK č. 864-39/2014 o ceně nemovitých věcí: pozemku parc.č. St. 88 jehož součástí je rodinný dům č.p. 273 včetně příslušenství v obci Stříbrnice, k.ú. Stříbrnice u Uherského Hradiště, kraj Zlínský Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny nemovitostí jako podklad pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698 Datum místního šetření: 29. 4. 2014 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Tento posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.
2 0. ÚVOD Úkolem podepsaného znalce je ocenit nemovité věci obvyklou cenou a dále v posudku uvést: příslušenství existenci zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny provedeno: 1. Ocenění podle cenového předpisu tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen
3 1. NÁLEZ - PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí Podkladem pro ocenění nemovitých vecí je Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 833 pro obec Stříbrnice, k.ú. Stříbrnice u Uherského Hradiště vyhotovený dne 11. 3. 2014 dálkovým přístupem (viz příloha posudku). 1.2 Kopie z katastrální mapy Nebyla doložena. Podkladem pro ocenění nemovitých věcí jsou mapy přístupné na internetové adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz. 1.3 Stavebně právní dokumentace Nebyla doložena. 1.4 Doklady o vlastnictví Nebyly doloženy. 1.5 Výkresová dokumentace Podkladem pro ocenění rodinného domu je projektová dokumentace pro stavební povolení na akci: Stavba rodinného domu manželů Pastorkových, Stříbrnice vypracovaná v roce 1996 Petrem Matouškem; dokumentace byla schválena k provedení Obecním úřadem Boršice u Buchlovic, odborem výstavby a ÚP dne 30. 10. 1996. 1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byla použita vlastní databáze znalce vytvořená s využitím realitní inzerce. 1.7 Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 29. 4. 2014 za účasti spolumajitelky domu paní Karly Fornůskové, pan František Pastorek se i přes písemnou výzvu znalce k místnímu šetření nedostavil. Při místním šetření byla provedena pouze obhlídka domu a pořízena fotodokumentace. Vstup do domu nebyl znalci umožněn, neboť paní Fornůsková v domě již několik let nebydlí a nemá od domu klíče. Popis vnitřní dispozice a vnitřního vybavení domu odpovídá místnímu šetření, které bylo provedeno v roce 2011 v rámci vypracování znaleckého posudku č. 669-49/2011, jehož účelem bylo zjištění obvyklé ceny nemovitostí rovněž pro exekuční řízení. 1.8 Použité předpisy, literatura a další podklady 1.8.1 Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 1.8.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.8.3 Literatura BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1997 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2001 BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2014
4 1.9 Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění je část nemovitých věcí evidovaných na LV č. 833 pro obec Stříbrnice a k.ú. Stříbrnice u Uherského Hradiště. Jedná se o areál rodinného domu č.p. 273 s příslušenstvím stojící na pozemku parc.č. St. 88. Areál je situován v zastavěné části obce, v blízkosti jejího centra. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. Příjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. 1.9.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: obec Počet obyvatel: 408 Obchod potravinami resp. smíšené zboží: ano Školy: jen mateřská škola Poštovní úřad: ne Obecní úřad: ano Stavební úřad: ne Kulturní zařízení: ne Sportovní zařízení: fotbalové hřiště Územní plán: ano 1.9.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba v okolí: Parkovací možnosti: 1.9.3 Vlastní nemovitost v blízkosti centra není vlakové spojení do 500 m dobré svažitý rodinné domy na vlastním pozemku Rodinný dům č.p. 273 je samostatně stojící, podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu s podkrovím využitým k bydlení. V domě je jedna bytová jednotka 5+1, garáž a sklepní místnosti. Příslušenstvím domu nejsou žádné vedlejší stavby. Pozemek o výměře 439 m 2, na kterém dům stojí, není oplocen ani osázen udržovanými trvalými porosty. Dům má elektropřípojku, přípojku vody a plynu. Vnitřní kanalizace je napojena přes septik do obecní kanalizace zaústěné do potoka. Dům byl zkolaudován v roce 2004, doposud však nebyly dokončeny všechny nedodělky. Dům nemá fasádní omítky, venkovní obklady, klempířské konstrukce, nejsou dokončeny povrchy lodžií, teras a venkovní schody. Dům je od kolaudace obydlen nepravidelně a není průběžně udržován, čemuž odpovídá celkový zhoršený stav; od místního šetření provedeného v roce 2011 se podle provedené obhlídky domu zhoršil jeho celkový technický stav (viz fotodokumentace). 