Ing. Jiří Konopáč znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací na lesní půdu a lesní porosty, myslivost a dříví těžba Horní Vilémovice 15 675 07 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 752/5 1. ÚVOD 1.1. Údaje o oceňovaném pozemku 1.2. - okres - Třebíč - katastrální území - Sokolí -vlastník nemovitosti - Volodymyr Kalyn, Sokolí 16, 674 01 Třebíč - Barbora Laudová, Antala Staška 2059/80b, 142 00 Praha 4 - list vlastnictví č. 25 - číslo pozemku dle evidence nemovitostí - 22/1, 447/1, 447/2, 452/1, 452/4 1.2. Označení zadavatele posudku JUDr. Vendula Flajšhansová, Exekutorský úřad Plzeň sever Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň 1.3. Účel posudku - Ocenění pozemků, zastavěné plochy a nádvoří a odhad ceny obvyklé. 1.4. Spolupráce Zastavěnou plochu a nádvoří ocenil soudní znalec Ing. Lubomír Krejčí, Třebíč, Karlovo nám. 37
1.5. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - snímek z pozemkové mapy - - - 1.6. Cenový předpis podle něhož se ocenění provádí Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a vyhláška ministerstva financí č. 3/2002 Sb. ve znění. Vyhlášky č. 3/2008 Sb., Vyhl. č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 450/2012 Sb. 1.7. Místní šetření - provedeno dne - 20. 3. 2013 - přítomni : objednatel - ne znalec - Ing. Jiří Konopáč, Ing. Lubomír Krejčí 1.8.Datum k němuž se ocenění provádí - 20. 3. 3013 2. NÁLEZ 2.1. Bližší údaje o nemovitosti Zastavěná plocha s nádvořím, zahrada a trvalý travní porost v chatové oblasti u řeky Jihlavy. Podrobnější informace viz výpočty a přílohy. 2.2. Porovnání skutečného stavu s dokumentací -Popis uvedený v EN odpovídá skutečnosti.
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 16 v Třebíči - Sokolí, postavený na p.č.st 22/1- zastavěná plocha a nádvoří a který je mimo jiné zapsán v listu vlastnictví č. 25 pro obec Třebíč, k.ú. Sokolí, okr. Třebíč. Jedná se o ocenění pouze id. 1/2 nemovitostí. Posudek byl vyžádán za účelem ocenění nemovitostí pro provedení exekuce č.j.121 EX 3664/09 Ocenění se provádí ke dni místního šetření, t.j. ke dni 25. března 2013 2. Základní informace Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Sokolí Počet obyvatel: 37 575 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.3.2013 a nebyl umožněn vstup do objektů. 4. Vlastnické a evidenční údaje Volodymyr K a l y n, 700110/3923, Třebíč, Sokolí č. 16 Barbora L a u d o v á, 666128/0604, Praha 4, Krč, Antala Staška 2059/80b, ½ ½ 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou situovány poblíž oddělené části města Třebíč - obce Sokolí, mimo zastavěnou část, v těsné blízkosti řeky Jihlavy, v k.ú. Sokolí. Nemovitosti jsou postaveny na p.č. st. 22/1 - zastavěná plocha a nádvoří, která je rovinatá. Příjezdová komunikace je nezpevněná, horší, neudržovaná. Mimo přízemní rodinný dům č.p. 16 je na parcele postavena vedlejší stavba - hospodářský objekt, několik drobných neudržovaných staveb a dále na obytnou část směrem východním navazuje zbor bývalého mlýna.( pouze obvodové smíšené masivní ve dvou podlažích). Přípojky k domu jsou pouze elektro 230/400 V, žádné další přípojky nejsou možné. Stáří objektu nebylo zjistitelné, dle obhlídky a stavu konstrukcí uvažuji stáří 90 roků.