1.9.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Oceňovaná stavba není ohrožena sesuvem, imisemi ani nadměrným hlukem. Objekt není postaven z materiálů, u nichž by bylo možno předpokládat výskyt radonu. 1.9.5 Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: ano, přípojka z obecního vodovodu ano, napojení přes septik do obecní kanalizace ano, vzdušné vedení závěsným kabelem ano
5 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (dále jen vyhláška). 2.1.1 Pozemek stavební 2.1.1.1 Popis Pozemek parc.č. St. 88 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, ve skutečnosti na pozemku stojí oceňovaný rodinný dům. Obec Stříbrnice nemá ke dni ocenění vydánu cenovou mapu stavebních pozemků, pozemek se oceněné podle vyhlášky. Základní cena pozemku zjištěná podle 3 písm. b) vyhlášky se upraví v souladu s ustanovením 4 vyhlášky. 2.1.1.2 Ocenění Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2 Ozn. Název znaku Popis Číslo Hodnota znaku O 1 Velikost obce Do 500 obyvatel V. 0,50 podle počtu obyvatel O 2 Hospodářsko-správní Ostatní obce IV. 0,60 význam obce O 3 Poloha obce V ostatních případech V. 0,80 O 4 Technická infrastruktura Elektřina, vodovod a plyn II. 0,85 v obci O 5 Dopravní obslužnost obce Autobusová zastávka IV 0,80 O 6 Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod se základním sortimentem) V. 0,85 Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená Použitá hodnota č. pásma hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) Poptávka nižší než nabídka II. -0,03-0,03 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba IV. 0,00 0,00 (stejný vlastník) 3 Změny v okolí Bez vlivu III. 0 0,00 4 Vliv právních vztahů Bez vlivu II. 0 0,00 na prodejnost 5 Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV. 1,00 1,00 výskytu záplav Součet znaků č. 1 až 4 = -0,03 Index I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená Použitá hodnota č. pásma hodnota 1 Svažitost pozemku a Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II. -0,01 až -0,02-0,02 expozice ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky III. 0,00 0,00 3 Ochranná pásma Mimo ochranná pásma I. 0,00 0,00 4 Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I. 0,00 0,00 5 Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití II. 0 0,00
6 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 0,00 Součet znaků č. 1 až 6 = -0,02 Index I O = 0,980 Index polohy I P - příloha č. 3, tabulka č. 3 Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, stavby pro bydlení v obci do 2000 obyvatel Znak Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená Použitá hodnota č. pásma hodnota 1 Druh a účel užití stavby Rezidenční stavby v obcích I 1,03 1,03 (Druh hlavní stavby) do 2000 ob. včetně 2 Převažující zástavba v okolí Rezidenční zástavba I. 0,00 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce II. 0 0,00 4 Možnost napojení pozemku Pozemek lze napojit na všechny sítě I. 0,00 0,00 na IS, které má obec v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost V okolí nemovité věci je dostupná I. 0,00 0,00 v okolí pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici VII. 0,01 0,01 pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava* Zastávka hromadné dopravy IV. -0,02-0,02 do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska Bez možnosti komerčního využití V. 0,00 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 10 Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji I. -0,04-0,04 11 Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 0,00 Součet znaků č. 2 až 11= -0,05 Index I P = 0,979 Ocenění stavebního pozemku v obci vyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Kraj Zlínský Okres Uherské Hradiště Obec (městská část) Stříbrnice Typ obce obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 408 Katastrální území Stříbrnice u Uherského Hradiště Pozemek p.č. st. 88 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 439 Druh pozemku dle KN zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13, 14 35 nebo 36 ano/ne ano Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC Kč/m 2 1 270,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,50 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci 0,85 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce 0,80 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,85 Základní cena ZC = ZCV O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 176,17 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,970 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 0,980 Index polohy (příloha č. 3 tab. 3) I P -- 0,979 Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,930 Základní cena upravená ZCU = ZC I ZCU Kč/m 2 163,84 Jedná se o pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ano / ne ne, pozemek je zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění ZCU Kč/m 2 163,84 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) R 1,00 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m 2 439 Cena pozemku bez staveb Kč 71 925,76
7 2.1.2 Rodinný dům 2.1.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 273 je situovaný v zastavěné části obce Stříbrnice, v blízkosti jejího centra. Dům je samostatně stojící, půdorys domu je téměř čtvercový. Dům je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu s podkrovím využitým k bydlení. Základy domu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná, tvárnicové zdivo má tloušťku 45 cm. Stropy jsou z keramických desek Hurdis vkládaných do I nosičů, s rovným podhledem. Schody jsou betonové, bez povrchové úpravy. Krov je dřevěný vázaný, střešní krytina je betonová tašková. Klempířské konstrukce chybí. Fasádní omítky chybí. Obklad soklu chybí. Bleskosvod chybí. Popis vnitřního vybavení odpovídá stavu zjištěnému při místním šetření v roce 2011. Vzhledem k tomu, že dům není evidentně průběžně udržován, lze předpokládat, že i jeho vnitřní vybavení (níže popsané) je v horším stavu. Vnitřní omítky jsou štukové, opatřené malbami. Vnitřní keramické obklady jsou v koupelně, v prostorech WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou. Dveře jsou hladké dřevovláknité, část dveří chybí. Okna jsou dřevěná zdvojená a střešní. Podlahy v obývacím pokoji jsou dřevoštěpové desky, v ostatních pokojích je PVC volně položeno na betonové podlahy. V ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění v domě je ústřední, kotel je plynový. V domě je rozvod teplé i studené vody, ohřev teplé vody je zajištěn plynovým kotlem se zásobníkem. Kuchyň je vybavena plynovým sporákem a digestoří. V koupelně je rohová vana, sprchový kout a umyvadlo. WC v I.NP i podkroví je splachovací. V domě je rozvod světelné i motorové elektřiny a rozvod plynu. 2.1.2.2 Dispoziční řešení Z ulice je vjezd do garáže v suterénu a vstup do domu v mezipatře mezi suterénem a I.NP. V suterénu je garáž, dvě sklepní místnosti a kotelna. V I.NP je obývací pokoj orientovaný do ulice a do dvora, kuchyň spojená s jídelnou orientovaná do dvora, koupelna orientovaná do ulice a samostatné WC. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii orientovanou do ulice a na terasu orientovanou do dvora. Obývací pokoj i kuchyň jsou přístupné z chodby navazující na schodiště. V podkroví jsou z chodby navazující na schodiště přístupné čtyři pokoje a samostatné WC. Příslušenstvím oceňovaného rodinného domu jsou minimální venkovní úpravy, které tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu (septik, přípojky na inženýrské sítě). 2.1.2.3 Příslušenství Příslušenstvím oceňovaného rodinného domu jsou minimální venkovní úpravy (septik, přípojky na inženýrské sítě). Jedná se o standardních venkovní úpravy jejichž cena je zahrnuta v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. 