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 16 v Sokolí 2. Ocenění pozemků.1. Pozemek p.č. st. 22/1
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č.. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 16 v Sokolí Popis: Oceňovaný rodinný dům č.p. 16 v Třebíči - Sokolí je postaven jako samostatně stojící přízemní zděný dům, na p.č. st. 22/1, Střecha domu je sedlová, krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasáda vápenná místy opadaná. Hromosvod není. Na základě pouze venkovního šetření bylo dále zjištěno, že okna jsou starší dvojitá dřevěná, zdivo smíšené masivní tl. 80-90 cm, dveře dřevěné rámové náplňové, v kuchyni kachlový sporák na tuhá paliva, vytápění na tuhá paliva, půdní prostor je zřejmě bez účelového využití. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 831,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 13,40*10,30 = 138,02 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 138,02 m 2 4,40 m Obestavěný prostor: 1. NP: (13,40*10,30)*(4,40+3,90/2) = 876,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 876,43 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,02 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 138,02 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - smíšené I -0,06 zdivo 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,328 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - samoty, mimo souvisle zast. území obce I -0,06 (odlehlá poloha) 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní I -0,02 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - velmi špatný nezpevněný příjezd I -0,05 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,328 * 0,900 * 0,950 = 0,280 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 831,- Kč/m 3 * 0,280 = 792,68 Kč/m 3 CP = CU * OP = 792,68 Kč/m 3 * 876,43 m 3 = 694 728,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 694 728,53 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek p.č.. st. 22/1 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - -3 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): 2.9.5. Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem: -10 % Úprava cen: -35 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -35% * (100 % + -30%) -54,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: odloučená část Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1320 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1,1320-54,50 442,13 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 22/1 1 608,00 442,13 710 945,04 nádvoří Stavební pozemek - celkem 710 945,04
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 16 v Sokolí 694 728,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 694 728,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. st. 22/1 710 945,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 710 945,- Kč Celkem 1 405 673,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 405 673,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 405 670,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistapěttisícšestsetsedmdesát Kč Ocenění je pouze id. 1/2 nemovitostí, t.j. 702.835,- Kč. Dle znaleckých standardů vydaných znaleckým ústavem AREAS Brno obvyklou cenu spoluvlastnického podílu upravuji snížením o 20 %. Obvyklou cenu tedy stanovuji zaokr. 560.000,- Kč V Třebíči 26.3.2013 Ing. Lubomír Krejčí Karlovo nám. 37 674 01 Třebíč
Ocenění zahrady a trvalých travních porostů P.č. 447/1 zahrada 447/2 zahrada Pozemek : BPEJ 75800 75800 1704 m2 x 4,61 = 7.855 Kč 1683 x 4,61 = 7.759 Kč Příloha 23.pol.1.5.2. + 6.284 Kč + 4.655 Kč Výsledná cena pozemku dle vyhlášky : 14.139 Kč 12.414 Kč Ocenění ovocných dřevin na obou parcelách ( věk dřevin 35 roků ) Šp vt (švestka ) JHKM vk (jabloň, hrušeň) T - vk (třešeň) Cena dřevin celkem 3 ks x 503 = 1.509 Kč 40 ks x 771 = 30.840 Kč 2 ks x 813 = 1.626 Kč 33.975 Kč Odhad ceny obvyklé : p.č.447/1 zahrada 1704 m2 x 150 Kč/m2 = 255.600 Kč spoluvlastnictví ½ snížení o 20 % 127.800 Kč - 25.560 Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení 102.000 Kč p.č. 447/2 zahrada 1683 m2 x 150 Kč/m2 = 252.450 Kč spoluvlastnictví ½ snížení o 20% 126.225 Kč - 25.245 Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení 101.000 Kč
p.č 452/1 - trvalý travní porost BPEJ 77101 474 m2 x 1,84 Kč/m2 = 872 Kč 74710 289 m2 x 4,14 Kč/m2 = 1196 Kč Sa 763 2068 Kč Příloha 23 pol.1.5.2. +1654 Kč Výsledná cena pozemku dle vyhlášky 3722 Kč Odhad ceny obvyklé : 763 m2 x 150 Kč = 114.450 Kč Spoluvlastnictví ½ Snížení o 20 % 57.225 Kč - 11.445 Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení 46.000 Kč p.č. 452/4 - trvalý travní porost BPEJ 77101 117 m2 x 1,84 Kč/m2 = 215 Kč Příloha 23 pol. 1.5.2. + 172 Kč Výsledná cena pozemku dle vyhlášky 387 Kč Odhad ceny obvyklé : 117 m2 x 150 Kč = 17.550 Kč Spoluvlastnictví ½ Snížení o 20 % 8.775 Kč - 1.755 Kč Obvyklá cena po zaokrouhlení 7.000 Kč
Rekapitulace - cena obvyklá p.č. 22/1 - zastavěná plocha a nádvoří 560.000 Kč p.č. 447/1 - zahrada p.č. 447/2 - zahrada p.č. 452/1 - trvalý travní porost p.č. 452/4 - trvalý travní porost 102.000 Kč 101.000 Kč 46.000 Kč 7.000 Kč Celkem 816.000 Kč Slovy == osmsetšestnácttisíc == Kč Posudek dokončen 28. 3. 2013 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Brně, ze dne 7. 4. 1993, č.j. Spr. 3282/92 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí se specializací pro lesní hospodářství. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 752 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace Otisk kulaté pečetě Podpis znalce
PŘÍLOHY
P.Č. 447/2
P.Č. 447/1
P.Č. 447/1
P.Č. 22/1
P.Č. 22/1
P.Č. 452/4
P.Č. 452/1