2.1.2.4 Stáří a technický stav objektu Dům byl zkolaudován v roce 2004, doposud však nebyly dokončeny všechny nedodělky. Dům nemá fasádní omítky, venkovní obklady, klempířské konstrukce, nejsou dokončeny povrchy lodžií, teras a venkovní schody. Z vnitřního vybavení domu chybí dokončit především povrchy schodiště. Dům od kolaudace není průběžně udržován, čemuž odpovídá celkový zhoršený stav. Od roku 2011, kdy bylo provedeno místní šetření v rámci vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně domu, došlo ke zhoršení celkového stavu domu. Při obhlídce domu provedené v dubnu 2014 nebylo možné prověřit funkčnost vnitřních rozvodů elektřiny, plynu ani vody. 2.1.2.5 Výpočet výměr pro ocenění 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,20 9,10 2,60 92,82 241,33 Vstup 2,70 1,50 2,60 4,05 10,53 Celkem 1.PP 96,87 251,86 1.NP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,20 9,10 3,00 92,82 278,46 Lodžie, vstup vč. zastřešení (v. od. 3,3 do 5,3 m) 7,35 1,50 4,30 11,03 47,41 Celkem 1.NP 103,85 325,87
8 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 uliční část - zastavěná plocha (obdélník) 10,20 3,30 33,66 - výška půdní nadezdívky 2,70 90,88 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,10 35,34 dvorní část - zastavěná plocha (obdélník) 10,20 5,80 59,16 - výška půdní nadezdívky 0,90 53,24 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,90 115,36 Celkem zastřešení 294,82 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 96,87 251,86 1. nadzemní podlaží 103,85 325,87 zastřešení vč. podkroví 294,82 Celkem 200,72 872,55 Podlažnost 1,94 2.1.2.6 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům je samostatně stojící, konstrukce objektu je zděná a dům splňuje podmínky 2 písmena a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, objekt nemá více než tři byty, objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Jedná se o zkolaudovaný rodinný dům s nedodělky, obestavěný prostor domu nepřesahuje 1100 m 3 ; cena domu se zjistí v souladu s ustanovením 35 vyhlášky porovnávacím způsobem. 2.1.2.7 Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0 Typ stavby podle Podsklepený se šikmou nebo strmou střechou III. podsklepení a střechy Typ stavby podle svislé Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlažím, C nosné kce a podsklepení podsklepený 1 Druh stavby Samostatný rodinný dům III. 0 0,00 2 Provedení obvodových stěn Zdivo cihelné nebo tvárnicové III. 0,00 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0,00 0,00 4 Podlažnost Hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 0,01 5 Napojení na veřejné sítě Přípojka elektro, voda, plyn IV. 0,04 0,04 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby Ústřední III. 0,00 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD Úplné - standardní provedení III. 0,00 0,00 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 0,00 0,00 9 Venkovní úpravy Zanedbatelného rozsahu I. -0,05-0,05 10 Vedlejší stavby tvořící Bez vedlejších staveb II. 0,00 0,00 příslušenství k RD 11 Výměra pozemků užívané Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem II. 0,00 0,00 se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené Významně snižující cenu (neudržovaný dům) I. -0,06 až -0,10-0,10 Součet znaků 1 až 12-0,10 13 Stavebně- technický stav Stavba s předpoklad provedení IV. 0,65 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav Stáří stavby (roků) 10 Byla provedena rekonstrukce? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 0 ne
9 Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- 10 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy 0,95 Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav 0 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,950 Kval. pásmo s 0,618 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0,556 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Obec Stříbrnice Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 266 Okres Uherské Hradiště Kraj Zlínský Katastrální území Stříbrnice u Uherského Hradiště Položka z přílohy č. 26, tabulka 1 do 2 000 obyvatel Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m 3 1 958,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,556 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 1 088,65 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 3 I T 0,970 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,979 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m 3 1 033,29 Výměra m 3 872,55 Cena ke dni odhadu Kč 901 594,31 2.1.3 Rekapitulace ocenění nemovitých věcí podle cenového předpisu Stavby: Rekapitulace rodinný dům š.p. 273 včetně započítaného příslušenství Kč 901 594,31 Pozemky: parc.č. St. 88 71 925,76 Celkem Kč 973 520,07 Celkem po zaokrouhlení Kč 973 520,00 Cena věcných břemen Kč 0,00 Celkem cena po odpočtu věcných břemen Kč 973 520,00
10 2.2 Ocenění porovnávacím způsobem 2.2.1 Metodika ocenění Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění areálu rodinného domu včetně pozemku je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. 2.2.2 Ocenění Pro ocenění areálu rodinného domu byly vybrány obdobné areály situované v obci Stříbrnice a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Předmětem ocenění je areál rodinného dům s příslušenstvím a pozemkem situovaný v zastavěné části obce, v blízkosti jejího centra. Příjezd k areálu rodinného domu je možný po zpevněné komunikaci. Obec Stříbrnice má jen základní občanskou vybavenost (obecní úřad, obchod, pohostinství, sportovní hřiště). Oceňovaný dům je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu s podkrovím využitým k bydlení. V domě je bytová jednotka 5+1; v suterénu je garáž, 2 sklepy a kotelna, v I.NP je obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, koupelna a samostatné WC, v podkroví jsou 4 pokoje a samostatné WC. Dům byl zkolaudován v roce 2004, ke dni ocenění nejsou dokončeny některé stavební úpravy (fasáda domu, klempířské konstrukce, povrchová úprava schodišť). Dům není od kolaudace udržován a jeho celkový technický stav je špatný. Dům má přípojky na všechny inženýrské sítě (elektropřípojka, přípojka vody a plynu, vnitřní kanalizace je svedena přes septik do místní vodoteče). Příslušenstvím domu není žádná vedlejší stavba. Pozemek kolem domu není oplocen, nejsou dokončeny terénní úpravy ani osázeny žádné trvalé porosty. Celková výměra pozemku je 439 m 2, z toho plocha zastavěná domem je 104 m 2. 2.2.2.1 Porovnávané objekty 1) Stříbrnice Samostaně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 2+kk situovaný v blízkosti centra obce. Dům je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu s přípravou na vybudování obytného podkroví. Dům je ve stavu hrubé stavby s možností dokončení interiérů podle vlastních představ. Topení je lokální na tuhá paliva. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné na vlastním pozemku. U domu je zahrada s venkovním posezením a krbem. Celková plocha pozemku je 909 m 2, z toho zastavěná plocha je 140 m 2. Cena: 950 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,00 (stejná obec) velikost objektu: 1,35 (částečně podsklepeno, 1 NP a využité podkroví, bytová jednotka 2+kk, ZP 140 m 2 ) parkování: 0,95 (na vlastním pozemku) stav a vybavení: 0,85 (stavba před dokončením vnitřního vybavení, upravené okolí domu) pozemek: 1,14 (větší pozemek) úvaha znalce: 1,05 (srovnatelný objekt, upravená zahrada s venkovním posezením) 2) Boršice Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 5+1. Dům je podsklepený, má jedno obytné podlaží a obytné podkroví. Dům je v původním velmi dobrém stavu. Topení v domě je ústřední s kotlem na plyn, v obývacím pokoji je krb. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v garáži. Za domem je udržovaná zahrada s ovocnými porosty, zahradním domkem a venkovním krbem. Celková plocha pozemku je 1556 m 2, z toho plocha zastavěná domem je 113 m 2. Cena: 1 890 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,05 (obec s lepší občanskou vybaveností) velikost objektu: 1,09 (podsklepeno, 1 NP a obytné podkroví, bytová jednotka 5+1, ZP 113 m 2.) parkování: 1,00 (garáž) stav a vybavení: 1,30 (velmi dobrý stav) pozemek: 1,33 (výrazně větší pozemek) úvaha znalce: 1,10 (srovnatelný objekt, udržovaná zahrada s ovocnými prosty a zahradním domkem)
11 3) Boršice Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 5+1. Dům je částečně podsklepený, má dvě obytné podlaží a plochou střechu. Dům je ve velmi dobrém stavu, po částečné rekonstrukci (nová okna a vstupní dveře). Topení v domě je ústřední s kotlem na plyn. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v garáži. U domu je zahrada s ovocnými porosty, zahradním domkem a skleníkem. Celková plocha pozemku je 815 m 2, z toho plocha zastavěná domem je 126 m 2. Cena: 1 690 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,05 (obec s lepší občanskou vybaveností) velikost objektu: 1,21 (částečně podsklepeno, 2 NP, bytová jednotka 5+1, ZP 126 m 2.) parkování: 1,00 (garáž) stav a vybavení: 1,40 (velmi dobrý stav, částečná rekonstrukce) pozemek: 1,13 (větší pozemek) úvaha znalce: 1,10 (srovnatelný objekt, upravená zahrada s porosty, zahradním domkem a skleníkem) 4) Ořechov Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1. Jedná se o podsklepený dům s dvěma podlažími a sedlovou střechou bez využitého podkroví. Dům je ve výborném stavu. Topení je ústřední plynové. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v garáži v suterénu domu. Ve dvoře je hospodářská budova. Na dvůr navazuje zahrada s trvalými porosty. Celková plocha pozemku je 938 m 2, z toho zastavěná plocha je 145 m 2. Cena: 1 950 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,00 (srovnatelná obec) velikost objektu: 1,39 (podsklepeno, dvě obytná podlaží, bytová jednotka 4+1, ZP 140 m 2 ) parkování: 1,00 (v garáži) stav a vybavení: 1,50 (dům ve výborném stavu) pozemek: 1,13 (větší pozemek) úvaha znalce: 1,10 (srovnatelný objekt, zahrada s porosty, hospodářská budova ve dvoře) 5) Buchlovice Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1 a sociálním zařízením v obou podlažích. Dům je podsklepený, má dvě obytná podlaží a střechu bez využitého podkroví. Dům je v původním stavu, vhodný k částečné rekonstrukci. Topení v domě je ústřední plynové i na tuhá paliva. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v garáži. K domu náleží zahrada. Celková plocha pozemku je 435 m 2, z toho zastavěná plocha je 95 m 2. Cena: 1 380 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,10 (obec s výrazně lepší občanskou vybaveností i dopravním spojením) velikost objektu: 0,91 (podsklepeno, II.NP, bytová jednotka 4+1, ZP 95 m 2 ) parkování: 1,00 (garáž v suterénu) stav a vybavení: 1,00 (dům v původním stavu, vhodná částečná rekonstrukce) pozemek: 1,02 (srovnatelný pozemek) úvaha znalce: 1,00 (srovnatelný objekt i okolí domu) 6) Buchlovice Podsklepený řadový rodinný dům s bytovými jednotkami 2+1 a 3+1. Dům byl postaven v roce 1976 a je velmi dobrém stavu, vhodný k okamžitému bydlení. Topení v domě je ústřední plynové. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v garáži v suterénu. Za domem je udržovaná zahrada. Celková výměra pozemku je 334 m 2, z toho plocha zastavěná domem je 120 m 2. Cena: 1 700 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,10 (obec s výrazně lepší občanskou vybaveností i dopravním spojením) velikost objektu: 1,15 (podsklepeno, II.NP, bytové jednotky 2+1 a 3+1, ZP 120 m 2 ) parkování: 1,00 (garáž v suterénu) stav a vybavení: 1,30 (dům ve velmi dobrém stavu) pozemek: 0,92 (menší pozemek) úvaha znalce: 1,05 (srovnatelný objekt, upravená zahrada)
12 7) Buchlovice Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1 a sociálním zařízením v obou obytných podlažích situovaný v klidné části Buchlovic. Dům je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Dům je ve výborném stavu. Topení v domě je ústřední s kotlem na plyn. Pakování je zajištěno v garáži. K domu patří dílna a venkovní posezení. Dům má přípojky na všechny IS. Celková výměra pozemku je 597 m 2, z toho plocha zastavěná domem je 150 m 2. Cena: 2 750 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,10 (obec s výrazně lepší občanskou vybaveností i dopravním spojením) velikost objektu: 1,44 (podsklepený RD, obytné podlaží a podkroví, bytová jednotka 4+1, ZP 150 m 2 ) parkování: 1,00 (garáž v přízemí domu) stav a vybavení: 1,50 (dům ve výborném stavu) pozemek: 0,99 (srovnatelný pozemek) úvaha znalce: 1,00 (srovnatelný objekt, upravená zahrada) 8) Polešovice Samostatně stojící rodinný dům s bytovými jednotkami 2+1 a 1+1. Dům je podsklepený, má jedno obytné podlaží a obytné podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci (nová plastová okna, střešní krytina, vstupní dveře). Topení je ústřední plynové i na tuhá paliva. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné na vlastním pozemku. Za domem je rozsáhlá zahrada. Celková výměra pozemku je 1011 m 2, z toho plocha zastavěná domem je cca 100 m 2. Cena: 1 399 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) Koeficienty: poloha objektu: 1,05 (obec s lepší občanskou vybaveností) velikost objektu: 0,96 (podsklepeno,, obytné podlaží a podkroví, bytové jednotky 2+1 a 1+1, ZP 100 m 2 ) parkování: 0,95 (na vlastním pozemku) stav vybavení: 1,40 (velmi dobrý stav, částečná rekonstrukce) pozemek: 1,25 (výrazně větší pozemek) úvaha znalce: 1,05 (srovnatelný objekt, upravené okolí domu) 2.2.2.2 Výpočet ceny porovnáním Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Kč Kč poloha velikost garáž stav a pozemek vybavení úvaha znalce Cena oceňovaného objektu 1 950 000 0,85 807 500 1,00 1,35 0,95 0,85 1,14 1,05 1,30 621 200 2 1 890 000 0,85 1 606 500 1,05 1,09 1,00 1,30 1,33 1,10 2,18 736 900 3 1 690 000 0,85 1 436 500 1,05 1,21 1,00 1,40 1,13 1,10 2,21 650 000 4 1 950 000 0,85 1 657 500 1,00 1,39 1,00 1,50 1,13 1,10 2,59 640 000 5 1 380 000 0,85 1 173 000 1,10 0,91 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 1 150 000 6 1 700 000 0,85 1 445 000 1,10 1,15 1,00 1,30 0,92 1,05 1,59 908 800 7 2 750 000 0,85 2 337 500 1,10 1,44 1,00 1,50 0,99 1,05 2,47 946 400 8 1 399 000 0,85 1 189 150 1,05 0,96 0,95 1,40 1,25 1,05 1,76 675 700 Celkem průměr Kč 791 100 Celkem průměr (zaokrouhleno) Kč 790 000 Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na parkování K4 Koeficient úpravy na celkový stav K5 Koeficient úpravy pozemek K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Kč
13 3. ZÁVADY VÁZNOUCÍ NA PŘEDMĚTNÝCH NEMOVITOSTECH Na oceňovaných nemovitých věcech podle údajů z katastru nemovitostí ani podle zjištění na místě neváznou žádná věcná břemena. Podle sdělení paní Fornůskové není oceňovaný rodinný dům pronajat. 4. PRÁVA SPOJENÁ S NEMOVITOSTMI Podle dostupných informací nebyla zjištěna práva spojená s oceňovanými nemovitostmi (např. práva, která jako věcná břemena váznou na jiné nemovitosti ve prospěch nemovitosti, která je předmětem ocenění).
14 5. ZÁVĚREČNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Úkolem znalce bylo ocenit nemovité věci v obci Stříbrnice, k.ú. Stříbrnice u Uherského Hradiště evidované na LV č. 833. Jedná se o areál rodinného domu č.p. 273 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 88. Nemovité věci byly oceněny jednak podle cenového předpisu (tj. cena administrativní), jednak byla zjištěna jejich cena porovnávacím způsobem. Jednotlivé ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách: Způsob ocenění Cena určená podle cenového předpisu (administrativní cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena nemovitostí 973 520,- Kč 790 000,- Kč 790 000,- Kč Obvyklou (tržní) cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Oceňovaný areál rodinného domu je v lokalitě standardní rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem situovaný v zastavěné části obce. Pro zjištění ceny porovnávacím způsobem byly vybrány obdobné nemovité věci situované v obci Stříbrnice a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Indexy odlišnosti u jednotlivých porovnávaných objektů vyjadřují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z provedeného šetření vyplývá, že průměrná cena areálu rodinného domu č.p. 273 s příslušenstvím a pozemkem zjištěná porovnávacím způsobem je 790 000,- Kč. Cena areálu rodinného domu určená podle cenového předpisu je 973 520,- Kč a výrazně převyšuje průměrnou cenu zjištěnou porovnávacím způsobem. Cena nemovitých věcí určená podle cenového předpisu je Slovy: devětsetsedmdesáttřitisícepětsetdvacet Kč 973 520,- Kč Obvyklá cena nemovitých věcí je Slovy: sedmsetdevadesáttisíc Kč 790 000,- Kč Závady a práva s nemovitými věcmi spojené nebyly zjištěny V Uherském Hradišti dne 14. 8. 2014 Ing. Šárka Kovaříková
15 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25. 2. 2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 864-39/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti dne 14. 8. 2014 Ing. Šárka Kovaříková Seznam příloh Fotodokumentace (3 strany) Kopie fotomapy obce Stříbrnice s vyznačením polohy oceňovaného areálu RD (1 strana) Kopie katastrální mapy (1 strana) Kopie části Listu vlastnictví (1 strana)
16 Pohled na rodinný dům z ulice Pohled na rodinný dům ze zahrady
17 Kuchyň v I.NP (stav v roce 2011) Koupelna v I.NP (stav v roce 2011) Pokoj v podkroví (stav v roce 2011)
18 Schodišťový prostor (stav v roce 2011) Plynový kotel v suterénu (stav v roce 2011)